三四线城市房价上涨的主要原因

不 同的价格组合、付款方式组合 、贷款组合 ， 也可以更好地吸引买 家， 增加销售的机会。 这些大型房企的优点 ， 使得他们在三 四线城市开发的楼盘都销 售的很好， 需求大于供 给， 房价被迫上涨。
五 、违规售楼 ， 促使 买房者非理性购房
在三四线城市 ， 几乎每个项 目在开盘之前， 内部认购已成为楼盘 销售的常规手段 。房地产开发企业在没有取得 《 商 品房预售许可 证》的前提下， 甚至所建楼盘还是一片空地时， 就 以卖给内部人为借 Ｉ ｉ ｉ ， 通过各种炒作手段 ， 公开发售楼盘 。不管是收取定金、诚意金、 内部咨询、ＶＩ Ｐ品鉴、提 前公开发售、选房等方式， 其实都属于违 规售楼。违规售楼对于房地产开发企业来讲， 是非常有利的， 因为通 过这种方式可 以快速 回笼资金 ， 为项 目造势 ， 积累人气 ， 还可以测试 市场反应 ， 参考定价。 违规售楼的存在 ， 容易给市场造成恐慌情绪 ， 促使购买者非理 ｝ 生 三 、刚性需求购房 购房 ， 客观上推高房价。以沧州为例 ， 去年１ ０ 月份之前 ， 房价基本在 刚性购房需求是指供求关系中受市场价格影响较小 的有需求 ４ ５ ０ ０ ； ￣ ： 平米左右， 到今年 的２ 月份 ， 不到半年时间涨了５ ０ ０ 元之多。 部分的购房群体 ， 是楼市购买力最真实的主体， 这些人群购房是解决 可以说 ， 违规售楼是推高房价的一个重要因素。 最基本的居住需求。 基于 以上几 点 ， 都是造成三 四线城市房价快速上涨 的主 要原 １ 、在当前市场上 ， 由于 国家生育高峰出生的人群大量步入适婚 因。国家在对大 中型城市房价进行宏观调控取得成绩时， 也应该监 年龄 ， 基于结婚需要而购买首套住房 的需求较为庞大 。 控到三四线城市。可采取购房限购 ， 购多套房限贷 ， 扩大房产税 的征 ２ 、我国已进入城市化加速 发展 时期 ， 意味着将有更多人住到城 收等等严格的调控措施， 使三四线城市的房价降温。 墨 市里 ， 由此带来的购房需求不可忽视。高校牛业生 、城市引进的先 进人才、进城务工的农民工都是购房刚需人群 。由于城市就业机 会多 ， 收入有保障； 能享受城市的公共服务 ； 子女能接受 良好教育 ； 能
一
够享受城市的方便就医以及能学技术长见识 ， 有发展前途。所 以使 这些人群愿意在城市里安家。 据人力资源和社会保障部劳动科学研究所 的最新调研数据表 明， ６ １ ． ９ ５ ％的农民工选择 能在城市里待多久就多久 ， 其 中５ ９ ． ９ ３ ％的 农民工愿意在城市里买房 ， 让 老婆和孩子在城市里一起生活。 刚性购房的住房需求 ， 是促使房价上涨的重要原 因。
由于国家对大 中型城市房价进行调控 ， 出台了一系列土地 、信 贷、限购等严格的措施 ， 使得许多房地产开发企业资金紧张 ， 加上销 售资金不好回笼 ， 大 中型土地价格高 、买地需要较大的资金量 ， 它们 在大 中型城市很难生存。而在三四线城市 由于土地相对便宜 ， 搞房 地产开发 占用的资金 比大城市要少很多 ， 致使许多房地产开发企业 都转 战三四线城市， 将 战略布局下放 到了三四线城市 。随着大城市 房地产开发企业的大量涌入 ， 三四线城市的土地拍卖价一路上扬 ， 也 不得不使房价上涨。以沧州为例 ， ２ ０ ０ ７ 年沧州土地拍卖产生了 “ 地 王”， 每平方米地面均价就达到了２ ５ ０ ０ 元， 再加上建造成本和企业经 营成本 ， 如果房子不卖￣４ ５ ０ ０ 元一平米就是陪钱 ， 可当时沧州 同区域 的新房价格才不￣４ ０ ０ ０ 元一平米。由于地 王的产生， 使房价上涨有 了合理的理 由。
Байду номын сангаас
、
土地价格便宜 ， 资金 需求少
四 大型房企 的品牌效 应和专 业的销 售队伍
大型房地产开发企业布局三四线城市后， 品牌效应明显 ， 在业内 有 良好的口碑 ， 资金雄厚， 大型房企的整体发展战略、开发内容、开 发模 式、 目标消费群、外部形象 、项 目主题 、项 目规划 、园林规 划 、户型结构与面积、市场定价 、室内布局 、装修标准 、设备配 套 、服务功能 、物业管理等各个方面都要优于本地那些从建筑企 业转型为房地产开发的企业。 大型房企 由于在大城市有成功 的销售案例 ， 销售队伍都具有专 业性和系统性 。营销人员特别是企划、研展 、案场经理等关键 岗 位人员综合素质高 ， 在项 目的理念导人、产品定位 、规划布局 、建 筑和景观 、样板房等重点环节， 能做到高效提高产 品的附加值和性 价 比。 大型房企通过系统周密的策划 ， 巧妙利用媒体组合， 公关组合有 计划、有节奏地推 出楼盘 的形象 、气势， 以达到最好 的效果 ： 其次，
由于大 中型城市房价上涨过陕， ２ ０ ０ ４ ￣以来， 国家开始对房价 进行宏观调控 ， 每年会根据市场反应 出台相应的调控政策， 使得７ ０ ＋ 大 中型城市 的房价上涨得到 了有效抑制 ， 上涨幅度基本稳定， 且有部 分城市新建房屋价格指数的涨 幅已低于该 城市 的Ｇ Ｄ Ｐ 增速。国家 监控的７ ｏ ＋大中型城市房价已趋于稳定， 但三四线城市的房价却一 路飚升， 造成这种局面的主要原因有以下几点。
二 、改善型需求增 多， 二手房市场低迷
国家实行房 改售房 以及集资建房 的时期 ， 多数职工都购买 了 “ 房改房”和 “ 集资房”， 从九八年实行住房市场化后 ， 这些单位的 福利房都 已经经过了十五年左右时间， 当年的住房在户型 、功能、 物业 等各方面都 不十分 完善 ， 使得这些家庭纷纷步入 了住房改善 阶段 ， 这部分改善型 的购房需求非常大。新建商品房无论从户型结 构 、小区配套设施 、居住环境等方面都有了很大 的进步。随着改 善型需求的人群增多， 使得新建的环境好的小区房源供不应求。 对于没有更好投资渠道的大多数民众来说 ， 旧房也具有一定的 投资性 ， 旧的房改房和集资房在地理位置、人文环境 、交通 出行以 及市政配套方面都 已相对成熟 ， 还有很多的旧房是学区房 ， 所 以买了 新的改善型住房的人群旧房也不会 出售， 这就使得二手房房源释放 不足 ， 有房屋需求的人群不得不去购买新建的商品房 ， 以致新建商品 房房价上涨。
Ｍａ ｃ ｒ ｏ ｓ ｃ ｏ ｐ ｉ ｃ ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍｇ ｌ 宏观经济
三四线城市房价上涨的主要原因
张丽 河 北省 沧 州 市 房屋 产 权 市场 管理 处 Ｏ ６ １ ０ ０１
摘要 ： 房 价的 涨与跌和每一 个公 民都 息息相 关 ， 自２ ０ ０ ４ 年房价快 速上 涨以来 ， 国家实行 了一 系列 最严厉 的调控 手段 使得在 国家监控 下 的７ Ｏ 个 大 中型 城市房 价 已趋 于稳 定。 但随着 大型房 企战略 布暑 的改 变， 三 四 线城 市房价 的 涨幅 又失去控制 ， 分析 上涨 的主要 原 因， 调控三 四线城 市房价 已迫在眉睫 。 关键 词 ： 三 四线城市 ； 房价上 涨 ； 主要 原 因