房产税常见稽查风险点及实务案例
案例分析房产税常见的七个误区【税收筹划,税务筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！案例分析房产税常见的七个误区【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】房产税，一个不再仅仅局限在财务人范围内的税种，在日常生活中，我们非财务人员也会经常接触到买房卖房和租房的问题。
因此，了解并掌握房产税是一个非常务实的问题。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。
房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对容易被忽视。
税收有以下几个特点：
1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2．征收范围限于城镇的经营性房屋；
3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问题并予以分析，以期纠正广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。
一、委托经营情况下房产税如何缴纳？
【案例1】
A房地产企业开发了一个小区，小区的大部分物业已经出售，小部分物业确权到A公司名下。
A公司将该部分物业委托给全资子公司B物业公司经营，并签订了委托经营协议，B公司将上述物业出租给其他单位和个人，并收取租金，同时将租金全额转账给了A公司。
B公司就上述租金直接申报缴纳了房产税等税种。
误区：
B公司直接获取了租金收入，因此B公司认为，房产税的纳税义务人应该。
上市公司典型稽查案例解析(2024年4月13日)
二、税费及滞纳金补缴情况 根据《通知书》相关内容，经公司初步测算，**钾肥 2021 年至 2023 年需补缴 增值税、资源税、企业所得税等相关各项税费共计 398,052,264.46 元，缴纳滞 纳金共计 81,719,609.52 元，合计缴纳 479,771,873.98 元。 三、对公司的影响 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 1 、 ** 钾 肥 向 ** 锂 业 销 售 卤 水 事 项 补 缴 税 费 后 ， ** 锂 业 将 产 生 增 值 税 留 抵 退 税 123,160,118.18 元，企业所得税退税 142,143,436.46 元，合计抵退税 265,303,554.64 元。**钾肥补缴税费与藏格锂业企业所得税退税后，预计影响公 司 2024 年度损益约 2.14 亿元，具体会计处理结果及影响金额以年审会计师审计 后的数据为准。 2、公司将积极配合税务局按照《通知书》要求及时缴纳各项税款及滞纳金，切实 维护公司和全体股东的利益，敬请广大投资者注意投资风险。
二、公司说明及对公司影响 1.公司根据已取得且在有效期内的《高新技术企业证书》，按适用的所得税优惠 税率15%对2022年度企业所得税进行申报和预缴。截至目前，公司未收到任何高新 技术企业认定部门取消公司高新技术企业资格的通知或文件。 2.2022年公司将持有的原控股子公司**市硅翔绝缘材料有限公司31%的股权进 行转让导致公司产生投资收益30,221.73万元，据此，税务部门在2022年度汇算清 缴过程中认定公司高新技术产品收入占同期总收入的比例未达60%，调整公司企业 所得税适用税率为25%，并重新计算公司2022年度应缴企业所得税税额，与《2022 年年度报告》已披露相关内容形成差异。公司对此事项尚存在异议，目前仍在就该事 项与主管税务部门进行沟通、协商。 3.本次因适用税收优惠政策不被税务部门认可导致2022年度适用的企业所得税税 率调整，增加支付的2022年度企业所得税不属于公司主观造成的少缴企业所得税情 形。经与年审会计师初步沟通确认，根据《企业会计准则第28号—会计 政策、会计 估计变更和差错更正》的规定，上述事项不属于前期会计差错，不涉及对2022年度 财务数据的追溯调整，增加支付的所得税税款计入当期损益。上述事项的会计处理及 对公司损益的最终影响以年度审计机构出具的专项意见为准。
某房地产企业稽查典型案例分析
某房地产企业稽查典型案例分析近年来，房地产行业发展迅猛，在提供居住和商业用途的同时，也出现了一些不规范操作和违法行为。
稽查工作变得尤为重要，为保障市场秩序，保护消费者权益，某房地产企业在稽查工作中发现了一起典型案例，我们将对该案例进行分析。
该案例涉及一家房地产开发商B公司，该公司在某城市开发了一处规模较大的住宅小区。
经过初步调查，B公司存在以下问题：1. 虚假宣传：在销售过程中，B公司进行了虚假宣传，夸大房屋的优势和配套设施，误导购房者。
2. 超期交房：B公司承诺在规定期限内交付房屋，但实际上拖延交房时间，给购房者造成了不便和经济损失。
3. 质量问题：部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体渗水、电路不合格等，造成购房者的二次维修费用和后期使用隐患。
4. 暗箱操作：B公司未通过正规的销售渠道，而是私下出售部分房屋，导致市场秩序混乱。
针对这些问题，某房地产企业积极采取了以下措施：1. 阻止虚假宣传：某房地产企业与B公司进行了沟通，并敦促其停止虚假宣传，同时加强监督，确保真实信息的发布。
2. 强化交房监管：某房地产企业加强了对房屋交付期限的监督，确保开发商按时交付房屋，并对拖延交房行为进行处罚。
3. 建立质量检测机制：某房地产企业要求开发商在交房前进行全面的房屋质量检测，确保房屋符合相关标准，同时建立了维权渠道，为购房者提供便捷的维权服务。
4. 加强市场监管：某房地产企业与相关政府部门合作，加强对房地产市场的监管，清理非法销售行为，维护市场秩序。
以上措施的有效性得到了验证，B公司在某房地产企业的监督下认识到错误，并主动纠正了问题：1. B公司停止了虚假宣传，并主动向购房者公开道歉，承诺在未来的销售中遵守相关规定。
2. B公司加快了房屋交付进度，并提供了补偿措施，减轻了购房者的经济损失。
3. B公司成立了专业的质量检测团队，对已交付的房屋进行全面检测，对存在问题的房屋进行免费维修，恢复购房者的权益。
4. 某房地产企业与相关政府部门合作，加强了对房地产市场的监管，对违规销售行为进行了打击，恢复了市场秩序。
房产税稽查案例分析
房产税稽查案例分析【案例1】1．案例简介：某市联运公司，系交通局下属的集体企业，注册资金368万元，现有职工274人，经营公路铁路联运，国内、国际集装箱和汽车客货运输。
1996年度账面实现主营业务收入430万元。
主营利润22万元，其他业务利润13万元，营业外收入42万元，利润总额53万元。
在1997年的日常税务稽查中，稽查人员发觉该公司房租收入数额较大，但未准时申报缴纳房产税，且房租收入归类混乱，有些收入反映在"其他业务收入"账户，有些则反映在"营业外收入"账户。
税务人员经查询得知，收入归类混乱是年度中间会计更换频繁所致。
经核实，该公司1997年1月至9月期间共取得房租收入26万元，未申报房产税。
2．案例分析及税务处理：依据《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据；第四条规定，房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
因此，该联总公司应补缴房产税3．12万元(26×12％)。
从客观上看，该公司违反《会计法》有关规定在年度中间频繁更换会计，导致会计工作缺乏连续性，执行会计制度不严格，从而忽视了房产税的准时申报工作。
从主观上看，由于房产税是小税种，公司领导和会计以前接触较少，这方面的纳税意识薄弱，因此房租收入虽作"其他业务收入"或"营业外收入"却不准时申报纳税。
3．账务调整：(1)提取房产税时，借：管理费用31200贷：应交税金--应交房产税31200(2)上缴税款时，借：应交税金--应交房产税31200贷：银行存款31200【案例2】1．案例简介：某市一集体企业，主要经营范围为木器加工与销售，在职职工120人。
1996年12月，市地税稽查分局对该企业进行纳税稽查，通过对该企业1996年度纳税资料和有关的凭证、账簿的审查发觉：(1)该企业账面房产原值180．50881万元，1996年上半年缴纳房产税7581．37元。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
三个案例说明,“无偿使用”带来的税务风险!(老会计人的经验)
三个案例说明,“无偿使用”带来的税务风险!（老会计人的经验）案例1无租使用房产案情介绍：杉杉服饰公司将自有的商业房一层对外出租给业户，杉杉服饰公司的财务人员知道出租房屋的房产税挺高，因此跟业户私下达成了一个无偿使用房产的协议，有意隐瞒了每年近100万元的租金。
税务风险：由于无偿提供了房产，导致无出租收入，无法进行从租征收房产税，应由使用人依照房产余值代缴纳房产税。
政策依据：(1)《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第七条明确规定：“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
(2)《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
”案例2无偿提供借款案情介绍：杉杉服饰公司将自有的闲散资金1000万元无偿出借给客户使用，借款合同中约定无息。
税务风险：公司无偿提供借款服务，应当视同销售按照“贷款服务”缴纳增值税，利息收入按银行同期同类贷款利率计算。
政策依据：财税[2016]36号附件1的第十四规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
因此，公司无偿向单位或个人提供借款(除特殊规定外)增值税应该按视同销售处理。
案例3无偿使用员工汽车案情介绍：杉杉服饰公司自己没有汽车，但是经常使用员工个人的车辆用于经营业务，公司与员工个人签订了一个无偿使用车辆的合同，合同中约定不支付租金，但是负责报销加油费、通行费等车辆费用。
税务风险：无偿使用员工个人车辆，导致车辆相关费用存在不合理性，没法在企业所得税前扣除。
涉税执法风险及案例
涉税执法风险及案例第一篇：涉税执法风险及案例（一）税务登记1、漏征漏管形成的风险巡查监督不到位，没有依法将其纳入正常管理，形成漏征漏管，致使国家税款流失，形成执法风险。
【案例1】2008年，某区国税局通报了A税收管理员违纪违法案件。
A利用职权向纳税人吃、拿、卡、要，收受纳税人钱物，故意漏征漏管，造成国家税款流失，受到行政降级处分，并没收其非法所得。
2、替纳税人办理税务登记形成的风险代纳税人办理税务登记，形成执法风险。
税务登记证遗失补办。
【案例2】2000年4月，某分局税收管理员王某多次上门要求某企业办理税务登记，企业负责人一直以刚开张、人手少、忙不过来为由推脱，税收管理员王某便代其办理，使用该企业负责人的相关证件，自己掏钱垫支工本费，替企业办好税务登记后，再送上门。
同年11月，该企业因虚开增值税专用发票被检察机关立案查处，税收管理员王某也涉嫌合谋虚开增值税专用发票而被检察机关立案调查。
3、不督促纳税人依法设置账簿形成的风险在日常管理中，发现纳税人账簿设置存在问题，没有严格按照《征管法》的规定，及时督促纳税人进行改正，造成纳税人长期不纠正或者纠正不彻底等情况，形成执法风险。
【案例3】某税收管理人员王某疏于管理，1998年6月，该厂更名为东兴建材厂后，王某对该建材厂不办理工商变更登记、纳税登记证及生产经营期间长期不设帐簿等情况听之任之，致使该建材厂以隐瞒销售收入的手法偷税18万余元。
该案主体王某系国家税务干部，属“国家机关工作人员”。
客观方面，王某违反《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，对东兴建材厂不办理工商变更登记、纳税登记证及生产经营期间长期不设帐簿等违法现象不进行检查制止、督促处理，而是听之任之，造成国家18万余元的税收损失，是对工作严重不负责任，是典型的“不履行职责”的行为。
主观方面，王某存在严重过失，侵犯了国家税务机关的正常活动。
王某的行为完全符合玩忽职守罪的构成特征，因其长期不履行职责而造成的后果——18万余元的税收损失，属数额特别巨大，情节特别严重，因此，王某的行为应定为玩忽职守罪，处3年以上7年以下有期徒刑。
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
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第一条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋 满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属 设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、 电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独 记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
稽查案例——装修那点事~
案例解析
案例中对这笔800万元的装修费用在 税务处理时要核实装修明细，分别对 待，涉及上述文件列明的房屋附属设 施和配套设施，无论会计如何核算， 都要并入房产原值缴纳房产税。如果 房屋装修过程中不涉及上述列明的房 屋附属设施和配套设施，仅是装饰性 的，则不需要并入。
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稽查案例
2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？
房屋 余值
房产原值是指纳税人按照会计制度规定 ，在账簿“固定资产”科目中记载的房 屋原价。
房屋 原值
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或 一般不单独计算价值的配套设施。
附属 设备
问题2：哪些设备应并房产原值
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施， 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设 备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入 房产原值。
某企业，新建了一栋办公楼并进行豪华装修，装修费用800 万元计入“固定资产-固定资产装修”，并单独核算。请问： 该企业发生的这笔装修费是否需要并入房产原值计算缴纳房 产税？
请问：该800万元装修费用是否应缴纳房产税？
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《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》
图表总结1.
征税范围
房产
具体（形态）表现
范围之外的举例
房屋形态表现的财产。房屋则是指 有屋面和围护结构（有墙或两边有 柱），能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、工作、学习、娱乐、居 住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、变电 塔、油池油柜、酒窖菜窖、 酒精池、糖蜜池、室外游泳 池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑 以及各种油气罐等
问题2：如何界定城镇区域
建制镇是指经省、自 治区、直辖市人民政 府批准设立的建制镇。
城市
城市是指经国务院批 准设立的市。
建制镇
区域
县城是指未设立建制 镇的县人民政府所在 地。
县城
工矿区
工矿区是指工商业比较发达， 人口比较集中，符合国务院 规定的建制镇标准，但尚未 设立镇建制的大中型工矿企 业所在地。
图表总结2.
条件
新建房屋初次装修费用支出
原有房屋改扩建支出
融资租入房产的装修支出 经营租入（无租使用）
房产的装修支出
是否缴纳房产税
符合条件下需缴纳 符合条件下需缴纳 符合条件下需缴纳
不缴纳
问题3.土地价款如何并入房产原值
+
=
房屋价值
地价
房屋原值
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含 地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计 入房产原值的地价。
房产税常见稽查 风险点及实务案例
课程结构
房产税征税范围涉税风险点及实务案例 房产税计税余值的涉税风险点及实务案例 房产税租金收入的涉税风险点及实务案例
房产税征税范围涉税风险点
房产税
税种 分类
属于财产税中的个别财产税
征税 范围
征税范围限于城镇的经营性房屋
计税 依据
区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定 资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价 应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家 会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估 。
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2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？ 稽查案例
根据上述规定，该企业卫生间装修全部更换了卫生洁具且支出额较大， 属于固定资产后续支出中的更新改造支出，应计入固定资产原值计算缴 纳房产税。
问题1：如何界定房产与非房产
房产 房产是以房屋形态表现的财
产
房产 有屋面和围护结构（有墙或
两边有柱），能够遮风避雨
房产
可供人们在其中生产、工作、 学习、娱乐、居住或储藏物 资的场所
下列独立于房屋之外的建筑
非房产 物
非房产
如围墙、烟囱、水塔、变电 塔、油池油柜、酒窖菜窖、 酒精池、糖蜜池、室外游泳 池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑 以及各种油气罐等
更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产 原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值； 对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配 件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣 除。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋 的原值。
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稽查案例 1.新建办公楼的装修费用，是否需要计入固定资产原值缴纳房产税？
某企业对办公楼卫生间进行了重新装修，更换了所有的坐便 器、洗手盆等卫生洁具以及瓷砖。装修费用10万余元，计入 了“长期待摊费用” 请问：此笔装修费用是否缴纳房产税？
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2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？ 稽查案例
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题 的通知》财税[2008]152号 一、关于房产原值如何确定的问题
区 域 城市、县城、建制镇和工矿区
农村、行政村
2 房产税计税余值的涉税风险
Part
房产税计税余值的涉税风险
房产余值计税 对经营自用的房屋，以房产的 计税余值作为计税依据
VS
租金收入计税
对于出租的房屋，以 租金收入为计税依据
问题1：如何界定房产税的原值、余值
是指依照税法规定按房产原值一次 减除10%至30%的损耗价值以后的余 额。（四川省30%）
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》
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稽查案例ห้องสมุดไป่ตู้
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
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《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。