美国房地产抵押贷款证券化及其启示
近年来我国房地产业发展迅猛，但是在投融资渠道十分有限的情况下却面临新的问题。
一方面，房地产开发企业对银行资金和预售款依赖程度过高，迫切需要引入新的投融资方式以缓解风险，解决资金不足的难题。
另一方面，个人住房贷款余额不断增长，也使商业银行巨大的信贷风险。
这就迫切需要借鉴发达国家的成功经验，探索房地产投融资新渠道，以保持我国房地产业持续稳定发展。
入世后随着国外一些先进的房地产经营理念的传入，一种新型的房地产金融工具——房地产抵押贷款证券化已逐步受到国内金融界和房地产行业的密切关注。
美国房地产抵押贷款证券化不仅领世界各国风气之先，更重要的是，其运作模式渐趋规范，值得研究。
笔者粗略谈谈对美国发展房地产抵押贷款证券化的几点认识。
1、美国房地产抵押贷款证券化的发展历程
房地产抵押贷款证券化（rems）即抵押债权证券化，就是将房地产抵押贷款债权转化为房地产抵押证券的过程，具体而言，首先，金融机构将其持有的若干房地产抵押贷款依其期限、利率、还款方式进行汇集重组，形成一系列房地产抵押贷款资产组合，再将该组合出售给从事抵押贷款证券化业务的特殊目的机构，然后，又经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，由信用评级机构评级，最后由证券承销商将信用级别较高的抵押贷款支持证券出售给投资者的一种证券化模式。
由此而形成的资金流通市场称抵押贷款二级市场。
美国房地产抵押二级市场的发展可以分为3个阶段：第1阶段为萌芽阶段，主要是在20世纪50年代中期以前。
这时涉足二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量的储蓄机构。
当时美联邦政府为了推动抵押二级市场的发展，成立2个保险和担保机构，即联邦住宅管理局（fha）和联邦退伍军人管理局（va），由它们一起承担住宅抵押贷款的保险和担保，促进了住宅抵押贷款的标准化。
同时，权威机构的参与、担保，降低了违约风险，也为二级市场的运行提供了条件。
1938年联邦政府又成立联邦国民抵押协会（fnma），致力于发展经政府担保的住宅抵押二级市场。
第2阶段为发展阶段，指1954-1968年期间，1954年美国国会通过一项法案，授权联邦国民抵押协会从事3个方面的活动，一是加强fha和va担保或保险的抵押债券在二级市场上的操作。
二是从事特殊支付项目的管理。
三是管理发放的抵押贷款，必要时可发行抵押债券筹措资金。
第3阶段为成熟阶段，以1968年美国国会通过《住宅和城市发展法》为标志，它使抵押二级市场法制化并趋于成熟。
该法规定将联邦
国民抵押协会分为政府国民抵押协会（gnma）和联邦国民抵押协会。
政府国民抵押协会隶属于联邦住宅与城市发展部，其职能主要是为fha 和va保险的抵押贷款全权有价证券提供及时还本付息的担保业务。
1970年美国国会通过《紧急住宅融资法》批准成立联邦住宅贷款抵押公司（fhlmc），授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统的经其他政府机构担保的住宅抵押债权，极大地促进了传统二级市场的发展。
此后经过数十年的发展，房地产抵押二级市场制度不断健全，债券品种逐渐增多，债券规模日趋庞大，成为仅次于美国国债的第二大债券。
2、美国房地产抵押贷款证券化的主要特点
（1）政府积极干预和扶持房地产抵押贷款证券化。
在理论上政府扶持和干预市场可以有2种方式。
一是直接干预。
政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住宅金融市场实行多方面的干预。
在这种干预方式下。
基本的原则是限制市
场机制的作用。
二是间接干预。
在这方面美国堪称典范，这种方式主要体现为2种形式，一种是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，如《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》、《金融机构改革复兴和强化法案》等。
另一种，则是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干政府性住宅金融机构，为证券发行提供政府信用担保，为低收入阶层提供住房补贴，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。
这里的关键在于政府在采取所有这些措施的过程中，均是以一种平等的市场参与者身份进入市场，都是为了完善市场的基础设施和体制建设，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。
（2）政府性住宅金融机构与商业性住宅金融机构的分工协作，是推动美国房地产抵押贷款证券化的关键因素。
美国的政府性住宅金融体系是：联邦住房与城市发展部（hud），负责所有的住房与城市发展计划及相关政策的制定；下属fha负责住房标准的制定和为中、低收入阶层提供按揭担保；gnma是hud的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款，以及将其证券化。
其他的政府性住宅金融机构还有fnma、fhlmc 以及va等。
美国商业性住宅金融体系包括为数众多的银行和证券公司，在政府性公司业务范围之外的领域发挥着主角作用。
其中，不乏知名贷款金融机构，如大通银行、美洲银行、花旗集团等，为商业房地产抵押贷款证券而发起筹集贷款，能够补充其传统的贷款业务，政府机构、各保险机构对住宅贷款证券及其发行主体提供较为全面的信用担保，如
fnma对房地产证券化金融产品实行100%的保证付款担保，使其成为美国信用等级仅次于国债的第二大债券。
这样，更促使美国房地产抵押贷款证券化发展如鱼得水。
（3）信用加强和资信评级是美国抵押贷款证券化最为重要的2个环节。
美国二级抵押市场有两类最为重要的中介机构，一类是担保或保险机构，主要是一级抵押市场和二级抵押市场上的gnma、fnma、fha、va 和私人保险公司。
另一类是资信机构，全国性资信公司主要有2家，即标准普尔公司和穆迪公司。
根据规定不经资信评级的证券不能上市交易，而不经担保和保险的证券，资信公司不接受评级。
一般住宅抵押贷款是一级抵押市场最主要的产品，违约率很低，加上fha、va为抵押贷款创造者提供贷款偿还担保，经抵押组合后制成证券，使风险分散化；gnma、fnma为发行人担保本息清偿。
由于上述机构为政府代理机构，提供政府完全信用担保，在经这两次担保后，证券信用大为加强，使得住宅抵押证券大多被标准普尔公司和穆迪公司评为aaa级资信，因而，此类证券的市场流动性极高。
同时，政府代理保险公司的成功，也鼓励了私人公司的发展。
3、对推进我国房地产抵押贷款证券化的建议
笔者认为，大力推进我国房地产抵押贷款证券化，除了广泛吸收发达国家的先进经验之外，还应结合我国的国情，重点从以下几个方面入手。
（1）建立健全住房金融法规，优化外部制度环境。
一方面，可以通过发布、增设新的条例来弥补政策法规设计上的缺陷，如《住宅金融法》、《房地产抵押法》、《房地产抵押评估条例》、《商品房价格管理条例》和《抵押房地产处置条例》等，以规范房地产抵押市场运作。
另一方面，对业已颁行的法规应及时修订并加以完善。
总之，对抵押资产债券的发行问题、注意事项、债券在证券市场的交易等情况和现有的证券监管体制作进一步修改和完善，加强相关法律和制度的规定，更多地采用市场经济的手段和法律手段对未来的房地产证券市场进行监管，逐渐形成一套完整的房地产证券化法规。
（2）应建立独立的政府性住宅金融机构。
从美国的实践来看，政府信用担保是保障房地产抵押贷款证券化顺利进行的重要因素。
我国要发展房地产证券化市场，自然也需要政府的大力扶持。
成立政府信用的担保公司进行房地产抵押贷款证券化，有利于促进中小贷款机构的发展，加快发展住房抵押一级市场，更好地支持居民购房置业。
由于房地
产抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。
为了支持房地产抵押贷款证券化的启动，可由政府牵头、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府性住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司，也可将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款提供担保。
必要时成立政府性住房抵押贷款保险金融机构，目前可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务，建立符合法律规范的专门保险机构，提高住房抵押贷款的安全性。
（3）从制度上培育房地产抵押贷款证券化市场的投资者。
抵押贷款市场必须有稳定的机构投资者参与。
一方面，应大力发展保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行等非银行投资机构，以培养机构投资者。
另一方面，应在强化监管的前提下对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放房地产抵押贷款证券化市场。
为了吸引个人投资者进入二级抵押贷款市场，可以采取下列方式：一是将部分抵押贷款证券直接向社会公开发售。
二是建立专门性的抵押贷款投资基金；三是抵押贷款公司上市，间接吸收个人的投资。
美国、英国、日本住房抵押贷款证券化的比较及启示
美国没有专 门的证券化法案 ， 但在其证券法 、 税法 类 。 过手 证 券 的发行 人 收取 借 款人 偿 还 的利 息 和本 金 ，
等法 律 中对 证券 化 的相 关 问题 作 出 了完备 的规定 ，使 并过手给投资者 ；担保抵押证券 的投资者不直接拥有 证 券化 有法 可依 ， 到 规范 化 。 国也 在相 应 的法 律 中 抵 押 贷款 ， 做 英 而是 对 发行 人拥 有 债权 ， 相对 于过 手 证券 风 对 住 房 抵 押 证 券 上 市 、交 易 和税 收 等 作 了 明确 的 规 险大大减少 了； 转付债券兼具有以上二者的特点 ， 是二 定 。 日本则 是 原本 对住 房 抵押 贷 款证 券化 作 了限制性 者 的结 合 。而英 国发行 的住 房抵 押证 券 只有 抵 押支 撑 的法 律规 定 ， 导致 了证 券 化发 展相 对 缓慢 ， 现在 这些 规 证 券一 种 ， 其性 质 相 当于美 国的过 手 证 券 。 ｌ 发行 的 Ｅ本 定 正 在逐 步放 宽 ， 加快 了证 券 化发 展速 度 。 住房 抵 押证 券 ， 义上 有 三种 ， 因住宅 抵 押证 书并 不 名 但
、
美国 、 英国、 日本住房抵 押贷 款证券化的相同点
（ ） 券化 起 因相 同 பைடு நூலகம் 证
这三个 国家开展住 房抵押贷款证券 化都是 以提 １８ ９ ８年 １ １月 日本 才 开 始 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的运 高住 房抵押贷款 的流动性 和扩大住 房借贷资金 的来 作 ， 目的也 是通 过证 券 化手 段 促进 住 房抵 押 债权 的 流
商 业银 行持 有 本 国发行 的住 房 抵 押证 券 的 ５ ％ ， 宅 住 房抵 押 贷款 证 券化 的迅 速发 展 。 ０ 住 建 筑公会 持 有 约 ２ ％ ， 般 企业 、 险基 金 、 休基 金 ０ 一 保 退 各 持有 约 １％ 。Ｅ本 住 房抵 押 证券 则 以金 融机 构 为 主 ０ ｌ
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示美国次贷危机又称次级房贷危机，它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市急剧动荡引发的风暴。
这一风暴迅速席卷全球，演变成全球性的金融危机。
分析美国次贷危机发生的原因，我们可以发现，美国次贷市场法律制度上存在着许多缺陷，如金融监管机构的不统一性、信用评级机构的倾向性、结构性信贷工具的不透明性、资本市场信息披露的不完整性等问题。
此此金融危机必将引起全球金融监管机构的重现审视：以前的法律制度的缺陷在哪里？怎样处理金融安全和效率两者的关系？一、美国次贷危机发生的背景所谓的次贷，即次级抵押贷款（Sub-prime Mortgage）,指贷款机构（主要是银行）向信用记录较差的客户发放的贷款。
在本次危机中，特指次级房屋抵押贷款。
在美国的信用体系下，无信用记录的或者信用记录较差的客户一般很难从正常的渠道贷款，他们只能从次级贷款市场寻求贷款。
前几年，美国楼市火热的时候，很多银行或按揭公司为扩张业务，获得更高的报酬，纷纷介入房贷业务[1] 由于该种贷款的信用级别的要求低于普通优惠贷款，其利息比较高，因此其内在的风险也就相应高于普通贷款。
上世纪30年代的经济大萧条不仅使美国的经济遭受重创，而且也是许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境中拥有一个家”，称为美国住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》的序言中[2] 在此后的半个多世纪里，美国联邦和州政府不仅通过公共住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等政策让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和公有住房等途径来解决国民的住房问题。
[3] 在进入21世纪以后，美国政府调整了住房政策，由以往的售、租、合作和共有住房等多种措施并举转向以售为主。
这一时期，美国的住宅商品化的程度很高，私人拥有住宅约占98.5%。
自美国的网络经济的泡沫破灭和“9.11”事件后，为刺激经济增长，防止经济衰退，美国联邦储备委员会不断地降息，使联邦的基金利率降到了1%，同时鼓励中低收入者买房。
美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的启示
美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的启示作者：孙军来源：《现代营销·营销学苑》2012年第02期摘要：在我国住房抵押贷款化刚刚起步之时，如何从美国的次贷危机中吸取经验和教训已成为当务之急。
本文分析了美国次贷危机的成因，并对我国如何规范发展住房抵押贷款的证券化提出了相应的政策建议。
关键词：次贷危机住房抵押贷款证券化监管一、美国次贷危机的成因2007年4月，美国新世纪金融公司申请破产，标志着次贷危机正式爆发。
笔者认为，住房抵押贷款证券化成为危机的传导者，其原因在于：1.住房抵押贷款发放机构有过度证券化的动机住房抵押贷款发放机构一方面通过资产组合管理可以达到分散和降低自身信用风险的目的，另一方面，这些机构从抵押贷款资产的交易中获取收益。
在双重利益的驱使下，在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险增大。
2.资产透明度不够资产透明度缺乏，究其原因，主要有三：一是结构化产品复杂多样，证券化的链条长而复杂，市场信息的不透明贯穿始终。
二是大量的产品在OTC市场而不是场内市场进行交易。
在私下的OTC交易，由于没有公开价格，资产透明度相对较差。
由于信息透明度不够，资产定价困难，市场参与者不知道所持有的资产风险究竟有多大。
3.金融市场过于依赖评级公司高度专业化的金融市场使贷款者和投资者之间隔着复杂的环节，投资者购买产品时只能依赖专业评级机构和中介机构对于风险的定价。
而评级机构本身却存在着严重的利益冲突，在评级过程中通常存在着发行者“招揽评级”的现象，另外评级机构本身的评级模型也存在问题，导致评级缺乏真实性和客观性。
4.金融监管缺失在过去很长的时间，监管当局一直强调对机构稳定的监管，而对产品创新多半采取了放任自流的态度。
但证券化金融这一类产品的出现，不但增大了金融体系整体的系统性风险，而且通过提高金融机构之间的关联性增加了相关性风险。
美国_两房_危机_根源及启示_卫建国
市场的发展具有重要的参考价值。
二、“两房”危机回顾 （一）“两房”的基本情况
税，同时规定联邦储备银行要对房利美 全球发行债券，以提高流动性及扩大房
财
公司提供各种支持。
贷资金来源，将筹集到的资金再注入到
1968 年，美国国会通过房利美私有 抵押贷款市场。这样，就可以为房贷市场
会
经 化法案，授权房利美发行以住房抵押贷 融通到大量资金，在 2008 年美国政府接
美 国两 大住 房 抵押 贷款 融资 机 构 房 利 一定程度上提高了生活质量。
沫极端膨胀；另一方面，美国政府对房地
美和房地美。
但是，抵押贷款证券化在刺激房地 产贷款疯狂发展的监管控制不力，也是
根据接管“两房”的有关规定，美国 产业发展的同时，也加大了房地产市场 导致房地产泡沫膨胀的重要因素。
财政部将大量购进“两房“的债券，并以 的风险。传统的房屋抵押贷款是由银行
危机之中，走到了破产的边缘。“两房”在 厚的 利润 ，发展 成为 财 力 雄 厚 的 大 公 为标的的证券化业务。从此，“两房”进入
美国 房地 产市 场发 展 中扮 演 着 重 要 角 司。1954 年，为了化解政府垄断的风险 高速发展时期。
色，曾经取得过辉煌成就，在全美的房屋 和避 免房 利美 因政 府 机构 而效 率 低 下
第四季度其亏损达到 239 亿美元，相当 赚取手续费和买卖差价，他们期望房屋 地发展，甚至于为了维持房地产业的发
他
于上年同期亏损额的近 10 倍。
抵押贷款业务越大越好，手续费越多越 展而纵容“两房”犯错（比如，对于“两房”
山
好。但是，随着房屋抵押贷款业务量的扩 粉饰账目而未加以应有的处罚）。在这种
三、 “两房”危机的根源剖析
美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示
美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示【内容提要】通过对美国住房信贷资产证券化的法律规制进行梳理和比较，发现作为金融创新工具的住房信贷资产证券化是高度市场化的产物。
其法律规制涉及物权、证券、公司或合伙、破产、信托、合同等许多方面，是众多具体法律制度的有机组合。
住房信贷资产证券化法律制度的建立，实际是对涉及证券化的各种具体法律制度的阐释和应用，完善与住房信贷资产证券化有关的具体法律制度是构建证券化法律的关键。
证券化(Securitization)是国外十分重要的金融业务，涉及住房贷款、企业应受账款、汽车贷款、信用卡贷款和不良资产处置等许多方面。
其中，住房抵押贷款证券化是最早发展也是最为发达的一种。
随着住房体制改革的深入和金融业务的发展，在我国开展住房信贷资产证券化的呼声也日益高涨，有关金融机构更是跃跃欲试。
据报道，建设银行已经中国人民银行批准，准备开始试点工作。
但资产证券化毕竟是金融创新的结果，在我国并无此传统，借鉴和移植国外的做法并加以本土化或许是一条捷径，然前提是我们必须了解借鉴移植对象的实质和其存在的环境。
否则，极有可能导致“南橘北枳”的结果。
就目前国际金融界而言，有两种住房信贷资产证券化流派：一是美国为代表的资产出售模式；一是德国为代表的资产抵押模式。
美国是资产证券化最为发达国家，许多国家和地区的证券化模式都以美国为样板。
本文拟对美国住房信贷资产证券化法律规制予以考察，以期对我国未来的证券化制度有所裨益。
一、美国住房信贷资产证券化的运作机制和主要形式在美国人看来，当贷款人已经“创制”了一笔贷款，也就是说，将贷款金额交付给借款人并进行了抵押登记后，这笔贷款对贷款人来讲是一笔财产，是一种要求将来给付的权利[1]。
自然它也可以像其它财产一样转让给投资人。
这样的交易可以使资金流向那些需要贷款的人和地区。
这是美国资产证券化的动因。
美国住房资产证券化的基本运作思路是：(1)银行和其他金融机构向希望买房的借款人发放贷款，同时借款人须以其所购房产为抵押物抵押给贷款人。
美国住房抵押贷款中的政府干预及启示
内 容 摘 要 ： 美 国住 房 抵 押 贷款 市 场 经 过 一 百 多年 的 发展 ， 目前 已经 成 为世 界 上 最发 达 的住 房抵 押 贷 款 市场 。相 比之
但 要求他在销售 自用住房 的前 ５年 中 ，必
须 至 少 有 ３年 居 住 或 使 用 该 住 房 ，从 而 鼓
品种仅有固定 还款抵押贷款和膨胀性抵押 贷款 ，但 从 ２ ０世纪 ７ ０年代 以来 ，产 品种 类大大增加 ， 出现 了分级 偿还抵押 贷款 、 可 调整抵押贷款 、分享增值抵押贷款 、循环 住房贷款 、 一揽 子”交易抵押 贷款 和反向 “
下 ，我 国住 房 抵押 贷款 市场 则存 在 着 市 场 结 构 不合理 、 市场 主体 不完善 以及 市 场 环 境 不健 全 等 问题 。 美 国住 房抵 押 贷 款 市场 最 突 出的特 点 就是 政 府 对其 的高 度 干预 ．这 也是 给 我 国住 房抵押 贷款 市
场 发 展 最重 要 的 启 示 。
抵押贷款等产 品。丰 富的产 品很好地满足
了不 同类型购房者 的需 求。 二级市场上 ， 在 同样根据 不同类型投 资者对风险和收益的 不同要 求设 计出 了不同的产 品，主要有抵
投 资信 托法 、 金融 资产证券化投资信托法 、
金 融 机 构 改 革 复 兴 和强 化法 案 、 加 强 二级
贷款的一级市场和住房抵押债权转 让的二
发展 ，又相 继成立了联邦国 民抵押贷款协
会 、政府抵押贷款协会和联邦住房贷款抵 押 公司等机 构分别作为二级市场的做市商 来推动二级 市场发展。 政府给予购房人一 系列税收和政府补 贴 以鼓励更多的购房人通过抵押贷款融资。 如美 国税法规定 ，使 用抵押 贷款 购买住 房 者应按照其每 月归还贷款数 额 ，相应地减 去一定 比例 的利息和财 产税 ，并免去相应 的财产增值税 ，并且住 房购买者可 以按照 相关规定免缴个人所得税 ，如规定租金不 可 以从应税额 中扣除 ，这样可 以鼓励人们 买房不租房 ，另外 ， 规定 ５ ５岁以上的 美国
关于美国次贷危机看资产证券化
关于美国次贷危机看资产证券化美国次贷危机是发生在2008年的金融危机，该危机的导火索是由资产证券化（Asset-Backed Securities, ABS）所引发。
因此，了解资产证券化是避免类似危机发生的一个重要步骤。
资产证券化是将不同种类的债权打包成为证券来发行。
它的基本原理是将贷款合同中的规模小而数量多的债款捆绑在一起，将这些债款合并成一个债权池，然后将这个池子进行分级打包成为各种类型的证券，最终将这些证券卖给投资者。
投资者所持有的证券的回报率是从各种债款的还款中获得的利息。
资产证券化也就是通过在债券市场上销售资产证券化证券来为初始贷款提供资金，从而将贷款折价出售，以累计借贷额度。
这种方式将一些高风险的债务放在了投资者的手中。
然而，在美国次贷危机爆发当中，由于美国的住房抵押贷款在债权池中所占比例过高，因此会对房地产市场的变化极为敏感。
在房价泡沫破裂后，这些抵押贷款许多都变成了次级债券，出现了大批违约。
这种情况下，各级别证券的价格迅速下跌，投资者的损失日益加剧，也导致银行的资产负债表出现了严重的负面影响。
整个市场焦虑万分，由此引发了大规模的金融危机。
这个危机给我们提了三个教训：第一, 有必要监管金融市场中不同的监管机构。
不同的金融机构在参与资产证券化的过程中扮演不同的角色，但他们往往墨守成规，节省成本，对各自的职责毫不关注。
应该引入更为严格的监管体系，对所有金融机构实行统一的风险管理和监管规律，确保市场运转的有效性和透明度。
第二, 在银行资产证券化过程中，应加强不同种类债务的监管。
银行资产证券化的中心是不同种类的债务合同的挑选和划分，债务质量和稳定性的控制至关重要。
在清楚了下游的投资者的要求和欲望基础上，银行应该认真甄选和打包债务池，确保其质量以及还款率。
同时，银行贷款的利率应该固定，以避免发生逐渐递增的未来利率损失风险。
第三，金融市场对高风险投资的承担责任应更为明确。
在资产证券化过程中，投资者并不能确保其真实亏损或收益的风险水平。
美国住宅抵押贷款二级市场及其对我国的启示
买 者 以抵押 贷 款方 式 直接 从 贷款 发 放 者手 中取 得贷
款 的 市场 。 宅 抵 押 贷 款 二 级 市场 是 指 最 初 的贷 款 与投 资 者之 间再 进 行 交
易 的 市 场 。 体 来 讲 ， 宅 抵 押 贷 款 二 级 市 场 就 是 指 具 住 住 宅 抵押 贷 款 由贷 款 银 行创 造 出来 以后 ， 出售给 再 投 资 者 ， 者 以 抵 押 贷 款 为 担 保 ， 行 抵 押 贷 款 债 券 或 发
向抵 押 贷款 人提 供 保 险 以降低 借 款 人违 约 可能 给 投
资 者 带 来 的 风 险 ； 邦 国 民抵 押 协 会 则 负 责 购 买 抵 联
以利 用 回收 资金 发放 新 的贷 款 ， 资 金周 转顺 利 ， 使 贷
款 能 力 随 之 增 强 ， 一 方 面 ， 过 将 此 地 发 生 的 住 宅 另 通
维普资讯
美国 住 宅抵 押贷一 级 场 款 市 及共 对我 国的 启示
苏 亮 庞 明
一
、
美 国 住 宅 抵 押 贷 款 二 级 市 场 的 形 成
抵押 货 款 卖 到 彼 地 ， 或将 彼 地 发生 的住 宅 抵 押 贷款
卖 到 此 地 ， 资 金 在 不 同 地 区 间 流 动 ， 足 了 全 国 的 使 满 住 宅 抵 押 贷 款 需 求 ， 便 于形 成 全 国性 统 一 的 市场 也 利率 ； 时 ， 二 级 市 场 上 ， 于卖 出贷 款 能 够很 好 同 在 由 地转 移风 险 ， 促 使 金融 机 构降 低 贷款 条件 ， 而促 也 从 进 了住 宅抵 押贷 款一 级 市场 的进一 步发 展 。
融 机 构 或 私 人 性 住 宅金 融 机 构 的担 保 和 信 用增 强 ， 以证 券 的形 式 出 售给 投 资 者 的 市 场 ； 证券 化 市场 非 则是 指 由投 资 者 直接 买 断 住 宅 抵 押 贷 款 的 市场 。 由
资产证券化经典案例
资产证券化经典案例资产证券化是一种金融手段，通过将特定资产通过成立特殊目的载体而转化为可买卖的证券产品，并通过市场上的投资者进行购买和交易，从而实现资产的流动性和融资的目的。
在金融领域中，有许多经典的资产证券化案例，对于了解和学习资产证券化的机制和效果有着重要的意义。
本文将介绍几个经典的资产证券化案例。
一、美国住宅抵押贷款证券化美国住宅抵押贷款证券化是最早也是最典型的资产证券化案例之一。
在上世纪70年代至80年代初，美国房地产市场经历了一次大规模的繁荣期。
越来越多的人购买房地产，需要融资购买居住房产，而传统的银行贷款方式却无法满足市场的需求。
于是，一些具有创新意识的金融机构开始将房屋贷款转化为证券产品进行交易。
通过将大量的房屋贷款进行汇集，成立特殊目的载体（SPV），将所持有的贷款拆分为不同等级的证券产品，并通过发行这些证券产品进行融资。
这样的资产证券化创新带来了多重好处。
首先，它提供了额外的流动性，使得投资者可以更容易地购买和出售房地产贷款相关的证券产品。
其次，通过将贷款进行拆分，不同风险等级的证券产品可以吸引不同风险偏好的投资者，从而拓宽了投资者的来源。
最后，证券化使得原本分散在各个金融机构的贷款得以集中化，提高了债券的规模和效益。
然而，住宅抵押贷款证券化也存在一定的风险。
2008年的次贷危机就是一个典型的例子。
在次贷危机中，由于信贷标准过于宽松和债务的高风险特点，一些证券化的抵押贷款出现违约，导致整个金融市场陷入危机。
二、汽车贷款证券化与住宅抵押贷款证券化类似，汽车贷款证券化也是一种常见的资产证券化模式。
汽车贷款可以通过证券化方式转化为可交易的证券产品，从而实现资产流动性和融资的目的。
汽车贷款证券化的优势在于满足了消费者购车的融资需求，并提供了额外的投资机会。
通过将大量汽车贷款进行汇集，发行不同等级的证券产品，吸引不同风险偏好的投资者参与，进一步推动了汽车消费和相关产业的发展。
如今，汽车贷款证券化已经成为全球范围内的常见金融产品，各大银行和金融机构都将其作为重要的融资工具之一。
美国次贷危机对我国商业银行信贷风险控制的启示
金融观察特别是国有银行,作为特种经营行业,长期受到政府保护,拥有特殊的地位和垄断权利,从而使得控制权租金相对较高,当控制权租金大到可以补偿控股风险和股权交易成本时,战略投资者就有动力促使股权分散的模式重新回归到股权集中模式,并导致银行控制权的转移和造成额外效率的损失(占硕,2005)。
可见,我国商业银行引入境外战略投资者,虽旨在完善公司治理、提高经营绩效,但从目前现实情况来看,由于境外战略投资者与商业银行之间战略目标存在分歧、境外战略投资者所占股份比例低从而缺乏足够动力参与或者监督商业银行的经营管理以及分散模式股权结构的不稳定性,导致出现引资的预期目标与实际偏离的现象。
误区三:引入境外战略投资者就可以规避风险?一般认为,商业银行引入的境外投资者大都是具有丰富银行业经营经验的外国银行机构,他们可以带来先进的管理技术、经验和专业知识,协助商业银行规避风险,提高经营绩效。
一些实证研究也支持这种观点,Classensetal(2001)在对80个国家包括发达国家和发展中国家的研究中发现引入的境外战略投资者对提高银行体系效率具有显著影响:外资银行进入与国内银行的净息差,利润和总成本的降低正相关,他们认为这些结果表明外资银行的进入对提高银行体系效率具有显著影响。
但是,如上文所述,实际上我国商业银行引入的境外战略投资者大多是具有投机性质的财务投资者或者是较强同类竞争性战略投资者,在与之合作的过程中,商业银行可能会面临新的风险:一是优质客户流失,重要信息泄露等风险。
境外战略投资者出于自身在华发展战略考虑,可能会通过股权合作的方式逐渐熟悉国内客户,最终通过自己拥有的在信用卡、资产管理业务及其它增值业务方面的优势吸引并带走高端优质客户。
二是控制权丧失引发的风险。
实力的境外投资者可能希望借合作之机,通过参股中资商业银行,最终实现控制这些商业银行和相应的中国市场份额的目的。
他们可能会通过不断地增加投资,或者通过人事安排、业务控制等手段,谋求对中国商业银行的控制。