《房地产估价理论与方法》章节题库(路线价法)【圣才出品】
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
《房地产估价理论与方法》章节题库(价值时点原则)【圣才出品】
第四节价值时点原则一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。
[2011年真题]A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值应同时进行D．确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A【解析】价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
2．评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。
[2016年真题]A．价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B．价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C．价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D．价值时点为未来，估价对象状况为未来状况【答案】B【解析】A项，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。
B项，价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。
此种情形如评估期房的价值。
在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
3．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被法院整体拍卖。
为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。
[2015年真题]A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况【答案】C【解析】由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
房地产估价理论与方法_第十一章(3)_2011年版
1、路线价法主要适用于（）的估价。
A:城镇街道两侧商业用地B:城镇街道两侧居住用地C:乡村街道两侧商业用地D:城镇街道两侧各类用地答案:A2、运用路线价法估价的前提条件是（）。
A:街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B:街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C:街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D:街道、临街各宗土地排列均不整齐答案:B3、某临街深度30．48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为（）。
A:53.34万元B:85.34万元C:106.68万元D:213.36万元答案:C解析:临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价＝121.92×（40%＋30%）＝85.34万元，乙地块的总价＝85.34/20×25＝106.68万元4、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。
A:22B:28C:38D:50答案:B5、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
A:最低价格B:最高价格C:平均价格D:成交价格答案:C6、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。
A:1.0%B:1.5%C:2.0%D:2.5%答案:B7、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。
A:1.67%B:2.33%C:2.75%D:3.33%答案:A8、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/㎡。
2022年《房地产估价理论与方法》考试题与答案解析
2022年《房地产估价理论与方法》考试题与答案解析第1题：价值时点原则要求估价结果是在由（）决定的某个特定时间的价值。
A. 价值类型B. 估价结果C. 估价目的D. 估价过程【正确答案】：C【试题解析】：【解析】价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
房地产估价遵循价值时点原则，要求估价必须先确定某个时间，但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。
这个由估价目的决定的评估价值所对应的时间，称为估价时点。
第2题：当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。
A. 低于B. 高于C. 等于D. 无法确定【正确答案】：B【试题解析】：当成本法测算出的价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。
第3题：按立法用语划分的房地产种类不包含（）。
A. 土地B. 居住房地产C. 房屋D. 其他不动产【正确答案】：B【试题解析】：根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
第4题：区位是指地球上（）在空间方位和距离上的关系。
A. 某一事物B. 某房地产C. 某一事物与其他事物D. 各种事物【正确答案】：C【试题解析】：【解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、周围环境、外部配套设施等方面。
因此区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。
第5题：王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(房地产估价程序)【圣才出品】
第十章房地产估价程序第一节房地产估价程序概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．下列估价工作中，宜首先进行的是（）。
[2014年真题]A．制订估价作业方案B．实地查勘估价对象C．确定估价结果D．撰写估价报告【答案】A【解析】估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。
房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料。
2．房地产估价程序，是指完成估价项目所需做的各项工作进行的（）。
A．时间分配B．任务分工C．先后次序D．具体步骤【答案】C【解析】房地产估价程序简称估价程序，是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，通俗地说，就是又好又快地完成一个估价项目，从头到尾需要做哪些工作，其中哪些工作应当先做，哪些工作可以后做。
3．下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料。
其中正确的顺序应为（）。
A．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C．②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D．①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B【解析】房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料。
在实际中，不同的估价目的和估价对象，具体的估价程序可能有所不同。
4．履行必要的估价程序是（）的基本要求。
A．完成估价项目B．评定估价机构C．评定估价师水平D．确定估价结果【答案】A【解析】按照科学、严谨、完整的估价程序有条不紊地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解 【圣才出品】
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解一、单项选择题（每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A．模拟房地产市场定价B．模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C．以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D．从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D【解析】A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。
B项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
CD两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。
2．政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A．征用期间导致房屋毁损的价值损失B．征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C．征用期间租赁经营损失D．征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D【解析】征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
3．下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A．根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B．承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C．聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D．利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D【解析】D项，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。
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第一节路线价法
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于路线价法的说法，错误的是（）。
[2016年真题]
A．实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同
B．相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大
C．路线价为若干标准临街宗地的平均价格
D．运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
【答案】A
【解析】路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。
A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。
例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。
2．根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。
标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。
根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。
[2013年真题]
A．2000
B．2100
C．2400
D．2520
【答案】D
【解析】“四三二一法则”是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。
从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。
根据题意得，设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400（万元），V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为：3600000/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为：2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）。
3．在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。
[2013年真题]
A．简单算术平均数
B．加权算术平均数
C．众数
D．中位数
【答案】C
【解析】在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。
如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格
修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。
4．某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。
[2012年真题] A．600
B．738
C．900
D．960
【答案】C
【解析】临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。
本题中，临街深度为36ft 的土地的价值占整块土地价值的
该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。
5．估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。
[2011年真题]
A．1920
B．2400
C．2560
D．3200
【答案】A
【解析】“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-1所示。
各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。
从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。
本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：
400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）
图9-1 “四三二一法则”
6．某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。
[2010年真题]
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
【答案】B
【解析】“四三二一法则（four-three-two-one rule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-2所示。
各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。
从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。
故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%＋30%＋20%）×a＝243×10000，解得a＝2250（元/m2）。
图9-2 “四三二一法则”
7．路线价法主要适用于（）的估价。
A．城镇街道两侧商业用地
B．城镇街道两侧居住用地
C．乡村街道两侧商业用地
D．城镇街道两侧各类用地
【答案】A
【解析】路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
路线价法主要适用于城镇临街
商业用地的批量估价。
8．下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
A．路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
【答案】D
【解析】路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
9．在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。
A．“交易实例”
B．“可比实例”
C．“收集交易实例”
D．“建立价格可比基础”
【答案】B
【解析】在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。
若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但。