04-世联地产北京房地产市场研究成果汇报---(案例)商业划铺
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
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身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
北京商业市场调研报告
北京商业市场研究报告第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型划分1.2北京商业地产发展过程1.3 北京商业地产现状1.4 重点商业空间布局第二部分：北京商业地产市场总体分析2.1北京市商业体量分布情况分析2.2各环路项目分布情况分析2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析2.4北京交通干线和沿线商业的分析2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析2.6商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析3.3北京新老商圈规模与变化分析3.4现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析4.1整体分析4.2商圈分析4.3个案分析第五部分商业地产项目选址研究5.1店址是现代零售商业的核心竞争力5.2便利性是零售商业店址的第一特性5.35A法则是商业店铺选址技术的核心5.4商业店面选址要求第六部分：北京商业地产市场预测6.1北京商业地产展望6.2北京商业地产“拐点”？6.3重点区域分析：CBD第七部分：北京市商业地产总结第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型划分商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类：（1）商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺在这里， "市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
国内外CBD案例研究成果及借鉴
房地产E网
19
CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
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房地产E网
20
CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
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房地产E网
21
CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
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房地产E网
30
物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
2024年北京商用地产市场规模分析
2024年北京商用地产市场规模分析1. 引言在近年来，北京商用地产市场迅速发展，成为引领经济增长的重要力量。
本文旨在分析北京商用地产市场的规模，并探讨其发展趋势。
2. 北京商用地产市场规模及发展历程2.1 北京商用地产市场规模的增长随着经济的快速发展和城市化进程的加快，北京商用地产市场规模不断扩大。
近年来，北京市商用地产市场的年均增长率超过10%，达到数万亿元。
2.2 北京商用地产市场的发展历程北京商用地产市场经历了多个阶段的发展。
自改革开放以来，北京市商用地产市场逐渐从传统产业聚集区向高新技术产业聚集区转变。
同时，随着商务中心的建设和服务业的发展，商用地产市场规模逐渐增大。
3. 北京商用地产市场的主要特点3.1 国际化程度高作为中国的政治、经济和文化中心，北京商用地产市场具有较高的国际化程度。
众多外资企业涌入北京，推动了商用地产市场的发展。
3.2 办公楼和商业综合体的快速崛起随着办公楼和商业综合体的快速建设，北京商用地产市场呈现出多元化的发展趋势。
高端写字楼和购物中心成为北京商用地产市场的主要组成部分。
3.3 投资机会多样化北京商用地产市场提供了丰富的投资机会，包括购置办公楼、商铺、写字楼等。
各类型的商用地产投资方式多样，满足不同投资者的需求。
4. 北京商用地产市场的发展趋势4.1 日益完善的基础设施北京商用地产市场将继续受益于日益完善的基础设施建设。
随着交通、通信和能源等基础设施的改善，商用地产市场的发展将更加便利和高效。
4.2 科技创新驱动的发展模式科技创新将成为推动北京商用地产市场发展的重要驱动力。
在智能科技和数字化时代的发展中，商用地产市场将以智能化和绿色化为重点，提供更多高品质的办公和商业服务。
4.3 北京非传统商业模式的兴起北京商用地产市场正逐渐出现非传统商业模式的兴起，如共享办公空间和线上购物平台。
这些新兴模式将进一步推动商用地产市场的创新和发展。
5. 总结北京商用地产市场作为经济发展的重要组成部分，规模不断扩大并且呈现出多元化的发展趋势。
北京商铺研究报告
北京商铺研究报告1. 研究目的本报告旨在对北京商铺市场进行全面研究，分析其发展趋势、商机和投资潜力，为投资者提供决策参考。
2. 研究方法为了全面了解北京商铺市场，我们采用了以下研究方法：2.1 数据收集：通过多个渠道，包括官方统计数据、房地产公司报告和行业研究机构的数据，收集和整理相关数据。
2.2 数据分析：通过对收集到的数据进行分析和比较，找出市场的主要特点和趋势。
2.3 市场调研：我们进行了一系列针对北京商铺市场的调查和访谈，以了解市场参与者的观点和经验。
2.4 参考案例：我们还参考了一些成功的商铺项目案例，分析其成功因素和经验教训。
3. 北京商铺市场概况北京商铺市场是中国最为活跃和重要的商业地产市场之一。
由于北京的特殊地位和不断增长的经济实力，这里吸引了大量国内外的零售企业和品牌。
据统计数据显示，截至2021年底，北京市商业地产总面积已超过1000万平方米，其中商铺占据了相当大的比例。
随着北京城市建设的不断拓展，商铺市场的规模还在不断扩大。
北京商铺市场呈现以下几个特点：3.1 地理位置优势：北京作为中国的政治、文化中心，拥有丰富的资源和人口基数。
它吸引着国内外企业进驻，并为商铺投资者带来了巨大的商机。
3.2 消费升级：随着国内消费者收入水平的提高和消费观念的转变，消费者购物需求也发生了变化。
越来越多的消费者追求高品质、个性化的购物体验，这为高端商铺提供了机会。
3.3 品牌竞争：北京商铺市场存在激烈的品牌竞争。
各大知名品牌争相进驻，以争夺更多的市场份额。
投资商铺需要充分了解市场情况，选择具有竞争力的品牌合作伙伴。
3.4 需求多样化：北京商铺市场的需求非常多样化，包括购物中心、商业街、零售小区等。
投资者应根据市场需求和商铺属性选择投资项目。
4. 商铺投资机会根据我们的研究和市场调查，北京商铺市场存在以下几个投资机会：4.1 重点区域投资：北京商铺市场的核心区域，如朝阳区、海淀区等，吸引了大量的购物中心、商业街和零售店铺。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
2024年北京商用地产市场发展现状
北京商用地产市场发展现状1. 引言北京是中国的政治、文化和经济中心，商业活动在这个城市中蓬勃发展。
商用地产市场作为北京商业活动的核心，对城市的经济发展和商业繁荣起着重要的支持作用。
本文将重点探讨北京商用地产市场的发展现状，并分析其中的趋势和挑战。
2. 市场概况北京商用地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括各类商业用地和商业房产。
这些商业用地和商业房产涵盖了办公楼、商业综合体、购物中心、酒店和其他商业场所。
随着北京经济的快速发展和城市人口的增加，商用地产市场也经历了迅速扩张。
3. 市场趋势3.1 办公楼市场办公楼市场是北京商用地产市场的重要组成部分。
随着国内外企业进驻北京的增加，对办公空间的需求不断上升。
在过去几年中，北京的办公楼市场经历了高速增长，尤其是在中关村、CBD等核心商业区域。
3.2 商业综合体和购物中心市场商业综合体和购物中心市场是北京商用地产市场中另一个快速发展的领域。
随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
北京的购物中心市场迅速扩大，特色商业街区的兴起成为市场的一大亮点。
3.3 酒店市场随着国内外游客数量的增加和旅游业的快速发展，北京的酒店市场也呈现出良好的发展势头。
高档酒店和商务酒店逐渐成为了市场的主流，同时经济型酒店也在迅速扩张。
4. 市场挑战尽管北京商用地产市场面临着广阔的机遇，但也面临着一些挑战。
4.1 地价上涨作为中国最繁荣的城市之一，北京的地价一直居高不下。
地价上涨不仅增加了开发商的成本，也对商用地产市场的发展造成了一定的阻碍。
4.2 竞争激烈由于商用地产市场的潜力和利润空间，越来越多的开发商涌入这个市场，导致市场竞争日益激烈。
开发商需要不断创新和提供独特的商业价值，以脱颖而出。
4.3 市场监管北京商用地产市场的快速发展也带来了监管的挑战。
政府需要加强市场监管，防止市场出现过热和投机行为，并维护市场的合理秩序。
5. 发展前景尽管北京商用地产市场面临一些挑战，但其发展前景仍然广阔。
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能接受在二层的业态相对有限：酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发类
北区商业划分原则
地下、地上一二层分开销售
考虑轨道的交通连接 铺面小，总价低，保证弹性空间，留足展示面 站点精品特色商业为主
本报告是严格保密的。
1 33 32 31
2
3 4 5 7 8 9 10 11 6 27 26 25 24 23 22 21 12 13 14 15 16 17 18 19 20
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东区商业划分原则
地下、地上层互动划分
地下快餐，地上中高档餐饮，引入主力店 兼顾档次，主力店拉动，对外展示面
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a10 a8 a6 a4 a9 a7 a5 a3 a11 a2 a13 42 a9 a7 a5 a3 a11 a12 a2 a13 a14 a1 42 44 43 41 40 45 39 46 38 47 37 48 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 14 15 S
业态比例 餐饮：百货：服务：休闲=30%：20%：40%：10%
美容美发
房产中介 服饰 文化用品 便利店 健身 通讯器材 网吧 药房 招商部 礼品 洗衣 合计
4.00
4.00 5.00 3.00 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 56
665
665 657 443 443 277 264 221 221 110 55 55 11947
咖啡店、烧烤店 百货 服装、服饰店、花店 通讯店、眼镜店 美容美发店 超市 配套服务
大面积的招牌展示面
有昭示性，门面开阔 临街，对外展示面 临街，对外展示面 有昭示面，广告招牌 ——
较大，500平米以上
中等偏小，100-200平米 30-60平米 70-120平米 30-60平米 根据规模不等 较小，30-60平米 较小，30-60平米
地铺 其它 服装鞋帽
餐饮 药店 24h便利店
美容美发 冲印店
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主题商业案例——建外soho
业态 餐饮 业种 中餐馆 西餐馆 咖啡吧 茶吧 特色餐厅 服饰 旗舰店 专卖店 特色店 饰品店 服务 金融 超市 专业店 休闲 健身 美容美发 专业店 面积区间 100-1000 100-600 100-300 100-300 不限 400以上 400以内 100以内 100以内 100-600 200以内 100-1000 500以上 100以上 不限
店数 1 8 9 4 6 19 2 2 1 1 1 54
面积（平米） 800 450 400 330 320 315 170 170 85 80 30 3150
业态比例 餐饮：百货：服务=15%：35%：50%
万科四季花城业种面积比
5% 10%
5%
3%
3% 1%
26%
10% 10% 13%
14%
超市 零售 银行
社区商业案例——深圳东海花园
业种 餐饮 零售 服装鞋帽 7-11便利店
店数 6 18 5 2
面积（平米） 1600 1200 310 300
业态比例 餐饮：百货：服务=40%：30%：30%
东海花园业种面积比
美容美发
地铺 药店 眼镜 冲印店 空置 合计
3
2 1 1 1 1 40
180
130 100
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soho现代城商铺业种面积比 2.2% 1.9% 0.5% 0.5% 1.9% 0.9% 2.3% 3.7% 3.7% 5.5%
30.9%
5.6% 5.6% 9.1% 餐饮 服饰 网吧 金融银行 文化用品 药房 休闲 便利店 招商部 25.9% 美容美发 健身 礼品 房产中介 通讯器材 洗衣
铺面编号 15 16 17 18 19 20 21
面积 50.46 50.46 40.89 128.76 128.76 128.76 327.99
0~100 100~200 200以上 住宅
1 2 3 4 5 6
北区三层
7
南区商业划分原则
地下、地上一二层分开销售
社区商业配套为主 铺面小，总价低，保证弹性空间，留足展示面
43 45
35
41 39
34 33
47 37
31
地上二层
30 28 27 24 23 20 19 18 17 14 15
地上一层
地下一层
49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59
4 1 2 3 5 8 9 11 13
10 12 13 5 1 2 3 6 7 8 9 11
4
67 66
北区
南区
社区商业：业态多为社区 日常家居服务配套，部分 餐饮和部分娱乐
东区
东区
主题商业：业态多为主题 特色餐饮，时尚休闲娱乐， 健身康体及中型超市
南区
本报告是严格保密的。
站点商业案例——Soho现代城
业种 餐饮 金融银行 休闲 个数 19.00 6.00 6.00 面积（平米） 3694 3092 1085
0~100 100~200 200以上
2 3 4 5 6
7
8 9
47.பைடு நூலகம்5
63.8 63.8 47.85
17
18 19 20
47.85
63.8 63.8 47.85
27
28 29 30
128.76
128.76 128.76 47.85
37
38 39 40
85.84
85.84 85.84 85.84
47
WC
46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 49 48 47 29 28 27
WC
铺面编号 1
面积 247.66 47.85 47.85 47.85 47.85 47.85
铺面编号 11 12 13 14 15 16
面积 47.85 63.8 63.8 63.8 63.8 47.85
亦庄项目商业划铺方案
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商业整体分为三大区域
北区
站点商业：业态多为服装 服饰，零售百货，部分餐 饮，结合北部文化创意园 可引入适量的创意商业
0~100 100~200 200以上
1 2 3 4 5 6 7 8
北区一、二层
9
10
47.85
47.85
19
20
113.535
37.845
29
30
37.845
37.845
1
2 3 4 5 6 7
8 9
10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
26
5% 8%
3% 3% 2% 2% 2% 39%
7%
60 60 60 4000
29%
餐饮 美容美发 冲印店
零售 地铺 空置
服装鞋帽 药店
7-11便利店 眼镜
本报告是严格保密的。
社区商业案例——深圳万科四季花城
业种 超市 地铺 餐饮 美容美发 零售 其它 药店 冲印店 银行 服装鞋帽 24h便利店 合计
业态比例 餐饮：服饰：服务：休闲=30%：30%：20%：20%
20%
30%
20% 30%
餐饮 服饰 服务 休闲
本报告是严格保密的。
各业种分类
业态 餐饮 中档餐馆 业种 快餐、小餐馆、西点店 需求要素 便捷的门店位置 较好的对外门店位置 面积 较小，30-80平米 中等，180-500平米
高档餐厅
48 49
128.76
128.76 128.76
北区地下
10
1
2
3
4
5
WC
6
7 8
9
10 11
12 13 14
15 16
17
WC
18
19
20
21
铺面编号
面积 327.99 128.76 128.76 128.76 40.89 50.46 50.46
铺面编号 8 9 10 11 12 13 14
面积 151.38 63.8 63.8 63.8 63.8 63.8 151.38
洗衣店、缝纫店、家电维修、 —— 彩扩、复印店 药店、门诊 临街面铺
银行网点
娱乐休闲及 其他 网吧、酒吧 书店、创意工作室 健身中心 彩票站，房产中介，地铺
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昭示性
门脸具有昭示性 便捷的门店 —— 临街
中等偏上，150平米以上
酒吧60-200平米，网吧300平米左右 较小，50平米左右 根据档次规模不等 50平米以下
铺面编号 21 22 23 24 25 26
面积 47.85 47.85 47.85 47.85 47.85 247.66
铺面编号 31 32 33 34 35 36
面积 47.85 63.8 63.8 47.85 47.85 85.84
铺面编号 41 42 43 44 45 46
面积 47.85 47.85 63.8 63.8 47.85 47.85
65
64 63 62 61
60
本报告是严格保密的。
东区商业划分原则
本报告是严格保密的。
29 28
30
1 33 31
4 6 7 11 12 27 23 22 19 16 15 16 17