2014年文化和旅游地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景
2014年文化和旅游地产发展展望
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/7113534237.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2014年文化和旅游地产发展展望
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。
十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。
1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会
文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。
（1）新型城镇化发展需要文化支持
改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。
（2）城镇化的转型需要文化产业的支持
低能耗、污染小的高附加值制造业和现代服务业已成为城镇发展的主要方向，文化产业恰好可以与城镇产业转型进行有机结合，将加快城镇化的创新驱动和转
型发展。
（3）新型城镇化的动力恢复需要文化产业的支持
未来，新型城镇化应摒弃“造城”运动带来的基建热，重点开发和培育城镇特色主导经济，加强产业的协调发展。而文化产业便是其重要抓手之一，各地应依托当地的文化特色，进行产业融合，因地制宜发展当地文化产业，培育当地主要的支柱产业，使其成为当地城镇化发展的支点。
2、文化和旅游地产将更多地体现其服务属性，来满足人们多样化的、高品质的生活、工作需求
旅游地产的本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。
北京绿维创景规划设计院运用泛旅游房地产的架构，根据功能与性质的不同，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：
（1）休闲商业房地产产品开发
休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。
（2）休闲居住（第二居所）房地产产品开发
休闲居住房地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。
（3）度假居住（第三居所）房地产产品开发
度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定
时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产。
（4）酒店房地产产品开发
度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。
（5）养老居住地产产品开发
养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。
（6）文化创意房地产产品开发
文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。
（7）庄园房地产产品开发
生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。
（8）新农村社区旅游房地产产品开发
随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。而旅游新农村社区作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游房地产开发的能力
3、文化和旅游地产商业模式的长期性和综合性进一步被人们所理解和认识
文化和旅游地产的商业模式具有长期性和综合性，我们可以从以下几个方面来理解：第一，挖掘文化内涵、打造地方文化竞争力，这一文化品牌是当地的核心竞争力，对当地的影响是长期性的；第二，文化与旅游产业，是一种综合型的产业，能够带动众多产业的协同发展，具有综合效应；第三，文化和旅游地产中，诸如文化园区、度假酒店、主题公园等都是一种经营型物业形态。
4、房地产龙头企业进入文化和旅游地产领域，将会为该领域的发展带来更多的模式和更激烈的竞争
早期涉足旅游地产的华侨城早就宣布其发展模式将从“旅游+地产”变更为“以文化为核心，旅游为主导”；观澜湖集团也宣布，联合华谊兄弟、导演冯小刚共同投资50亿元，打造中国特色电影旅游商业项目——海口观澜湖华谊冯小刚电影公社；万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。凤凰股份、长江传媒等文化类上市公司也在房地产市场圈地。万达更是通过打造十个文化城暴露出其对文化旅游地产的野心。
5、文化和旅游地产中中国文化元素的价值将被进一步认可
文化是灵魂，旅游是生活，地产是载体。三者完美结合，才会打造出一个成功的文化旅游地产项目，才会更具历史价值、旅游价值和投资价值。
中国传统文化元素在近几年似乎一夜之间升温，成为互联网上最热的词汇。这与当前时代背景有关，中国经济总量跻身世界十大强国的时候，中国成为了世界的焦点。相信在国外企业大肆挖掘中国文化，将中国元素充分运用到产品中的带动下，我国的文化和旅游地产开发商也将注意到中国文化的价值，文化元素的
价值将被进一步认可。
6、文化与旅游地产行业属性和商业模式的清晰将有利于房地产金融在该领域的合作与发展
文化引导的区域综合开发是有效推动城市发展的新模式。文化导向的区域综合开发模式是基于一定的文化资源与土地基础，以文化体验、文化产业、文化旅游为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的，整体服务品质较高的文化产业聚集区。作为聚集综合文化产业功能的特定空间，该类区域综合开发项目是一个泛文化产业聚集区，也是一个区域经济系统，并有可能成为一个文化体验目的地。
在运营模式上，根据文化引导的区域综合开发的特点和国内外成功先例，采取“政府+区域运营商+次级开发商+创意创业者”即（G+1+X+Y）的开发模式，走“政府扶持、企业主体、文化创意者参与”的科学发展道路。其中，区域运营商，对文化旅游地产项目而言，其开发内容超越一般项目开发的层面，必须要文化创意产业的相关操作经验，推广平台优势。同时也要承担城市基础设施建设、土地一级开发，产业运作能内容，必须是文化产业运作能力强、实力雄厚、富有社会责任感的企业，如天柱文化旅游投资公司，才能担当本项目的区域运营商。
7、文化旅游地产在二三线城市的发展速度会更快
文化旅游产业在蓬勃兴起，究其原因一方面是国家政策的引导，另一方面是市场上强烈的需求。对于这样的一些文化旅游项目，一开始可能会在相应的一线城市，或者会在文化旅游资源比较丰富的地方去做，但是它必然会向全国的各个区域去发展。从目前现状来看，文化旅游地产正在二三线城市蓬勃发展。细数万达集团2013、2014年20余个开业或将要开业的项目，超过半数位于二、三线城市；保利的旅游地产布局选址也多在二、三线城市。这一方面是因为二、三线城市有着丰富的文化和旅游资源，另一方面也是基于在这些城市发展成本相对较低，政策相对来说比较优惠，而当地市场又有一些刚性需求。
（有关文化与旅游地产的更多研究，详见https://www.360docs.net/doc/7113534237.html,）
房地产营销策划书前言怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
上海房地产营销策划报告
上海房地产营销策划报告 Revised by Jack on December 14,2020
某某房地产营销策划报告 宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心） 2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加%。 房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加%； 2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加%； 2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加%。 房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加%； 2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加%； 存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加%。 销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为%。今 年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为%，而2000年同期为%。 分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合,2018年资本乐投新模式
“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合，2018资本乐投新模式！ 现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显，也是未来多产业融合发展的大趋势。 休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。 休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下几种： 农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借
旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。 农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与 精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。 古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保 留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。 景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。 随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文
绿维创景：2013文化和旅游地产的创新发展
2013文化和旅游地产的创新发展 旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/7113534237.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2013文化和旅游地产的创新发展 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。 十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。 一、2013年文化和旅游地产发展特征 1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变 十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。 2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。 2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显 近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。
房地产营销策划报告
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
旅游地产失败案例
1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。
第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产市场营销策划报告
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
中国旅游地产开发4种新模式
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告 房地产营销策划报告 。我从不认为报告的页数越多就越好，越薄就越没价值。大多数情况下，写报告的人为了体现自己的工作成果或辛苦的程度，一整就是上百页，废话要写几十页。我见过的最贵的一本报告是60万，就是国际上一家知名的顾问公司写的。但报告的价值与价格往往不成正比，开发商往往迷信知名的顾问公司，一份报告给个几十万，眼睛都不眨一下。怎样的报告才是有价值的呢?答案只有一个： 能够解决问题的报告才是有价值的，才是好的报告。而不是以报告的厚度和价格及写报告的人的名气来衡量。能够解决问题有几个含义： 其一解决问题的方式或方法必须是明确有效的;其二解决问题的方式或方法是可操作的;其三解决问题的方式方法是低成本的(时间、人力、财务成本等)。报告的观点报告的观点是一份报告的灵魂及核心，也是这份报告的价值所在。观点没有绝对的对与错，关键是看能不能解决问题。可能这份报告就几页纸，哪怕就是一段话，只要能把困扰你的问题解决了，那么它就是有价值的。如果得出的结论在不能解决问题，那么这份报告就一分钱不值，不论它有多厚，充其量就是一堆废纸。报告的逻辑关系策划人有一句名言： 可以容忍你的观点错误，但决不能容忍你的逻辑关系错误。这句话说得是一针见血。上学的时候解数学题，如果你用的公式是对的，即使结果错了，老师也会给你一半的分。报告中的分析问题的逻辑关系或是原理一定是正确严谨的。这是关乎方向性的问题，不能有半点
的偏离，否则会南辕北辙，距离你要达到的目标会越来越远。报告的数据数据是对观点的有效支撑和说明，因此数据一定是真实准确的。数据要保证时效性，超出时间范围的数据，不具备参考意义。数据的统计有不同的出处，因此从那里得到的数据，一定要注释清楚，最好是权威机构或官方的，大家都认可得机构才具备说服力。一切的数据都是为观点服务的，不要为了堆砌数字而堆砌数字。报告的文笔语句简洁、通顺，用词准确是最基的要求。报告不是散文和诗，渲染和美化只能使报告贬值。不说废话、套话，模糊不清的，只要不是为了支持你观点的东西，就不要写。与上就是我心目中好的报告的标准。报告排版简洁、令人赏心悦目那就更好了。当然每个人的审美观是不同的，不另类、不花了唿哨是基本要求。简洁、大方、美观就可以了。说老实话我觉得世联和易居中国的报告不错。世联的逻辑关系强，报告严谨，有冰的味道。易居中国的数据比较扎实，文笔简练。但最重要的还看是能不能解决问题。 附送： 房地产营销策划方案 房地产营销策划方案 骤1： 房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：
文化旅游地产和产业地产的现状与未来(张飚)
文化旅游地产开发模式 （张飚12课时） 课程特色： 1、政策红利：结合宏观政策、提出开发企业利用产业地产获得获得政策红利的直接方法 2、低价拿地：结合区域经济、提出开发企业推动城市发展低价拿地的路径和举措 3、运营模式：结合个人案例、提出开发企业开发产业地产的运营技术和操盘要点 4、产业资源：结合行业标杆、提出开发企业转型所需产业资源的获取方式和整合技巧 5、操盘要点：结合本人操作、提出开发企业转型产业地产所面临的难点和化解措施 课程提纲： 一、文化旅游地产面临的背景变化已经改变 1、中央政府的转型举措 1）调控，从调企业、调产品到调行业：陈政高主政周期的去微观调控 2）用集约杀死“城市运营商”：国土资源部61号文 3）密集的棚户区政策 4）新型城镇化、人的城镇化 5）三十天诞生一百座崭新的城市：十一部委联合下达试点通知 6）围剿住宅开发商，破围之路：产业地产与文化旅游 2、政策解读：中央政府的目的 1）病重的北京城和京津冀一体化 2）什么是政策，什么是模式，什么是转型 3）中央政府要做什么？产业和人口 3、城市的转型之路：产城一体远远不够 1）中国城市的发展标准， 2）文化旅游在新型城镇化之中的作用 4、背景变化给文旅地产带来的巨大的机遇 二、房地产新常态-------决定文化旅游企业战略的三种基本形态 1、精明增长------全新的中国城镇格局的样本标准 1）精明增长的城市标准体系 2）精明增长对整个中国2014年的政策影响的验证 3）精明增长对房地产业的导向与未来：住宅型房企转型的必然性 2、农地变革，文化和旅游-------农地上的产业化方向 1）中国农地所有权变革历程和趋势 2）十八大及十八届三中全会的农地导向和后续举措：集体建设用地登记和农村户籍制度改革 3）从农地到建设用地：农业地产项目技巧和路径 4）传统旅游地产、文化地产的崩溃-----案例：万科良渚的不可复制 5）产业升级：农地变革下的房地产产业化必由之路
房地产天津经典营销策划报告
房地产天津经典营销策划报告 1
案名XXXXⅡ 市中心26万平米水生态居住圈 低密/高层/沟通式水景建筑 把「光」还给城市生物 (一只手从混沌中伸向散发万丈光芒的”案名XXXX”) 跟以前的工业住宅说拜拜 (趋光试验,暗室里的豆苗趋光而生) 生活理想一直疯长 (一片疯狂生长的向日葵) 幸福的人,现在开始读 天津人住得和一棵豆苗没什么不同 无意诋毁格罗佩斯。每一位读过书的人都可能以她为精神之父。她曾用无比深沉的人文关怀践行工业社会主义,”寻找一种建筑形式,能够规模化实现,让每个家庭都有足够的居住空间……”自此,城市有了理性的外表,有了规模化发展的可能,也让那些存在于资本主义初级阶段的人们勉强有了存放生活的空间。于是,混凝土为”城市”代言,每个城市生物都像趋光试验里的豆苗,趋光是其生活的基本动作。 2
一种生活姿态就是一种信仰。光,不光指白天的太阳,晚上的月亮和电灯。现代建筑走平民化、工业化、功能化道路,已经是上世纪的事了。倘若时光倒流30年还能够接受的居住态度时至今日仍要将就,人类智慧的发展就太令人沮丧了。 环境心理学有言:居住既是物理层面的,更是心理层面的。 生活变了,您呢? 市中心在寻找平衡 人的幸福感在于有所选择。情非得以的生活是不值得过的。本世纪,城市中心绝对不缺二氧化碳,缺的是生态平衡。 「生态」(Ecology)一词根据韦氏英文辞典的定义,是指生物与环境之间,机能健全而互动稳定的良性关联。自然环境对于人类心理有调适与安慰作用,人居环境与周边景观的质量决定身心的愉悦程度与居住的质量。 在市中心想找舒服,恐怕先要找平衡。 圈水造氧运动 水是地球上热容最大的物质,地球表面70.8%为水覆盖,是水在调节着这个星球的气候。因此人类文明傍水而生,科学家则宣称水是未来的政治,就连人体的三分之二都由水而成。水和人类的关系,又岂 3
旅游地产开发的四种模式和七大策略分析
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规
最新中国旅游地产开发的四种模式和七大策略
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告 当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候?都要面临着同样的事情：给公 司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手?这份报告是非常重要的?也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水?有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行?也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样?最终的目的是一致的?使楼盘操作成功?达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解?一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析?二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前?必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略?做深入细致的沟通?以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节 1.1 、确定目标市场与产品定位。 、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.2 1.3 、制定价格政策。 1.4 、确定销售方式。 、广告表现与广告预算。 1.5 1.6 、促销活动的重点与原则。 1.7 、公关活动的重点与原则。
, 市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况?市场状况分析必须包含下列13 项内容: ,1, 整个产品在当前市场的规模。 ,2, 竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 ,3, 竞争品牌市场占有率的比较分析。 ,4, 消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分 析。 ,5, 各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 ,6, 各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 ,7, 各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 ,8, 各竞争品牌促销活动的比较分析。 ,9, 各竞争品牌公关活动的比较分析。 ,10, 竞争品牌订价策略的比较分析。 ,11, 竞争品牌销售渠道的比较分析。 ,12, 公司近年产品的财务损益分析。 ,13, 公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 , 二, 策划书正文: 一般的营销策划书正文由七大项构成: ,1, 公司产品投入市场的政策 ,2, 企业的产品销售目标 所谓销售目标?就是指公司的各种产品在一定期间内,通常为一年,必须实现的营业目标。 2.1 、销售目标量有以下列优点: 2.2 、为检验整个营销策划案的成败提供依据。 2.3 、为评估工作绩效目标提供依据。
房地产营销计划书范文
房地产营销计划书范文 第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操 作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的 投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总 体操作思路，提出相应的营销策略；
主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消费心理、产品选择） 四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路 根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路 ①产品分析 ②本项目的SWOT分析（优劣势分析） 基于SWOT分析（优劣势分析）提出针对性的营销策略 五、战略分析与规划
房地产项目营销策划报告
项目营销策划报告 目录 市场定位篇 壹项目市场分析 贰目标客群定位 叄项目推广思路 肆项目核心竞争力 伍项目推广主卖点 陆项目宣传定位 柒生活方式定位 捌产品调整加强建议 玖项目市场攻击点 营销理念篇 壹营销核心理念 贰案名建议 营销推广篇 壹营销推广策略 贰媒介投放策略 叄促销活动策略 肆产品建议
一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目总用地面积为70975M2 ，容积率为1.0，绿化率为35.2%，由低层住宅与联排别墅组成。周边衔接白鹤小学，外接轻轨，F1赛车场，与汽车城相邻而置。此处为未开发区域的核心绝版地带。【2】SWOT分析 1、项目优势 A、区位优势：本案位于上海最大的汽车部件生产基地---青浦区白鹤镇 B、规模优势：项目占地70975M2，是较大型楼盘。 C、前景优势：处项目处于未来开发地带的核心地段; D、环境优势：绿化率较高，空气质量较好，环境优雅。 E、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。 2、项目劣势 A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁； B、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施不齐全； C、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。 D、交通劣势：无交通路线到达项目直接点或附近地带； 3、存在的机会 A、青浦区的未来发展趋势良好，人均消费力也在提高。 B、此项目与白鹤小学临近，增加了项目的一大卖点。 C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在,价格处于上海中低价位的楼盘； D、即将开通的轻轨，F1赛车场也近在咫尺； 4、面临的问题
A、客群消费能力有限，目标群体的消费意识有待于引导； B、处于上海青浦区的郊区地带,交通不便利； C、项目的周边配套不完善，对项目的销售造成一定的影响； D、目标客群有限，竞争对手已培养了一部分消费群体为固定客群。 二、区域目标客户群定位 1、以江苏昆山、嘉定、当地市场为主要客群； 2、以上海市区、青浦区客户为辅助客群； （见市场分析报告客户定位） 三、项目推广思路 本案主题拓展全面围绕“新镇住宅”这一主线，以“品质、智能、精致”三个支撑点为基础，进行“投资、建筑、景观、生活、健康、服务、休闲、科技”八个方面的主题拓展，灵活运用媒体、SP活动等多种手段促销，通过常规与非常规的传播包装，以达到品牌塑造，尽快完销的目的。 1、第一展开线：投资 2、第二展开线：智能 3、第三展开线：建筑 4、第四展开线：舒适 5、第五展开线：景观 6、第六展开线：生活 7、第七展开线：休闲 8、第八展开线：服务 四、项目核心竞争力 在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚，占领市场。更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。我们将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，初步得到的结论为： 1、本项目的中低价格优势，品质保证与物超所值的服务享受；“超值性” 2、先进科技引导，全智能化服务；安全性 3、高绿化率及精致景观设计；舒适性
房地产营销推广方案
XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网） 投放时间：各促销活动营销节点。
原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见方案二） 目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页 4、公关营销，顺水推舟