通辽市城区商业网点规划--说明书.doc

通辽市城区商业网点规划说明书(讨论稿)内蒙古自治区通辽市商务局北京时代澳商城市环境研究院编制2005．11目录第一章规划背景第二章规划理念第三章规划模式第四章规划标准第五章规划重点附：基础数据库第一章规划背景一、区位环境1、区位。

通辽市地处内蒙古自治区东部的科尔沁草原，东与吉林省白城市、四平市接壤，南与辽宁省铁岭市、阜新市毗邻，西和西北与赤峰市和锡林郭勒盟交界，北与兴安盟相连，全市辖地5.95万平方公里。

通辽市现行政管辖一区一县一市五旗和通辽经济开发区。

其中科尔沁区和经济开发区是通辽市的城区的所在地。

2、交通。

通辽市境内有111、303、304、203四条国道和101、302、303三条省道。

由京通、大郑、集通、通霍、通让、平齐六条铁路线和14个编组站组成的铁路枢纽，是全国38个主要铁路枢纽站点之一。

通辽市现有一座4C级国航机场，从通辽市直飞北京、呼和浩特和海拉尔。

3、历史。

通辽市在中国明代前为东胡、鲜卑、契丹、蒙古等部族的游牧地。

明代中叶为蒙古科尔沁部占据，到清代崇德元年（公元1636年）设立哲里木盟，辖4部10旗。

1800年以后，哲里木盟东部3府1厅12县并入东北三省。

1949年哲里木盟归内蒙古自治区政府管辖，1969—1979年曾一度划归吉林省。

1999年撤盟建通辽地级市。

二、自然环境1、气候。

通辽市属温带大陆季风性气候，春季升温快，昼夜温差大，干燥多风；夏季温热，雨水集中；秋季短暂而凉爽；冬季漫长而寒冷。

2、土地。

通辽市土地总面积为595.4万公顷，其中耕地占16.2％，林地占19.8％，草地占30％，其余为丘陵、山地、草甸占34％。

3、矿产。

通辽市地下矿产资源十分丰富，已探明有31种主要矿产资源，其中的煤炭、矽砂、稀土最为突出，仅煤炭储量就达132亿吨，矽砂储量为550亿吨。

三、人文环境1、人口。

通辽市2004年总人口为310。

9万人，其中蒙古族人口140.5万人，占总人口的45.4％，是中国蒙古族人口最集中的地区。

城镇人口为107.7万人，城市化率为34.8％。

科尔沁区、开发区人口为80.7万人，城镇人口38万人，城市化率为47％。

2、生物。

通辽是一个以农牧业为主多种经营的地区，农产品和畜产品资源分布广泛，其中粮食作物主要有玉米、小麦、荞麦、绿豆；经济作物以蓖麻、甜菜、葵花籽种植面积较多。

畜产品主要有科尔沁肥牛和科尔沁羊。

出口产品主要有玉米、荞麦、荞麦、科尔沁肥牛和科尔沁羊。

3、旅游。

地处西辽河平原向内蒙古高原过渡带上的通辽市，旅游的地理位置和地质构造，造就了门类齐全丰富多彩的旅游资源。

其中深厚的历史文化、多姿的蒙古族风情和草原、沙漠、森林、湖泊等多种旅游资源，构成了通辽市发展旅游经济的客体条件。

四、市场环境1、政策。

中国西部大开发和振兴东北老工业基地的两大战略构想共同作用于通辽经济的整体发展目标。

环渤海经济圈和东北经济圈同时涉及并带动通辽市场经济的发展。

商务部、建设部共同下发的2003年8号文件和2004年19号文件，加快通辽城市商业网点规划建设的步伐。

通辽市城市总体规划、通辽市“十一五”国内外贸易及国际经济合作发展规划为通辽市商业网点规划提供了可参照的依据。

2、发展.2004年通辽市国内生产总值达到277.1亿元，比2003年（238.2亿元）增长16.3%。

三次产业结构比例为27.8：35：37.2。

全市社会消费品零售总额为77.9亿元，比2003年（66.5亿元）增长17.2%，其中科尔沁区及通辽开发区达到35.2亿元，占全市社会消费品零售总额的45.2%。

3、规模。

2004年通辽市城区商业规模总面积为114.5万m2，人均占有3.9m2，其中零售商业面积70.5万m2，人均占有2.4m2，占人均规模量的61.6%。

第二章规划理念一、突出借重比较优势意识1、“231”产业结构大势。

根据通辽市未来将建成国家级能源基地、内蒙古东部区域经济单元、东北经济区产业链组成部分、环渤海经济圈的辐射区域的战略目标。

调整经济结构、发展支柱型产业、改造传统产业形态、发挥地方资源优势、增加高新技术产业份额是十年发展的目标。

第三产业发展，其中主要是商业发展，必须借重于十年发展时事中确立的“231”产业结构定论，即在2010年一、二、三次产业结构19：44：36的结构中，重点开发建设河北城市商业新区，加大河南商业老城区的改造力度；在2020年一、二、三次产业结构10：50：40的目标值中，突出开发建设“一河两区、一主一副”的城市商业空间网络架构。

2、为第二产业发展创造市场空间。

在充分发挥通辽市资源优势的基础上，通辽市商业未来要为能源工业产品、农业产品、化工产品、农副产品深加工业产品和铝加工业产品，规划设计以物流园区和专业市场为核心的工业产品发散销售网络体系。

3、商业发展的柱脚是传统业态结构。

通辽市商业规模总量引以为豪，但规模质量却让人担忧。

一是整体框架结构不合理，沿街式自发形成的农贸市场比重过大，而居民区配套商业网点数量严重不足。

二是单体规模小缺乏竞争力，通辽市城区建筑面积在1000平方米以上的单店，只占总量的1.4%。

三是业种业态混淆千店一面，占全市现有零售商业网点63.7%的100平方米以下小店，都是沿街配套无任何特色的低价、低档、底商铺小店。

在缺少现代化商业气息的情况下，在确立重点引进和发展现代商业服务业目标的基础上，坚持以传统商业发展促进现代化商业服务业发展的方针。

这样符合通辽市的经济状况和消费群体的消费习惯。

二、贯彻上位涵盖规则1、“一河两翼”是商业规划的空间区域。

以西辽河为轴的城市南北两翼空间结构，决定通辽主城区商业发展将形成两大特色商业组团。

一是河南老城区以传统商业业态为主的，以城市商业中心为核心的老城商业组团；二是河北新城区以新型业态为主的，以城市商务中心区为核心的新城区商业组团。

2、产业链“长短”决定商业发展规模。

充分利用和发挥通辽市工业加工能力强、能源资源探储量丰富的优势，建立现代化、规模型工业产品物流基地，是未来通辽商业规划的重点之一。

在市场流通形态的选择上，优先发展那些能科学运用资源优势、促进和推动相关产业群体发展、产业粘合度强、产业链较长的商业业态，如超市连锁系统、电子商务系统、会展业和IT业。

3、“明仁效应”倍受多方关注。

通辽市科尔沁区明仁大街，是所有零售商业投资者和开发商的兴趣点，众多商家均已抢驻此地，形成以金叶大厦、百货大楼、东方购物广场等为代表的规模型零售商业网点的聚集区域。

明仁大街，自然是未来社会的吸引热土。

因此，商业规划突出明仁商业街区的城市名片效应是必然的。

三、体现增长后续比差理念1、市场潜力大、无后退因素的业态优先发展。

通辽市商业发展业态排序依据增长后续比差值而确定，即对五种因素分析后的结果进行判断。

一是对财政税收的贡献率（10万人口以上城市不低于35％），二是对城市居民消费需求的依存率（15％），三是对交通条件的依赖率（10％），四是自身体系对市场的适应率（5％），五是先进理念与先进技术的比率（35％）。

同时考虑到，人均产值突破1000美元，消费结构的升级，通辽市应优先发展休闲娱乐业、会展业、中介服务业。

2、市场潜力中、后退因素显现的业态谨慎发展。

通辽市城区内在永清大街以南、科尔沁大街以北、建国路以西、民主路以东这一繁华区域内，近5年因房地产开发热的影响和商业网点规划无序，在这1平方公里商圈内，有近5万平方米的商业设施闲置，其核心业态为传统综合百货业。

因此，未来5——10年要限制综合百货业的发展。

3、市场潜力小、后退因素已成恶果的业态禁止发展。

通辽市随着城区向外漫延，原在城市边缘带上的传统、简易的地摊式农贸市场，已成为城市发展的毒瘤，只有禁止其发展，逐步从不合理地域迁移出去，才能实现城市土地的科学利用价值。

第三章规划模式一、零售引力磁场模式（圆型论）1、理论的内涵。

以英国著名的城市经济学家斯肯耐尔（G.W.Shinner）为代表的零售市场引力磁场学派，主张城市商业中心区对分布在城市不同类型区域的消费者，都具有磁场吸引作用，但同时又存在部分的离心作用。

2、理论的应用。

英国的斯氏理论已经指导世界大型城市以商业为核心的第三产业规划活动的开展。

上海城市商业规划中发现，在大量消费人口涌入南京路和淮海路两大商业中心区的同时，徐家汇地区商业规模在日益膨胀。

3、理论的指导。

零售引力磁场论（斯氏理论）对于通辽城区市级商业中心区的规划设计，既要着手于2010年前科尔沁旧城区商业中心区结构的改造和重组，又要着眼于2020年前一河二区商业发展的趋势。

重点规划通辽开发区城市商中心区，已势在必行。

通辽两大中心区，既以购物中心为轴心的旧城区核心商业中心区和以商务中心为内核的新区商务中心区，对整个通辽市域，乃至蒙东地区都具有强大的磁场引力作用。

对于充分发挥通辽未来蒙东商贸流通中心城市,将起到战略推动力度。

二、星座模式1、理论的内涵。

以中国著名的商业地理学者王希来为代表的城市批发商业布局呈星座状规划的星座学派，主张城市批发商业布点应针对城市物流变化方向和人流变化规律而确定。

批发商业布局，尤其是销地批发商业的布局，要选择在城市交通环线与城市放射状路网干线相交的最外环带上。

此种批发商业物流与城市物流、人流不发生交叉和冲撞，不存在迂回运输和倒流运输。

2、理论的应用。

“星座论”是以城市为拟定恒星，以城市环线为行星轨道，以路网交叉为行星重合点，构成一整套城市批发商业布局结构网络体系。

此理论在1990年新加坡亚太城市经济理论研究论坛上获得“东方新布局”学说认证。

3、理论的指导。

“星座论”对通辽市商业规划中的物流基地和配送中心系统规划设计，具有现实的指导作用。

以通辽城市核心区（一河两区）为基准点，设计物流园区，既能保障物流的畅通，又能避免物流对城市其它通过流的对抗或干扰。

在规划大物流的过程中，理顺配送中心体系与大物流的从属关系，针对以入超为主的配送中心系统，规划在通辽南部、以出超超为主的配送中心系统，规划在通辽西部，都不会产生倒流和偏差流的现象，是典型的由配送中心向固定方向直线配送的系统体系。

第四章规划标准一、商务部关于编制商业网点规划的规定标准1、城市规模标准。

城市人口规模在20万-100万之间人口数量，城市商业规划中应选择以大中型综合百货店（建筑面积5000-10000平方米）、大型超级市场（建筑面积3000-5000平方米）、便利店（建筑面积500平方米以下）、中型批发交易市场（建筑面积10000-30000平方米）和小型商业中心区（建筑面积10万平方米）的商品流通形态。

限制购物中心、步行商业街、仓储式大卖场的项目开发。

商业规模总量控制在100万平方米左右。

2、人文消费标准。

城市消费人口年轻化结构的城市商业规划，可适量增加综合娱乐场所面积和数量，其扩大系数为10％。