房产税纳税筹划
小税种税收筹划-房产税纳税筹划
在众多小税种的纳税筹划中，房产税可谓占据着举足轻重的位置，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，房屋产权所有人是房产税的纳税义务人。
自用的情况：仅对于自然人&自用&住宅性质的房屋，可以减免房产税，其他形式的自用均按照1.2%的税率征收（个人购买商铺自己经营用需缴税，个人购买商铺闲置不属于经营性用途不交税，个人购买商铺出租按照12%税率从租计征缴纳房产税）。
出租的情况：一般按照不含税租金的12%计征；自然人出租住宅和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
另：根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
税收筹划小心思
（一）租金拆分
企业自有房产出租，按照12%税率从租计征房产税，可在签订合同时把总的房租分割为：房租、物业费、垃圾清运、综合管理、水电费等，这样房租的计税依据就会降低，从而降低应纳的房产税，但各种费用均要在控制在合理范围内。
更好的方法是单独成立一个物业公司，物业费等部分使用物业公司的公司主体对外签订合同，可以起到分散收入的作用：小规模纳税人，如果季度销售额小于30万，可以减免增值税和附加税，2019年1月1日至2021年12月31日期间，小规模纳税人房产税可享受减半征收的优惠；一般纳税人，根据2019年第39号公告的规定，物业服务属于现代服务中的企业管理服务，增值税可以享受10%的加计抵减政策，另出租不动产的增值税率为9%，转化为物业服务增值税率6%，适用增值税也对企业有利。
加计抵减的会计分录
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费-未交增值税
借：应交税费-未交增值税
贷：银行存款
其他收益
（二）转租
根据规定，房产税由产权所有人缴纳，承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。
这样我们就可以先把房产出租给上文成立的物业公司，再由物业公司统一进行市场营销、物业产业管理针对不同客户签订不同租期的房屋租赁合同。
房屋产权所有人把自己的物业产业打包长期租给自己关联物业公司，房租低于市场价格是合理的，且物业公司利用自身优势统筹规划，以相对短期和客户签订价格公允的租房合同也是合理的，这样经济利益可以正常的流入企业集团，同时拥有房屋产权的公司的房产税税负下降，承租方二房东（物业公司）也不用缴纳房产税，增值税还可以享受10%的加计抵减政策。
另融资租入的房产，需由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
A公司拥有一房产，准备出租价格200万：
(1)直接对外出租：
房产税：200*0.12=24
(2)先租给B物业公司150万，由B对外出租200万
房产税：150*0.12=18
（三）免租期转化
企业在出租办公物业时，经常会在承租方承租的前几个月装修期间约定几个月的免租期，依据相关规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
既免租期间由出租方从价计征房产税，这就很不经济（原值低，增值较多租金贵的除外），可以通过把减免房租平均到年的方法达到对租赁双方都有利的效果。
A公司出租原值3000万的办公楼给B公司，租期3年120万/每年：
（1）约定2个月免租期，第一年房产税=3000*0.7*1.2%/6+120/12*12%*10=16.2
（2）约定第一年租金100万，第一年房产税=100*12%=12。
纳税筹划经典案例
纳税筹划经典案例案例一：房产税减免筹划公司在城市A购买了一个商业物业，并出租给一家连锁超市作为其分店。
公司在购置该物业时，充分考虑到房产税的问题，并寻求了合适的纳税筹划方案。
1.按照市场价值评估物业：公司可以委托第三方评估机构对物业进行评估，取得合理的市场价值，并向税务局提供评估报告作为纳税依据。
如果评估结果低于公司认购价，公司可以凭此申请房产税的减免。
2.申请租金抵扣：根据税务法规定，出租商业物业的房主可以将租金作为准予扣除的支出项。
公司可以提交租赁合同和相关凭证，申请将租金作为房产税的减免。
经过仔细的权衡和计算，公司决定采取以上三种方案的组合方式进行房产税的减免筹划。
公司先委托第三方评估机构对物业进行评估，并取得评估报告。
评估结果表明，物业的市场价值低于公司认购价。
同时，公司提供了租赁合同和相关凭证，申请将租金作为房产税的减免。
此外，公司还评估了自身的注册资本和业务模式，并决定调整注册资本，将其调整到最适合的金额。
以此来减少应纳税额。
最终，公司通过这些筹划方案成功降低了房产税的缴纳金额，为自身节省了大量纳税成本。
案例二：个人所得税优化筹划一些体工商户在城市B开设了一家餐厅。
由于餐厅的经营状况较好，个体工商户需要进行个人所得税的优化筹划，以降低纳税额。
为了降低个人所得税的缴纳金额，个体工商户采取了以下几个筹划方案：1.合理的费用扣除：个体工商户可以合理地将自己的开支列为餐厅的经营费用进行扣除。
例如，购买食材、员工工资等费用可以纳入费用扣除范围。
通过合理的费用扣除，个体工商户可以降低经营所得，从而降低个人所得税的缴纳金额。
2.报酬分配筹划：个体工商户可以将部分经营所得以分红或转移给家庭成员的方式，分散个人所得税的负担。
例如，可以将一部分经营所得作为家庭成员的工资或红利发放。
通过这些筹划方案的实施，个体工商户成功降低了个人所得税的缴纳金额，为自己节省了大量纳税成本。
企业房产税的税收筹划
产税 计算如 下 ：
，
计 算 房产 税 税 负平衡 点： 租房 产 租金， 产 原值 ２ 出 房 １
万元，０ ２ ｏ万元 ＝ ％， 于税 负平 衡点 ７ 对外 出租 方式 房产 ６ 低 ％。
税 较低 ， 取对外 出租方 式 。 具体测 算如 下 ： 应采 ．
自用 仓 储 房 产 税 税 金 ＝ 产 原 值 ｘ ． ％＝ ０ 房 Ｏ８ ４ ２ ｏ万 元 ｘ
对 海 星 公 司 应 缴 纳 房 产 税 进 行 税 收 筹 划 ． 虑 到 根 据 考
《 房产税暂行条例》 规定， 房产税由产权所有人缴纳Ｉ 房产转
租人不 是产 权所 有人 ． 缴 纳房 产税． 不 可制 定税 收筹 划 方案
如 下：
两 者税 负 平 衡 点公 式 ： 房产 原 值ｘ ．４ 出租 房产 租 Ｏ８ ％＝
金ｘ２ １％
即： 出租房 产租金， 产原值＝ ％ 房 ７ 根 据上 述 公 式。如 出租 房 产 租 金／ 产 原值 比例 高 于 房 ７ 从价 计征 税金 较低 ， 之， 出租房 产 租金／ 产原值 比 ％， 反 如 房
例低 于 ７ 从租 计征税 金较 低。现举 例验 证如下 ： ％。
设税税 率 为 ７ 教育费 附加税 率为 ３ ％， ％）
一
、
计 算房 产税 从价 计征 与从租 计征 的税 负 平衡 点 ， 考
虑房产 的 出租 方式 房 产 税从 价 计 征 税金 ＝ 寓原 值 ×１ ３ ％） １ ０ 房 房 ｆ— ０ ｘ ． ％＝ ２
产原值× ．４ Ｏ８ ％
房产税 从租计 征税 金： 租房 产租金× ２ 出 １ ％
城、 建制镇 和工 矿区征 收 ， 由产权 所有人 缴纳 。产权 属于 全
房产税纳税筹划要点
随着房屋价格的不断上涨，买房确实难，特别在大城市买房已成为奢望，不止是房价，高额的房产税也让人望而却步，那么房产税如何进行纳税筹划？房产税作用于房价，这里主要关注的是第一方面的影响。
在交易流转过程中，税负本身是可以转嫁的，税负的转嫁很可能导致结果与制度设计者原先预想的不太一样。
税负最终不仅仅只作用于房地产商，最终受影响的可能会是整个社会经济。
认清房产税征收标准是首位房产税一直就是存在的。
每次，关于推进房产税的消息都是备受关注的。
近几年来，随着房价的飞速上涨，房产税的应税价格也开始逐渐调整。
对个人住房征税的房产税将是未来房产税改革的重要方向，但是目前，国内条件并不具备改革方向，所以新修订房产税的时间还无法确定。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
征收范围限于城镇的经营性房屋。
区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
房产税法规定：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率依照房产余值缴纳的税率1.2%，依照租金收入计算缴纳的税率为12%。
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%；2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。
房产税纳税筹划的方法1、利用合作开发方式合理避税，利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
2、利用股权转让方式合理避税，股权转让业务不缴纳营业税、城建税、费附加和土地税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
企业房产税筹划相关案例
企业房产税筹划相关案例案例一：企业房产税抵扣公司拥有多个房产，为了降低房产税负担，该公司合理利用税务政策进行筹划。
首先，该公司评估了其不动产资产的市值，并对房产进行了精确分类。
根据税法规定，房产所需要缴纳的房产税是按照不动产市值的一定比例计算的。
因此，对于市值较高的房产，该公司主要进行出租以获取租金收入，对于市值较低的房产采取自用的方式，减少自身的房产税负担。
其次，该公司根据税务政策规定，合理利用租金支出进行税务抵扣。
将其自用的房产租给员工或第三方进行租金收入，然后根据税务政策规定，将所得租金作为税前扣除项目，从而减少企业的应纳税额。
再次，该公司通过拆分房产，将原本集中在同一座房产上的多个办公、生产等用途进行分散。
根据税法规定，拥有多个具有不同用途的房产的企业，房产税可以根据实际用途进行分类计算，进而减少企业的税负。
通过以上的房产税筹划措施，该公司成功降低了房产税的支付额度，提高了企业的税务效益。
案例二：企业房产转让优化公司在城市拥有多个不动产资产，并计划将其中一处房产转让。
为了减少房产转让所涉及的税负，该公司进行了相关筹划。
首先，该公司与专业税务机构进行合作，对于房产转让事项进行详细的评估和规划。
通过全面了解相关税收政策和法规，并进行风险评估，为公司提供一系列合理的税务优化方案。
其次，该公司利用资金链优势，采取分阶段转让的方式进行房产转让。
通过将房产按照一定比例进行分割，分阶段进行转让，可以减少一次性支付的税额，并且降低了房产转让对公司的资金流压力。
再次，该公司利用房产抵押贷款的方式进行房产转让。
通过将房产进行抵押，获得对应的贷款资金，并在一定时间内进行还款，可以将房产转让所得的收益有效地推迟到后续的还款期内，从而减少税务负担。
通过以上的房产转让优化筹划，该公司成功减少了房产转让所需支付的税额，实现了最大化的税务效益。
综上所述，企业房产税筹划是企业应该积极探索和采用的一种管理方式。
通过有效利用税务政策和优化资产结构，可以减少企业的房产税负担，从而提高企业的税务效益。
房屋出租：四招筹划房产税
房屋出租：四招筹划房产税在房屋出租市场中，了解并合理筹划房产税是每位房主必备的能力。
房产税的合理筹划可以减轻房主的税负，提高出租房产的回报率。
下面将介绍四招筹划房产税的方法，帮助您了解并优化房屋出租的收益。
1. 利用税收优惠政策在一些地区，政府为了促进房地产市场发展，推出了一些税收优惠政策。
您可以了解并充分利用这些政策，减少房产税的负担。
比如，有些地区对首套房出租的房产给予税收减免，在符合条件的情况下，可能可以减少一部分房产税的缴纳。
此外，还有一些特殊情况下可以享受税收减免的政策。
例如，老年人房产如果出租，可能可以享受一定的税收减免。
因此，及时了解当地的税收政策，善于利用各种优惠政策，可以帮助您有效降低房产税的负担。
2. 合理认定房屋租金房屋出租的租金额度直接关系到房产税的计算。
合理认定租金金额可以达到减少房产税的目的。
然而，要避免偷漏税款，租金的认定应当遵循市场价格。
在认定房屋租金时，可以参考当地租赁市场的平均租金水平。
同时，考虑到房屋租赁市场的特殊性，合理的租金也可以确保房屋出租的稳定性。
此外，租赁合同的签订也是合理认定租金的关键环节。
租赁合同应明确租金及其支付方式，避免以各种形式将房屋租金汇集到其他渠道，以免触犯相关税务法规。
在租金认定中，遵循市场价格，确保租金的公允性，是合理筹划房产税的重要一环。
3. 合理运用税收抵扣合理运用税收抵扣也是筹划房产税的有效方法。
税收抵扣是指将合法的支出算作税前成本，从而减少应纳税额的一种方式。
在房屋的出租过程中，您可能会有一些必要的支出，如维修费用、物业管理费等。
这些支出可以被视为税务抵扣项。
为了合理运用税收抵扣，您需要详细记录开支，并保留好相关的发票和凭证。
这些开支必须是与房屋出租直接相关的，并符合当地税务规定。
通过合理运用税收抵扣，您可以降低应纳税额，最大限度地减少房产税的支付。
4. 合理运用房屋评估报告房屋评估报告是衡量房产价值的重要依据。
在为房屋出租进行房产税筹划时，房屋评估报告可以发挥巨大的作用。
房产税的税务筹划：转租、转出和代销2900字
房产税的税务筹划：转租、转出和代销2900字根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。
示例一：改出租为转租A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。
因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。
2021年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。
但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。
装修改造前后税费负担对比如下(城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)：装修改造前的税费负担情况：应缴营业税：60×5%=3万元应缴城市维护建设税、教育费附加：3×(7%+3%)=0.3万元应缴房产税：60×12%=7.2万元合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元装修改造后的税费负担情况：应缴营业税：200×5%=10万元应缴城市维护建设税、教育费附加：10×(7%+3%)=1万元应缴房产税：200×12%=24万元合计税费负担为10+1+24=35万元，装修后比装修前增加税费负担35-10.5=24.5万元。
筹划方案A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B(B可以是个人，如公司股东;也可以是企业，如公司股东投资的其他公司)，并签订一个期限较长的房屋租赁合同(假设为30年)，每年收取租金60万元。
然后由B出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。
按此方案实施后的税费负担测算如下：A公司应负担的税费仍为10.5万元。
房产税筹划方案
房产税筹划方案1. 简介房产税是指政府对房产进行征税的一种税收政策。
在不同的国家和地区，房产税的具体形式和计算方法可能会有所不同。
对于房地产投资者来说，合理的房产税筹划方案可以帮助他们降低房产税负担，提高投资回报率。
本文将介绍一些常用的房产税筹划方案，帮助读者了解如何有效地进行房产税筹划。
2. 房产税基础知识在进行房产税筹划之前，首先需要了解一些房产税的基础知识。
房产税的计算通常是基于房产的市值。
市值是指根据市场价格评估房产的价值。
不同地区可能有不同的市值评估方法，一般是由政府的评估机构负责进行评估。
房产税的税率也是一个重要的因素。
不同国家和地区的房产税税率各不相同，可能会根据房产的用途、面积、地段等因素进行调整。
另外，一些地区可能会对房产税征收一些特殊的附加税，如地方教育税、社会保险费等。
3. 房产税筹划方案3.1 房产转让筹划房产转让是指将房产从一名所有者转移到另一名所有者的行为。
通过合理的房产转让筹划，可以降低房产税的负担。
3.1.1 赠与房产一种常见的房产转让筹划方式是赠与房产。
将房产赠与给亲属或信托基金等受赠人可以减少房产税的负担。
这是因为在很多地区，赠与房产的税率要低于购买房产时需要缴纳的房产税税率。
3.1.2 分割房产所有权将房产所有权进行分割，可以将房产的价值分摊到多个人身上，降低每个人需要承担的房产税负担。
这种方式适用于家庭成员之间共同拥有房产的情况。
3.2 房地产投资结构优化房地产投资结构的优化也是一种常用的房产税筹划方式。
通过调整投资结构，可以降低房产税的负担。
3.2.1 成立公司进行投资将房地产投资纳入公司运营，可以将房产税的征收对象从个人转移到公司身上。
公司的税率通常较个人税率要低，可以减少税负。
此外，公司作为一个独立的法人，还可以享受一些税收优惠政策。
3.2.2 通过信托进行投资通过成立信托基金进行房地产投资，可以将房产的所有权分离出去，减少个人的房产税负担。
信托基金作为一个独立的法律实体，享受一定的税收优惠政策。
房产税的税收筹划详解讲诉
具体案例：
• 华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园 区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、 烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预 计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房 工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000 万元。
• 如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公 司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年 需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000× （1-30%）×1.2% =336（万元）。 • 如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑 设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并 且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造 价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入 房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年 可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的 房产税。
房产税的税收筹划
• 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的 规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿 区征收，有从价计征与从租计征两种方式。 从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的 余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值 作为依据的，由房产所在地税务机关参考同 类房产核定）；从租计征以房产租金收入为 计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳 税筹划提供了空间。
先投资后转让节税多
• 当纳税人向企业转让房地产时，“先 投资，后转让股权”即先将房地产投 资给企业取得相应股权，再将股权转 让给企业原股东，如此可避免营业税、 土地增值税等税费。但若符合一定条 件，也可采取“先投资，后转让”方 案。
案例
• 王某是某公司主要投资人。 去年10月，因公司急需 资金周转，他决定将其个人名下一处门面房转让给 李某。该房原为某国有百货公司所有，2003年百货 公司破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门 面房价值蹿升，去年10月市场价已超过300万元。假 设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认， 该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王 某应负担的税费如下：
房产税 课件《纳税筹划》同步教学(西南财经大学出版社)
一、 房产税概述
（6） 纳税人出租、 出借房产， 自交付出租出借房产之次月 起，缴纳房产税。
（7） 房地产开发企业自用、 出租、 出借本企业建造的商品 房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
目录
一、 房产税概述
2. 纳税期限
房产税实行按年计算、分期 缴纳的征收办法。具体纳税期限 由省、自治区、直辖市人民政府 规定。
目录
学习目标
能结合企业的实际，熟练运用各种 纳税筹划技术和方法。
目录
目录
请思考：
（1） 你认为两套清单的商品内容 （2） 从节税（关税）的角度，你 认为该选择哪套方案？请进行计算分 析。
目录
一、 房产税概述
房产税是以房屋为 征税对象，按照房屋的 计税余值或租金收入向 房产所有人或经营 管理人等征收的一 种财产税。
1 第一节 关税 2 第二节 印花税 3 第三节 房产税 4 第四节 资源税 5 第五节 契税 6 第六节 车船税
目录
7 第七节 城市维护建设税 8 第八节 土地增值税 9 第九节 城镇土地使用税
目录
学习目标
1.熟悉关税、印花税的基本内容； 2.掌握房产税、契税的相关法律规定； 3.了解资源税、车船税、城市维护建设税的相关规定； 4.掌握有关土地增值税的基本法律知识； 5.熟悉城市维护建设税的纳税筹划思路； 6.熟悉资源税、车船税、城镇土地使用税的纳税筹划； 7.掌握关税、印花税、房产税、契税、土地增值税的纳 税筹划方法。
目录
一、 房产税概述
（三） 应纳税额的计算
（1） 从价计税的计算公式:
应纳税额 ＝ 应征税房产原值 ×（1－扣除比例）× 1.2％
（2） 从租计税的计算公式:
应纳税额 ＝ 租金收入 × 12％（或4％）
房地产税务筹划
房地产税务筹划
房地产税务筹划是指在购买房地产时，利用遵守法律、制度和税收法规的合理筹划来减少税负的方法。
税务筹划可以帮助房地产开发商有效地节省税负，改善企业的财务状况，从而更好地服务于购买者和使用者。
房地产税务筹划可以从多个层面进行，例如，在购买房地产时，可以利用金融工具进行税务筹划，以有效减少税负; 在缴纳专项税款时，可以根据当前的税收法规，通过抵扣、免税或减免税等方法来节省税负; 在结算财产税时，可以考虑将部分房地产作为投资，从而降低财产税负; 在企业所得税筹划时，可以利用税收优惠政策，减少企业的税负; 在筹划税收优惠政策时，可以利用投资房地产的税收优惠政策，减少税负。
除此之外，房地产税务筹划还要考虑税务风险因素，例如，在购买房地产时，要注意不要超过税收法规规定的最高价格; 在投资房地产时，要考虑投资的收益率和投资期限; 在缴纳专项税款时，要注意遵守税收法规，不要超出规定的时间和金额; 在投资房地产时，要注意不要违反投资者保护政策，以及不要超出规定的投资金额。
总之，房地产税务筹划可以帮助房地产开发商节省税负，改善企业的财务状况，从而更好地服务于购买者和使
用者，但也必须注意税务风险因素，以避免不必要的税负负担。