房屋租赁纠纷中的合同效力问题

房屋租赁纠纷中的合同效力问题——赵某、路某诉昆明某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷摘要：本案涉及在房屋租赁合同纠纷中，出租房屋没有办理房屋所有权证时，租赁合同是否有效的法律问题；如果合同有效，赔偿损失和违约金能否同时并用；如果合同无效，出租人或者承租人违约时，守约方是否可以依据违约条款追究违约方的违约责任抑或追究合同无效的缔约过失赔偿责任或其他赔偿责任。

本案出租人引进了第二家网吧，承租人认为出租人承诺的自己的独家网吧经营权已经不能实现，经营收入减少，甚至亏本，于是以出租人违反合同约定只引入一家网吧的条款为依据，起诉出租人违约，要求解除合同并承担赔偿损失和支付违约金的违约责任，昆明市西山区人民法院判决出租人违约并解除合同，出租人向承租人赔偿30万元违约金。

双方均不服一审判决，上诉到昆明市中级人民法院，承租人认为违约金太低且损失没有得到赔偿，出租人认为，一审法院没有审查租赁合同的法律效力，租赁合同系无效合同，要求驳回出租人的全部诉讼请求，二审法院认为，租赁房屋没有取得房屋所有权证，辩论终结前也没有取得规划许可证，因此确认合同无效，对于承租人的损失，因没有提供证据证明，也不予支持，但合同无效后出租人应当返还承租人押金、保证金。

关键词：房屋租赁合同效力违约赔偿主体适格案情简介：2008年9月6日，被告昆明某商贸有限公司与原告赵某签订《房屋租赁合同书》，约定由被告将自己拥有的房屋B幢三楼02号商铺有偿有期租赁给原告赵某使用，租期为三年，从2008年10月13日起至2011年10月12止，合同还约定：被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家网吧入驻经营。

原、被告双方任何一方未能履行合同条款的约定，视为违约，违约方给另一方所造成的经济损失，以合同支付金额的双倍作为违约罚金先行赔偿，再由违约方按法律法规最终裁定数额赔偿给另一方。

赵某与路某是夫妻。

2009年5月7日，路某作为投资人登记注册了“昆明某公众电脑屋”，领取了个人独资企业营业执照，企业住所即在上述原告赵某承租的商铺内。

2009年12月14日，被告昆明某商贸有限公司与案外人昆明某网络信息有限公司（以下简称某公司）签订《合同书》，约定由被告昆明某商贸有限公司将商业中心A幢整体三层商铺有偿有期出租给案外人某公司使用。

租期为五年，从2010年3月15日起至2015年3月14日止。

合同特别约定：某公司保证所租赁的商铺只作为商业用途，只用于电脑培训项目。

实际经营中，某公司在A幢整体三层开设网吧，并办理了相关证照。

路某与赵某发现被告“违约”后，便以昆明某商贸有限公司再行引进网吧构成根本性违约为由，诉至西山区人民法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《合同书》（合同编号为JMN20080902）；2、判令被告向原告支付违约金718369.2元；3、判令被告向原告退还解除合同后剩余的租金103521.6元；4、判令被告向原告赔偿无法正常经营的损失200000元；5、本案诉讼费由昆明某商贸有限公司承担。

一审判决后，双方均不服一审判决，均向昆明市中级人民法院提起上诉。

原告赵某、路某上诉请求支持全部诉讼请求，被告上诉请求二审法院支持：1、撤销一审判决第一、二项；2、依法确认昆明某商贸有限公司与赵某签订的《合同书》无效；3、判决驳回赵某的全部诉讼请求；4、依法裁定驳回路某的起诉；5、由赵某、路某承担本案一、二审全部诉讼费用。

裁判观点：一审法院裁判观点：一审法院认为：本案争议点在于，因另一网吧的存在，被告昆明某商贸有限公司是否构成对原告赵某的违约。

原告与被告之间合法有效的租赁合同约定：“被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家网吧入驻经营”。

原告陈述该约定的含义是：除原告开设的一家网吧外，被告不能再引进其他网吧进入“商业中心”；被告则认为该约定的含义是：除原告开设的网吧外，被告还可以再引进一家网吧进入“商业中心”。

从文意理解，上述约定确存在原、被告各自所说的两种含义，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

…..”之规定，对该约定条款作不利于合同拟定提供方即被告方的解释，故“被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家网吧入驻经营”这一合同约定条款应当解释为：在原告租赁期内，除原告开设的一家网吧外，被告不能再引进其他网吧进入“商业中心”。

根据本案确认事实，在“金亚商业中心”，被告除出租铺面给原告赵某经营网吧外，被告的另一租户某公司亦在经营网吧，该商业中心存在两家网吧的事实，违反了原、被告之间的合同约定，被告作为出租方对原告赵某构成违约，应当承担违约责任。

对于违约责任，原告赵某与被告昆明某商贸有限公司在合同中约定：原、被告双方任何一方未能履行合同条款的约定，视为违约，违约方给另一方所造成的经济损失，以合同支付金额的双倍作为违约罚金先行赔偿，再由违约方按照法律法规最终裁定数额赔偿给另一方所造成的经济损失。

被告认为违约金过高，请求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。

”的规定，原告主张的718369.2元违约金过高，兼顾原被告合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持违约金300000元。

另一方面，两原告赵某、路某系夫妻关系，两人在本案承租的店面内共同经营电脑屋，属于家庭投资行为，因被告的违约造成经营受损，原告路某据此与原告赵某一并主张权利并不违反法律规定，法院予以支持。

约定违约金与违约损失功能相同，均具有补偿功能，二者原则上只能选其一适用，在支持违约金后，对于原告主张的其他违约损失法院不再予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：….（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；…”原、被告签订的租赁合同目的在于：原告赵某取得承租屋得合法使用权，进行独家网吧经营并取得收益，而被告的违约行为违反了合同约定的重要条款，在本商业中心内引入另一家网吧，与原告经营的网吧形成直接竞争，违背了原告当时订立合同的初衷，构成根本违约，致使原告合同目的不能实现，达到合同法定解除的条件，合同可以解除，至于合同解除后的租金退还问题，因原告租金交至2010年10月12日，在此之前原、被告合同尚未依法解除，原告尚且有效占有诉争铺面，故被告不需向原告退还租金。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第九十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告昆明某商贸有限公司于2008年9月6日签订的《合同书》（合同编号为JMN20080902）。

二、由被告昆明某商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付违约金300000元。

三、驳回赵某、路某的其他诉讼请求。

二审法院裁判观点：二审中，赵某、路某以及昆明金木木牛商贸有限公司明确表示对于一审判决确认事实均无异议及补充。

对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。

二审另查明：一、涉案房屋所占用的土地性质为国有土地，土地使用权人为昆明某商贸有限公司。

二、涉案房屋至今尚未办理规划建设手续及房屋所有权证。

三、根据昆明某商贸有限公司二审提交的由赵某于2010年10月21日出具的《腾房验收请求报告》及双方二审当庭一致确认，赵某、路某于2010年10月21日将涉案房屋交还昆明某商贸有限公司。

四、赵某、路某为履行涉案租赁合同，向昆明某商贸有限公司交纳了临时占用押金10000元，履行保证金10000元及设施设备保证金2000.综合双方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为：1、路某是否为本案适格原告？2、昆明某商贸有限公司与赵某于2008年9月6日签订的《合同书》的效力如何？3、若该《合同书》无效，则合同无效的后果如何处理？关于路某是否为本案适格原告的问题，本院认为：赵某、路某系夫妻关系，虽然涉案合同系其中一方即赵某与昆明某商贸有限公司签订，但路某作为涉案网吧的共同投资人和受益人，其因经营受损有权与赵某作为共同原告起诉，一审法院认定路某为适格诉讼主体并无不当，本院予以维持。

关于昆明某商贸有限公司与赵某于2008年9月6日签订的《合同书》的效力问题，本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。

本案中，经二审查明，涉案房屋系在国有土地上建盖，但至今仍未办理规划建设手续，故涉案合同因违反我国法律的强制性规定应为无效。

一审法院对合同效力认定有误，本院二审予以纠正。

关于该《合同书》无效的后果处理，本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

对此，本院分析如下：（一）因赵某、路某已将涉案房屋交还昆明某商贸有限公司，故不存在腾还房屋的问题。

（二）昆明某商贸公司收取的临时占用押金10000元、履约保证金10000元及设施设备保证金2000元为其因该无效合同取得的财产，昆明某商贸有限公司应当予以返还。

（三）昆明某商贸有限公司收取的自2008年10月13日至2010年10月12日至的两年租金337184.60元，亦为其因该无效合同取得的财产，本应予返还，然而，赵某、路某占用涉案房屋直至2010年10月21日，根据我国民事活动所遵循的公平、等价有偿原则，赵某、路某应向昆明某商贸有限公司交纳涉案房屋的实际占用费，虽然涉案租赁合同无效，但双方在合同中对于租金的约定系双方真实意思表示，且与客观实际相符，赵某、路某应按该租金标准向昆明某商贸有限公司交纳涉案房屋的实际占用费，故对赵某、路某已交纳的房屋占用费，昆明某商贸有限公司不再退还。

（四）涉案的租赁合同无效，即该合同对双方当事人自始不具有法律约束力，故赵某、路某以昆明某商贸有限公司违反合同义务为由要求其按照合同约定支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

（五）关于赵某、路某要求昆明某商贸有限公司赔偿其无法正常经营的利润损失200000元的诉讼请求，本院认为，首先，赵某、路某未尽到其谨慎注意义务而向昆明某商贸有限公司承租未办理规划建设手续及房屋所有权证的涉案房屋，对于租赁合同无效亦具有过错；其次，赵某、路某对其该项诉讼主张提交的相应证据仅由其单方制作的月报表，在昆明某商贸有限公司不予认可的情况下，其所举证据不足以证实其因合同无效收到的间接损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。