三旧改造中集体建设用地权属的思考
农村集体建设用地存在的问题与解决办法
农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地管理存在的问题影响农村经济发展和社会稳定。
****在农村改革座谈会上指出, 要加大推进新形势下农村改革力度, 促进农业基础稳固农民安居乐业。
在推进农村集体建设用地改革中, 要切实做到关口前移, 程序规范, 制度统一, 把苗头性焦点性的问题解决在基层, 解决在萌芽状态。
一、三类农村集体建设用地基本情况农村集体建设用地从使用性上分为村民宅基地、公益事业公共设施用地和经营性用地三类。
由于这三类用地管理制度和管理程序不同, 管理力度也不同, 在基层出现的问题也不尽相同, 其中公益事业公共设施用地引发的问题较少, 宅基地次之, 经营性用地问题较多。
农村公益事业公共设施用地情况。
公益事业设施用地主要包括道路、、公园、敬老院等公益性设施的用地。
虽然公益事业设施用地存在着用地不规范、管理有漏洞等问题, 但由于其受益面广, 未成为目前农村用地的主要矛盾。
村民宅基地用地情况。
近年来, 宅基地用地增量多、增速快, 但缺口仍较大, 这显然不符合发展趋势, 与城镇化更是背道而驰。
比如, 广东省揭阳市宅基地缺口600多公顷, 广东省政府每年下达该市农村新增集体建设用地专项指标大约40公顷。
经营性用地情况。
农村集体经营性建设用地主要包括农村集体经济组织使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
据了解, 集体企业用地真正由农村集体经济组织经营或与其他单位、个人联营的不多, 大多是落入个人手中或改变用途, 挪为他用, 这是目前存在于农村基层的隐性危机, 是产生矛盾、存在不稳定的主要因素。
二、农村集体建设用地存在的问题及原因违法用地现象严重。
农村集体建设用地管理使用情况不容乐观, 特别是在乡镇, 主要表现在:一是有的乡村公益事业公共设施用地手续不完备甚至没有申请农转用;二是部分乡村私分宅基地, 个别村镇干部甚至纵容、包庇亲戚或家属违法占地建房;三是部分乡镇村民宅基地超标, 一户多宅四是部分乡镇存在以宅基地之名行商业开发之实的现象;五是有些地方片面强调以地生财 , 大办工业区、开发区, 造成建设用地无序扩张;六是部分乡村经营性土地被私租、私转、私卖或长租代卖七是一些土地使用者擅自改变土地用途, 甚至少批多用。
深圳城市三旧改造中的问题及看法
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夷平城市历史
尽管深圳市现代化历程仅仅二十余年，但其从春秋 战国时期便先后被越国、楚国纳入属地直到明万历 元年（公元1573年）设先安县。由此可见，深圳城 市也有着悠远的历史。
然而，随着深圳市旧城改造的进行，随着大规模利 用土地。挖掘土地潜力的改造，深圳市大量历史遗 迹被夷平，历史民族特色也随之抹去，这不得不令 人扼腕叹息。最具有典型意义的就是深圳市罗湖旧 城的改造。
社会问题主要表现在两方面 一是私房出租的巨大收益，造成不少原住民游手好闲，无所
事事 另一方面，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中
村的出租屋往往成为黄赌毒的温床，带来突出的社会治安等 问题 。
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关于“旧城”改造问题的看法
深圳市旧城改造中所暴露出来的问题很大程 度上是缺乏市政府在改造过程的统一统筹调 度。因此要解决这些问题，政府应针对具体 地段划定相对完整的改造范围，进行重点成 片或沿线式的全面改造，走综合开发的道路。 根据现状问题的严重性、改造要求的迫切性 以及改造条件的差异，采取整体改造、局部 整理、修缮整饬等不同的改造路线 。
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关于最严重的拆迁问题，结合广东其他城市如广州、 东莞等地的经验，我建议深圳市政府以划拨用地方 式取得安置房建设用地。对所需要的拆迁安置房， 由政府或开发商在取得建设用地后，自行建设，这 样做的目的主要是便于安置房的建设与片区旧城改 造的时间和速度相匹配，减少资金沉淀，也会大大 减少钉子户的出现。
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深圳市宝安区旧工业区基本上建成于上世纪 八九十年代。20世纪80年代开始，宝安区在 特区政策的影响下利用地理优势，为吸引大 量的“三来一补”企业落户宝安，采取卖地、 建房、出租的“筑巢引凤”的工业发展模式。 这一类旧工业区数量庞大，分布范围广。据 初步统计，宝安区规模在1km²以上的旧工业 区有303个，总用地面积为58.4km²，总建筑 面积达5548m²。
三旧改造的涉税问题这里都有答案！
三旧改造的涉税问题这里都有答案！引言：“三旧”改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房升级完善的统称，也称之为城市更新改造。
窃以为前者表述更为准确，因为村庄并不属于城市范围，而且东莞实际存在较多的村庄，甚至某些村的经济指标高于其他县市。
三旧改造是一个复杂的工程。
原有建筑物的基础上更新改造的困难，远远大于空地新建房屋。
其中涉及的法律关系和遗留历史问题通常没有常规的现成解决方案和法律依据。
其中涉及的税务问题是无法绕开的议题，直接决定三旧改造是否成功的关键要素。
很多三旧改造项目因为忽视了税收成本，导致三旧改造项目最终亏损。
以下，我们将集中探讨三旧改造过程中的税费问题。
1拆迁主体的土地成本的入账成本三旧改造的税收问题关键是土地增值税，土地增值税的关键问题是土地的入账成本。
能够解决了土地入帐成本，三旧改造的涉税问题就解决了一半以上。
三旧改造涉及的土地成本的原始成本比较低，通过常规的资产转让方式，将会导致“拿地阶段”的税负较高和资金沉淀问题。
如果以原始成本入帐，将会导致“销售阶段”的巨额土地增值税。
有没有合法途径，既能实现土地溢价入帐，又降低前期费用，还能大幅降低后期税负呢？问题的关键是利用政府征收环节的税收优惠政策。
1. 应当尽量使用政府征收模式。
通过政府征收方式，被拆迁主体能享受增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠和企业所得税的延期缴纳的特殊政策。
拆迁主体能按照土地的公允价值入帐，并作为后期计算企业所得税、增值税和土地增值税的成本。
2. 拆迁主体与被拆迁主体不一致。
被拆迁主体自行改造，不能享受税收优惠，土地溢价将部分无法入帐，导致销售环节承担高额的税费。
被拆迁主体应另外成立公司，以新成立公司作为拆迁主体享受税收优惠政策3. 在拆迁补偿合同要标明土地的出让代价。
拆迁主体应当与被拆迁主体、政府部门在拆迁补偿合同中约定将拆迁补偿款、青苗补助款、市政配套等作为土地出让代价。
在取得当地政府及房产部门、建设部门的支持，同时约定回迁房和公共配套用房不预售，登记价格为市场公允价格，回迁房登记在拆迁主体名下后转移登记在被拆迁人或政府指定的第三方。
城市更新中土地利用管理存在的问题及对策
城市更新中土地利用管理存在的问题及对策摘要：在城市更新过程中，土地的合理利用和管理对城市的可持续发展具有重要意义。
因此，有必要研究城市更新中的土地利用管理问题。
对此，文章从土地利用规划与实际开发不符、土地开发中存在违规行为、土地征收和补偿中的问题和矛盾、城市更新中社会公众参与度不高四个方面加以剖析，并在此基础上提出了相应对策，旨在提高城市更新的效率和质量，促进城市更新的民主化和公正性。
关键词：城市更新；土地利用管理；措施引言土地利用规划是城市建设的重点内容，土地管理能够直接决定城市近阶段的建设方向。
为确保城市土地管理可适配城市建设，应以城市发展规划为指导，按照国土空间规划“五级三类”要求做好土地利用规划工作。
此外，基于城市土地管理展开土地利用规划时，应遵循因地制宜、生态为先的原则，优化土地利用规划效果。
1土地利用规划在城市土地管理中的作用1.1科学配置土地资源土地利用规划以城市土地资源结构及应用需求为基础，行之有效的土地利用规划能够最大限度地满足城市发展要求。
结合当前城市发展情况来看，我国城市人口在逐年增加，可知，我国城市人口数量庞大，但城市土地资源有限，城市人口增长与土地资源利用之间已经出现矛盾，城市土地资源具有稀缺性特征，若土地资源利用不当，则会直接制约城市发展，由此可见，基于城市土地资源进行科学利用规划是极为必要的。
土地利用规划是根据城市实际状况编制专项土地利用方案的工作，能够实现城市土地资源的科学配置，最大限度地挖掘城市土地资源利用潜力，继而实现城市可持续发展。
1.2践行国土空间规划国土空间规划“五级三类”体系对城市土地资源利用具有较大的指导作用，而将土地利用规划应用至城市土地管理工作中时，则可从土地资源利用角度出发，对城市土地资源进行优化配置，采用详细规划、专项规划实现土地资源的有效利用。
以国土空间规划为大框架的土地利用规划可协调生态效益与社会效益，通过改善环境，杜绝土地利用问题，实现土地资源的集约化利用，进而践行国土空间规划，提高城市土地管理质量，提升土地资源的利用率2城市更新中土地利用管理存在的问题2.1土地利用规划与实际开发不符（1）土地用途方面。
浅谈关于农村集体产权制度改革工作存在的问题及对策
浅谈关于农村集体产权制度改革工作存在的问题及对策
农村集体产权制度改革是当前我国农村改革的一个重要方面，也是促进农村经济发展和农民增收致富的重要举措。
改革过程中也存在着一些问题，需要我们采取相应的对策来解决。
接下来，我们就来谈谈关于农村集体产权制度改革工作存在的问题及对策。
一、存在的问题
1.制度不完善。
当前我国农村集体产权制度改革仍然存在很多不完善之处，比如产权权属不清晰、制度设计不合理、法律法规不健全等问题。
2.农民意识不够。
在农村集体产权制度改革的过程中，农民的产权意识相对薄弱，很多农民对自己的土地、林地、水域等集体资产的价值和意义认识不足。
3.实施手段不足。
在农村集体产权制度改革过程中，政府部门的实施手段相对比较单一，缺乏有效的创新和多样化的方式方法。
4.监督缺位。
对于农村集体产权制度改革的监督工作还不够到位，缺乏有效的监督机制和监督体系。
二、解决对策
1.健全制度。
当前，我们需要更加注重对农村集体产权制度改革的规划和设计，完善相关法律法规，建立健全的产权体系和规范的产权交易市场。
2.加强宣传。
政府部门需要大力加强对农民的产权意识教育和宣传工作，让农民了解到自己的产权是什么，怎样保护自己的产权，以及保护产权对自己的利益有什么样的重要意义。
3.创新实施手段。
政府部门需要不断创新实施手段，采取多样化的方式方法来推进农村集体产权制度改革工作，比如可以试点开展集体资产股份合作制改革，探索土地流转、土地经营权流转等新型农业经营制度。
(完整word版)7“三旧”改造完善各类历史用地手续分类处置办法”
附件7“三旧"改造完善各类历史用地手续分类处置办法一、“三旧”改造中历史用地范围纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划、没有合法用地手续且已建成使用的建设用地,按以下两种情况处理：（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市国土资源局出具符合土地利用总体规划的审核意见书,依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后,办理国有（或集体）建设用地确权登记发证手续。
(二）用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚)后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。
二、各类历史用地处置方式按用地行为发生时间和成片拆迁改造类型分类办理：(一)用地行为发生在1987年1月1日之前，并纳入成片改造拆迁范围内，不进行拆迁的,依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后,按建设项目实际用途,办理国有建设用地确权登记发证手续.具体流程按市政府出台的已建房屋补办房地产权手续政策办理。
纳入成片改造拆迁范围内的，由镇街政府对土地和地上建筑物权属调查和登记后，作为拆迁补偿依据。
(二）用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，分步办理：第一步，完善转为国有建设用地手续.已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的,可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。
第二步，纳入成片改造拆迁范围，不进行拆迁的，到属地镇街规划建设办办理的《工程质量监督情况说明》或到市建设局办理的房屋安全鉴定报告《备案凭证》以及市公安消防部门办理的合格证明文件,到市城建规划局办理《建设用地规划批准书》，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。
集体经营性建设用地入市背景下农民土地权益保障问题
土地供需矛盾
土地供需矛盾日益突出， 需要通过集体经营性建设 用地入市来满足城市建设 和发展需求。
土地财政
地方政府依赖土地财政， 需要通过集体经营性建设 用地入市来增加财政收入 。
社会背景
城市化进程
随着城市化进程加速，城市范围 不断扩大，需要占用周边农村土
地。
农民权益意识
农民权益意识逐渐觉醒，对土地权 益保障问题越来越关注。
征收程序不规范
部分地区存在土地征收程序不规范的 情况，如未征求农民意见、未进行合 理安置等，损害了农民的合法权益。
土地流转与收益分配问题
土地流转不规范
在土地流转过程中，由于缺乏规范的管理和监督机制，导致流转 程序不透明、不公正，农民的收益权得不到保障。
收益分配不公
在土地收益分配中，由于缺乏合理的分配机制，导致农民所获收益 比例偏低，土地增值收益被侵占。
完善征收程序
确保土地征收过程公开透明，充分征求农民意见 ，保障农民的知情权、参与权和申诉权。
3ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
多元化补偿方式
除了货币补偿外，还可以采取提供就业、社会保 障等方式，降低失地农民的生活压力。
加强土地流转监管与收益分配公平性
建立健全土地流转监管机制
规范土地流转程序，明确流转双方的权利义务 ，防止土地流转过程中的权益侵害。
建立合理的收益分配机制，确保 农民能够分享土地入市带来的经 济利益，保障其土地财产权益。
土地征收与农民安置问题
征收程序透明
确保土地征收程序公开透明，遵循法 定程序，保障农民的知情权和参与权 。
安置补偿合理
提供合理的安置补偿方案，包括货币 补偿、就业安置等，确保农民的生活 水平不受影响。
土地流转与农民社会保障问题
《2024年农村集体土地征收中存在的问题研究》范文
《农村集体土地征收中存在的问题研究》篇一一、引言农村集体土地征收是城市化进程中不可避免的一环，其涉及国家建设、民生改善及农民权益保护等多方面问题。
然而，在实际操作中，农村集体土地征收往往存在诸多问题，如程序不透明、补偿不公、农民权益受损等。
本文将针对这些问题展开深入研究，并提出相应建议，以期为优化农村集体土地征收工作提供参考。
二、农村集体土地征收现状及问题分析1. 征收程序不透明当前，农村集体土地征收程序缺乏透明度，存在行政权力滥用现象。
在征收过程中，政府往往未充分公开相关信息，导致农民对征收政策、补偿标准等缺乏了解。
此外，部分地区存在地方政府与开发商勾结，违规操作土地征收的现象。
2. 补偿标准不统一、不公平土地征收补偿是农民最关心的问题之一。
然而，目前土地征收补偿标准存在地区差异、行业差异和个案差异，导致同一地区的农民因不同项目而获得不同的补偿标准。
此外，部分地区存在补偿款不到位、被挪用等问题，使得农民的合法权益受到侵害。
3. 农民权益保护不足在土地征收过程中，农民的合法权益往往得不到充分保障。
部分地区在征收过程中忽视农民的知情权、参与权和监督权，导致农民的权益受损。
此外，部分农民因文化水平低、法律意识薄弱等原因，在土地征收过程中处于弱势地位，无法有效维护自身权益。
4. 社会稳定风险高由于土地征收涉及众多农民的切身利益，如处理不当，极易引发社会矛盾和冲突。
部分地区因土地征收问题引发的群体性事件时有发生，给社会稳定带来较大风险。
三、解决农村集体土地征收中存在问题的对策建议1. 完善征收程序和政策法规政府应制定更加完善的土地征收程序和政策法规，确保征收过程的公开、公平、公正。
同时，应加强对地方政府和开发商的监管力度，防止权力滥用和违规操作。
2. 统一补偿标准并加强监管政府应制定统一的土地征收补偿标准，并加强对补偿款发放的监管力度，确保农民能够及时足额获得补偿款。
此外，应建立完善的监督机制，防止补偿款被挪用等问题。
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三旧改造中集体建设用地权属的思考2009年广东省颁布《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》，开始实施三旧改造试点工程，并在集体建设用地产权管理方面进行了有益的探索。
然而在实际改造过程中，某些地方对于集建地不论其具体用途一律征为国有，并纳入土地储备系统，集中管理，统一供地。
这不仅使集体土地自由流转受到阻碍，也使农户的利益受到侵害。
文章主要针对这一问题提出集建地应保留集体性质，实行土地流转和自行改造相结合的政策。
2009年广东省开始实施三旧改造试点工程，同年广东省人民政府颁布《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》（简称《意见》），作为"三旧"改造工作的指导性文件，《意见》不仅是"三旧"改造工作的法律依据，也是推进改造工作的精神纲领，一切改造工作都应该围绕《意见》展开。
《意见》第十四条规定："土地利用总体规定确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。
其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。
"可以看出，对于纳入"三旧"改造范围的集体建设用地，《意见》没有规定必须征为国有后才能进行改造，而是"除属于市、县人民政府应当依法征收的外"，可由农村个体经济组织或者用地单位自行组织实施。
然而，在实际改造过程中，有些地区对于集体建设用地不论改造后具体用途一律征为国有，并纳入土地储备系统，集中管理，统一供地，这有违"鼓励土地原使用权人自行改造的原则"，也不利农村集体经济的健康发展。
由于集建地产权属性的特殊性，因此笔者不赞同某些地区不加限制地把"集建地征为国有"的做法，如不对这种做法加以限制和约束，土地征收制度的诟病将在"三旧"改造这块实验田中蔓延。
1对"集体建设用地征为国有"的质疑集体建设用地流转是农村土地流转的重要组成部分，非农建设用地流转虽然没有正式得到法律的认可，但在广大农村实际已出现了形式多样的流转方式。
据国土资源部的统计数据显示，农民集体建设用地的数量大约相当于国有建设用地的2.5倍，数目如此巨大的集体建设用地为非农建设用地流转提供了潜在的可能。
从现实来看，目前集体建设用地大多是以超出国家规定的方式（如出让、转让、租赁、作价入股、使用权置换等）流转使用权的，而且在数量和规模上都有愈演愈烈之势，形成了可观的集体建设用地隐形市场。
目前尚未出台规范农地流转的全国性法律规章，各地实际不同，对集建地产权归属、流转方式、收益分配等问题的处理方式也多种多样。
以集建地产权归属为例，有的地区实行"转权让利"，即集体转归国有，土地收益大部分返还；有的地方集建地集体所有不变，土地收益大部分归集体，即实行"保权让利"；还有的地方则是以上两种方式相结合，在规划区内，实行转权让利，规划区外，则实行保权让利。
有些地方考虑到"三旧"改造中集建地产权归属混乱可能会造成很多管理上的麻烦，于是一律实行先征为国有，再统一供地，即"转权让利"模式。
地方政府采取这种做法是出于以下考虑：集建地是集体经济组织成员共同所有的土地，如果集建地自由流转恐怕会损害集体和农户的利益；再者，土地流转不规范，市场秩序混乱，会对国有土地市场造成冲击。
事实上，地方政府的考虑不无道理，但是我们只要仔细分析土地流转状况，就可以找出这种做法的问题所在。
首先，问题的根源不在于集建用地应不应该流转，而在于土地流转是否遵循法律规定的程序进行。
广东省人民政府2005年在全国率先以政府令形式颁发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《办法》），根据《办法》第十二条规定，土地使用者必须支付出让价款才能从集体土地所有者取得集体建设用地使用权，同时以建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同使用权出让。
第十三条规定，集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
可见，《办法》确立了集体建设用地有偿使用的原则，保证了集体土地的有效利用和建设用地使用权的有效流转，从法律上保障了集体和农户的利益。
其次，只要通过科学制定和严格实施规划，依照法定的权限和程序严格控制农地转为非农建设用地的数量，规范集建地流转市场主体行为，土地流转市场不仅不会对国有土地市场造成冲击，反而是国有土地市场的有力补充。
国有土地使用权与集体建设用地使用权同属用益物权，它是所有权人以外的权利主体对土地占有、使用、收益，从而由土地的利用实现其经济目的的权利，而且随着城市资金下乡、外资引入和城乡间的合作，二者之间的主客体分界已被打破。
如果能实现集体建设用地使用权与国有土地使用权的统一，将增加土地供给量，缓解目前各地建设用地紧张的局面。
这里所说的供给量可以从增量供给和存量供给两方面去理解。
集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转，它可以增加土地供给"首次流转"的结果通常是增加建设用地的供给总量,而不是提高现有存量建设用地的利用率；而"再次流转"是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。
2 集建地国有的弊端集建地是"三旧"改造中比较特殊的地类，它包含在旧村庄和旧厂房改造中，由于其产权属性具有特殊性，且与农户利益密切相关，将其征为国有将会产生以下三方面严重的问题：问题一：不利于土地的节约集约利用。
珠三角很多地区如东莞，在其发展早期，经济高速增长，为了促进招商，村镇一级拥有较高的土地权力，各类投资项目建设对土地的需求急剧膨胀，为降低前期投资成本，大量建设项目利用当时宽松的政策条件，通过挂靠、"租赁"等不规范形式使用集体用地。
这种操作模式有效地解决了当时的土地供给问题，用地企业为珠三角经济的迅速起飞作出了巨大贡献。
政府征收集建地，使土地使用权处于不稳定状态，土地所有权被国家统一收回，使用权也会随之灭失，企业要继续使用土地必须通过合法途径重新取得国有建设用地使用权，如此一来，企业的经营成本增加，土地使用权归属的不确定性增加企业长期稳定经营的风险，必然对企业长远、合理、高效地使用土地产生负面作用，不利于土地的节约集约利用，也有违"三旧"改造促进节约集约用地试点建设，确保经济社会又好又快发展的初衷。
问题二：提供权力"寻租"的空间。
不少企业之前购买了村集体土地，而又没办产权证，一是由于这类土地在法律上仍属于村集体自用的集体建设用地，不得转让；二是难以融资，《担保法》对集体建设用地使用权抵押进行了限制，制约了企业通过融资扩大再生产；三是存在严重的法律风险，企业和集体经济组织双方均缺乏法律保障。
比如东莞因为这一历史遗留问题，全市估计有数千亿元的资金被"套"在里面。
此次《意见》明确了有关土地管理政策的适用界限，重点对转型企业（如"三来一补"企业转为外商投资企业、民营企业解除集体"挂靠"等），明晰土地权属；项目扩建超占少量土地，补办用地手续。
可以看出它对"三旧"改造中的历史遗留问题用地实行优惠政策，只要企业符合规定条件，就可以取得用地手续，盘活大量的土地和资金。
而集建地一旦征为国有，就意味着原土地使用权人使用的土地获确权的机会丧失，土地使用者不得不花费巨大成本在国有土地出让市场或转让市场通过招拍挂等途径，再次获得土地使用权。
在巨大的成本差异面前，土地使用者作为理性经济人，会通过非正当途径如贿赂地方政府官员，使得土地不被征收。
可见，集建地国有容易滋生腐败，扭曲市场主体行为。
问题三：农民集体产权权益受损。
土地资产最基本的特征就是能够为土地所有者和土地使用者带来长期的经济收益。
美国著名经济学R.T.伊利指出："财产就意味着一种控制经济财货的专有权利"。
从这个意义上可以说，地产是产权主体对土地的独占权或是产权主体对土地资源作为其财产的占有和排他性权利。
集建地国有后，政府可以采取出让、出租等多种方式在土地市场上获得巨大的收益，农民集体能够得到的只有安置补偿费等少量的补偿。
土地征收"与民争利"的特点使作为集建地的所有权人的农民集体，无法享有完整产权权能（以所有权为核心）带来的各项收益。
3集建地应保留集体所有集建地保留集体所有，不仅可以避免因其国有带来的弊端，而且可以激励集体做出更合理的产权安排和产权收益分配，推动"三旧"改造多方参与局面的形成。
因此笔者建议集建地产权保留集体所有。
理由有四--理由一：集建地集体所有，集体的产权主体地位得到认可，集建地产权具有排他性的特点，这"不仅意味着不让他人从一项资产受益，而且意味着资产所有者要排他性地对该资产使用中的各项成本负责，包括承担确保排他性的成本"。
亦即赋予集体设定集建地产权安排的自主权，"使得所有者能通过收购、使用、抵押和转让资产的方式持有或处置某些资产，并占有在这些资产的运用中所产生的效益"。
理由二：集体拥有土地所有权，只要合理确定产权边界，就可以从土地产权中获取收益。
从现实情况来看，"三旧"改造中的集建地，尤其在城乡结合部的集建地被企业使用后，产生了很多失地农民，这不仅是经济问题，也是严重的社会问题。
怎样合理安置失地农民，保障其长远生计尤为重要。
学界对失地农民的安置办法由早期简单的货币安置越来越倾向于留地安置，留地安置的核心思想是使农民具有收益能力，而非简单获得一次性的货币补偿，即使农村集体建设用地可以流转，若干年后，其使用权又回归农民集体。
农民集体通过留地开发、出租物业，使被征地集体经济组织逐渐由地主变为业主，农民逐渐转变为工人或物业管理人员，实现再就业，给农民集体和个人提供永续的收益流，使失地农民长远生活有保障。
理由三：盘活存量土地。
"三旧"改造的对象旧城镇、旧厂房和旧村庄，是对存量用地潜力的挖掘。
早期，农村集建地由企业大量开发利用，如果由政府将集建地所有权收回，对企业发展和土地的永续利用都会造成极大的不利。
然而，集建地归集体所有，企业可以与集体通过契约的方式，界定集体与企业的产权关系，有偿取得土地使用权、租赁权、抵押权等权利。
《意见》第十七条规定，纳入"三旧"改造范围、符合土地利用总体规划和"三旧"改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，将获确权，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。