房地产开发企业交易环节的税务筹划
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业税务筹划策略是指企业在遵守法律法规的前提下，通过合理的税务安排，最大限度地减少税负，增加企业利润的一种管理方法。
本文将从四个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略：合理利用税收优惠政策、合理设计开发模式、合理安排财务结构和合理规避税务风险。
一、合理利用税收优惠政策房地产开发企业在进行税收筹划时，可以充分利用税收优惠政策，以减少企业的税负。
可以选择适用低税率的对外投资收益，避免高税率的收入应纳税款；利用税收优惠地区的政策，选择项目落地的地区；合理安排项目的投资结构，以充分利用各项税收优惠政策等等。
二、合理设计开发模式在房地产开发过程中，可以采取合理的开发模式，以降低税负。
可以选择差别化开发模式，将同一项目按照不同的功能进行划分，从而分别适用不同的税率；采取不同的销售方式，如预售、出租、转让等，以实现税负的优化；合理安排项目的分期开发，以减少税务风险等等。
三、合理安排财务结构在房地产开发企业的财务管理过程中，可以通过合理安排财务结构，达到减少税负的目的。
可以合理设计资本结构，选择适当的债务比例，以实现利息税负的优化；通过合理的资本运作，将税负高的项目与税负低的项目进行优化配置；充分利用税收抵免和税收抵减等财务手段，以减少纳税义务等等。
四、合理规避税务风险房地产开发企业在进行税务筹划时，也应注意合理规避税务风险。
要确保企业的税务行为符合法律法规的规定，避免触犯税法；及时了解和适应税法的变化，避免因法律变化而导致的税务风险；积极配合税务机关的税务审核和检查，并及时补正和申报税款，避免发生逾期缴纳税款等等。
房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨
房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨2. 土地的取得房地产开发企业在项目筹备阶段，需要取得合适的土地进行开发。
土地转让涉及到土地增值税和企业所得税等税收问题。
在税务筹划方面，可以通过土地转让合同的合理安排，减少土地增值所得税的税负。
合理安排土地转让款的支付方式，可以分期支付或选择合适的支付方式，从而减少土地增值税的缴纳金额。
3. 资金的筹集房地产开发企业在项目筹备阶段，需要筹集大量的资金进行开发工作。
筹集资金的方式多种多样，包括银行贷款、股份融资、债券发行等。
在税务筹划方面，可以根据不同的资金来源，合理安排资金的运用，降低企业的税负。
对于银行贷款所支付的利息可以作为税务成本进行扣减，减少企业所得税的缴纳金额。
二、房地产开发企业规划阶段的税务筹划房地产开发企业在规划阶段的税务筹划主要涉及到土地使用权和规划许可证等问题。
1. 土地使用权房地产开发企业在规划阶段，需要取得土地使用权来进行开发工作。
土地使用权的取得涉及到土地出让金和相关税费的缴纳。
在税务筹划方面，可以通过合理安排税费的缴纳方式和时间，减少企业的税负。
可以选择分期支付土地出让金，将相关税费分摊到多个纳税年度，降低短期内的纳税负担。
2. 房地产销售房地产开发企业在销售房屋时，需要缴纳相关的税费，包括增值税、契税等。
在税务筹划方面，可以通过合理安排销售方式和时间，减少税费的缴纳金额。
可以选择适当的销售价格和销售方式，将相关税费减少到最低限度，降低企业的纳税负担。
四、房地产开发企业盈利阶段的税务筹划房地产开发企业在盈利阶段的税务筹划主要涉及到企业所得税的问题。
1. 所得税减免和优惠政策根据我国税收政策的相关规定，房地产开发企业可以享受一些税收减免和优惠政策，对于新建的住房项目可以享受企业所得税减半征收的优惠政策。
在税务筹划方面，可以合理利用这些政策，减少企业的所得税负担。
2. 资本金积累和再投资房地产开发企业在盈利阶段，可以通过资本金积累和再投资的方式减少企业的所得税负担。
房地产交易税收筹划
房地产交易税收筹划在房地产交易中，税收是一项不可忽视的重要成本。
合理的税收筹划不仅可以帮助买卖双方降低交易成本，还能在合法合规的前提下实现经济效益的最大化。
本文将详细探讨房地产交易中的税收筹划方法及注意事项。
一、房地产交易涉及的主要税种在房地产交易中，常见的税种包括契税、增值税、土地增值税、个人所得税和印花税等。
1、契税契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
税率通常为 3%至 5%，具体税率根据不同地区的规定有所差异。
2、增值税对于销售不动产的单位和个人，在取得销售收入时需要缴纳增值税。
一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。
3、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
实行四级超率累进税率。
4、个人所得税个人转让房地产取得的所得，需要按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%。
5、印花税在房地产交易中，签订产权转移书据等凭证需要缴纳印花税，税率为 005%。
二、税收筹划的基本方法1、合理选择交易时间房地产市场的政策和税收法规可能会随时间发生变化。
因此，买卖双方可以关注政策动态，选择在税收优惠政策实施期间进行交易，以降低税负。
2、利用税收优惠政策例如，对于个人出售自用满 5 年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。
此外，一些地区对于购买首套房、改善型住房等也可能有相关的税收优惠政策。
3、优化交易方式（1）以股权转让方式替代直接的房地产转让如果房地产所在的企业股权可以转让，通过转让股权来间接实现房地产的转移，可能避免缴纳土地增值税等税种。
（2）采用房地产作价入股将房地产作价入股投资到企业，暂不征收土地增值税，但在投资环节需要缴纳契税。
4、合理确定房地产的评估价格在某些情况下，房地产的评估价格会影响到税收的计算。
合理选择评估机构，确保评估价格公正、合理，避免过高或过低的评估导致税负增加。
房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨
房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨房地产开发企业在不同阶段的税务筹划是为了最大限度地减少税收负担，合法合规地降低企业运营成本。
本文将对房地产开发企业在不同阶段的税务筹划进行探讨。
第一阶段：前期筹备阶段在房地产开发项目的前期筹备阶段，企业需要进行土地储备、项目规划、融资等工作。
在税务筹划方面，企业可以考虑以下几点。
对土地出让金进行合理安排。
土地出让金是企业购买或使用国有土地时需要缴纳的费用。
企业可以将土地出让金分摊到项目建设的各个环节，减少项目施工阶段的税务负担。
合理利用税收优惠政策。
房地产开发行业可以享受到一些税收优惠政策，如减免企业所得税、消费税和城市维护建设税等。
企业可以通过合理规划项目结构、利润分配等方式，最大限度地享受这些优惠政策。
优化融资结构。
房地产开发企业在前期筹备阶段需要进行融资，可以通过合理规划融资结构，选择最适合企业的融资方式，减少融资成本和税务负担。
合理安排成本结构。
企业可以将建设成本进行合理划分，减少属于高税率项目的比例。
将一些不属于建设成本的费用归入土地费用或预付费用，降低税率。
合理利用增值税抵扣政策。
根据我国税收法律规定，房地产开发企业可以按照一定比例抵扣已缴纳的增值税。
企业可以根据项目的具体情况，合理利用增值税抵扣政策，减少税务负担。
注意财务核算和开票管理。
企业在项目建设阶段需要做好财务核算和开票管理工作，确保税务合规。
合理安排收入和费用的确认时间，避免出现收入和费用错配的情况，影响税务筹划效果。
合理安排收入与成本的确认时间。
企业可以通过合理安排销售合同的签订时间和收款等方式，将部分收入安排在下个会计年度，推迟税款的缴纳，减少税务负担。
合理配置不动产投资的税收计算调整。
根据税收法律规定，企业可以选择不动产投资项目的净销售额计算方式，最大限度地减少应纳税额。
房地产开发企业在不同阶段的税务筹划非常重要。
通过合理利用税收优惠政策、优化融资结构、合理安排成本结构等方式，企业可以最大限度地减少税收负担，降低企业运营成本，提升企业竞争力。
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析房地产业是中国经济中的重要支柱之一。
随着市场经济的发展，房地产行业已成为越来越多企业的选择。
在竞争激烈与政策不断调整的环境中，税务筹划对于房地产开发企业来说显得尤其重要。
本文将从两个方面进行探讨：L房地产开发企业税务筹划的主要内容；2.税务筹划对房地产开发企业的实际效益。
一、房地产开发企业税务筹划的主要内容1.选择合适的企业税务制度房地产开发企业应该选择合适的企业税务制度，从而避免不必要的税收。
我们可以选择小额固定资产投资扣除制度，这样能够享受到当期的税收优惠，使企业的固定资产投资能够得到较好的补贴。
2.把握契税政策，合理避税众所周知，契税对于房地产开发不可或缺。
但开发商必须掌握好相关政策，确保在交纳契税过程中节省尽可能多的税费。
一般来说，开发商可以采取合并买卖、减免、征地拆迁等多种方式来避免或减少契税负担。
3.积极参与税收优惠为促进房地产行业的发展，政府在税收上也给予了相应优惠政策。
开发商应当及时监测相关政策，并积极参与税收优惠活动。
比如说，在房地产企业有利政策开展之时，可以优先办理各种证照。
4.合理运用资本金，减轻财务负担资本金是房地产行业不可或缺的一部分。
开发商可以适时地根据资本金的经营策略进行优化，减轻财务负担。
同时，我们可以通过以下途径降低成本：股权融资、银行贷款、增资等。
这样，资本金的获得和运用就可以得到最大化的创造价值。
二、税务筹划对房地产开发企业的实际效益1.减轻财务负担，提升企业利润房地产开发企业的利润主要来自于出售房产的售价和租金。
通过积极参与税收优惠、选择合适的税务制度、合理运用资本金等方式来减轻税负，就能减轻企业的财务负担，最终提升企业的利润。
2.降低企业经营成本，改善市场竞争力税务筹划可减少企业在税费方面的支出。
这样，开发商就可以得到财务成本减少并引入优良信誉的企业形象。
此外，由于减少了税费支出，房地产开发企业还能够低价出售房产，从而进入优惠市场，增强市场和行业竞争力。
《CH房地产公司纳税筹划方案设计》范文
《CH房地产公司纳税筹划方案设计》篇一一、引言随着国家对房地产行业的不断调控和税收政策的日益严格，CH房地产公司面临着日益严峻的税务压力。
为了合理规避税务风险，降低税务成本，提高公司的经济效益，本方案旨在为CH 房地产公司设计一套科学、合理、有效的纳税筹划方案。
二、公司背景及现状分析CH房地产公司是一家集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。
近年来，公司在全国范围内开展业务，规模不断扩大。
然而，随着业务的发展，公司的税务负担也逐渐加重，主要表现在以下几个方面：1. 税种繁多：包括企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等。
2. 税务政策变化快：国家对房地产行业的税收政策不断调整，公司需及时跟进。
3. 税务风险高：公司在税务申报、缴纳等方面存在一定风险。
三、纳税筹划方案设计针对CH房地产公司的实际情况，本方案提出以下纳税筹划措施：1. 合理规划项目周期通过合理规划项目周期，避开高税负时段。
例如，在土地增值税政策调整前，加快项目开发进度，降低土地增值税负担。
2. 优化税务结构（1）合理利用税收优惠政策：关注国家税收政策动态，及时了解并利用各项税收优惠政策，如高新技术企业、研发费用加计扣除等。
（2）合理配置资产：通过合理配置资产，如租赁与购买的平衡、长期与短期的资产组合等，降低企业所得税负担。
（3）合理安排收入与支出：通过合理安排收入与支出的结构与时间，实现税前扣除最大化，降低应纳税所得额。
3. 加强内部税务管理（1）建立完善的税务管理制度：制定税务管理规定，明确税务申报、缴纳、风险管理等流程。
（2）加强税务人员培训：提高税务人员的业务素质和操作技能，确保税务申报的准确性和及时性。
（3）建立风险预警机制：定期对公司的税务情况进行风险评估，及时发现并解决潜在税务风险。
4. 寻求专业税务顾问协助聘请专业的税务顾问公司或律师，为公司提供税收筹划、税务咨询、风险评估等服务，确保公司纳税筹划的合理性和合法性。
房地产全程纳税筹划详细
房地产全程纳税筹划详细随着我国经济的不断发展，房地产市场已经成为了国民经济的重要支柱之一。
在房地产领域的投资，涉及到很多税务问题。
为了优化税负，提高投资回报，房地产投资者应该做好全程纳税筹划。
本文将详细阐述房地产全程纳税筹划。
一、预售阶段的纳税筹划房地产项目在预售阶段往往会选择招标方式或者协议方式进行销售，销售返利也是此时非常普遍的手段。
预售阶段的开发商需要根据规划，确定项目的销售价格，并提交到税务部门进行审批。
目前国家规定实行契税和增值税并行征收，契税即买卖双方需要缴纳的税费，增值税则是房地产经营者缴纳的税费。
对于开发商而言，需要注意以下两点：1、项目销售价格审批在提交项目价格的同时，应该对项目的处置方式进行确认。
分别是房地产转让和土地出让两种方式。
选用不同的方式，需要缴纳的契税和增值税是不同的，因此需要提前做好决策。
2、销售返利的纳税处理在预售阶段，销售返利是常用的销售手段。
而返利所产生的成本会通过成本转移的方式进行分摊到其他区域，从而达到减少企业所得税的目的。
因此，需要在销售前就对返利的管理进行规范化，避免返利产生的随意性。
二、开工遏制阶段的纳税筹划在房地产项目的开工阶段，需要支付的税务种类就更加复杂，包括了国税和地方税两种。
在确立好项目规划之后，需要进行环保的评估，以获取环保的审批文件。
此时也要向税务部门申请，开展房地产税金的申报工作。
具体来说，在开工阶段主要涉及到以下两个方面：1、环保费用的纳税筹划环保费用是开工阶段必不可少的一项投入，需要预留出资金进行环保设施的建设。
在申报环保费用时，可以要求环保税的退税，将环保费用的支出降低到最小。
2、土地增值税的纳税筹划土地价值的提升会引起土地增值的增长，因此需要在土地增值购置和开发中，预留出土地增值税的缴纳金额。
同样，为了减少土地增值税的缴纳，需要对项目的规划和销售策略进行优化，降低土地增值的幅度。
三、开发阶段的纳税筹划在成品房的建设和销售中，涉及到的税种更多。
房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点
房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点随着社会经济的不断发展，我国为解决“买房难”问题，对房地产行业制定了相应政策，使得房地产开发企业面临较大的发展压力。
房地产开发企业需要积极通过转型升级，才能更好地在激烈的市场竞争中占据主动。
通过科学开展税务筹划工作，能够使房地产开发企业在合法的措施下降本增效，因此此项工作已成为房地产开发企业发展重点关注的问题。
但房地产开发企业运营环节，会涉及较多涉税事项，需要做好运营各阶段税务筹划工作，才能从整体上提升房地产开发企业税务筹划水平。
一、房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点（一）准备阶段税务筹划当前环境下，房地产开发企业需要从实际入手，保证各项目工作顺利实施。
使税务筹划工作得到高质量开展，减少企业税负压力[1]。
企业管理人员应在项目准备阶段，重点对税务筹划工作内容进行分析，进而使企业能够科学避税，提升项目效益。
对于发展规模较大的房地产开发企业，为便于管理，通常会设置分支机构，使自身拥有较多分、子公司。
对于这种类型的企业而言，往往税收筹划空间更大。
企业子公司中存在独立法人，可获得相应税务优惠。
但企业发展环节，如果存在亏损问题，企业总部会选择抵消利润的方式，从而减少纳税支出。
这种情况下，会使企业产生新的税务风险。
若想最大程度上降低风险的发生概率，企业在准备阶段应做好以下工作：第一，企业需要对子公司发展情况进行详细分析，科学设置内部组织结构。
第二，因为土地开源存在不同，进而会存在不同的项目开发方式。
房地产开发企业需要借助一级市场，积极参与政府招投标，从而获得土地资源。
这种方式获得的土地，后期转让时需要缴纳一定税额。
此外，企业也可通过二级市场，进行土地购买。
这种方式，需要签订转让合同，不会涉及土地使用权转移，可减少企业纳税金额。
因此，企业可选择从二级市场购买土地的方式，减少自身纳税支出。
（二）开发阶段税务筹划该阶段工作中，存在较多税种，如增值税、印花税等。
房地产开发企业在项目开展环节，会签订较多合同，如承包合同、采购合同等。
房地产开发企业交易环节的税务筹划
房地产开发企业交易环节的税务筹划一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。
税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。
因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。
在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。
同时也可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。
与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。
（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。
企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
论文网[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。
则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1+3%+7%)]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800+264)=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。
房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨
房地产开发企业在各阶段的税务筹划探讨房地产开发企业在不同阶段的税务筹划是为了最大限度地减少企业的税负，提高企业的利润率和竞争力。
本文将对房地产开发企业在各个阶段的税务筹划进行探讨。
一、前期准备阶段的税务筹划房地产开发企业在项目启动前的准备阶段，需要进行一系列的税务筹划工作。
企业应根据项目的具体情况选择最合适的纳税方式，如一般纳税人制度或小规模纳税人制度。
企业应合理安排投资和融资行为，尽量减少资金的利息支出，增加利润的可抵扣金额。
企业还应在项目启动前咨询专业的税务顾问，了解项目的税务政策和规定，避免因不熟悉税法而造成的遗漏或错误。
二、开发和销售阶段的税务筹划房地产开发企业在项目开发和销售阶段，也需要进行具体的税务筹划。
企业应合理安排开发成本，确保所有合法合规的开支都能够得到充分的抵扣。
企业应根据实际情况选择最合适的暂时性税收优惠政策，如减免增值税、减免企业所得税等。
企业还应合理安排销售时间，避免过高的盈利在一年内集中发生，以减少所得税的负担。
三、资产处置阶段的税务筹划房地产开发企业在资产处置阶段，如出售、转让、租赁等，也需要进行相应的税务筹划。
企业应合理评估资产的净值和市场价值，确定最佳的处置方式和时间。
企业应了解相关的资产处置税务政策，合理选择最优的税收优惠措施。
企业还应合理安排收入的确认时间，避免因收入确认的时间差异而造成的税负增加。
四、财务报表编制阶段的税务筹划房地产开发企业在编制财务报表时，也需要进行相应的税务筹划。
企业应按照税务法律法规的规定，正确计算和确认企业所得税和其他各项税费。
企业应合理确定收入和费用的确认时间，避免虚增或虚减利润。
企业还应做好备案和归档工作，确保税务报表的真实性和准确性。
在房地产开发企业的税务筹划过程中，需要注意以下几点。
企业应密切关注税务法律法规的变化，及时调整税务筹划方案。
企业应建立完善的内部控制制度，确保税务筹划的合法性和可操作性。
企业还应注意税务合规，避免出现违规和违法行为。
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一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。
税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。
因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。
在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。
同时也可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。
与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。
（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。
企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。
则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1+3%+7%)]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800+264)=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。
税款合计805.20[264+541.20]万元。
如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。
则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45% [(4000-2800-220)÷(2800+220)=980÷3020]，应纳土地增值税294(980×30%)万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元,税款合计540.40(220+294+26.4)万元。
可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80(805.20-540.40)万元。
同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。
二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。
这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。
利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。
（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。
（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。
对于方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[(2380-2000)÷2000]，小于20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。
方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为6.6(120×5.5%)元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目的比率升至24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6]，需缴纳土地增值税148.02[(2500-2006.6)×30%]元/平方米，企业的利润为345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。
可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。
如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。
三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。
各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。
享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a+A×5%×(1+7%+3%)=a+5.5%A。
要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-(a+5.5%A)]÷(a+5.5%A) 20%，解得A 1.2848a。
即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。
如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。
若企业打算通过提高售价来增加利润。
假定售价提高到A+x（即1.2848a+x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税=[(A+x)-(a+5.5%A+5.5%x)]×30%=6.42408%a+28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x>(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解得x>0.0971a。
这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍。
同理可以计算出当纳税人要享受30%、40%或50%的税率，其销售额的上限分别是除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。
可见，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，销售额增长而产生的增值率的提高和税率的累进，使得税负增长加快。
上文通过税负平衡点的计算得出了各个税率起征点的最佳价格。
房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。
但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。
通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。
例如当企业测算出其所销售的房地产增值额占扣除项目的比率将要超过税率累进临界点，而又缺乏进一步攀升空间时，可采取诸如对批量或一次性付款的购房者给予价格优惠等手段调整、控制价格，达到控制增值幅度、减少税负，又促进销售、加快资金回笼的目的。
四、促销活动的税务筹划第一，销售折扣的税务筹划。
销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。
现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另******，则必须全额计税。
[例3]某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总额2000万元，土地增值税适用30%的税率，如果企业将折扣额另******，将导致多交营业税及附加5.5（2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万元，多交土地增值税28.35[2000×5%×(1-5.5%)×30%]万元，合计66.85万元。
第二，买房赠物的税务筹划。
随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家具家电或小汽车等。
不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。
企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。
五、妙利用各种建房方式进行税务筹划（一）采用设立合营企业的合作建房方式。
所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。
有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。
但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。
第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。
对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。
两种方式下的税负也不同。
根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。
在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。
可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负最小。
必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。
因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。
[例4]甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。
若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元×5%）万元的营业税。
若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。
（二）采用代建房方式。
房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。