034小产权房热背后的思考
科研课题论文：小产权房相关问题之思考
中国经济论文小产权房相关问题之思考【摘要】近年来，农村小产权房的交易在我国各大城市不断升温，备受人们的青睐。
其实，早在上个世纪后期随着城市面积的不断迅速扩展，小产权房就己经出现了，小产权房的出现也带来了一些问题，研究这些问题对于我们更好的认识小产权房有一定的帮助。
【关键词】小产权房；成因；防范。
一、小产权房出现的原因。
（1）国家住房保障体系不完善。
小产权房问题的产生原因有很多，其中与我国的住房社会保障体系不完善有着直接的关系。
正因为我国的住房保障制度不完善，在城市廉租房、经济适用房建设不足才会导致买起商品房的人将目光转向小产权房。
因此，解决小产权房问题，需要政府增加廉租房、经济适用房的建设面积。
（2）征收体制不合理。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
政府征收给农民的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
（3）日益高涨的房价。
近些年房地产市场迅速发展国内房价一路攀升，很多中低收入家庭无力购买普通商品房。
面对难以承受的高房价，许多城市居民虽知小产权房存在相当多的问题却因为其价格低廉冒险购买。
（4）政府监管缺陷。
政府部门虽然知道小产权房的存在，但是从来没有认真进行过调查研究，没有发布任何制止性文件，小产权房问题处于失控状态，成为全国性的社会问题时，才引起政府的关注和匆忙警示。
二、小产权房的影响。
（1）小产权房产生的正面影响。
一是有利于土地一级市场竞争与平抑地价。
我国城市的建设用地一直处于紧张的局面，建设用地的紧张必然导致地价的上升，小产权房的出现则打破了政府对土地一级市场的垄断。
2014军转时政：“小产权”背负大问题
军转干考试2014年军转时政：“小产权”背负大问题编者按最近以来，随着统一城乡建设用地市场理念的提出，人们对小产权房转正的预期上升，然而国土部、住建部对此则态度明确，不但发布了紧急通知，还派出了督查组，要求坚决拆除一批小产权房，坚决查处一批典型案例。
这集中反映了高层对小产权房的态度，即对于明显的违法违规、破坏耕地行为不能听之任之，否则遗祸无穷。
那么，小产权房到底何去何从？本刊记者近期在北京、广东、甘肃、浙江、河北、湖北等地进行了深入调研。
浇不灭的“小产权房热”党的十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，土地制度改革全面提速。
有些人据此错误认为，小产权房或将合法化。
在一些地方，小产权房甚至出现了高热不退现象。
面对这一形势，国土资源部、住建部两部门于去年11月23日紧急下发通知，叫停在建、在售小产权房，北京等地方政府也开始“出重拳”清理拆除部分小产权房，并将相关责任人移送公安机关和监察机关处理。
然而，这些举措似乎并未从根本上扭转市场的预期。
部分地区交易旺盛记者从石家庄市开发区天山大街一路驱车走访发现，这里密密麻麻分布着20多个楼盘，有六七个没有任何证件。
目前，石家庄小产权房的“主战场”转移到了二环以外，其中一些小产权房项目已形成较大规模。
位于石家庄市大郭村的浅山逸景小区仍在加紧建设当中。
售楼人员告诉记者，小区是在集体土地上开发的，现在五证不全。
问及两部门重申的“非法”身份，一位售楼人员表示：“国家禁了好多年了，不也没动真格的？小产权房迟早得转正。
”在北京，记者走访了昌平区沙河镇和房山区良乡地区，这里的小产权房已成规模聚集之势，分别位于两地的名为白各庄新村和金鸽园项目各自均有40栋楼左右。
记者调查了解到，不少小产权房的价格已经相当于同区域普通商品房的一半，而在几个月前还只相当于其四分之一。
在房山区良乡，长期从事小产权房中介服务的黄女士介绍说，一套80多平方米的二手小产权房价格已经超过90万元。
小产权房问题思考
产权房产生 的又一原 因。
从 需求层 面来说 ，起初 ，小产 权 房刚出现时 ，富人或名人是消费主 力，
主要作为度假 或休 闲之用 ，但 随着小
产权房 的大量开发 ，消 费阶层发 生了 关来 区分 的，国家发 的产权证称 大产 变化 ，城里商 品房价格高 企 ，小产 权 大产权 ，购房人 的产权 叫小产权 ，这 种 叫法是 因为购房人 的产权是 由发展 权 ，国家不发产权证 的 ，由乡镇政府 房却是价格洼地 ，在城市里无法购买 、 享受经济适 用房的普通消 费者转 而购 乡产 权并不构成真正法律意义上 的产 买小 产权房来解决基本 的住房 问题 。 按房屋再 转让时是否需要缴纳土地 出 商一个产权分割来 的。第二种 解释是 发证书的 叫小产权 ，又被称 为乡产权
根据现行的法律法规 ，小产权房应该 执 行有关农村集体建设 用地法律和政 政府决策 并不是同时进行 ，而是有先
算是 “ 类 ” 另 ，于 法 不容 ；然而 ，它 策的通知》规定 农村住宅 用地只能 后 次序 ，首先是 集体 经济组织考虑策 出现地域之多、范围之广 、规模之大 ， 分 配给本村村 民，城镇 居 民不得到农 略 ，然后才是政府对此做出反应。 又证明有其存在 的合理 之处 。在合理 村 购买宅基地 、农 民住宅或 小产权
的财政收入来 源来看 被形 象地称 为
生存基 础 ，是 市场参与主体 自发选择 的产物 。尽 管从 现 行法律 体 系来 看 ，
小产权房应该是不为所容 的 异 类 ”
但 实际上这种现象存在已有十 多年 之
久 ，俨 然 成 为 正 规 房 地 产 市 场 的 重要
土地财政 ”的土地使 用权 出让 收入
工 海 房 地
一
批投 资、投机 需求的消费者 ．长期 ２ 条规定 城镇非农业户 口居民建住 ６ 经县级人 民政府 批准 ，并参 照国家建
小产权房的法律思考(杨明文)
小产权房的法律思考(杨明文)介绍随着城市化进程加快，城市土地紧张，房价高企，许多人开始把目光投向了小产权房。
小产权房是指无法依法取得房屋所有权证书的房屋，它一般包括无证、三合一、拆迁安置房、农村宅基地、非法占地房等。
由于小产权房房价较低，供需关系的影响，其成交量在近年来逐渐增加。
然而，对于小产权房的法律地位、合法性认可等问题，仍然是社会关注的焦点。
本文将从小产权房的性质、产权保护、转让及处理等方面进行探讨。
小产权房的性质含义小产权房的性质较为复杂，需要结合各种具体情况进行判断。
但是，从总体上看，小产权房是指没有依法获得房屋所有权证书的房屋。
它的产权状态不明朗，难以判定合法性，且难以转让及融资。
属于非法建筑小产权房大多出现在农村地区或城市郊区，这些房屋因未经正规审批和备案，往往属于非法建筑。
即使某些小产权房能够证明有购房合同等相关证明，他们的土地使用权、建设用地规划许可证等都无法获取。
因此，小产权房在一定程度上是违背了国家法律法规的规定。
小产权房的产权保护合法性认定已经购房的业主需要主动去了解房屋发展时期、购房时期及相关的规定，这样才能判断自己所购买的房屋是否属于小产权房。
判断结果不容乐观的话，业主可以通过法律手段向责任部门索要赔偿。
法律保障在我国的法律体系中，小产权房并未得到明确的法律保护。
当前，国家并未对小产权房的合法性作出明确规定，但是，一些地方性法规或者政策能够对小产权房及其产权问题提供指导，具有不可忽视的参考意义。
产权流转由于小产权房并未依法获得产权证书，所以其产权流转存在诸多问题和障碍。
即使某些进行过不正规办理的房屋转移协议，其合法性也难以得到认可，难以彻底消除风险。
几乎没有银行愿意接受小产权房作为抵押物品，其贷款和融资方式受到了严格限制。
可能的处理方式对于小产权房产权清晰的房屋，业主可以选择办理相关手续，化解可能出现的风险。
而对于小产权房而言，应该充分了解相关政策，并在做出购买决定时多加考虑。
我对小产权房的一些思考
我对小产权房的一些思考中国人民银行静宁支行张瑞霞新年伊始，“小产权房”就已经成为人们谈论的社会热点之一。
1月29日国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会闭幕式上透露，全面清理小产权房将成为工作重中之重。
3月11日在两会上又提出“今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备”。
关于“小产权房”的讨论声在媒体、网络上此起彼伏，各执一词。
笔者也就小产权房的产生的原因，发展现状及对策做简单阐述:什么是“小产权房”? “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，特指以集体土地所有权为基础，由享有土地所有权的集体经济组织单独或与开发商合作开发建设的住宅，这些住宅除用于安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体外成员销售，其突出的要素可以概括为“无国有土地使用权”、“集体经济组织外成员”、“住宅”。
由于其没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
但其以顽强的自生能力，赢得市民和农民的青睐，不断扩大其市场份额。
据非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。
有关机构、专家的抽样调查显示，北京大约占了20%左右而且已售和在建的小产权房很快就会超过1000 万平方米，济南市总面积有1000多万平方米，西安估计已经占到25%到30%，深圳可能高达40%、近50%。
“小产权房”急速发展，主要有以下几个方面的原因：首先，居高不下的房价是催生“小产权房”的重要原因之一。
小产权房”只有同样位置商品房价格的40%至60%。
以北京为例，2007年7月在售的小产权项目的均价为3311元/平方米，仅及2006年北京市整体销售均价的8792/平方米的38%。
房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。
与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些群体的住房需求，这使得“小产权房”存在着大量现实的购买人群。
对小产权房的几点思考
对小产权房的几点思考小产权房是指建设用地性质为农村集体经营性建设用地，房屋使用权只有70年的住房。
与大部分商品房相比，小产权房在产权期限、产权性质、房屋质量等方面存在一些问题。
以下是对小产权房的几点思考。
首先，小产权房存在产权期限短的问题。
由于房屋使用权只有70年，相比于商品房的70年和70年以上的产权期限，小产权房的产权期限相对较短。
这意味着购买小产权房的购房者在未来可能需要面临产权过期、续期或者房屋被收回的风险。
因此，在购买小产权房时，购房者需要更加谨慎地考虑自己未来的居住需求和风险承受能力。
其次，小产权房存在产权性质不明确的问题。
由于小产权房的建设用地性质为农村集体经营性建设用地，其产权性质与城市土地产权不同，存在一定的法律上的风险。
尽管国家出台政策保护小产权房购房者的合法权益，但仍然存在法律上的漏洞和不确定性。
因此，在购买小产权房时，购房者需要查阅相关法律法规，了解产权性质，并选择具有合法产权的小产权房。
第三，小产权房普遍存在房屋质量较差的问题。
由于小产权房的建设过程受到一些限制和约束，施工质量往往无法得到有效监督和控制。
因此，小产权房的房屋质量普遍较差，可能存在结构不稳固、材料不符合标准等问题。
购买小产权房的购房者需要仔细检查房屋质量，并选择有信誉的开发商和承建商，以避免房屋质量问题带来的隐患和风险。
最后，小产权房的融资难度较大。
由于小产权房购房者通常无法获得住房贷款，购买小产权房需要在一定程度上依靠自身的资金实力。
这对于购房者来说是一种挑战，特别是对于一些年轻人或者中低收入家庭来说，他们可能无法一次性支付整个购房款项，从而使得购买小产权房成为一种较大的经济压力。
因此，对于购买小产权房的人群来说，理财规划和资金准备非常重要。
综上所述，小产权房在产权期限、产权性质、房屋质量以及融资难度等方面存在一些问题。
购买小产权房需要消费者更加谨慎选择，了解相关法律法规和政策，并选择具有合法产权和良好房屋质量的小产权房。
“小产权房”存在问题及对策思考
现代物业Modern Property Management引言面对城乡一体化的趋势，也有越来越多的居民融入城市，希望在城市安家落户，因此也促使着城市商品房的价格不断攀升，导致许多居民无力购买商品房。
因此，在一些城市郊区和周边农村，价格更低的住房无疑成为了这部分人群最好的居住选择。
小产权房在开发，销售和管理方面都存在着许多问题[1]。
1 小产权房的主要慨念小产权是我国社会生活中约定俗成的特有说法，这是一种相对概念，相对于大产权来说，小产权房的概念主要有以下几个方面。
第一，从性质上来说，小产权房是在房地产市场供需关系失衡的情况下衍生出来的产品，是对商品房市场的有益的补充，同样具有商品的性质。
也有一部分人认为，小产权房并不具备法律的性质。
第二，从对比的角度上来说，小产权房可以一定程度上与大产权房进行比较，通过比较可以得出，国家颁发产权证的称为大产权房，而有地方乡镇，政府或者村委会颁发的叫小产权房。
第三，从消费者角度来看，大产权分消费者购买小产权房之后再进行转让时，不用再缴纳土地出让金，大产权房则需要补交这一部分金额。
2 小产权房存在的问题2.1 严重影响法律的权威性众所周知，小产权房的开发和买卖都是不合法的，国家政府也多次发出通知，提醒居民不要参与购买小产权房的行为，但是社会上依然有很多人抱着侥幸的心理在打擦边球。
小产权房从多个方面违反土地管理法，使得法律造成了一定程度的虚设。
2.2 导致耕地减少，威胁国家粮食安全我国作为一个人口大国，人多地少，城市的扩张加快了农村用地，也加快了耕地流失的速度。
我国国家政策一直以来保护耕地，实行的是占多少，补多少的耕地补偿制度。
但是，小产权房的开发是一种自发行为，没有做到占补平衡的原则。
小产权房进行出租和出售的这一现象不能得到很好的控制，而任其发展的话，将会有更多的农村耕地被占有，用以开发小产权房。
2.3 影响城市规划的布局每个城市都有自己的规划布局，统筹兼顾着各项功能，规划布局应当遵循一定的科学规律，集合科学性与艺术性为一体，才能够使得城市更好的发展。
最新-对我国小产权房的几点思考 精品
对我国小产权房的几点思考对我国小产权房的几点思考农力随着我国房地产业的飞速发展，城市商品房的价格开始急剧上扬，而城市居民的资水平却没有相应的提高，导致人们对住房的需求很难得到满足。
于是，越来越多的人开始将目光投向价格相对便宜的小产权房，小产权房的出现不仅反应了我国目前房地产市场存在的问题，也反映出我国相关土地政策和法律所存在的缺陷。
本文从小产权房的概念入手，分析其产生的原因，并指出小产权房的两面性，最后在我国现行法律框架内提出一些解决措施。
现在几乎中国所有的大城市都存在小产权房，小产权房的高利润，吸引着大量的利益群体，开发商、村委会、购房者都参与其中。
小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论，尽管有关部门明确表示其为非法的态度，但是却没有一部相应法律给予合法、合理的解释。
近几年来，随着城市房价的急剧上升，很多人仍然不顾各种风险去购买小产权房，而且有愈演愈烈的趋势。
由于小产权房还是一个模糊的概念，相关的法律法规并不明确，导致目前因小产权房引起的纠纷越来越多，于是关于小产权房应如何解决，究竟是合法还是非法就有了许多争论。
因小产权房涉及的群体众多，而且在实践中已经愈演愈烈，并且已经形成的客观存在让小产权房的解决必须慎之又慎，否则极有可能造成不稳定的因素。
笔者综合考虑各方因素，撰写此文，希望能给小产权房的解决提供一定的参考。
一、小产权房的概念及特征所谓的小产权房，就是指建设在农村集体所有土地上，向农村集体组织以外的居民销售的房屋[1]。
它是属于在农村集体土地上开发的房子，开发商并没有缴纳土地出让金和其他税费。
它不可以在房屋管理局获得相关的产权证，只有小产权房所属地的村委或者其他相关村政府部门颁发的房屋使用证。
因此我国政府和建设部曾多次明文要求城市居民不要购买小产权房，它是不受保护的非法建筑。
可是仍有很多乡政府滥用农村集体土地管理权违法建造小产权房。
小产权房与正规开发销售的完全产权房相比具有如下独有的特征一土地使用不合法是小产权房区别于完全产权房屋的主要特征依据我国现行法律的规定，我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种。
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“小产权房”热背后的思考
2009年5月深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。
此规定一出让以前“犹抱琵琶半遮面”的小产权房交易从幕后走到台前。
面对越来越高涨的小产权房价格，越来越多的小产权房疑问，国土资源部及时公开表态：深圳将发首个小产权房的“准生证”是媒体的误解；广州市国土资源和房屋管理局6月16日发布公告，提醒市民小产权房买卖属于违法销售，一经查实，市民所交的购房款更会被没收，不予退还。
很多人在看了张律师的博客和2009年6月25日广州电视台对广东格林律师事务所专业房地产律师张旭锋的采访后打来电话，咨询有关小产权房转让的效力、律师见证小产权房交易是否有效等问题，其实在大家关心的热点背后就是对小产权房的产生、现状和变革的疑问。
小产权房究竟是怎么产生的，又最终将何去何从？这轮由小产权房热引发的诸多法律问题的确值得我们好好思考。
思考一：为什么会有小产权房？
小产权房的出现是中国在快速城市化过程中出现的一个独特现象，其最核心的根源是我们国家土地管理制度。
《中华人民
共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
国家对不同所有制的土地在转让、用途等方面都有严格的限定，农民依法享有土地承包经营权和宅基地使用权，对土地可以占有、使用、收益，但却没有处分权。
农村集体土地和城镇国有土地同地不同价，没有统一的土地流转制度和市场，让小产权房有了生存的土壤；大量人口转移到经济发达的城市，商品房价的高涨，居民收入上升的幅度远远赶不上商品房价的上升幅度，这些给小产权房的蓬勃生长提供了客观条件。
思考二：小产权房的转让一定无效吗？
司法实践中，绝大多数的小产权房买卖合同都是无效的。
法院的判决依据是：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”城镇居民在农村购买小产权房，占用了农民赖以生存的土地，是对我国现行农村土地制度的破坏，所以农民集体所有土地的使用权不得流转。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。
小产权房的出卖人没有合法的由国家房管部门颁发的房产证，依法不得转让。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，小产权房买卖合同因违反了上述法律的强制性规定而无效。
但是笔者认为，如果符合土地利用总体规划和城市发展总体规划，并且已形成规模性入住的小产权房，在当事人意思表示真实，自愿订立合同的情况下，该转让合同可以被认定为有效。
我国现行法律并没有明确规定城镇居民签订小产权房买卖合同无效。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
可见该法并未禁止农民出卖、出租住房，出卖、出租的后果只是再申请宅基地的不予批准。
第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该法并未明确规定城镇居民购买小产权合同无效。
此外，上述法律均是部门的管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反管理性禁止性规范的合同，并不当然导致合同绝对无效。
如果认定买卖合同无效，有违《合同法》中的诚实信用原则。
因为主张合同无效的大多都是出卖人在卖出的房屋升值后反悔，再以买卖小产权房为由主张合同无效。
如果认定合同无效，损害最大的就是遵守诚实信用原则的买方。
思考三：小产权房的未来是什么
解决小产权房的根本之道，是要让农村集体经济组织享有与城市房地产开发商同等的法律地位，让它们同样都受到城乡规划法的约束，让农村集体所有制土地与国有土地在统一的法律规则下自由流转。
中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出，目前“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，而农民的宅基地事实上已进入市场，“相关政策应做出调整，以适应现实变化”，现行法规应做出修订。
《中华人民共和国物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这里首次提到了宅基地的转让，也给将来小产权房的流转预留法律空间。
《土地管理法》修订案或将于明年上半年出台，修订案与其之后的一系列配套文件，会有部分内容涉及农村土地流转。
在中国市场经济不断深化发展的大环境下，在各项法律法规日趋完善的今天，小产权房最终能实现和城市商品房的并轨，是我们设想到的小产权房最“光明”的未来。
广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师张旭锋。