重庆商业地产市场概况

重庆市商服用房投资额
亿元
800 600
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 年 年 年 年 年 年 年 139.6 196.7 245.9 327.9 393.1 517.7 629.6 31.17 36.6 42 50.82 59.85 71.39 69.61 0.0%
未来发展： 随着龙湖西城天街、斌鑫世纪城、百康年世纪门、正昇集团等项目的入驻，杨家坪商圈将迎来新 的发展契机。“退二进三”（指退出第二产业，进入第三产业）政策进一步实施，周边建设集团 等几大地块即将腾出，可供房地产开发的土地供应量增加，预计未来两年内将会有较大的动作。
代表性商业物业：
新世纪百货： 商业面积约2.5万㎡（建面），秉承其“打造工薪族的购物天堂”的经营理 念，在商品结构上进行错位经营，减少与其它商场的正面竞争，在本地 品牌中较为知名。 品牌归属地：重庆 租售价格：向开发商买断商场整体产权， 价格不详（估计不超过4000元/㎡ 建面）。 与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25% 注：扣点已含相关管理费用。
注：面积单位如未做说明，则均为建筑面积

主城区商业物业回报较理想：重庆市商业物业平均回报率8-10%。目 前，重庆主城区商业物业（以临街门面、商场综合计算）租金约为 100- 1100元/ ㎡·月，租金均价约为150-250元/ ㎡·月，结合 重庆发展趋势，未来5年商业物业租金均价将达到300-400元/ ㎡·月。
15000 10000 5000 0
15% 10% 5% 0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 年 年 年 年 年 年
城市居民人均可支 6572 7238 8094 9221 10244 11570 配收入 比上年增长 6.4% 10.1% 11.8% 13.9% 11.1% 12.90
南坪商圈——家居、会展、餐饮、医药、百货
06年购买力：60亿元 商圈范围： 06年商业供应量：40 万㎡ 以南坪转盘为中心，北起长江大 06年年均商业租售价格： 桥南桥头，南至四公里学府大道， 租：50-300 /㎡/月 东临海棠溪立交，西至融侨半岛， 售：2-3万元/ ㎡/月 占地面积约2平方公里。 06年年均出租率：80% 特点： 主要业态：家居＞会展 南坪商圈是离解放碑最近的副商 ＞餐饮＞医药＞百货 圈，区内消费者分流严重，消费 ＞汽车 力相对较弱。其经营商业业态主 主要客流： 要补充解放碑。区内专业市场较 南岸区、巴南区 为发达，目前，南坪已形成家居、 日均人流量：20万人 会展、医药、餐饮、汽车等专业 商业带。 未来发展： 经营档次： 随着大连万达、上海城、南滨路滨江商业项目的陆续启动， 百货：中低档为主 南坪商圈将会成为新的亮点。3年内南坪将新增2条步行街， 家居、餐饮：中高档为主 即以现有的南坪步行街为中心，环绕其四周分布，届时将形 成占地4平方公里，总建面达60余万方的大商圈。
商圈经济的格局。
五大商圈共存：形成以渝中区解放碑中心商贸区为主的主商圈，周边区域性商贸区为 辅的江北区观音桥、沙坪坝区三峡广场、九龙坡区杨家坪、南岸区南坪副商圈 共融共发展的消费市场格局。
区域中心向心格局、集聚效应显著：90%的消费在各区域组团中得以消化，区表性商业物业：
新世界百货： 商业面积约4.2万㎡ （建面），是一个近期开业，定位中高档的大型综合 商场。经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、餐饮等项目。 品牌归属地：香港 租售价格：向开发商以55元/ ㎡/月（建面）整体租赁， 与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25%
注：扣点已含相关管理费用。
559.61 551.28 567.68 582.23 178.92 224.68 246.39 250.96 32.0% 40.8% 43.4%
43.1% 43.10%
小结：
高空置率，居全国之首：重庆的组团式商业同质化严重、商服用房自身硬件 条件不足，不能满足有效需求与部分商业物业的不断老化、淘汰是导致
立洋百货： 营业面积达两万㎡ （建面），设置有仕女名品馆、流行服饰馆、少淑女服 饰馆、 淑女服饰馆、绅士服饰馆、运动名品馆、都会生活馆等 7 个营业楼面， 经营品种涵盖新生代时尚生活的各个层面。 品牌归属地：台湾 租售价格：与商家采用联营方式：平均扣点为22%-25%
注：扣点已含相关管理费用。
杨家坪商圈——主城西进
代表性商业物业：
重庆百货商场： 商业面积约2万㎡ （建面），以“满足大众需求、引导时尚消费”为经营 理念，商品突出“全、新、精”的特征，在本地百货品牌较为知名。 品牌归属地：重庆 租售价格：向开发商买断产权，约2500元 / ㎡ （建面）。 与商家采用联营方式：平均扣点为21%-25%
06年购买力：80亿元 06年商业总体量：41.8万㎡ 06年商业空置率：30.77% 06年年均商业租售价格： 租：300 /㎡·月 售：3-4.5万元/㎡ 06年年均出租率：70% 主要业态：百货＞餐饮＞休 闲 主要客流： 部份九龙坡区、部分大渡口 区居民 日均人流量：20万人
商圈范围： 以杨家坪步行街为中心，南至毛线 沟、北至谢家湾立交桥、东至直港 大道、西至石坪桥正街中段都将是 杨家坪商圈的范围，占地面积达4平 方公里。 特点： 杨家坪商圈：属老工业基地自发形 成的商圈，原貌脏乱差。随着步行 街的落成，轻轨的通车，形势大有 改观，但总体商业格局仍较零散。 区域商业以中低档为主，地下商业 较为繁荣。 经营档次： 中低档、专业化。
未来发展： 解放碑CBD的打造将为该商圈发展提供强大动力，但是随着快 速发展起来的各次级商圈，解放碑核心商圈的地位有所减弱， 解放碑商圈将逐渐向高档化、规模化发展。
代表性商业物业：
大都会购物广场： 总建面近10万㎡，其中商业面积超过5万㎡，是一个集购物、休闲、
娱乐为一体的大型综合商场。由主力店太平洋百货和独立商铺组成，
虽商服用房投资额逐年 递增，但商服用房投 资比重在2000年达在 22.3%后却呈逐年递 减的趋势。
400 200 0
房地产开发投资 商服用房投资
商服用房投资比重 22.3% 18.6% 17.1% 15.5% 15.2% 13.8% 11.30
重庆市商服用房总空置面积走势
03年重庆商业地产空置 率在经历较快增长后， 增速渐趋稳。
重庆商服用房高空置率的三个主要原因。
未来放量较大：因投资的产生与建筑产品成品具有滞后性，据市房管局资料显 示，目前，重庆主城区在建商业物业126个，总面积达401.19万平方米，
主要集中在渝中区和江北区。 预计主城区未来三年商业面积放量达600万㎡。
商业物业投资逐渐降温：据市统计局数据显示：2000年至2006年来商服用房投资 比重累计下降了11个百分点。
经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、家私、餐饮、电玩城、 电影场、溜冰场等娱乐项目，档次较高。
品牌归属地：香港
租售价格：旗舰店太平洋百货采用联营方式：平均扣点为22%-23% 店中店平均租价：500元/ ㎡/月（套内面积）
-1F（350） LG（1500） 1F（800） 2F（500）
3F（400） 4F（300） 5F（200） 6F（50）
沙坪坝商圈——文化最浓
商圈范围： 三峡广场至绿色文化艺术广场 为主线，辅以南开商业步行街、 双巷子步行区域，营业面积45 万平方米。 特点： 沙坪坝是距离解放碑最远的副 商圈，依托沉淀了数十年的历 史文化元素，主打“文化牌”， 营造文化、教育、科技氛围最 浓的商业文化中心，其商业结 构完善，发展一直较平稳。 经营档次： 未来发展： 主要以流行+运动+休闲商品为 未来商业注重舒适性和愉悦性，三峡广场表现出良好的自然景 主，档次中偏低。 观、人文景观和历史文化内涵，在很大程度上能吸引消费人群， 提升商业价值。随着王府井开业，步行街2大地块——煌华、融 汇项目的开发，可能会进一步提升沙区商业氛围。
06年年购买力：100亿元 06年商业供应量：100万㎡ 06年年均商业租售价格： 租：200-700 /㎡·月 售：3-5万元/ ㎡ 06年年均出租率：85% 主要业态：购物＞娱乐＞ 餐饮＞休闲＞运动 主要客流： 江北、渝北居民为主 日均人流量：28万人
未来发展： 江北商圈已基本形成，分布相对较散，2大组团因主干道分 隔开来，不能有机结合，形成共融。虽然江北、渝北区消费 力强，但该商圈拦截过江（解放碑）消费尚需一定时日。该 商圈计划3年时间建成西部一流的精品商圈、生态商圈、文 化商圈。

主城区商业物业售价稳中有升：目前主城区商业物业售价约为2—18万/ ㎡ （套内面积），均价约为3.5－6万元/ ㎡之间。与06年的均价4－5.5 万元/ ㎡相比，售价稳中有升。
二、重庆五大商圈简述
重庆山城、江城独特的地形特征造成各区域间交通不便，随着重庆经济的发展与
居民可支配收入的不断提高，故此在各区域的核心位置形成同质化的组团式
注：上述租金均采用使用面积计算，扣点/租金已含相关管理费用。
观音桥商圈——商圈黑马杀出
商圈范围： 以建新南北路为中轴线，南起观音 桥转盘，北至海关，西以嘉陵公园 为界，东至龙湖北城天街，占地面 积42.42公顷。 特点： 随着北城天街、观音桥步行街的建 成开业，该商圈分为2大组团—— 北城天街、观音步行街，北城天街 以中高档商品及服务业为主，步街 街倾向于大众化商品。整个商圈商 业形态较完善，功能布局较合理。 经营档次： 主要以中档为主，辅以少量高档。
06年购买力：70亿元 06年商业供应量：85 万㎡ 06年年均商业租售价格： 租（临街）：400-1500 /㎡·月 售：2.5-5万元/ ㎡ 06年年均出租率：80% 主要业态：购物＞娱乐 ＞休闲 主要客流： 区域内几十所学校的师生， 沙坪坝、高新区、江北居民 日均人流量：25万人
代表性商业物业：
餐饮业发展态势良好， 继02-03年大幅增长 后，04、05、06年 餐饮业涨幅均高于 15％。