上海新天地分析共44页文档
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
上海新天地——精选推荐
上海新天地第⼀篇：⽯库门⾥弄与现代商业的交融上海新天地是上海的“城市客厅”、上海的“城市名⽚”，曾经多次获得国际国内荣誉奖项。
上海新天地⾸次改变了⽯库门原有的居住功能，创造性地赋予商业经营价值，其优秀的设计理念与建筑特⾊，经得起历史检验。
项⽬概况01 | 区位分析上海新天地位于淮海中路南侧由⾃忠路、太仓路、黄陂南路、马当路环绕▼02 | 交通条件项⽬途经公交13条靠近地铁1号线黄陂南路站、10/13号线新天地站▼建筑规划特⾊01 | 设计原则保护历史建筑、城市发展以及建筑功能的⾓度新天地建筑的最⼤特点就是⽯库门建筑群不仅营造出了浓厚的上海风貌建筑也以此为卖点成功打造成著名的旅游观光景点▼新天地⽯库门建筑外⽴⾯作为重新开发地区这⾥保留着原法租界的传统⽡屋有很多像东京西⿇布的咖啡馆曾是外资饭店、爵⼠乐俱乐部的密集区▼02 | 强调历史感作为旧改项⽬新天地⼤量运⽤⽯库门特⾊元素重现旧时代上海⾥弄的风光韵味重修建筑尽量⽤原来的旧砖⽡甚⾄是门上的青苔与⼩草，都务求贴近它原来的⾯貌▼⽯库门的特⾊元素03 | 整体规划新天地分为南⾥和北⾥两个部分南⾥代表现代，以现代建筑为主北⾥代表传统，以保留的⽯库门旧建筑为主南⾥、北⾥新旧对话，交相辉映在南北⾥的分⽔岭兴业路是中共“⼀⼤”会址所在地是凝结历史⽂化与艺术的城市风景线▼⼀⼤会址外观（局部）项⽬建筑设计分析01 | 项⽬外⽴⾯新天地南⾥购物中⼼南⾥的外⽴⾯是具有商业元素的设计以玻璃幕墙为主，配有⼤幅电⼦屏和⼴告牌▼南⾥购物中⼼的玻璃幕墙新天地北⾥现在的新天地北⾥的⽯库门弄堂外表是昔⽇的青砖步⾏道和清⽔砖墙但内⾥加装了现代化设施改造成全新概念的消费经营场所▼北⾥俯瞰图▼沿街的⽯库门特⾊建筑群▼北⾥的街巷⾥弄02 | 内部设计▼北⾥⼩型聚客⼴场▼北⾥⾛道建筑装饰▼南⾥购物中⼼⼆楼连廊03 | 南⾥购物中⼼内部▼中庭▼见天中庭和顶部设计▼⾛廊▼形式多样的休息座椅▼购物中⼼洗⼿间设计04 | 景观⼩品▼新天地北⾥禄寿喷泉▼⼴场上造型多变的⽯椅▼雕塑⼩品▼绿植景观▼外围绿植景观▼购物中⼼内部绿化05 | 完善的导视系统▼⼴场⼊⼝处的平⾯导视▼北⾥洗⼿间导视▼地铁出⼊⼝处的导视▼扶梯处导视⽴牌▼顶部导视牌▼平⾯导视项⽬亮点总结引⾔上海新天地概况分析01 | 项⽬周边资源项⽬地处淮海路商圈核⼼地段周边有⾹港⼴场、⼒宝⼴场、K11等▼商圈商业分布02 | ⽬标消费客群共享淮海路商圈的客流吸引本地中⾼档消费群体03 | 项⽬定位总体定位具有上海历史⽂化风貌创造前沿⽣活体验的时尚中⼼形象定位时尚、流⾏、复古、⼈⽂、景观档次定位⾼端概念定位风情万种的⽯库门弄堂，现代化的⽣活⽅式集⾼端餐饮、购物、演艺等为⼀体的时尚休闲中⼼▼03 |物业产品构成总建⾯为8.6万㎡，涵盖了南/北⾥和时尚购物中⼼88新天地酒店式公寓、新天地壹号会所等▼物业产品构成分布内外部交通动线01 | 外部动线▼车流主要出⼊⼝▼客流主要出⼊⼝▼兴业路/复兴中路主要出⼊⼝▼新天地时尚购物中⼼主要出⼊⼝02 | 内部⽔平动线主动线从新天地壹号向南⾥延伸道路平均宽度6-8m▼南⾥购物中⼼内部主动线从四个出⼊⼝向商场中部的电梯、扶梯延伸道路平均宽度10m▼03 | 内部垂直动线▼南⾥购物中⼼垂直动线分布▼新天地时尚⼿扶电梯▼新天地时尚垂直电梯项⽬整体业态布局分析01 | 整体业态业种分析新天地商业包括北⾥、南⾥和新天地时尚购物中⼼三期从整体来看，餐饮的经营⾯积在新天地占⽐最⼤零售主要集中在南⾥购物中⼼的1F和2F休闲娱乐业态主要分布在南⾥购物中⼼的3F、4F▼各区域业态业种配置⽐例▼各区域楼层主题业态分布02 | 各楼层业态业种分析北⾥业态组合北⾥以餐饮业态为主，店铺数量占⽐达47%，⾯积占⽐60%⼤多为⾼端的特⾊餐饮，零散分布了⼀些⾼端酒吧业态布局点评北⾥为⽯库门建筑群，餐饮占⽐最⼤在这⾥，构建了新天地的⾼端休闲餐饮区域▼北⾥餐饮平⾯图南⾥⼴场业态组合南⾥⼴场以餐饮业态为主店铺数量占⽐达65%，⾯积占⽐52%特⾊餐饮最多，其次为休闲餐饮零售主要为休闲服装和⾷品业态布局点评南⾥⼴场主打依然是餐饮，但零售的⽐例有所上升88新天地的落位，提升了服务配套的⽐例▼南⾥⼴场餐饮平⾯图南⾥购物中⼼1F业态组合包含零售和餐饮两种业态零售店铺数量占⽐达82%，⾯积占⽐73%以时尚服装和休闲装为主餐饮主要为特⾊餐饮和休闲餐饮业态布局点评1F的主题是潮流服饰零售占⽐较⾼，时尚/休闲服装占⽐都很⾼▼南⾥购物中⼼1F平⾯2F业态组合包含零售、餐饮和服务配套三种业态零售店铺数量占⽐达72%，⾯积占⽐57%以时尚服装和钟表眼镜为主餐饮主要为正餐和特⾊餐饮业态布局点评2F以零售业态为主，男⼥时装占⽐最⾼服务配套类配有美甲沙龙，迎合时尚消费需求▼南⾥购物中⼼2F平⾯3F业态组合包含餐饮和休闲娱乐两种业态餐饮店铺数量占⽐达86%，⾯积占⽐57%以特⾊餐饮和休闲餐饮为主业态布局点评3F特⾊餐饮配⽐较⼤，聚客能⼒较强KTV是该楼层的主⼒店，吸引⽬的性消费能⼒较强▼南⾥购物中⼼3F平⾯5F业态组合包含餐饮和休闲娱乐两种业态餐饮占⽐最多，均为酒吧店铺数量占⽐达67%，⾯积占⽐53%业态布局点评5F提供了⼤⾯积的休闲娱乐场地，有2家主题酒吧主⼒店是UME国际影城，聚客作⽤明显▼南⾥购物中⼼5F平⾯新天地时尚购物中⼼B1业态组合业态布局点评是集⾼端餐饮/购物/演艺功能于⼀体的时尚休闲中⼼同时也是上海市⼀张重要的旅游名⽚是名副其实的城市会客厅下期将继续为⼤家分享项⽬的优劣势与启⽰第三篇：现代商业启⽰录引⾔上海新天地位于上海市中⼼，是⼀个展现上海历史⽂化风貌的都市旅游景点，它的成功改造是多种因素的集合，很难被简单的复制模仿。
上海新天地业态分布及经营模式分析报告-PPT精选文档
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• 那里的时尚精品店紧追国际流 行色，不逊半步，中华文化商 场出售的是艺人工匠们独创的 居家用品，工艺品和旅游纪念 品，完全是地道的中国味。露 天广场上丰富多彩的文化表演 让游客有许多的参与。石库门 博物馆通过对一幢楼的重新布 置。家具摆设，原汁原味地再 现20世纪初上海一家人的生活 形态，让游客在怀旧寻根的情 绪中了解上海的历史文化。博 物馆也通过图片。录相了解上 海新天地从石库门建筑旧区到 时尚休闲步行街的演变。
• 美国旧城改造专家本杰 明· 伍德设计事务所和东方 文化背景的新加坡日建设 计事务所以及同济大学设 计院的共同配合，分别以 不同视角剪裁石库门里弄。 为了真实体现上海历史文 化，保留石库门建筑的砖 墙、屋瓦、石库门，开发 商（瑞安集团）不惜代价， 从国外进口价格昂贵的防 潮药水注射进旧砖瓦。而 石库门建筑内部的结构， 就以现代都市人的生活方 式重新打造。
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地 案例分析报告
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地案例综合分析讲课文档
随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地 的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价 在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经 超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型 产品40%以上。
第七页，共40页。
上海新天地—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。
第十三页，共40页。
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠路及与复
兴中路之间，与原来的上海新天地是通过天桥连接，是一个地下地上各两层共四 层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧 结合的风格，将新天地的街景引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知 名品牌商户外，主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
第八页，共40页。
上海新天地——核心价值点
中西文化的交融、碰撞 国际化视野的创新、本土历史文化的传承
第九页，共40页。
上海新天地——品牌定位
上海新天地是什么？ “城市会客厅、生活新天地” 上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化 都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具 有浓厚“海派”风格的旅游景点。
◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人 员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、 铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、 清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营 消费场所。
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；