资产评估1-5章
资产评估基础第一章资产评估概述
第一章资产评估概述第一节资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.一般意义一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。
2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
咨询服务VS 评估执业无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。
1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。
2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。
3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。
（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。
资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。
2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。
3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估基础 第一章资产评估概述 知识点
第一章资产评估概述第一节资产许估的基本概念和特点一、资产评估的概念作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
1.主体：资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。
2.客体：资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。
在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期能够给该主体带来经济利益的经济资源。
资产的产权是资产所有的＂权利束＂，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。
资产的权利类型不同，为权利人带来的经济利益通常会存在差异，所对应的资产价值也不同。
一般而言，资产的所有权价值会高于使用权的价值。
在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素。
在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益，该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。
因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
.二、资产评估的特点资产评估以其客观、真实、有效的专业服务，保障市场经济飞召子的规范、有序、公平和公正。
一般来讲，资产评估具有咨询性、公正性、社会性及动态性。
（一）咨询性（二）公正性资产评估的公正性表现在两个方面：一是资产评估须按照法定的准则进行，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术保证；二是评估机构及其评估专业人员应当是与业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织保证。
（三）社会性资产评估服务于市场，具有独立性、客观性、公正性。
（四）动态性第二节资产评估的原则资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。
资产评估基础第一章资产评估概述
第一章 资产评估概述第一节 资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.普通意义普通意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参预者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
在这个程中人们可能会自觉地或者不自觉地运用资产评估的理论、方法。
2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
咨询服务 VS 评估执业无此规定 行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定 专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定 报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。
1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。
2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。
3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。
（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。
资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员 。
2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。
3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
第1章 资产评估概论 《资产评估》PPT课件
1.3.2公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
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1.3 资产评估的基本假设
1.3.3公开市场假设
公开市场假设是指假定资产可以在公开市场上交易，交 易双方地位平等，且都有获得足够市场信息的机会和时间， 以便对资产的功能、用途及交易价格等做出理智的判断。
（3）第三阶段为科学评估
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三、资产评估的产生与发展 3）发达国家资产评估业的现状
（1）资产评估主体的公司化
（2）资产评估管理科学化
（3）资产评估业的多元化
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三、资产评估的产生与发展 4）中国资产评估业的发展与展望
（1）资产评估业务量不断增长
（2）资产评估管理逐渐规范
（3）成立了行业组织 （4）出台了资产评估行业首部基本 法——《资产评估法》
（1）按会计报表项目可将资产分为流动资产、长期投 资、固定资产、无形资产及其他资产
（2）按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无 形资产
（3）按资产是否具有综合获利能力将资产分为单项资产和整 体资产
（4）按资产能否独立存在将资产分为可确指的资产和不可确 指的资产
（5）按资产与生产经营过程的关系不同，可将资产分为经营 性资产和非经营性资产
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1.2 资产评估的理论基础
1.2.1劳动价值论
英国经济学家大卫·李嘉图创立，在马克思经济学说中 发展到成熟阶段的劳动价值论，认为是劳动创造了价值，即 商品的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定。
1.2.2效用价值论
资产评估准则——不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
资产评估ppt课件
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房地产企业评估—两个典型案例
• 某上市公司的母公司将其控股的房地产公
评估时点的价值。
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第二节 资产评估的目标与内 涵
• 特定目的 评定估算在资产转让、企业兼并、企业出
售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、 企业清算、抵押担保、企业租赁等经济行为 中被评估资产在评估时点的价值 。
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注：在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务 对资产评估结果的价值类型的要求也有差别。
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第一节 资产评估的形成和发展
第一节 资产评估的形成和发展
• 资产评估是伴随着商品交换的出现而产生 的，是商品经济发展到一定阶段的必然产 物。
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• 资产评估大体上经过了三个阶段：
➢ 原始评估阶段：直观性 、非专业性、无偿性 ➢ 经验评估阶段: ➢ 科学评估阶段:
1981年国际评估准则委员会正式成立， 标志着资产评估开始成为一个国际性的 行业。
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• 2、资产的基本特征： • （1）资产必须是经济主体拥有或者控制的 • 如：资产属于经营性租出方，而不属于经
营性租入方
• （2）资产必须能以货币计量 • （3）资产具有能够带来未来利益潜在能力 • 如：坏了的原料，专利到期
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产权依据是指能证明被评估资产权属的依据， 如：
（1）《国有土地使用证》 （2）《房屋所有权证》 （3）购物发票
资产评估-第一章(上)
资产评估-第一章（上）1.资产评估的主体是指（）［单选题］*A•被评估资产B.被评估资产占有人C.从事资产评估的机构和人员（正确答案）D•资产评估委托人答案解析:资产评估主体即资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常指专门从事资产评估工作的评估机构和专业评估人员。
2.资产评估的主体是（）［单选题］*A.委托人B.资产评估活动的执行者（正确答案）C.资产评估客体D•被评估资产占有方答案解析:资产评估主体即资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常指专门从事资产评估工作的评估机构和专业评估人员。
3.将资产分为单项资产和整体资产的标志是（）［单选题］*A.存在形态B.是否独立C.是否具有综合获利能力（正确答案）D.流动性答案解析:按资产是否具有获利能力可以分为单项资产和整体资产。
4.按资产是否具有综合获利能力，资产可分为（）*A.整体资产（正确答案）B.可确指资产C.单项资产（正确答案）D.不可确指资产E.有形资产答案解析:按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
5.将资产分为可确指资产和不可确指资产的标准是（）［单选题］*A.资产的存在形态B.资产是否具有综合获利能力C•资产能否独立存在（正确答案）D.资产的流动性答案解析：按资产能否独立存在，资产可以分为可确指资产和不可确指资产6.按能否独立存在分类，资产可分为（）［单选题］*A.可确指资产和不可确指资产（正确答案）B.单项资产和整体资产C.短期资产和长期资产D.有形资产和无形资产答案解析:按资产能否独立存在，资产可以分为可确指资产和不可确指资产7.下列选项中，不属于可确指的无形资产的是（）［单选题］*A.专有技术B.商标权C.计算机软件D.商誉（正确答案）答案解析:商誉属于不可确指资产。
8.不可确指的资产是指（）［单选题］*A.那些没有物质实体的权利型资产B.具有获利能力的资产综合体C.离开企业不能独立存在的资产（正确答案）D.除有形资产以外的所有资产答案解析:不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉9.下列选项中，属于不可确指的无形资产的是（）［单选题］*A.专利权B.商标权C.特许经营权D.商誉（正确答案）答案解析:商誉属于不可确指资产。
资产评估教材
资产评估教材资产评估是一项关键性的业务，它涉及到资产价值的确定和评估方法的选择。
对于专业从事资产评估的人士来说，一本全面且准确的教材是必不可少的。
本教材将介绍资产评估的基本概念、方法和原则，以及与资产评估相关的法律法规和实践指导，旨在帮助读者全面了解资产评估，并提供实践指导。
第一章：资产评估概述资产评估是指对不动产、动产以及其他各类资产进行估价和评估的过程。
本章将介绍资产评估的基本定义、目的和重要性，以及详细解释为什么资产评估对于企业、机构以及个人是必要的。
第二章：资产评估方法与原则本章将介绍资产评估的主要方法和原则，包括市场比较法、成本法和收益法等。
读者将了解每种方法的适用范围、优缺点以及实际操作步骤。
同时，本章还将详细讲解资产评估的核心原则，如公正性、客观性、可比性和科学性等。
第三章：资产评估的实施过程资产评估的实施过程十分关键，需要遵循一系列的步骤和程序。
本章将详细介绍资产评估的实施步骤，包括资料收集、现场勘察、数据分析和评估报告的编制等。
同时，还将提供实用的案例分析，帮助读者更好地理解实施过程。
第四章：与资产评估相关的法律法规本章将介绍与资产评估相关的法律法规，包括《资产评估师管理条例》、《房地产估价师执业管理办法》等。
读者将了解这些法规的主要内容和适用范围，以便在实践中遵循法律法规的规定。
第五章：资产评估实践指南本章将提供一些实践指南，帮助读者更好地应对资产评估中的挑战和问题。
具体内容包括评估报告的撰写要点、市场调研的方法和技巧、风险分析和评估中的注意事项等。
这些指南将帮助读者提高资产评估的专业水平和工作效率。
结语资产评估是一项复杂而重要的任务，它对于决策、交易和风险管理具有重要意义。
本教材通过深入浅出的方式，全面介绍了资产评估的基本概念、方法和原则，以及相关的法律法规和实践指南。
希望本教材能成为读者在资产评估领域的理论指南和实践工具，帮助读者提升自己的专业水平并取得更好的业绩。
以上为教材的内容概要，详细内容请参阅实际教材。
资产评估第一章总论
2、应收款项评估应当注意的问题
问题2：评估过程中，对大量应收账款、其他应 收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。
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2、应收款项评估应当注意的问题
依据：国资委《关于规范国有企业改制工作的 意见》，企业改制中涉及资产损失认定与处理 的，必须按有关规定履行批准程序。
在评估中，长岭集团应收账款、其他应收 款约4．5亿元，在没有确凿证据表明无法收 回的情况下，就被全部评估为零。
它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的 市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益， 亦没有损害他人的利益。
资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资 产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行 为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为 评估目的不同，其评估值也不相同。
1.按资产存在形态分类 按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 有形资产是指那些具有实体形态的资产。 无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和
技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
2.按资产与生产经营的关系分类 按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经
营性资产。 经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效
（二）资产评估要素
二、资产评估的客体
（一）资产的含义 资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给
特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括 了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形 的权利。
（二）资产的基本特征 1.必须是经济主体拥有或者控制的。 2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可
资产业务当事人的任何一方的需要。 （2）公正性的表现有两点 一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行
资产评估概论1~5思考题答案(东财版)
第一章1.资产评估与市场之间存在怎样的联系资产评估是市场经济的产物。
随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。
2.资产评估的基本构成要素有哪些评估主体评估客体评估假设评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法资产评估基准日资产评估结论3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。
资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。
从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。
公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。
资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。
特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和间接的影响。
资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。
资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。
资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。
资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
4.评估假设在资产评估中怎样发挥其作用（一）交易假设为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。
（二）公开市场假设由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。
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《资产评估》第一章一、资产评估的定义专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二、资产评估的假设①交易假设，最基本的前提假设②公开市场假设③持续使用假设④清算假设三、资产评估工作原则①独立性原则②客观公正性原则③科学性原则四、资产评估经济技术原则①预期收益原则②贡献原则是预期收益原则的一种具体化。
③替代原则④供求原则⑤评估时点原则五、资产评估的目的①资产评估的特定目的，特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的②一般目的六、资产评估要素【例题. 单选题】（2008年考题）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。
A. 历史成本B. 历史收益C. 预期成本D. 投资收益【答案】D。
（未来经济收益）七、资产评估的价值类型①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，包括：重置成本、现行市价（变现价值）、收益现值和清算价格。
②从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型：公开市场、继续使用、清算。
③从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。
抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
④以资产评估时所依据的市场条件，被评估中资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值、市场价值以外的价值（在用、投资、清算、残余）资产评估价值类型中的投资价值，最有可能适用的评估特定目的是（）A.资产变现B.并购重组C.资产处置D.资产抵押答案：B八、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系从两个方面来认识和把握：①要正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。
②要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。
九、价值类型确定要考虑的因素十、市场价值含义资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
十一、市场价值与非市场价值的区别《资产评估》第二章一、收益法A.纯收益不变：①永续年金的现值：P=A/i②普通（后付）年金的现值：③预付年金：B.纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri=A）①无限年期：②有限年期：C.纯收益按等差级数递增①无限年期：D.纯收益按等差级数递减①无限年期：某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。
A.1400B.1700C.1800D.1970A=100万元，B=10万元，r=10%，n=20 答案：A某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。
A.710B.386C.517D.446采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。
A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产预期收益期不影响收益现值D.无风险报酬率不影响收益现值答案：AE.纯收益按等比级数递增②有限年数：F.纯收益按等比级数递减①无限年数：①有限年数：已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。
据此，该资产的评估价值为（）。
A.649万元B.751万元C.974万元D.1126万元答案：BG.已知未来若干年后资产价格的条件下①纯收益在第n年（含n年）前保持不变；②预知第n年的价格为P n；③r大于零。
【教材例题2-11】二、市场法①现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
②市价折扣法：评估值=参照物成交价*（1-价格折扣率）③功能价值类比法：④价格指数法（物价指数法）物价指数：物价变动指数定基物价指数：定基物价指数=当年实际物价/基年物价定基物价变动指数环比物价指数：环比物价变动指数【教材例题2-4】⑤成新率价格调整法被评估资产评估价值= 参照物成交价格×资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%⑥直接比较法使用频率高的方法——类比调整法【高级】A.市场售价类比法——一个以上可比因素不一致资产评估价值= 参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值（2-9）=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数（2-10）【教材例题2-7】【CFA例题】PPT市场法P70B.价值比率法成本市价法：市盈率倍数法：企业评估价值= 被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率三、成本法①复原重置成本和更新重置成本区别、计算优先选择更新重置成本。
资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。
如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。
更新重置成本：技术进步快技术进步因素对设备价格影响较大被估设备已停产复原重置成本：技术进步慢/刚构建的设备自制非标准设备A.重置核算法【教材例题2-12】B.价格指数法C.功能价值类比法②实体性贬值含义、计算资产由于使用及自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
A.观察法资产实体性贬值=重置成本×（1−实体性成新率）=重置成本×实体性贬值率B.使用年限法：【教材例题2-16】某机器设备购建于1994年10月30日,根据其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。
【要求】计算资产利用率C.修复费用法③功能性贬值含义、估算指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
确定净超额运营成本=超额运营成本X（1−所得税税率）某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。
根据上述调查资料，测算待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值。
④经济性贬值含义、计算指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。
经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
A.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）资产的经济性贬值率＝[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）X ] ×100%资产的经济性贬值＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率B.直接计算法（生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值）Heavenly Towers是一座位于市中心的高层公寓，面积200,000平方英尺(SF)。
该公寓楼可使用40年，实际已使用年限为10年。
公寓楼需要更换新的楼顶，花费估计在1,000,000欧元，而新楼顶会使公寓楼的价值提高1,300,000欧元。
同时，因为公寓楼的卧室普遍比较小，结构划分不是很合理，房租比其他类似公寓便宜400,000欧元/年。
最初，公寓楼街对面是一个公园，而五年后，城市规划把公园改造成了污水处理厂，这使得每年经济损失大约在600,000欧元。
此外，由于近期周边类似公寓的建造，该公寓楼的出租率明显下降，损失在1,200,000欧元。
又已知Heavenly Towers的更新重置成本为400欧元/SF，建造的利润为4,000,000欧元。
土地的市值为20,000,000欧元。
资本化率8%。
请用成本法评估该公寓楼的价值。
《资产评估》第五章一、无形资产功能特性①共益性。
共益性越大，该无形资产价值越低。
②积累性③替代性二、无形资产超额收益的确定①直接评估法【Q2(P2-C2)-Q1(P1-C1)】×(1-T) 2是表示使用了无形资产②差额法（与行业平均水平比较）超额收益=净利润-净资产总额×行业平均资金利润率③分成率法（国内外最常用的方法）超额收益=销售利润×销售利润分成率×（1-T）实务中：销售收入×收入分成率×（1-T）收入分成率=销售利润率×利润分成率④要素贡献法（了解）三、无形资产收益期限的确定①法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。
②法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。
③法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。
预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。
一般而言,无形资产的有效期限要比它们的法定保护期短得多.甲、乙两单位于2008年12月31日签订组建新企业的协议，协议商定甲单位以其拥有的一项实用新型专利A出资,乙单位以货币资金，总投资为3800万元，合作期20年，新企业全部生产A专利产品，从2009年1月1日正式开工建设,建设期2年。
甲单位拟投资的专利A 于2004年12月31日申请，2006年12月31日获得专利授予权及专利证书，并且按时缴纳了年费。
经充分分析论证后，预计新企业投产后第一年销售量为12万件，含税销售价格为每件150元，增值税税率为17%，可抵扣进项税税额平均为每项件6元，生产成本、销售费用、管理费用、财务费用为每件80元。
投产后第二年起达到设计规模，预计每年销售量为20万件，年利润总额可达1100万元。
从投产第六年起，为保证市场份额，实行降低价格销售，预计年利润总额为470万元。
企业所得税税率为25%。
企业所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%。
假设技术的净利润分成率为25%,折现率为10%，评估基准日为2008年12月31日。