世联_厦门圣地亚哥地产项目近阶段营销策略_
圣地亚哥营销思路梳理20060521
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关键行动1 关键行动1：建立圣地亚哥的价值体系 放心、可靠——建发品牌形象。 1. 放心、可靠 性价比高——产品品质，价格优势。 2. 性价比高 宽阔的生活尺度——低容积率、大园林、大景观。 3. 宽阔的生活尺度 宁静的生活氛围——别墅、低密度社区。 4. 宁静的生活氛围 健康的生活方式——山体、草地、休闲体育设施。 5. 健康的生活方式 私密的生活空间——规划、物业管理。 6. 私密的生活空间 完善的生活配套——商业街、会所、幼儿园、社区巴士。 7. 完善的生活配套 贴心的物管服务——英式管家服务、高素质保安保洁。 8. 贴心的物管服务 关键行动2 全情展现“最适合厦门人居住的生活方式” 关键行动2：全情展现“最适合厦门人居住的生活方式” 具有震撼力的现场展示。 制作一本生活画册，展现生活形态。 制作一部影视短片，激发生活梦想。
本报告是严格保密的。
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4. 阶段客户分析
数据分析时间区间： 1、上门客户－项目还未正式推广，客户对项目了解并不充分， 2006年3月6日—5月 目前累计上门客户89批，投资12批，自住57批；别墅67 14日 批，公寓43批； 数据来源：《圣地 亚哥项目周报表》、 《世联客户访谈记录》 2、世联访谈客户－访谈11组客户（公务员、保险、设计师、 自由职业者），主要为建发品牌吸引，投资7组，自住4 项目未正式推广，仅 组；别墅2组，公寓9组； 4月13日一版参加十 大期待楼盘广告，市 场 形象模糊 客户对项目价值缺乏 认知，现阶段客户意 向分析仅作参考
本报告是严格保密的。
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1、就目前客户分析，在客户对项目价值认知不清晰时， 、
其购房目的和意向并不明确，现阶段意向客户主要为建 发忠实客户，只相信建发品牌，对其它并不关心；
厦门楼盘营销策划方案
厦门楼盘营销策划方案一、市场概况和发展趋势分析1. 厦门楼市概况：厦门地处中国东南沿海，自然环境优越，经济发达，是中国重要的经济、文化中心之一。
近年来，厦门楼市持续火爆，房价居高不下。
由于厦门地区土地有限，楼盘供应不足，需求量大，导致楼市供需失衡，抬高了楼市价格。
然而，随着楼盘开发项目的增加，市场竞争也日益激烈，楼盘营销策划显得尤为重要。
2. 市场发展趋势：厦门是旅游城市，吸引了很多人移居和投资。
厦门楼市供销关系紧张，市场需求仍然很大，尤其是高端楼盘。
未来几年，楼市仍将保持快速增长，楼盘市场竞争将更加激烈。
二、目标受众分析1. 目标群体：a. 初次置业者：年轻白领或家庭，对购房具有迫切需求；b. 投资客户：看中厦门楼市的投资潜力，寻求投资回报；c. 优质人群：有一定购房能力的高净值人群，注重居住品质和生活环境。
2. 受众需求：a. 初次置业者：追求价格合理、房屋品质好、交通便利的新房，关注配套设施；b. 投资客户：追求投资回报率高、增值空间大的楼盘，考虑未来租售市场；c. 优质人群：追求高端住房产品，关注配套设施、安全性和生活便利度。
三、竞争分析1. 竞争对手：a. 大型房地产公司：厦门市场上的大型房企如万科、恒大等，拥有强大的资金实力和品牌影响力；b. 本地房企：厦门市场上的本土房企拥有本土资源和深厚的开发经验。
2. 竞争优势：a. 品牌优势：通过打造独特的品牌形象和口碑效应，树立自己的差异化竞争优势；b. 产品优势：提供价格合理、质量好、配套完善的楼盘，满足不同客户需求；c. 市场开拓：积极寻找新的市场机会，扩大市场份额。
四、营销策划方案1. 品牌建设a. 品牌定位：以“品质生活，尊崇经典”为核心理念，强调楼盘的品质和尊贵感；b. 品牌形象：打造精致、高端的品牌形象，通过线上线下的宣传推广，提升品牌知名度和美誉度；c. 口碑传播：通过深入社会和公众活动，传播楼盘的卓越品质和服务，增加口碑效应。
世联房地产营销策划方案
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
世联X年厦门圣地亚哥XX年度营销总结及X年度营
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世联X年厦门圣地亚哥XX年度营销总 结及X年度营
商业市场回顾
岛外低总价，小面积商铺去化较好，大面 积高总价商铺普遍滞销
•岛内市场：总价300万以下的商铺接受度高 •岛内市场：面积120㎡以下的商铺去化快
•岛外：总价150万以下的商铺接受度高
•岛外：面积80㎡以下的商铺去化快
•岛外商业总价150万以下，面积80 ㎡以下的商铺去化速度良好
世联X年厦门圣地亚哥XX年度营销总 结及X年度营
•成交客户分析
成交客户的核心驱动力是对于圣地亚哥万人 大社区的认可，认为未来人气可支撑经营
➢自营客户比例较大 ➢虽社区逐渐成熟，自住客户比例较往年有 所增长
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➢客户主要认可万人大社区 ➢建发品牌是成交的重要推动力
•客户语录： •主要还是觉得这个社区以后会很旺，来了几 次觉得这里的人气是还可以，也去问了这边 的中介，二手房交易还是比较多的，所以人 气应该会慢慢上来。
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世联X年厦门圣地亚哥XX年度营销总 结及X年度营
•成交客户分析
•商业成交客户以投资需求的本地小企业主居 多，以线下途径上门为主
•成交客户职业中私企业主占 最大的比例
•客户以投资为主要购买目的
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•以线下为主，其中call 客和友介占主要
•成交客户中，以厦门岛内客 户居多
•国庆博饼
•圣诞摄影活动
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世联X年厦门圣地亚哥XX年度营销总
•11
结及X年度营
营销历程回顾 推广策略回顾
线上推广效果不明显，围绕活动进行的短 信及友介较为有效
• •
进
上
线
门
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
2024年厦门房地产市场策略
2024年厦门房地产市场策略引言厦门作为福建省的一个重要城市，房地产市场一直以来都备受关注。
随着经济的发展和人口的增加，厦门的房地产市场潜力巨大。
然而，随之而来的也是市场竞争的激烈和风险的增加。
在这篇文档中，我们将提出一些针对厦门房地产市场的策略，以帮助开发商和投资者更好地把握市场机会。
一、市场调研与定位在制定房地产市场策略之前，我们首先需要进行市场调研，了解当前厦门市场的情况。
主要包括以下几个方面：1.市场需求：调研目标群体的购房需求、购房意向和购房能力等。
2.竞争对手：了解厦门市场上的主要竞争对手，包括开发商、项目类型和价格等。
3.地理位置：了解不同区域的发展状况、交通情况和配套设施等。
通过市场调研，我们可以准确把握市场需求和竞争状况，进而制定合理的市场定位策略。
二、产品策略在厦门的房地产市场中，产品策略是非常重要的一环。
我们需要根据市场需求和目标群体的特点来设计产品。
1.产品定位：确定产品的定位，包括产品类型、面积大小、装修风格等。
2.售价策略：根据市场需求和竞争状况，合理定价，并考虑营销策略和销售周期等。
3.产品差异化：通过独特的设计和高品质的施工，打造与竞争对手的差异化产品。
产品策略的核心是满足市场需求，并与竞争对手形成差异化的竞争优势。
三、市场推广策略市场推广是房地产市场中至关重要的一环。
以下是一些常用的市场推广策略：1.宣传活动：通过广告、户外媒体、社交媒体等渠道，进行产品宣传和品牌推广。
2.销售促销：通过优惠活动、购房奖励和礼品等方式，吸引潜在客户购买。
3.渠道拓展：与中介机构合作、参加房地产展览等，增加产品的曝光度和销售渠道。
市场推广策略需要针对目标群体和竞争状况进行精准定位，以提高推广效果和销售业绩。
四、客户关系管理客户关系管理是维护和建立与客户之间良好关系的重要手段，可以提高客户满意度和口碑传播。
1.售后服务：提供贴心的售后服务，解决客户遇到的问题和需求。
2.社区建设：打造舒适的居住环境，加强社区管理和居民互动。
世联商圈整体策划方案设计
世联商圈整体策划方案设计近年来，随着城市发展的迅速，商业地产行业也呈现出蓬勃的发展态势。
而世联商圈作为一个具有潜力和机遇的商业综合体，需要一个整体策划方案来指导其发展。
本文将针对世联商圈的特点和市场需求，设计一个全面有效的整体策划方案。
首先，为了提升世联商圈的知名度和吸引力，应该注重品牌营销。
通过策划一系列有特色的活动，如主题展览、艺术表演、文化交流等，吸引人们的注意和参与。
同时，利用社交媒体和广告宣传等渠道，加强对世联商圈品牌形象的宣传，提高其在消费者心目中的知名度。
其次，为了满足不同消费群体的需求，世联商圈应该具备多元化的业态。
可以引入各种类型的商业和娱乐设施，如购物中心、餐饮区、儿童游乐场等，以满足不同人群的购物、娱乐和休闲需求。
此外，还可以考虑引进一些特色店铺和品牌，增加商圈的独特性和吸引力。
另外，世联商圈应该注重提升顾客体验。
可以通过提供优质的服务和便利的购物环境来吸引顾客。
例如，提供免费停车服务、舒适的休息区、便捷的支付方式等，让顾客感受到便利和舒适，增加他们的满意度和忠诚度。
此外，为了增加商圈的盈利能力，世联商圈还可以考虑开展租赁业务。
可以将商圈内的空闲场地租给其他商家或机构使用，以增加收入。
同时，可以开展一些商业活动，如展销会、拍卖会等，吸引更多的商家和顾客，增加商圈的流量和销售额。
最后，为了保持商圈的可持续发展，世联商圈应该注重与周边社区的合作。
可以与社区居民开展一些互动活动，如社区义卖、公益演出等，加强商圈与社区的联系，提升商圈的社会形象。
综上所述，世联商圈整体策划方案设计应该注重品牌营销、多元化业态、提升顾客体验、开展租赁业务和与周边社区的合作。
通过这些措施的实施，世联商圈将能够提升其知名度和吸引力，满足不同消费群体的需求，增加商圈的盈利能力，并保持可持续发展。
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf (世联)住宅项目营销顾问工作建议书1. 简介2. 了解项目信息作为一名优秀的营销顾问，要全面了解(世联)住宅项目的相关信息，包括项目的位置、规模、户型、价格、配套设施等。
只有充分了解项目的特点和优势，才能更好地与客户沟通和推销。
3. 建立良好的客户关系良好的客户关系是成功的关键。
与客户建立亲近和信任的关系，可以提高销售的成功率。
要注意主动与客户沟通，了解他们的需求和意见，并及时回复他们的问题和反馈。
4. 优化销售过程为了提高销售业绩，顾问需要不断优化销售过程。
可以通过以下方式进行改进：提前准备好销售材料和样板房，并保持其整洁和有吸引力；学习项目的销售技巧和知识，了解产品的特点和优势，以便更好地推销；主动积累客户资源和数据，建立客户数据库，并及时跟进潜在客户；注重销售技巧的培训和提升，如谈判技巧、沟通技巧等。
5. 加强团队合作作为(世联)住宅项目的营销顾问，与团队的合作至关重要。
建议顾问与其他部门和团队成员保持良好的沟通和协作关系，共同推动项目的顺利进行。
可以定期组织会议和培训，分享经验和交流想法，以提高整个团队的工作效率和业绩。
6. 持续学习与提升要成为一名优秀的营销顾问，持续学习和提升的意识非常重要。
顾问可以通过以下方式不断提高自己的销售能力和专业知识：参加相关培训和讲座，学习销售和营销的最新趋势和技巧；阅读相关书籍和文章，掌握行业知识和市场动态；关注竞争对手的销售策略和营销手段，从中借鉴和学习。
7.在竞争激烈的房地产市场中，作为住宅项目的营销顾问，只有不断学习和提升自己的能力，才能取得更好的销售业绩。
希望以上建议能够帮助您在工作中取得成功。
请完整报告：[世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf](世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf)。
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独栋
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
春节 入伙
8月底完成公寓总量90%
平均速度的 2.78倍 最高速度的 2.44倍
年前展示，年后湖叠墅正式开盘
公开蓄客
开盘
9月份转入独栋别墅推售
问题：
? 若要在九月前（ 8个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原 有的2.75 倍（165套/月）；在现有市场环境下，应加大促销及优 惠支撑力度；
全年销售压力巨大，主要集中在公寓产品推售；
阶段工作重点 近阶段公寓快速回现是项目 08年工作开展的关键
任一预案，08年公寓都直接面临着超过现有最高销售 速度2倍以上的推售压力；近阶段公寓的销售情况将直 接关系到项目全年推售的布局：
? 现阶段坚持以公寓快速销售回现为重点，线上以推广 销售公寓产品主；
公开蓄客
开盘
6月份转入独栋别墅推售
问题：
? 若要在六月前（ 5个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到 原有的 4.4倍（264套/月）；在现有市场环境下，需要强有力的促 销及优惠支撑，难度极大；
年度推售解析
预案2：确保08年全年仍以公寓销售为中 心，年底过渡至“09圣地亚哥别墅年”
一期 待售 公寓
独栋公开时公寓销售率达 90%，独栋别墅发售前尚需消化公寓存量： 38*90%-20= 14.2万㎡（约1400套），销售总额达： 8.55亿
持销期销 售速度
平均销售速度
最高销售速度
9月21日至12月21日三个月共销售 10月销售速度：
180套，总销售面积约为 19179 ㎡；
月销售速度： 60套，6393 ㎡
5
预案1：上半年基本完成公寓销售，下半年转入独 年度推售解析 栋推售，确保顺利过渡至“圣地亚哥别墅年”
一期 待售 公寓 湖叠墅
独栋
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
春节 入伙
5月底完成公寓量90%
平均速度的 4.4倍 最高速度的 3.9倍
年前展示，年后湖叠墅正式开盘
圣地亚哥近阶段营销策略
主要内容
存量分析及08年度推售解析 市场环境分析 公寓产品的营销策略调整 湖叠墅的推售策略
存量分析
公寓仍将是08年工作重点，占08年待售存 量的78%，占销售金额的58%
分期 一期公寓 二期公寓 待售公寓 湖叠墅 独栋别墅
套数
约470
约1400套
72
08年约推94栋
面积 0.2万㎡ 5.9万㎡
11.9万㎡ 1.5万㎡
约3.4万㎡
销售 约0.1亿
约3.1亿
总额
测算均价： 5300元/㎡
测算均价： 5300元/㎡
约6.3亿
测算均价： 5300元/㎡
约1.2亿
测算均价： 8000元/㎡
约5.8亿
测算均价： 17000元/㎡
备注 —— B、C区、52# 三期、53# 19-22# 独栋一、二期
08年待售物业面积比
春节 入伙
平均速度的 1.85倍 最高速度的 1.64倍
08年完成销售总量90%
年前展示，年后湖叠墅正式开盘 公开蓄客
开盘
6月份独栋别墅开始推广
问题：
? 公寓销售期拉长至全年，销售速度必须达到原有的 1. 85 倍（120 套/月），需要有一定的促销及优惠辅助；
? 无法实现项目从公寓盘向别墅盘的形象提升，别墅价格受限； ? 混搭销售，整体推广难度加大；
? 针对近阶段公寓快速回现压力，调整营销策略，促成 销售速度的快速提升；
? 完善湖叠墅周边园林景观及小品，线下积极蓄客，年 后发售；
市场环境分析
宏观背景
从京沪穗深四地看房价，楼市成交萎靡， 调控作用正在显现
? 北京有价无市
11月，北京市住宅期房虽然价格仍持续较大的涨势，但每周成交量 已呈现出连续下滑的趋势。岁末京城楼市出现了疯狂促销，让价幅 度高达数十万元
5.8
5.4
5
4.7
1
月销售套数
0
0
40
60
80
100
120 140
160
180
200 220
240 260
280
300
销售时间
(月 )
35 23.3 17.5
14 11.7
10
8.8
7.8
7
6.4
5.8
5.4
5
4.7
倍数 ( 比平均速度
) 0.7
1
1.3
1.7
2
2.3
2.7
3
3.3
3.7
4
4.3
4.7
数据来源：互联网摘录
宏观背景
品牌上市开发商开始实行低价开盘策略， 主动迎合市场走势，力求快速回笼资金
? 受宏观调控影响，进入12月，万科率先策动价格调整，高 调响应中央政策，及时地将所有新开楼盘价格较市场预期 全线调低，拉开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招 商地产、金地集团纷纷跟随进。
? 10月份以来，投资者对房地产的信心明显下降，房地产股 应声回落，部分上市开发企业不得不主动调价、加大促销 力度，力求快速回笼资金。
15% 1% 26%
7%
08年待销销售金融比
1% 19%
35%
51%
一期公寓 湖叠墅
二期公寓 独栋别墅
待售公寓
78% 18万㎡的公寓存量
占08年待售总量 21.9 万㎡
7% 38%
一期公寓 湖叠墅
二期公寓 独栋别墅
待售公寓
58% 9.5 亿公寓销售额
占待售总额 14.8 亿
存量分析
独栋公开前，公寓推售压力巨大
? 上海成交量萎缩
12月的上海楼价虽然没有下降，但一手市场供应量减少、成交量萎 缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明，“有价无 市”的趋势已相当明显 。
? 广州房价猛跌
12月，广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到 20% 。
? 深圳成交量创3年新低
12月份房贷新政补充通知发布，深圳楼市低迷状况进一步加剧—— 在推盘量高达 80余万平方米的情况下，仅成交约 17万平方米，部分 新推项目均价明显下调
74套，7225 ㎡
销售时间 平均销售速度 平均速度两倍 最高销售速度 最高速度两倍
预测
22个月
11个月 19.7个月 9.8个月
40
6
35 35
4.7
5
5
30
25
23.3
4.3
4 3.7
4
3.3
3
20 17.5
2.7
3
2.3
15
14
2
2
10
1.3
1
0.7
5
1.7 11.7
10
8.8 7.8
7
6.4
? “别墅年”推迟至 09年，放慢后期别墅工程进度； 9月份转入独 栋别墅推广，年底正式开盘，过渡至 09年圣地亚哥·别墅年；
年度推售解析
预案3：公寓、独栋全年混搭销售， 不提 “别墅年”，只区分推广渠道
一期
待售 公寓
湖叠墅 独栋
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月