【纳税筹划实务与技巧084】租赁、仓储的房产税筹划
房产税从价计征和从租计征的区别 从价计征还是从租计征划算【税收筹划技巧方案实务】
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房产税从价计征和从租计征的区别从价计征还是从租计征划算
如何判定是从租计征还是从价计征房产税
1、认要判断所权使用权否同即判定相应计征式
2、所权=使用权：价计征所权自使用房屋收益产权所按照：应纳税额=应税房产原值X(1-扣除比例)X1.2%计算缴纳房产税
3、所权≠使用权：租计征第三支付价获使用权产权所按照：应纳税额=租金收入X12%(4%)计算缴纳房产税
房产税按从价计征划算还是从租计征划算?
新房房产税按租计征划算房房产税按价计征划算临界点房租价否高于房价值10%租金按照周围同类房屋租金均价核定
出租的厂房可以从价计征房产税吗
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收,即从价计征
1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。
共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
商业地产租赁的税务筹划与规避
基本原则
合法性、前瞻性、风险控制、成本效 益。
策略
合理利用税法规定、调整经济活动、 选择合适的纳税人身份、合理安排支 付方式等。
02
商业地产租赁的税务种类与 计算
营业税
总结词
营业税是对在我国境内提供应税劳务、 转让无形资产或销售不动产的单位和个 人，就其取得的营业额征收的一种税。
VS
详细描述
营业税的计算基础是租金收入，税率根据 不同的地区和行业而有所不同，一般在 3%到5%之间。
了解税务法规变化
关注税务政策动态
及时了解税务法规的变动和更新，确保企业遵 循最新的税收规定。
分析法规对企业的影响
对新的税务法规进行深入分析，评估其对商业 地产租赁业务的具体影响。
制定应对策略
根据法规变化，制定相应的税务筹划和风险应对策略。
建立税务风险评估机制
分析风险成因
深入分析税务风险的产生原因，为制定应对 措施提供依据。
合法避税
在合法的前提下，合理避税以降低企业税负 。
建立完善的税务管理体系
制定税务管理制度
建立完善的税务管理制度，明确税务管理流程和岗位 职责。
提高税务管理效率
采用信息化手段，提高税务管理效率，降低管理成本 。
加强内部沟通与协作
加强企业内部各部门之间的沟通与协作，确保税务管 பைடு நூலகம்的顺利进行。
04
商业地产租赁税务风险规避
识别潜在风险
通过系统性的方法，全面识别商业地产租赁 业务中可能面临的税务风险。
制定风险评级标准
根据风险发生的可能性和影响程度，对税务 风险进行评级。
制定税务风险应对措施
预防性措施
针对可能出现的风险，提前 制定预防措施，降低风险发 生的概率。
企业房产税的税收筹划
产税 计算如 下 ：
，
计 算 房产 税 税 负平衡 点： 租房 产 租金， 产 原值 ２ 出 房 １
万元，０ ２ ｏ万元 ＝ ％， 于税 负平 衡点 ７ 对外 出租 方式 房产 ６ 低 ％。
税 较低 ， 取对外 出租方 式 。 具体测 算如 下 ： 应采 ．
自用 仓 储 房 产 税 税 金 ＝ 产 原 值 ｘ ． ％＝ ０ 房 Ｏ８ ４ ２ ｏ万 元 ｘ
对 海 星 公 司 应 缴 纳 房 产 税 进 行 税 收 筹 划 ． 虑 到 根 据 考
《 房产税暂行条例》 规定， 房产税由产权所有人缴纳Ｉ 房产转
租人不 是产 权所 有人 ． 缴 纳房 产税． 不 可制 定税 收筹 划 方案
如 下：
两 者税 负 平 衡 点公 式 ： 房产 原 值ｘ ．４ 出租 房产 租 Ｏ８ ％＝
金ｘ２ １％
即： 出租房 产租金， 产原值＝ ％ 房 ７ 根 据上 述 公 式。如 出租 房 产 租 金／ 产 原值 比例 高 于 房 ７ 从价 计征 税金 较低 ， 之， 出租房 产 租金／ 产原值 比 ％， 反 如 房
例低 于 ７ 从租 计征税 金较 低。现举 例验 证如下 ： ％。
设税税 率 为 ７ 教育费 附加税 率为 ３ ％， ％）
一
、
计 算房 产税 从价 计征 与从租 计征 的税 负 平衡 点 ， 考
虑房产 的 出租 方式 房 产 税从 价 计 征 税金 ＝ 寓原 值 ×１ ３ ％） １ ０ 房 房 ｆ— ０ ｘ ． ％＝ ２
产原值× ．４ Ｏ８ ％
房产税 从租计 征税 金： 租房 产租金× ２ 出 １ ％
城、 建制镇 和工 矿区征 收 ， 由产权 所有人 缴纳 。产权 属于 全
房产税纳税筹划要点
随着房屋价格的不断上涨，买房确实难，特别在大城市买房已成为奢望，不止是房价，高额的房产税也让人望而却步，那么房产税如何进行纳税筹划？房产税作用于房价，这里主要关注的是第一方面的影响。
在交易流转过程中，税负本身是可以转嫁的，税负的转嫁很可能导致结果与制度设计者原先预想的不太一样。
税负最终不仅仅只作用于房地产商，最终受影响的可能会是整个社会经济。
认清房产税征收标准是首位房产税一直就是存在的。
每次，关于推进房产税的消息都是备受关注的。
近几年来，随着房价的飞速上涨，房产税的应税价格也开始逐渐调整。
对个人住房征税的房产税将是未来房产税改革的重要方向，但是目前，国内条件并不具备改革方向，所以新修订房产税的时间还无法确定。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
征收范围限于城镇的经营性房屋。
区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
房产税法规定：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率依照房产余值缴纳的税率1.2%，依照租金收入计算缴纳的税率为12%。
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%；2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。
房产税纳税筹划的方法1、利用合作开发方式合理避税，利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
2、利用股权转让方式合理避税，股权转让业务不缴纳营业税、城建税、费附加和土地税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
企业房产税的纳税筹划
企业房产税的纳税筹划房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租⾦收⼊为计税依据，向产权所有⼈征收的⼀种财产税。
怎样进⾏筹划呢?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
房产税是以房产为征税对象，向房产所有⼈或经营⼈征收的⼀种税。
房产税的征税依据是从租计征和从价计征，⽽从价计征房产税是依照房产原值⼀次减除10%-30%后的余值计算缴纳。
⼀、会计与税务的不同规定国家税务总局[86]财税地字第008号⽂中规定“房产原值是指纳税⼈按照会计制度规定，在帐簿固定资产科⽬中记载的房屋原价”。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或⼀般不单独计价的配套设施。
《⽆形资产准则》第21条中规定“企业进⾏房地产开发时，应将相关的⼟地使⽤权予以结转。
结转时，将⼟地使⽤权的帐⾯价值⼀次计⼊房地产开发成本。
”该规定不仅适⽤于房地产开发企业开发的商品房，对⾮房地产企业⾃⾏建造⾃⽤的房屋同样适⽤。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购⼊或以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，在尚未开发或建造⾃⽤项⽬前，作为⽆形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将⼟地使⽤权的帐⾯价值全部转⼊开发成本;企业因利⽤⼟地建造⾃⽤某项⽬时，将⼟地使⽤权的帐⾯价值全部转⼊在建⼯程成本。
⼆、筹划的政策依据《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》(财会[2001]43号)的通知第九问中规定“执⾏《企业会计制度》前⼟地使⽤权价值作为⽆形资产核算⽽未转⼊所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做调整，其⼟地使⽤权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
”⼀般企业在执⾏《企业会计制度》前都是执⾏⾏业会计制度，⽽⾏业会计制度规定“各种⽆形资产应分期平均摊销”。
摊销⽆形资产时，借记“管理费⽤”科⽬，贷记“⽆形资产”科⽬，并未要求将⼟地使⽤权转⼊开发的房产价值中，⽽《⽆形资产准则》⾃2001年1⽉1⽇起暂在上市公司或股份有限公司施⾏。
租赁变仓储节约房产税的方法
租赁变仓储节约房产税的方法租赁变仓储：节约房产税的创新方法随着城市人口的不断增长，房地产市场也屡创新高。
对于房产税的支付成为了许多人负担重的问题。
在这种情况下，租赁变仓储成为了一种创新的解决方法。
通过将闲置的房产出租给需要仓储空间的企业，不仅可以解决企业的仓储需求，还能在节约房产税方面起到一定的作用。
本文将探讨租赁变仓储的具体操作方法，并分析其可以带来的潜在经济效益。
第一部分：租赁变仓储的概念和操作流程租赁变仓储是指将闲置的房产出租给需要仓储空间的企业，以满足它们的仓储需求。
这种形式的租赁不仅可以提供临时的仓储场所，而且可以节约房产税支出。
下面是租赁变仓储的操作流程：1. 找到适合的企业合作伙伴：首先，房主需要找到有仓储需求的企业作为合作伙伴。
这可以通过广告、网络平台或直接联系相关企业进行寻找。
2. 满足仓储要求：在确定合作伙伴后，房主需要了解企业的具体仓储需求。
这包括仓储面积需求、设备要求、安全方面的规定等等。
房主需要确保房产满足企业的需求。
3. 签订租赁协议：一旦确定了合作伙伴并满足企业的仓储需求，双方需要签订租赁协议。
协议内容应包括租赁时间、租金、维护责任等方面的规定。
4. 仓储管理和维护：租赁变仓储后，房主需要定期检查和维护房产，以确保仓储能够满足企业的需要。
同时，也需要确保租赁期满后能够及时将仓储场所返还给房主。
第二部分：租赁变仓储的经济效益租赁变仓储不仅可以缓解企业的仓储需求，还可以带来一定的经济效益。
以下是租赁变仓储可以带来的潜在经济效益：1. 节约房产税支出：租赁变仓储可以将闲置房产转变为租金收入，从而减少房产税的支付金额。
房产税是根据房产的评估价值计算的，因此通过租赁可以降低房产的评估价值，减少税负。
2. 市场价值提升：将闲置的房产出租给有实际需求的企业，可以提高房产的利用率，增加市场价值。
在房地产市场景气的情况下，房产升值可以为房主创造更高的投资回报。
3. 增强资产流动性：房地产是一种固定资产，其转化为现金的过程相对较长。
企业出租房产如何进行税筹划分析
企业出租房产如何进行税筹划分析一、租金收入的纳税企业出租房产所获得的租金收入需要缴纳相对应的所得税。
2024年起，个人所得税法进行了修改，将租金收入纳税方式从简单的超额累进税率改为综合计算纳税方式，即将租金收入与其他综合应纳税收入合并计算个人所得税。
因此，企业需要根据租金收入的多少和个人所得税法的具体规定，进行相应的纳税筹划。
在租金收入相对较高的情况下，可以考虑以下几种筹划方式：1.合理调整租金收入计入的时间点，将部分租金收入分散到不同年度，以减少当年的个人所得税负担；2.利用合法的税务减免政策，如租金收入的一部分可以按照个人所得税法规定的减免条款进行免税或者减免，降低完税额。
二、房产税的优化出租房产的企业还需要缴纳房产税。
房产税是按照房产的市场价值计算，但是企业可以通过以下几种方式进行房产税的优化筹划：1.对房产进行科学合理的评估，合理评估可以避免进行高估价值或低估价值，使纳税基数更加准确；2.利用房产附加设施的合理评估和分摊，减少房产税的计税基数；3.利用合法的税务优惠政策，如一些房产税的减免条款，减少税务负担。
三、税前成本的合理化1.合理规避一些无关的费用，减少不必要的成本开支；2.合理安排各种费用的支付时间，以减少同一年度费用的集中支付，使得税前利润分散到不同年度，降低年度纳税额；3.确保费用支出的合法性，并及时保存相关费用凭证。
四、税务合规与风险控制企业在进行税筹划时需要注意税务合规和风险控制，以免产生不必要的风险和纠纷。
重要的注意事项包括：1.了解国家相关税法和税务政策，确保企业的筹划行为合法合规；2.及时缴纳各项税费，并按时进行申报，避免逾期缴纳产生罚款或其他风险；3.定期进行税务风险评估和内部审计，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。
总之，企业出租房产的税筹划分析需要综合考虑租金收入的纳税、房产税的优化、税前成本的合理化以及税务合规与风险控制等方面。
通过合理的税筹划，可以降低税负、提高效益，并确保企业在税务方面合法合规。
房产租赁税收筹划
辉:企业房产租赁巧作纳税安排(2013-03-19 13:09:55)分类：企业房产租赁巧作纳税安排来源：中国税务报作者：程辉时间：2013年3月18日房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。
如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。
比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。
本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。
设备和厂房分开租企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。
但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。
如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。
例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。
内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。
合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。
如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税：200×12％＝24（万元）；缴纳营业税：200×5％＝10（万元），两项合计34万元。
也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。
如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。
两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。
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租赁、仓储的房产税筹划
筹划思路
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关政策规定,租赁业房产税与仓储业房产税的计税方法不同。
房产自用的,其房产税依照房产余值的1.2%计算缴纳,即:应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。
房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同,从10%到30%不等。
房产用于租赁的,其房产税依照租金收人的12%计算缴纳,即:
应纳税额=租金收入金额×12%。
由于房产税计税公式的不同,必然导致应纳税额的差异,这就为纳税筹划提供了空间。
根据《中华人民共和国税法》规定,房产用于出租的,必须按租金计算缴纳房产税。
因此,为了能够按照房产余值计算缴纳房产税,需要将出租转化为其他形式。
租赁业与仓储业在营改增之后缴纳增值税的税率也不相同,由于增值税具有转嫁性,大多数情况下,其税负可以转嫁出去,这里暂不考虑其增值税负担的比较。
筹划依据
(1)《中华人民共和国增值税暂行条例》(1993年12月13日国务院令第134号公布,2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过,根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定>第一次修订,根据2017年11月19日《国务院关于废止《中华人民共
和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》第二次修订)。
(2)《中华人民共和国房产税暂行条例》(国务院1986年9月15日颁布,国发(1986)90号,根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)
筹划实例
某商业公司是从计划经济时期发展过来的,在计划经济时期,商
品较为短缺。
该公司作为商业批发零售兼营企业,为了“发展经济,
保障供给",千方百计圈地建库,尽可能多地储存商品。
现在商品极大丰富了,企业界逐步向零库存发展,他们的库房大量闲置。
近年来,部分闲置的库房用于出租,但是,租赁过程的综合税负约20%,企业负担过重,是否有可能通过纳税筹划减轻税收负担呢?
假设该公司用于出租的库房有三栋,其房产原值为2000万元,年租金收入为400万元,则应纳房产税:400×12%=48(万元),由于增值
税及其附加、印花税、企业所得税等不影响筹划结果,这里暂不考虑房产税以外的其他税费。
如果对该公司的上述经营活动进行纳税筹划。
假如年底合同到期,公司派代表与客户进行友好协商,继续利用库房为客户存放商品,但
将租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。
这样,该公司需要增加费用支出,假设增加支出15万元。
如果该公司在增加的服务上不盈利,即收取的仓储费为房屋租
赁费加15万元,则客户会非常欢迎这种做法。
这样,该企业提供仓储服务的收入仍然约为400万元,收入不变,则应纳房产税:2000×
(1-30%)×1.2%=16.8(万元),不考虑其他税费,每年节约税
款:48-16.8=31.2(万元)。
需要注意的是,收入性质的转化必须具有真实性、合法性,同时能够满足客户的利益要求。
否则,该项性质的转化是行不通的。