12 美国房地产金融资产证券化的经验与反思及中国资产证券化的未来--安富金融介绍
浅谈美国资产证券化对我国的启示
浅谈美国资产证券化对我国的启示摘要随着雷曼兄弟的轰然倒地尘土飞扬的华尔街为“投资银行”奏响了最悲怆的挽歌危机不仅导致美国乃至全球股市的剧烈波动,更多地引发了国内外各界的关注与长思本文通过分析资产证券化这一特殊的直接融资方式的运作机制及其风险剖析了美国证券化过程中存在的缺陷及其对中国目前发展资产证券化的诸多启示关键词美国资产证券化中国资产证券化启示一、美国资产证券化的发展历程资产证券化是在资本市场上进行直接融资的一种方式与发行其他金融产品（例如债券及股票）类似资产证券化发行人在资本市场交易中是通过向投资者发行资产支持证券进行融资不同之处在于资产证券化产品的还款来源是一系列未来可回收的现金流产生这些现金流的资产可以作为基础抵押资产对资产证券化产品起到支持作用因此资产证券化的实质是出售未来可回收的现金流从而获得融资资产证券化1970年兴起于美国当时住房抵押贷款机构将新发放的住房抵押贷款进行打包并通过发行住房抵押贷款转手证券(pass-through)来为住房抵押贷款筹措资金仅仅过了不到十年美国的资产证券化市场不断对各类资产进行证券化尝试形成了四个主要的资产证券化市场:RMBS、CMBS、ABS、CDO,以及后来的各类升级版的经过多次打包的以非实物资产为依托的证券资产证券化的最大优点在于它为证券化过程中的相关参与者带来的好处包括使发起人资金来源多样化资产负债表外化；进一步为投资人提供不同投资风险不同收益的金融商品；解决借款人资金来源不足；当然对于投资银行和金融管理当局而言也是有利可图在美国近年非机构担保RMBS市场中市场份额显著的投资银行雷曼兄弟占据了相当显著的地位这也是其日后破产的“罪魁祸首”任何高收益都伴随着高风险证券化产品所面临的风险类型主要有四类违约风险（defaultrisk）、现金流量风险(cashflowrish)、经营风险(operationrisk)、市场风险(marketrisk)限于篇幅仅对违约风险做简单说明违约风险或者可以直接称其为道德风险是指债务人未能履行合约而导致现金流量不足无法支付证券化所产生之债券所需的现金流量美国的次级债危机就是鲜明的例证证券化是一个制造各种性质债券的过程在整个过程中需要众多的参与机构各司其职承做贷款的金融机构（或资产持有人）将取得的债权出售给特殊目的的信托（商业银行或者投资银行）同时通过信用增强机制控管信用风险并经由信用等级评级机构验证评级后由承销机构出售给投资人从而分散了风险在这一简单的流程中存在内在缺陷,使抵押贷款在发放过程中极易产生道德风险比如美国的次级债危机一级市场上的按揭贷款提供者直接将资产打包出售,不承担抵押贷款的违约风险忽视风险管理和贷款人自身的偿付能力和信用状况同时信用增级和信用评级机构不负责任的评级掩盖了次级债的风险,造成高回馈、低风险的假象,使投资者难以做出正确的判断增大了违约风险二、对中国资产证券化的启示这次美国危机尽管造成雷曼兄弟破产五大投行的销声匿迹美国30多家次级贷款公司停业倒闭,但是我们有理由认为资产证券化本身并没有错,其错误在于这种创新金融产品设计过程中的制度缺陷,中国资产证券化的进程不可因噎废食,而是应该在机制设计上吸取和总结美国次级贷款证券化的经验教训,选择银行的优质资产证券化到2005年国内的资产证券化业务正式进入实际操作阶段中国人民银行选择了两家国有大型银行——中国建设银行和国家开发银行进行试点发行资产证券化产品这两个试点以银行贷款为基础资产分别发行了RMBS和信贷资产支持的ABS2006年国内还问世了一种以企业资产为职称的证券化产品尽管资产证券化在我过还处于非常初级的发展阶段但是已经表现出了自己的特点和优势面对美国资产证券化先期的颠簸我们应该从以下几个方面吸取教训做好工作1.健全的法律体系对于每笔证券化交易来说必须建立完善的法律体系以保护投资者在基础性资产中的合法利益最重要的是当发起人或者卖方处于破产境地时法律应该保护投资者对证券的基础资产的追讨权2.精确的现金流分析在证券化开始时发行人应该进行现金流分析以确定特殊目的的实体的债务能够按时全额偿还3.谨慎的会计处理4.有公信力的信用评估信用评级机构及相应的信用评级规则体系在资产证券化中发挥着极为重要的作用有必要规范资产评估机构的行为,建立完善的资产评估标准体系,采用科学的评级方法提高我国信用评级机构的素质和业务水平5.全面性的投资银行我国目前仅有几家银行具有经营非传统银行业务的能力然而在整个证券化的过程中投资银行发挥着相当重要的作用不仅包括协调发行机构处理法律、会计、税收及现金流分析还扮演着承销商甚至做市商的角色所以我国的银行应加强投资银行相关业务能力6.培养多样化的投资者金融产品的创新离不开金融市场中投资者对其的需求所以多样的投资者有利于资产证券化产品本身的创新性有了需求创新才更有把握7.培养专业人才三、结束语证券化正在逐渐改变我们的金融形势通过证券化我们对于金融资产的风险于现金流量可以重新安排使其能够更符合投资人的需求因此我们不能因为其发源地——美国金融市场的动荡和不安就因噎废食我们相信我国的证券化发展才刚刚开始在迈入全球化的路途中未来会有些什么新的资产标的物会有哪些金融创新我们期待且我们努力参考文献1扈企平（JosephHu）(美):资产证券化理论与实务M.中国人民大学出版社20072陈文达李阿乙廖咸兴:资产证券化理论与实务M.中国人民大学出版社20043E.菲亚博(美):债券及债券基金精要M.经济管理出版社2004。
美国证券法对资产证券化的规范与借鉴
美国证券法对资产证券化的规范与借鉴【摘要】资产证券化是一种重要的金融工具，可以帮助企业融资和分散风险。
美国证券法为资产证券化提供了法律框架，包括信息披露要求、风险管理规范和受益人权益保护等方面的规定。
通过对美国证券法的借鉴，我国可以加强资产证券化市场的法律规范，促进市场的健康发展。
我国应建立健全的监管机制，确保市场稳健发展和投资者权益保护。
借鉴美国证券法经验，我国可以不断完善资产证券化市场的法律体系，提升市场透明度和效率，推动资产证券化市场的持续发展。
【关键词】美国证券法、资产证券化、法律规定、监管机制、受益人权益、信息披露、风险管理、经验借鉴、市场发展、法律规范、健康发展。
1. 引言1.1 美国证券法的背景介绍美国证券法的背景介绍主要涉及美国证券法的历史渊源和发展历程。
早在20世纪初，美国就开始制定关于证券市场的法律规定，以保护投资者的利益，维护市场秩序。
而随着经济的不断发展和国际金融市场的深化，美国证券法也经历了多次修订和完善，逐步形成了完备的法律体系。
在美国证券法的演进过程中，最具代表性的便是1933年和1934年通过的《证券法案》和《证券交易法案》。
这两部法律分别规定了证券的发行和交易程序，明确了信息披露的要求，设立了证券交易委员会等监管机构，为证券市场的健康发展奠定了基础。
美国证券法还在后续的修订中不断强化对投资者保护和市场监管的要求，如2002年通过的《萨班斯-奥克斯利法案》就要求上市公司加强内部控制和财务报告的透明度，以减少金融丑闻和欺诈行为的发生。
美国证券法的背景介绍反映了美国在资本市场监管和投资者保护方面的成熟经验，为其他国家和地区制定和完善证券法律体系提供了借鉴和参考。
1.2 资产证券化的概念和重要性资产证券化有利于提高资金利用效率。
通过将资产转化为可交易的证券，资产证券化可以有效地解决资产持有者的流动性问题，提高资产的流动性，增加投资者的选择空间，促进更多的资金流向实体经济中，优化资源配置。
美国资产证券化的实践起因、类型、问题与启示
美国资产证券化的实践起因、类型、问题与启示一、本文概述随着全球金融市场的不断深化与创新，资产证券化作为一种重要的金融工具和融资渠道，逐渐在美国及全球范围内得到了广泛的应用。
美国资产证券化的实践不仅推动了金融市场的发展，也对全球金融格局产生了深远影响。
本文旨在深入探讨美国资产证券化的实践起因、类型、以及在这一过程中遇到的问题，并总结其对我国资产证券化发展的启示。
文章首先回顾了美国资产证券化的历史发展，分析了其产生的背景和主要动因，包括金融市场的发展、监管环境的变化以及投资者对高收益产品的需求等。
接着，文章详细阐述了美国资产证券化的主要类型，包括抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，并分析了各类资产证券化的特点与运作机制。
在此基础上，文章进一步探讨了美国资产证券化过程中遇到的问题，如信息不对称、市场过度投机、监管缺失等，并分析了这些问题对金融市场稳定性的影响。
通过对这些问题的深入剖析，文章揭示了资产证券化在推动金融市场发展的也带来了一定的风险和挑战。
文章总结了美国资产证券化的实践经验与教训，并结合我国金融市场的发展实际，提出了对我国资产证券化发展的启示和建议。
这些建议包括加强信息披露与透明度、完善监管体系、强化风险控制等方面，以期为我国资产证券化的健康发展提供有益的参考和借鉴。
二、美国资产证券化的实践起因资产证券化在美国的实践起源于上世纪七十年代，当时的美国正面临着严重的金融困境。
一方面，银行的储蓄和贷款机构积累了大量的房地产贷款，而由于市场利率的上升，这些长期固定利率的贷款变得风险极高。
另一方面，由于通货膨胀的压力，投资者对固定收益投资产品的需求下降，导致银行的资金流动性问题加剧。
在这样的背景下，资产证券化应运而生，作为一种创新的金融工具，旨在解决银行的资产流动性问题和风险分散需求。
资产证券化的实践起因还包括美国金融市场的成熟和投资者对多元化投资的需求。
美国的金融市场长期以来一直是全球最发达和最具创新性的市场之一，这为资产证券化提供了良好的市场环境和投资者基础。
美国资产证券化发展经验
美国资产证券化发展经验回顾美国资产证券化的发展历程，其资产证券化发展极为迅速，资产证券化市场也最发达。
从1970年最早出现第一笔住房抵押贷款证券化开始，至今资产证券化业务已遍及汽车贷款、信用卡应收款、消费分期付款、租金、版权专利费、高速公路收费等广泛领域。
资产证券化在美国的发展最初是政府为了促进居者有其屋的政策而落实推动的，在有政府背景机构的参与下，进行的一系列创新，这些创新最后都得到了政府立法税收等方面的支持，于是资产证券化的制度和技术发展了起来。
这个机制发展起来之后，人们发现这一项由政府“研发”的新技术的时候，私人机构、其他参与者就开始加入了资产证券化进程中。
因为资产证券化这项技术的研发需要很高的成本和投入，同时具有很强的外部性，只要一个产品开发出来，类似的就可以在不同领域不断移植复制。
在美国资产证券化开始走向私人部门推动的标志是CMO的出现，与之前三大机构发行的MBS过手证券创新不同，CMO的产生不是政府宏观因素影响，而是作为微观参与主体的投资者需求变化。
总结美国资产证券化的发展实践，具有以下几方面特点：第一，具有政府背景的专业化组织是推动资产证券化快速发展的重要力量。
1970年，政府国民抵押协会(GNMA)的抵押支持证券MBS首先在美国发行，它一经问世，便获得了迅速发展。
继GNMA这一政府部门之后，20世纪80年代初期，美国两大准政府性质的联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）和联邦国民抵押协会（FNMA）也充分运用证券化技术进行金融创新。
目前，全美大约有13家政府背景的专业化组织从事资产证券化业务，这些机构有力地促进了资产证券化在美国的迅速发展。
第二，市场竞争和产品创新是美国资产证券化持续发展的重要原动力。
美国金融市场竞争激烈，资产证券化产品规避资本充足率限制和分散转移信用风险的特殊优势，促使不同种类的资产纷纷被纳入可证券化的资产行列。
除住房抵押贷款以外，其他各类金融资产，例如，信用卡应收款、汽车贷款等都竞相尝试采用这项金融创新，资产证券化应用的领域越来越广。
从美国房地产资产证券化历史发展看中国房地产业未来
关键词 ： 房 地产； 资产证券化 ； 金 融创 新 １ 问题 的提 出 我 国的房地产业经历了一段飞速发展的时期 ，为推动我国经济 的发展起到了显著的作用 。但随着市场的不断饱和 ， 以及国家宏观调 控 的不断深入 ， 房地产行业在我国的发展已经开始缓慢， 金融市场对 房地产行业的融资条件也变得苛刻 ， 许多小型房地产企业受到融资难 的影响， 经营困难 ， 甚至倒闭， 实力较强的房地产企业也开始积极探索
经济论坛
民营 科技２ ０ １ ５ 年第１ 期
从 美国房地产 资产 证券化历史发展 看 中国房地产业 未 来
徐 武 凯 林 逸ｚ
（ １ ． 广东诺信投 资管理有 限公 司， 广 东 深圳 ５ １ ８ １ ０ １ ；
化 的不 断发 展 。
更加多元化的融资渠道， 以保障自身的健康发展。西方发达国家的房 ５ 我国房 地产 证券 化的 发展 建议 地产业 已经十分成熟 ， 从其发展经验来看， 房地产抵押证券化具有较 随着我国房地产业的不断发展和成熟 ， 房地产金融也已经出现 ， 强的可行 胜和可操作性。美国在 ２ ０世纪 ８ Ｏ年代推行的房地产抵押 但仍然处于尝试的阶段。从上述分析来看 ， 我国房地产行业在未来发 为其房地产行业的发展提供了强有力的支持 ， 同时， “ 次贷” 危机又让 展中， 进行资产证券化发展是必然 的选择 ， 一些成熟的房地产支持证 全世界部感受到了房地产资产证券化带来的危害。但总体来看 ， 房地 券 ， 如住房抵押贷款证券化和投资信托基金等是十分有效的选择 。总 产资产证券化对房 地产行 业的发展的作用是明显的， 关键在于对风险 体来看， 我国房地产业未来的发展， 需要积极的推动金融创新 ， 在实现 的控制和管理 。因此我国需要积极学习美国房地产资产证券化的经 路径 匕 ， 可以重点从以下几个方面展开： 验， 同时总结其风险防范中的不足。 首先 ， 要积极吸收国外成熟的房地产资产证券化 的经验 ， 稳步推 ２ 资 产证 券化 的概 念 进我国房地产金融市场的发展 ， 鼓励有条件的房地产企 业进行资产证 资产证券化 （ Ａ ｓ ｓ ｅ ｔ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｒ ｉ ｔ ｉ ｚ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ） 是以资产的未来现金流量作 券化的业务开展 。 让房地产市场上的利益主体认识到房地产资产证券 也 为代价来进行融资 的活动 。最早的资产证券化是美 国的住房抵押贷 化不仅能够促进金融市场的发展，同时作为一种有效的融资手段 ， 款支持证券（ Ｒ Ｍ Ｂ Ｓ ， Ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ Ｍｏ ｒ ｔ ｇ ａ ｇ ｅ － Ｂ ａ ｃ ｋ ｅ ｄ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｒ ｉ － ｔ ｉ ｅ ｓ ） 。 筹资 可 以积极 的推动 房地 产业 的发展 。 者通过 以自身住房为标 的进行抵押 ， 获得所需资金 ， 此种融资方式有 其次是要建立起满足不 同需求的房地产市场 ，包括房屋出售与 效的盘活 了社会上 的资产和资金资源 ，促进 了资金 的流通和经济的 出租 、 商品房与保障房等多样化的市场业态 ， 使得并非所有有居住需 发展。自美国推 出第一张此类证券以来 ， 资产证券化作为一种有效 的 求的 ＾ 都需要购房 ，避免把过多的次级信用者引入到住房金融市场， 融资方式迅速在其他行业范围发展起来 ， 包括企业经营贷款、 教育贷 减少风险发生的概率。 第三 ， 金融机构应加强风险自控能力 的建设 ， 将不符合条件的申 款、 基础设施贷款等 ， 当前 ， 资产支持证券已经成为美国资本市场上 固定收益证券 的主要组成部分 ，为资本市场的稳定起到了十分积极 请者排除在外 ， 同时 ， 监管机构应强化监督 ， 对忽视业务风险的金融机 构进行及时的提醒和审查 。提升金融机构主动防范风险的能力与水 和有效 的作用 。 ３ 美国房地产证券化实际运行的缺陷 平。 第 四， 房地产行业应积极扩大融资渠道与范围， 行业主管部 门应 虽然资产证券化有着明显的优点 ， 但其发展也面临着诸多挑战。 美 国作为资产支持证券最为成熟的国家 ， 各市场的各项体系也相对更 鼓励业内企业通过将其资产证券化 ， 以股权、 债权、 信托、 私募等方式 ， 加完善， 但从 ２ ０ ０ ７ 年开始的次贷危机还是显示 出 美 国在管理资产证 建立起多元化的融资来源， 这样不仅能够有效的解决房地产企业资金 券化风险上的疏于防范。 紧张的困境 ， 也能够有效的分散金融体系的风险， 降低风险暴露水平。 第五 ， 确立政府职能 ， 完善制度建设， 发挥政府作用。发展资产证 美 国为了推动房地产的快速发展 ，市场上盲 目的引入 了大量的 次级信用者以吸引资金 ， 当宏观市场 出现转折 ， 贷款利率升高且房地 券化是我国房地产业发展的必然趋势。 在政府职能与私营企业职能分 产价格开始下挫之后 ， 大量借款 人 便丧失了其还款能力， 违约现象迅 离 的基础 上 ， 政府 作 为最 后贷 款 人 以政 策工 具 积极 干预 市 场 ， 无 论 是 速增加， 导致房地产金融市场风险的出现， 而房地产金融市场的规模 为抵押提供保险 ， 还是设立政府发起的机构 ， 均以平等参与者身份进 性和与其他行业的关联性使得这一危机很容易传递至其他行业和领 入市场， 不断完善市场的基础设施和制度建设。 在条件成熟时， 政府通 域， 导致这一危机波及众多行业和地区。 从次贷危机来看 ， 在房地产资 过制 订税 收优 惠政 策鼓 励 ＭＢ Ｓ 及Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的发 展 。 产证券化的过程中， 相关利益方往往是将风险转移至其他环节来获得 我国房地产市场经过近十年高速的发展，市场发展已经趋 向成 收益 ， 而不是在充分控制风险的基础上来获得 回报 ， 使得风险不断扩 熟 ， 行业在向深度发展中， 也开始 面临着资金紧张 ， 银行惜贷等 问题 。 散， 最终风险爆发。 资产证券化对美 国房地产市场的发展起到了十分积极的作用 ， 因此我 ４ 美国房地产证券化对我国房地产行业发展的启示 国房地产业应积极引入这一模式 ， 但资产证券化中所可能产生的金融 美 国房地产证券市场对推动资本市场和经济的发展 ，以及在风 风险， 也是美 国房地产资产证券化带来的教训 ， 我国房地产在未来的 险防范方面的不足给我国房地产行业 的未来发展提供 了很好 的经验 发展 中， 一方面要积极实行金融创新 ， 建立起多元化的资产证券化市 与教训 。我国应积极 的看待美 国在资产证券化方面的做法 ， 在肯定房 场 ， 同时 ， 要积极进行风险控制体系的建设。 地产资产证券化对促进金融市场的发展，分散金融风险的基础上 ， 充 参考 文献 分意识到房地产资产证券化风险控制不足所带来 的严重影响。 在房地 ［ １ 】冯科． 从 美国次级债危机反思 中国房地产金融风险【 Ｊ 】 ． 南方金 融， 产证券市场上 ， 不仅要注重对市场结构进行调整， 也要在监管机构、 管 ２ ０ ０ ７ （ ９ ） ： １ ８ — １ ９ ． 理机制等方面进行建设 ， 不仅如此， 要更加注重培养市场主体 的信用 ［ ２ ］ 杜厚文， 初春莉． 美国次级贷款危机 ： 根源、 走势、 影响叨 冲 国人民大 和责任意识， 并积极完善法律和监管体系方面的建设。 学学报， ２ ０ ０ ８ （ １ ） ： ５ ０ － ５ １ ．
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化是一种通过将一段时间内的多个资产捆绑在一起，然后再把它们切分成几个部分，并将每一部分打包成证券的方法。
这种方法可帮助有资产的人进行融资并获得获得返还率更高的投资收益，还可增加整个市场的流通性。
资产证券化在不同国家有着不同的特点，同时也具有其优点和缺点。
优点：
1. 为潜在投资者提供了新的投资选择，因此有利于吸引更多的投资者进入市场并购买证券。
2. 促进了市场流动性的提升，有利于减少市场操纵和价格操纵。
此外，资产证券化也可以更好地促进股票市场的发展，提高创新性和竞争力，当然也可对金融市场的稳定性产生积极的影响。
3. 能推动市场经济的发展，减少企业及机关固有的财务规章，降低企业的融资成本。
1. 资产证券化过程中需要大量的金融专业知识，如果对操作不当就会产生风险，也会导致市场的波动。
2. 资产证券化的模式与其他金融行业之间的金融链接较强，因此对金融稳定性产生影响，增加系统性风险。
3. 资产证券化模式所形成的信用风险也比单个资产更为复杂。
在全球范围内，资产证券化每个国家制定其独特的发展计划，以更好地利用这种方法来刺激经济增长。
目前，全球范围内最先进的资产证券化国家是美国和欧洲。
亚洲、非洲和中东地区的国家也在逐渐接受并尝试这种方法来促进其金融市场的发展。
美国房地产市场的资产证券化模式探究
美国房地产市场的资产证券化模式探究近年来，美国房地产市场的资产证券化模式备受关注，尤其是在房地产抵押贷款危机中暴露出来的问题。
本文将探究美国房地产市场的资产证券化模式，包括其定义、历史背景、运作流程、存在的问题和未来发展趋势。
一、定义资产证券化是将一些高风险、高收益的资产打包成证券，出售给投资者，从而分散风险、降低成本的一种金融手段。
在房地产领域，资产证券化是指将房地产抵押贷款打包成证券，称为“抵押贷款支持证券”（Mortgage-Backed Securities，简称“MBS”）。
这种证券是由许多不同的抵押贷款组成，每个抵押贷款都被称为“支持证券”的一部分。
投资者购买支持证券，就相当于购买了一小部分的许多不同抵押贷款的权益。
二、历史背景资产证券化在20世纪50年代开始兴起，但直到20世纪70年代才得到了真正的发展。
在过去的几十年中，资产证券化已经成为全球金融市场的主要特点之一。
在美国，房地产抵押贷款的资产证券化始于1980年代初期。
当时，房地产危机导致了严重的抵押贷款违约和银行倒闭，资本市场中对投资高风险房地产项目的需求下降，各种金融机构开始寻求一种新的金融产品。
1983年，美国房屋贷款银行（Federal Home Loan Mortgage Corporation，简称“Freddie Mac”）和联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，简称“Fannie Mae”）开始将抵押贷款打包成MBS出售。
1986年，支持证券交易协会（Ginnie Mae）也推出了自己的MBS产品。
这些MBS产品的相对较低的风险和相对较高的收益吸引了许多投资者的青睐，使资产证券化逐渐成为房地产市场的主要融资手段。
三、运作流程资产证券化的运作流程可以分为以下几步：1.申请开立抵押贷款：房地产投资者向金融机构申请购买抵押贷款。
金融机构根据贷款人的信用状况和还款能力审核贷款申请。
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化优缺点及我国发展趋势分析资产证券化是指将特定资产转化为可以进行交易的证券，并通过发行、销售等方式将这些证券进行分散持有。
它可以通过将原始资产进行分包和重组，形成不同风险、不同收益的证券产品，以满足不同投资者的需求。
资产证券化的优点主要体现在以下几个方面：第一，提高了流动性。
通过将资产证券化，原本不易变现的资产可以通过证券市场进行交易，提高资产的流动性，为投资者提供了更灵活的投资机会。
第二，分散了风险。
将特定资产进行分包和重组之后，形成的证券产品可以分散风险，达到降低投资风险的目的。
投资者可以根据自己的风险偏好选择不同风险收益特征的证券产品进行投资。
资产证券化也存在一些缺点：第一，复杂度较高。
资产证券化过程中涉及到的法律、税收、会计和技术问题比较复杂，需要专业的团队进行操作，增加了操作的难度和成本。
第二，市场需求不确定。
资产证券化的产品需要有足够的市场需求才能顺利进行，如果市场需求不足，就可能导致产品难以销售或者价格下跌。
信息不对称。
在资产证券化过程中，原始资产的信息可能不完全对投资者透明，导致投资者在评估风险时面临不对称的信息问题。
第一，扩大证券化范围。
我国正在逐步扩大资产证券化的范围，将更多类型的资产纳入证券化的范围内，以促进资本市场的发展。
第二，提高市场透明度。
我国正在加强资产证券化市场的监管力度，要求发行人提供更全面、准确的信息披露，增加市场透明度，提高投资者的权益保护。
推动创新和多样化。
我国正在鼓励创新和多样化的资产证券化产品，以满足不同投资者的需求，同时也加强产品的风险管理和评估。
第四，吸引境外投资者。
我国正致力于吸引更多的境外投资者参与资产证券化市场，打造更加开放和透明的市场环境，推动资产证券化市场的国际化发展。
资产证券化具有一定的优点和缺点，但在正确的发展模式和监管措施下，可以为我国金融体系的健康发展和经济增长提供支持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Sequential tranches to re-distribute market risk, e.g. CMO/REMIC
•
Senior/Sub tranches to re-distribute credit risk, e.g. Subprime RMBS
Stripped MBS to re-distribute principal/interest payment, e.g. IO/PO
•
资产证券化的利与弊 对中国房地产金融市场的启示
• •
房屋抵押贷款 房地产信托投资基金
1-13-2015 © 陈剑
2
中国证券投资基金业协会培训
现任美国安富金融工程集团董事总经理，主管 美国联邦住房管理局1.3万亿美元的房贷建模 曾任美国联邦房贷公司（“房地美”）风险及 建模总监，主要负责房地美的1.7万亿美元民用 住宅房贷的信用风险建模及定价 曾任美国国民房贷协会（“房利美”）风险管 理总监，对房利美的超过1150 亿美元的高风险 投资组合进行信用风险管理。该投资组合包括 次贷债券，次优贷债券，商业抵押债券，不良 房屋抵押贷款
Source: Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA) 中国证券投资基金业协会培训 1-13-2015
© 陈剑
14
2003: Total Amount ($19.3 Trillion)
Municipal Treasury
股市
• •
房地产公司股票 房地产信托投资基金（REITs）
1-13-2015 © 陈剑
12
中国证券投资基金业协会培训
2014Q1: Total Amount ($37.6 Trillion)
Municipal Treasury
(10.5%) (30.4%) (23.3%) (6.7%) (24.3%) (4.8%)
陈剑 jian.chen@
上海高级金融学院 客座教授 约翰霍普金斯大学凯利商学院 兼职教授 美国安富金融工程集团 董事总经理
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
个人简介 资产证券化简介 美国房地产金融市场的现状 历史回顾
两房的历史渊源 • 次贷的前世今生 • 全球金融危机的爆发
Mortgage Related Corporate Debt Asset-Backed Agency Securities
Source: Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA) 中国证券投资基金业协会培训 1-13-2015
•
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
9
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
10
消费者行为的计量经济学模型
•
预付、违约、违约损失率
利率、房价、失业率 消费者特征、贷款数据、抵押品估值
宏观经济因素预测模型
•
信贷特征数据
•
现金流计算引擎 定价方法
•
固定回报率、股本回报率、期权调整溢价 (OAS)、压 力测试
Agency MBS
Agency CMO
CMBS
© 陈剑
15
U.S. Mortgage-Related Securities Outstanding (USD Billions)
10,000.0 9,000.0 8,000.0 7,000.0 6,000.0 5,000.0 4,000.0 3,000.0 2,000.0 1,000.0 0.0
1-13-2015 © 陈剑
4
中国证券投资基金业协会培训
世界华人不动产学会副秘书长 2015年会，美国华盛顿，7月6-9日
美国房地产及城市经济学会 • 亚洲房地产学会 • 国际房地产学会 • /
•
财新传媒《中国改革》、《新世纪》攥稿人 财新网专栏作家
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
5
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
7
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
8
过手债券/Pass-through ABS
结构化产品/Structured notes
1-13-2015 © 陈剑
中国证券投资基金业协会培训
11
债市
• • •
联邦机构房屋抵押贷款证券（Agency MBS) 联邦机构房屋抵押贷款衍生证券（Agency CMO） 私有机构资产抵押证券（PLS/ABS/RMBS/CMBS)
• • • • • 超大贷款（Jumbo） 次级贷款（Subprime） 次优贷款 （Alt-A) 衍生债券 （CDO） 商业房地产抵押贷款证券（CMBS）
(9.8%) (18.5%) (27.1%) (13.6%) ed Corporate Debt Asset-Backed Agency Securities
Source: Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA) 中国证券投资基金业协会培训 1-13-2015
© 陈剑
13
2012Q3: Total Amount ($35.3 Trillion)
Municipal Treasury
(10.5%) (30.4%) (23.3%) (6.7%) (24.3%) (4.8%)
Mortgage Related Corporate Debt Asset-Backed Agency Securities
中国证券投资基金业协会培训
1-13-2015
© 陈剑
3
约翰霍普金斯大学凯利商学院金融学及房地 产学兼职教授 上海高级金融学院 客座教授 研究领域：房地产金融、信用风险、公共政 策、固定收益债券、金融衍生品定价、风险 管理、金融工程及创新 教学科目：房地产投资、金融衍生品、投资 学、公司财务与公司治理、数学金融