保监会：出台险资不能直接从事房地产开发
浅析我国保险资金投资房地产市场的影响
浅析我国保险资金投资房地产市场的影响一、保险资金投资房地产市场的基本情况我国保险资金作为重要的金融资源，一般以长期稳定的方式投资于各类资产，其中包括房地产市场。
据统计，2007年以来，保险资金规模不断扩大，从2007年底的3.5万亿增长到2019年末的19.9万亿元。
其中，大量投资资金也通过金融市场进入了房地产市场。
据业内发布的数据显示，截至2020年3月底，我国首家房地产保险公司的保费规模已经达到 55.56 亿元，其中通过投资房地产市场获得收益的保险资金比例不断增加。
由此可见，保险资金的投资在不断创新和发展，保险资金的大量流入也给房地产市场带来了不少影响。
二、保险资金投资对房地产市场的影响1.对房价的影响保险机构作为巨额资金的集中管理者，其在房地产市场上的行为举措必然会对房价产生影响。
一方面，保险机构投资越多，相应的供应量也会增加，造成房价的一定降低；另一方面，保险机构涉足的地区和类型较少，也有可能会导致某些房地产市场的稳定程度下降，从而增加房价。
2.对土地市场的影响保险资金投资房地产市场还会间接影响土地市场的活跃程度。
如果保险资金从事土地购买和资产开发，会加重市场流动性的不足，限制竞争机会，导致土地市场出现垄断和不健康的竞争状态。
3.对房屋质量的影响保险资金的广泛涉入房地产市场也会促使一些房屋开发商注重房屋质量和售后服务，提高房屋的安全和舒适性。
一方面，保险机构对开发商的监督能力更强，可以促进开发商切实保证房屋质量；另一方面，开发商为了吸引保险机构的投资，也会对房屋质量和销售后维护提出更高的要求。
4.对房地产市场风险控制的影响保险机构在房地产欠发达地区及新兴市场上的大量投资，会向当地的经济发展带来更多的机会和挑战。
一方面，保险机构的投资将为当地提供大量的资金支持，从而有利于房地产市场的快速发展；另一方面，由于保险机构的投资会增加房地产市场的风险，因此，加强对房地产市场的监管，细化风险分析和应对策略，对于保险机构加强房地产市场监管有重要作用。
保险资金投资房地产框架初定
中国房地产报/2009年/5月/4日/第009版金融保险资金投资房地产框架初定本报记者王晓伟保险资金投资房地产领域的步伐又迈出了明确的一步。
“保险机构投资不动产的目的是获取稳定的租金收入，并不会直接参与房地产开发。
我们也不允许保险机构炒作房地产。
”4月29日，中国保监会主席助理袁力告诉本报记者。
就在当天上午，袁力作为保监会新闻发言人主持了保监会一季度的新闻发布会。
在会后接受采访时，袁力指出，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等。
这正是迄今为止保监会对于房地产行业一直关注的问题——保险资金投资不动产的范围和投资方式——最为确切的回应。
尽管袁力并没有给出保险资金投资不动产细则出台的具体时间，但他表示，保监会正在研究有关投资政策，按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资的范围和投资的比例，确定业务的流程和操作程序，稳步推进试点。
保监会对于保险资金投资不动产的范围和投资方式的具体说法，对此前遭遇资金寒流的房地产行业而言不啻是一剂强心剂。
“对于房地产行业，尤其是商业地产而言，这是一个好消息。
”易居房地产研究员回建强指出，保险资金的进军房地产可以稳定市场，同时加大了房地产在整个经济中的筹码和分量，意味着政府会更加看重房地产业的稳定。
厘定投资路径据悉，4月中旬，保监会曾召集部分保险公司召开股权投资研讨会，专门讨论保险资金股权投资不动产的模式和路径，意在于新《保险法》开闸了保险资金不动产投资后，尽快出台相应的投资细则。
一位参会人士透露，此次研讨会主要讨论如何以股权投资的方式进入不动产领域，为出台相应的实施细则做准备。
但是，“目前尚未确定成形的运作思路，仍停留于听取保险公司的意见，探讨股权投资不动产的范围、运作模式和需要注意的问题的阶段。
”“监管层的意思实际上已经说的很明白了，保险资金一般是用寿险资金匹配持有型物业，这样可以保障比较稳定的收益。
”回建强分析。
据知情人士透露，保险资金投资房地产更为具体的方式是保险公司进行不动产股权投资，将首先要求成立独立的专业投资机构，并且该投资机构要在立足于保险行业的基础上，吸收社会上的其他资金，实现股权的多元化。
探析我国保险资金投资房地产市场的影响
探析我国保险资金投资房地产市场的影响摘要：本文从我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状出发，对保险资金投资房地产对保险公司自身及其他方面的影响分别加以分析，得出保险资金投资房地产利大于弊的观点。
关键词：保险资金房地产资产错配一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状20XX年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。
”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。
不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
按照保险行业内部的理解。
不动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。
作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。
其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。
并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。
在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。
该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。
与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。
虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在外围运转，但投资方式已然花样繁多。
在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。
保险公司参与房地产市场分析
保险公司参与房地产市场分析一、管理办法的推出继公布《保险资金运用管理暂行办法》和《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》后，近期保监会又公布了股权和不动产投资的细则办法《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。
保险资金运用正式进入多品种投资的操作阶段。
二、投资范围与禁止投资按照规定，保险资金可以投资的不动产包括：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)俱全的在建项目；四证加上预售许可证或销售许可证的可转让项目；取得产权证项目以及符合条件的政府土地储备项目。
投资不动产暂行办法强调，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
此外，投资不动产暂行办法还规定，保险公司不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业。
已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。
按照暂行办法规定，保险公司不能直接投资房地产企业的股权，但是可以投资房地产企业某个项目公司的股权。
另外，股权暂行办法中还明确，保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。
不得投资创业、风险投资基金。
不得投资设立或者参股投资机构。
两个暂行办法还对投资比例、退出机制、信息披露、风险控制等事项作出了规定。
三、业内信息1、新规拓宽了商业不动产投资的空间中国保险公司旗下管理的资产规模约为人民币4.6万亿元，并且以每年约20%的速度增长。
如果保险公司将全部10%的额度都投向商业不动产，则投资规模相当于人民币4,600亿元，也就是685亿美元的潜在需求，而去年的商业不动产投资总规模才为170亿美元。
中国保监会关于印发《保险资金投资不动产暂行办法》的通知
中国保监会关于印发《保险资金投资不动产暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】中国保险监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2010.07.31•【文号】保监发[2010]80号•【施行日期】2010.07.31•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】保险正文中国保监会关于印发《保险资金投资不动产暂行办法》的通知（保监发〔2010〕80号2010年7月31日）各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险人和被保险人合法权益，中国保监会制定了《保险资金投资不动产暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
保险资金投资不动产暂行办法第一章总则第一条为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》及《保险资金运用管理暂行办法》等规定，制定本办法。
第二条保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。
保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
保险资金投资基础设施类不动产，遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。
投资非基础设施类不动产及相关金融产品，遵照本办法。
第三条本办法所称不动产投资管理机构（以下简称投资机构），是指在中华人民共和国（以下简称中国）境内依法注册登记，从事不动产投资管理的机构。
本办法所称专业服务机构（以下简称专业机构），是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资不动产提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。
第四条保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。
投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。
80号文保监会发布险资投资股权和不动产暂行办法
保监会发布险资投资股权和不动产暂行办法保监发〔2010〕80号保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为规范保险资金投资股权行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险人和被保险人合法权益，中国保监会制定了《保险资金投资股权暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
保险资金投资股权暂行办法第一章总则第一条为规范保险资金投资股权行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》及《保险资金运用管理暂行办法》等规定，制定本办法。
第二条本办法所称股权，是指在中华人民共和国（以下简称中国）境内依法设立和注册登记，且未在中国境内证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权（以下简称企业股权）。
第三条保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权（以下简称直接投资股权和间接投资股权）。
直接投资股权，是指保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）以出资人名义投资并持有企业股权的行为；间接投资股权，是指保险公司投资股权投资管理机构（以下简称投资机构）发起设立的股权投资基金等相关金融产品（以下简称投资基金）的行为。
第四条本办法所称投资机构，是指在中国境内依法注册登记，从事股权投资管理的机构。
本办法所称专业服务机构（以下简称专业机构），是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资企业股权提供投资咨询、法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。
第五条保险资金投资股权投资基金形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。
投资机构因投资、管理或者处分投资基金取得的财产和收益，应当归入投资基金财产。
第六条保险资金投资企业股权，必须遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理，审慎投资运作，有效防范风险。
第七条保险公司、投资机构及专业机构从事保险资金投资企业股权活动，应当遵守本办法规定，恪尽职守，勤勉尽责，履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。
银保监会等发布的关于贷款不得用于房地产领域的相关规定
银保监会等发布的关于贷款不得⽤于房地产领域的相关规定中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国⼈民银⾏办公厅关于防⽌经营⽤途贷款违规流⼊房地产领域的通知各银保监局，各省、⾃治区、直辖市及新疆⽣产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局），中国⼈民银⾏上海总部，各分⾏、营业管理部，各省会（⾸府）城市中⼼⽀⾏，各副省级城市中⼼⽀⾏，各政策性银⾏、⼤型银⾏、股份制银⾏、外资银⾏：近年来，个⼈经营性贷款、企业流动资⾦贷款等经营⽤途贷款在满⾜企业临时性周转性资⾦需求、提升企业持续运⾏能⼒等⽅⾯发挥了积极作⽤，为做好“六稳”⼯作、落实“六保”任务提供了有⼒⽀持。
但近期⼀些企业和个⼈违规将经营⽤途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占⽀持实体经济特别是⼩微企业发展的信贷资源。
为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防⽌经营⽤途贷款违规流⼊房地产领域，更好地⽀持实体经济发展，现就有关要求通知如下。
⼀、加强借款⼈资质核查。
银⾏业⾦融机构要切实加强经营⽤途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向⽆实际经营的空壳企业发放经营⽤途贷款。
对企业成⽴时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款⼈，要进⼀步加强借款主体资质审核，对⼯商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进⾏交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。
⼆、加强信贷需求审核。
银⾏业⾦融机构要对经营⽤途贷款需求进⾏穿透式、实质性审核，要根据借款⼈实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收⼊、资⾦流⽔等实际经营情况相匹配。
密切关注借款⼈第⼀还款来源，不得因抵押充⾜⽽放松对真实贷款需求的审查。
坚持线上线下相结合，对贷款⾦额较⼤的，要通过多种形式全⽅⾯了解企业情况，进⼀步加强审核。
对通过互联⽹渠道发放的经营⽤途贷款，应满⾜互联⽹贷款管理相关规定。
不得向资⾦流⽔与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
保险资金投资房地产业的影响与建议
保险资金投资房地产业的影响与建议作者：王建军来源：《财经界·学术版》2011年第07期摘要：2009年10月1日实施的新《保险法》允许保险资金投资不动产领域，房地产业作为不动产领域的重要板块之一，引起了各相关利益主体的密切关注。
本文主要分析了保险资金进入房地产业后对各相关利益主体可能产生的影响，并提出了一些建议。
关键词：保险资金房地产业影响建议一、概述2009年10月1日对于中国保险业及房地产业来说，不只是国庆六十周年纪念日，还是于2月28日修订通过的《中华人民共和国保险法》正式施行的第一天。
新《保险法》关于保险公司的资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。
而保险资金投资不动产成为此次保险法中最引人关注的内容之一，因为这一法规的实施不仅将为保险资金的运用提供一个更为广阔的空间，而且还会对各相关利益主体产生不同影响。
新《保险法》首次允许保险资金投资不动产，是因为不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金长期、保值、稳健的投资特点，所以开放该领域不仅可以发挥保险业的融资功能，而且可以优化保险业的资产结构，并且进一步拓宽保险资金的运用渠道。
虽然以前的保险法并未允许保险资金投资不动产，但部分保险公司实际上已经投资不动产，通常做法是以购入自用物业为名，在自用一部分的前提将下其余部分出租，可谓“曲线投资不动产”。
此次国家出台新的《保险法》并不是认可以前保险资金进入房地产业的种种操作，而是希望运用法律进一步规范保险资金进入房地产业的行为，引导和控制保险资金的投资方向。
保监会新闻发言人袁力曾多次表示，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。
二、影响新《保险法》实施后，保险资金进入房地产业，其安全性和增值性将会面临哪些风险？保险资金进入房地产市场后，房地产业又将受到哪些影响？会不会进一步推高房价？(一)保险资金的安全性和增值性影响众所周知，保费是投保人为了给被保险人的人身或财产寻求一份保障而投向保险公司的，所以投保人不希望保险公司将保险资金投向高风险项目，因为一旦保险公司投资失败，将直接影响到投保人、被保险人及受益人的利益。
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【保监会：出台险资不能直接从事房地产开发】
等待已久的险资可投不动产比例终于出台。
中国保监会5日发布的《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定，保险资金投资于不动产的账面余额，不高于保险公司上季末总资产的10%。
《办法》将于本月31日起施行。
保监会出台规定险资不能直接从事房地产开发
保监会数据显示，截至2009年末，保险公司总资产达4.1万亿元。
从理论上讲，险资可进入不动产的资金规模将超过4000亿元，这一规模远远高于之前市场预期。
10%总资产准入楼市
根据《暂行办法》，保险资金投资于不动产的账面余额，不高于险企上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于险企上季末总资产的3%，两项合计不高于险企上季末总资产的10%。
险资投资的不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物。
不动产相关金融产品是指不动产投资管理机构依法在中国境内发起设立或者发行的以不动产为基础资产的投资计划或者投资基金等。
之前，市场对险资不动产投资上限的预期为5%。
中央财经大学保险学院院长郝演苏日前，目前《办法》只是从政策上确定一个可投资比例，险资要真正投资不动产还需等待相关投资细则出台。
郝演苏还称，从目前中央政府态度来看，房地产市场要平稳，防止过高，中国保监会作为政府机构，不会在此时有意让保险资金哄抬房地产。
他还表示，相关部门在出台细则之前，应该会先清点各大保险公司的不动产配置情况。
在他看来，目前一些保险公司以业务扩展为理由购买办公房，再出租房产，这实际就是间接投资房地产。
“10%的投资比例，必须先把这些已经投资的不动产…摊‟进来，这样的话，比例就没这么多了。
”郝演苏分析道。
股市投资上限仍为20%
《办法》规定，险资投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于公司上季末总资产的20%。
此前，险资的权益类投资上限为20%，但限定了股票和基金(不包括货币市场基金)比例各为10%。
东方证券资深保险分析师王小罡日前表示，《办法》对短期A股形成“利空”，因为市场对险资入市资金的预期是增加到25%。
不过，也有分析人士指出，市场之前预期的25%投资比例，其中包括债券基金和货币市场基金等。
截至今年6月末的数据显示，险资在权益类资产上的配置比例为15.1%。
7月中旬以来，险资加大了入市力度，因此目前险资实际可入市的资金腾挪空间并不大。
根据出台的《办法》，险资投资于银行活期存款、政府债券、中央银行票据、政策性银行债券和货币市场基金等资产的账面余额，合计不低于公司上季末总资产的5%；投资于无担保企业(公司)债券和非金融企业债务融资工具的账面余额，合计不高于公司上季末总资产的20%。
值得注意的是，本次《办法》放开了险资投资创业板，但禁止买入被交易所
实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票。
但《办法》明确规定：“投资创业板上市公司股票和以外币认购及交易的股票由中国保监会另行规定。
”
可大手笔股权投资
《办法》规定，投资于基础设施等债权投资计划的账面余额不高于险企上季末总资产的10%。
这是否意味着，今后险资投资基础设施仅能用债权形式，而不能用股权形式？
一家大型保险公司的项目投资负责人(负责基础设施投资)表示，险资可以根据股权投资形式，进入基础设施项目。
根据《办法》，投资于未上市企业股权的账面余额，不高于险企上季末总资产的5%；投资于未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于险企上季末总资产的4%，两项合计不高于险企上季末总资产的5%。
保险资金投资的股权，应当为境内依法设立和注册登记，且未在证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。
办法对险资实现控股股权投资企业作出明确限定，这些公司只能包括：保险类企业，包括保险公司、保险资产管理机构以及保险专业代理机构、保险经纪机构；非保险类金融企业；与保险业务相关的企业。
保险集团(控股)公司、保险公司对其他企业实现控股的股权投资，累计投资成本不得超过其净资产。
不能参与创投
《办法》对险资投资也做出一些明确限制，比如存款于非银行金融机构；投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产。
此外，保监会规定，保险资金不能直接从事房地产开发建设，不能从事创业风险投资，也不能将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款。