中山富丽达花园管理公约

中山富丽达花园业主管理公约为加强中山富丽达花园（以下简称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。

本公约受中华人民共和国（以下简称“中国”）法律、法例、法规及中山市物业管理法规各文件和政府有关机构所限制及约束，内容如与中国法律、法例、法规或中山市物业管理法规有任何抵触，以中国法律、法例、法规及中山市物业管理法规为准。

如政府有关机构认为内容不合，政府有关机构有权指导或命令修改，各业主须接受其指导及修改，如需要的话，另签署修改以后的公约或其他文件。

第一章定义（一）在本公约内，下列用语（除文义另有规定外）应具有以下意义：土地使用权转让合同指由中山市国土局确认备案的，房地产开发公司于年月日，就转让位于中山市而签订的有关土地使用权转让的合同。

发展地指根据土地使用权转让合同内所载地块编号为的统称。

分期发展指发展商在发展地内的将有关建筑物、结构及设施等规划成不同类别，分期完成，以便有效的发展和管理，按目前规划（发展商保留全权作出修改），分四期开发。

发展商指富丽达地产（中山）有限公司。

本物业指在发展地上由发展商分期开发和建设的整个物业发展，包括但不限于各“分期发展”。

本物业命名为“中山富丽达花园”。

物业管理指物业管理公司根据本公约规定或物业管理委托合同执行及履行之一切职责及责任。

物业管理公司指负责管理本物业的物业管理公司。

第一任物业管理公司由发展商或由其全权指定的公司出任。

业主指发展地内房地产所有权人。

业主大会指由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主委员会指业主大会的常设（执行）机构。

物业公用部分指本物业管理区域内的公共场所（地）、人工湖及附属设施、道路、路灯、沟渠、井、池、供水电系统、绿化、娱乐场所、自行车房（栅）及其他公共部分及公用设施，但不包括建筑物本体共用部位。

建筑物本体共用部指本物业内各房屋的：1. 楼盖、屋顶、樑、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及其他的建筑物本体共用部位。

2.共用的供水系统、排水系统、垃圾道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等及其他的建筑物本体共用设施设备。

单元指本物业之一部分，而该部分的业主相对于本物业内其他各业主或合法使用人而言，有权享有该部分独有占有权者。

各单元之位置面积及其他详情，由发展商与各业主签订之预售合同或买卖合同确定。

住宅单元指本物业内用作住宅用途的单元。

商业单元指本物业内可作商业用途的单元。

保留部分指本物业内未售出的部分极其未售出部分的公用部分及建筑物本体共用部位。

保留部分归发展商所有，例如会所、气化站及供气管道等。

维修由物业管理公司或其委任之人士进行之检查、检验、修整、维持、重建、翻修、清洗、洗擦、清洁、清理、修改、保养、更换、装修、改善及在适当情况下和在改善物业管理之前提下提供的服务。

物业管理服务费指用来支付物业管理的费用，包括但不限于以下项目：-1.本物业公用设施、设备和公共场所（地）及建筑物本体共用部位的日常管理、维修和养护的费用（包括材料费、设备损耗费、清洁卫生费、绿化养护费及除四害消杀费等）；2.业主委员会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；3.就物业管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用及物业管理公司的酬金；4.本物业公用设施、设备及建筑物本体共用部位必要的保险费用和法定税费；5.本物业必要的社区文化活动费用；6.保安费物业管理服务费不包含小区及楼宇内的公共水电费、业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用及智能化系统的管理维护费用等。

物业已交付使用但业主委员会尚未成立时，则由物业管理公司根据物业管理服务的内容、质量和深度，并经市、区价格主管部门批准，按优质优价的原则确定。

成立业主委员会后，物业管理服务收费的标准，由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中协商确定。

合法使用指在业主和物业管理公司（如需要）的同意人下，合法使用有关业主的单元或物业公用部分及建筑物本体共用部位，包括（但不限于）承租人，该业主或承租人在该单元内同住的家庭成员、佣人及访客。

管理规定指由物业管理公司不时就本物业制定并供有关业主及合法使用人共同遵守的规则。

会所指现在或将来在地块C0803831设立的会所及其设施。

会所规则指由发展商和 / 或物业管理公司不时就会所及其设施的使用及管理而制定并供有关业主及其他使用人共同遵守的规则。

物业维修基金指由业主按规定分摊、分期缴纳、由物业管理公司以建筑物本体为单位设立专帐代管、用于共用部位及物业公用部分的维修及更新改善、不得挪作他用的基金。

装饰装修管理规定指由物业管理公司不时就本物业内各单元的装饰及装修制定并供业主及其单元用户及装修施工队共同遵守的规则。

（一）本公约提及的“发展商”包括其合法继承人、受让人、接办人及其同意参与的其他公司。

（二）本公约提及的“业主”及“物业管理公司”包括其合法继承人、受让人及接办人。

第二章发展商的权利及特权（一）在中国法律、法例和法规及中山市物业管理法规文件许可下，发展商除有普通业主的业权及权利外，还有以下特权（在此章包括其特权承让人），而以下特权亦不受本公约内其他条项所限制及约束：1.除物业公用部分、建筑物本体共用部位和已转让给其他业主的单元外，发展商独占拥有保留部分，并可全权出售、转让、抵押、出租、许可使用或以其他任何方式处分保留部分或其中任何部分。

2.在合乎土地使用权转让合同条款下，发展商有权将保留部分的任何部分进行发展或重建，包括建设任何建筑物、结构物或任何设施。

3.发展商有权将保留部分的任何部分指定及公布为物业公用部分或建筑物本体共用部位，有关指定部分可以是永久性亦可以是暂时性，由物业管理公司负责保养及维修，有关业主须分摊该等部分的管理费用。

4.发展商有权在其认为合适情况下将本物业及本物业内任何一期命名及更改本物业及本物业内任何一期的名称，各业主无权就有关命名或更改向发展商或任何人士提出异议或索取任何赔偿。

但更改本物业及 / 或本物业任何一期的名称前，发展商应提前三个月以书面通知各业主。

5.发展商有权在保留部分及物业公用部分的任何部分安装、架设、更改、维修、拆除任何天线、视讯设备、发射器、招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设施，因此取得之收益全部归发展商所有。

且发展商为唯一有权在物业公用部分设置和使用视讯设备及发射器等设备的许可者。

6.发展商有权单独与有关政府部门商讨及决定更改发展地任何部分的地界或分期发展，并完成任何有关的法律手续。

7.发展商有权委托代理人行使本公约项下发展商的任何权力或权利。

8.发展商有权将现在及将来关于本物业或其内任何一地块的建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订及改动。

9.发展商有权向政府有关部门申请及获得土地使用权转让合同及其内容的修改、修订、增订及改动，包括改变用途，取得发展地或任何一部分的建筑覆盖率、建筑容积率、总建筑面积的增加，因改变用途或 / 及增加建筑覆盖率、建筑容积率、总建筑面积的利益全归发展商，发展商亦有权保留部分之任何部分，有偿或无偿转让给政府，所得利益全部归发展商所有。

10.将本物业任何一部分（除已卖出予各业主的单元及物业共用部分外）归还政府，所收益全部归发展商所有。

11.发展商有权按其认为适当的条件将其在本公约项下的所有或任何权利及特权转让予其认为适当的公司或佣人，所得利益全部归发展商所有。

（二）为了使发展商可以有效地行使本章给予发展商的所有权力及特权，各业主特此共同及各自任命及委托（此任命及委托不得撤销）发展商作为其代理人，代表各业主处理一切与本章有关事项及代表各业主签订一切需要或附带的文件。

发展商依本项所作之一切对各业主具约束力。

第三章业主的权利、义务及责任（一）权利1.依法享有所拥有单元的各项权利。

2.依法合理使用建筑物本体共用部位和物业公用部分的权利。

3.有权按有关规定进行室内装饰装修。

4.有权自己或聘请他人对其单元独立使用的各种管道、电线、水箱以及其它设施进行合法修缮，修缮时必须尊重维护相邻业主的合法权益。

但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。

5.有权根据建筑物本体共用部位、公共设施设备和属物业管理范围的公用设施的状况，建筑物业管理公司及时组织修缮。

6.有权参加业主大会，有选举和被选举的权利并拥有对本物业重大管理决策的表决权。

7.有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复。

8.有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。

9.有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。

10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。

11.有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

12.有全权处置其单元之权利，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、许可享用或以其他方式处置，而无须与其他业主或对本物业有任何权益的人同意，但该处置须明确地受本公约所限制和保障本公约的履行。

13.在符合所有有关法律、法例和法规下将其单元分成多个分单元，并订立关于该单元的分业主公约，并要各分单元业主及用户共同遵守，以保障全体分单元业主的合法权益，业主要责成分单元业主维护相邻业主的合法权益，保障物业的安全及合理使用。

14.住宅单元业主及其合法使用人在会所完成所有权使用会所，但每个住宅单元业主极其合法使用人使用会所的人数必须受会所规则的限制，使用会所的先决条件是遵守规则。

上述权利均受本公约规定所限制，如有关业主及单元用户未能遵守本公约的条项及根据本公约缴交物业管理服务费、物业维修基金及其他费用，不能享有本公约赋予之权利。

各业主除上述权利，在本物业内并无拥有任何其他权利。

（二）义务及责任1.在使用、经营、转让所拥有单元时，应遵守物业管理法规政策以及本公约的规定。

2.执行和服从业主委员会及业主大会的决议、决定。

3.自觉地维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

4.按规定及准时缴交物业管理服务费、物业维修基金等费用。

5.业主明白并承诺：（I）业主及用户如进行室内装饰装修，必须遵守装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交指定金额的装饰装修押金方可按规定施工。

装修完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用其单元或损害建筑物本体共用部位的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属同意清运垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用；（II）业主及用户在单元装修中有责任协助物业管理公司共同管理装修施工队伍，配合装修管理人员对装修施工过程的现场监管工作；（III）业主在装修、装饰中必须维护房屋外观的统一美观，安全按照物业管理公司规定的有关外观的统一规范进行施工，如：阳台、窗户室内侧的防盗网、防盗门、空调安装位置等。