易居中国经典案例—海上海提案报告
上海市海上海项目物业管理策划
理念篇□导言 1□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路3●物管理念●总体构思●人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合8●新文化地产理念延伸●文化与地产结合作用●物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践15●集3种业态为一体的模式创立●根植与新文化地产，运用与物管实践●物业管理之文化塑造践行□导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
[海上海]位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。
[海上海]临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程――黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。
外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。
从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的[海上海]新城。
□海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路●物管理念——秉承『海上海』的专业运营、统一管理之模式；『海上海新城』投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。
投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。
物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承[海上海]的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与『海上海新城』内，各方共享共获收益财富。
金丰易居---(海上海)
“海上海”，继承并创造金丰易居-上房销售引子北京的代理商和广告商至今想不通为什么美国人就是不肯随大流玩一把概念炒作北京的代理商和广告商至今更想不通为什么公园大道的代理权最终会鹿死上海人之手8年前的夏天，全球排名前20位的美国开发商汉斯公司悄然登陆北京，开始对这个远东地区的庞大市场进行广泛而系统化的研究，种种原因，包括十分强劲的经济发展势头，使这个纵横全球的地产巨人最终把其在亚洲的业务发祥地放在了北京，1995年，汉斯公司成为最先进入中国市场的西方房地产开发商之一。
经过8年蛰伏的汉斯公司，于无声处求发展，截止目前，已经在北京开发了三个大型项目，它们分别是代表着北京真正比肩国际顶尖标准、为世界500强的驻京CEO们所青睐的服务式公寓--万国公寓（EMBASSY HOUSE）；代表着北京真正符合国际顶尖标准、为微软、宝马、现代等国际500强品牌所选择进驻的盛世大厦（MILLENNIUM TOWER）；以及代表着北京真正接轨国际顶尖标准、为中外名人所争相选购的大型高尚住宅社区—公园大道（PARK AVENUE）。
尽管在租赁式物业、写字楼和大型高档住宅社区开发领域都取得了令人称羡的业绩；尽管有着在47年大企业发展史上有着纵横全球17个国家和地区的辉煌历程；尽管已经建造了包括13个500强企业总部在内的全球780余个项目；尽管已经在国际房地产、建筑和金融领域已经荣获了270余个全球大奖……有太多太多资源可以炫耀的汉斯，哪怕是在概念纷飞的北京，8年来从没有对其企业和产品作过主动的宣传和包装，其低调的程度实在让京城的代理商和广告商想不同，或许是因为国际级大品牌的特有矜持，或许因为先前汉斯在京开发建设的均为高档涉外服务公寓和超级写字楼项目，所以就自然而然地与近年来异常火爆的京城楼市保持着“井水不犯河水”的关系，或许只是因为汉斯公司在其他开发商都热衷于概念制造和包装宣传的时候把其所有的注意力都放在了高品质的设计、优良的地段选择和精细的工程施工之上了。
地产海宝山项目广告策划提案
地产海宝山项目广告策划提案项目背景海宝山项目是一座位于中国沿海地区的高端地产项目。
这个项目占地面积广阔，拥有优美的海景和宜人的气候，被认为是一个理想的居住和度假场所。
然而，由于市场竞争激烈，为了吸引潜在客户，项目需要进行一系列广告活动和宣传策略。
目标受众1.富裕人群：这些人群对高品质的生活方式有追求，并乐意为其支付高价。
他们重视自然环境和社区设施的质量，注重居住品质和社交活动。
2.投资者：地产项目对投资者也具有吸引力。
他们关注回报率和增值潜力，并寻求稳定的投资选择。
3.养老人群：一些老年人希望在退休后安享轻松的生活。
该项目的宜人气候和便利设施使其成为他们的首选。
广告目标和策略广告目标1.提高品牌知名度和美誉度。
2.吸引潜在客户并促进销售。
3.突出项目的独特卖点和价值。
广告策略1.多渠道广告投放：通过多种渠道传播项目信息，包括电视、广播、报纸、杂志、户外广告牌、互联网和社交媒体等。
针对不同的受众群体选择合适的媒体，提高广告的曝光率和覆盖范围。
2.强调项目的独特卖点：突出项目的优势，比如迷人的海景、高端的社区设施、安全和宜人的居住环境。
通过精心设计的广告语和图片展示这些独特卖点，吸引潜在客户的注意。
3.提供个性化的体验：为潜在客户提供个性化的体验，如参观项目、品尝地方美食、参与社交活动等。
这将帮助他们更好地了解项目，并增加购买的欲望。
4.拓展市场：除了国内市场，还可以考虑拓展国际市场，吸引国外投资者和度假者。
通过合作伙伴关系，参加国际地产展览会和旅游展览会等方式，向国外推广项目。
广告内容品牌标志和口号项目的品牌标志应简洁、有吸引力，并与项目的定位相符。
口号应能够准确地传达项目的价值和独特卖点。
电视和广播广告电视和广播广告是传播项目信息的重要渠道，可以通过电视和广播媒体与目标受众进行有效的互动。
广告内容可以展示项目的美丽海景、高端社区设施和幸福生活场景，并强调项目的独特性和价值。
报纸和杂志广告报纸和杂志广告适合传达更详细的项目信息。
上海某住宅项目策划报告
企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。
我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。
目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。
在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。
三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。
而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。
例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。
海上海概念定位与价值体系解读
解·构——“海上海”概念定位与价值体系解读“海上海”总平面图2005年，由国务院进展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院组成的TOP10研究组对全国范围内有较大阻碍力和知名度的房地产项目品牌进行了价值的量化评估，随后发布了“2005年房地产项目品牌价值TOP10”，“海上海”排名第四位，品牌价值亿，已超过了“奥园”和“星河湾”。
能够说，海上海一入市，就受到了市场非同一样的关注，吸引了包括业界各类人士的注意力，很多全国各地的开发商都赶来考察学习，固然也制造了可观的有形价值（利润回报）与无形价值（品牌价值）。
海上海创意LOFT几乎一推出市场就大体售罄，目前入住率超过90%；海上海创意商业街也已招商完毕，聚集了餐饮休闲、时尚设计、艺术文化等品牌商户，已有Starbucks、唐晋人家、DIAZ咖啡、采轩衣饰、苏瓦卡、海上轩、人世小厨、一家e厨、大金生活馆等各式商家入驻营业。
已营业的唐晋人家而目前，其市场关注仍然火热。
2006年9月16日海上海创意生态居开盘当天推出160套，当日以15800元/平方米的均价销售出150套，最近部份房型乃至已超过2万元/平方米，远远超过同区域楼盘海上花（9999-13000元/平方米）近6000元/平方米；超出旭园（均价13500元/平方米）近2500元/平方米；超出宝地东花园（均价14000元/平方米）近2000元/平方米，在宏观调控下的机会，可谓取得圆满成功！什么缘故在上海杨浦那个传统“下只角”的地址，能诞生令人全国业界同人注视的明星楼盘呢？什么缘故其市场关注度如此之高呢？海上海的成功的地方在哪里？有什么要领吗？海上展馆这是一个前所未见的作品（海上海），它对文化精神的传承、对创意的解构和它人性的光芒令人惊异。
当笔者透过“新文化地产”、艺术、创意和创意产业这些令人热血沸腾的词语，终于扒开各类传奇故事，触摸到那个作品的灵魂时，内心的兴奋竟然久久难以平息。
推荐-中海上海闸北项目营销策划报告88 精品
市中心区域各区价格分布
闸北内环 20000-24000
上下波动
普陀 苏河沿线 24000-32000
虹口 四川北路沿线 24000-28000
长宁 中山公园 25000-33000
徐汇 淮海西路 34000–40000
卢湾 打浦桥 30000-34000
黄浦 老西门 32000-39000
受区域环境限制及市场被忽视，闸北内环价格正出现明显被低估的现象
供应量
成交量
成交价
统计数据至08.4.23
从上海楼市近期成交情况看，市场特征为： 新政之下，价格高位运行，需求明显萎缩，市场观望情绪浓重！
第一眼看宏观市场
04年8月至08年2月上海成交量与供求比走势
4500000
2.50
4000000
3500000
2.00
3000000
1.50 2500000
2000000 1.00
点
调整后一周销售率73%
开盘一周销售率80%
VIP卡购房享受98折
销售率有所回升
针对万科在沪10个项目的购买意愿，以 当天回笼资金2.57亿，但事后
即时入会的方式可取得95折优惠
有退订现象
08年2月27日
锦绣华城
内中 环
推出16000元房源，较原价低2000元
一周销售率回升到30%
08年3月8日
中海瀛从台 近期中环外的营当天销购事房车96位件折款，，5现万场元我有的抽抵们奖用可可券抵以房款看或 到： 有待观察
现在的地块
未来可能的面貌
如何实现这样的转变，是我们本次提报的目的……
地处“市中心价格洼地”的闸北板块 如何释放超越区域市场的价值能量
易居中国出品会所项目分析报告
会所项目分析报告一、综述在本报告中我们对上海市的高价楼盘的会所进行市场分析，主要集中在浦东、静安、卢湾、黄浦、长宁、徐汇、虹口、闵行这些区域，分析内容主要包括会所经营方式、户均会所面积分析、会所运作方式、会所功能模块分析等几部分。
另外根据会所所属的楼盘的不同档次分为顶级楼盘的会所、高档楼盘的会所以及普通楼盘的会所，因此本报告中所研究的部分都将根据这三大板块来分别讨论。
说明：顶级楼盘被定义为豪宅，在此我们选择的是销售均价在每平方米 3 万元以上的楼盘，如汤臣一品、盛大金磐、中凯城市之光、翠湖天地、华府天地等，一共11 个楼盘。
高档楼盘的销售均价介于 2 万-3 万元每平方米，如江临天下、世贸滨江花园、静安枫景、淡水湾花园等，共28 个楼盘。
剩下的61 个为普通楼盘，销售均价低于 2 万元每平方米。
（此处销售均价为2007 年3 月销售价格，清盘楼盘的销售均价为网上最新二手房成交价格。
）二、会所经营方式对于不同档次的会所，其经营方式及会所的对外开放程度有较大的差别。
（一）顶级楼盘的会所——顶级豪宅所附带的会所，几乎仅仅面向业主，设施配备比较全面，大部分由物业或开发商在管理经营。
顶级豪宅所附带的私人会所，一般仅提供给业主使用。
这些会所除了占地面积较大这一特征以外，所配置的项目可谓品种齐全，从室内外游泳池、网球场、高尔夫球场到健身房、桑拿、SPA中心应有俱全，甚至有些会所还有较大的中心休闲花园。
在会所经营方式方面，闵行区的西郊庄园社区的会所由西郊庄园英伦酒店管理公司经营，酒店性质决定了该会所的餐饮和住宿这两个营业项目对外开放，但该会所的其他经营项目仍是谢绝非住客的使用。
除此之外，属于顶级楼盘的这些会所一般都是仅对业主开放。
由于仅对业主开放这一限制，从而使得业主在使用会所各项功能时更加自由与宽裕，加之顶级会所所属的楼盘价格相对偏高，因此，在享受顶级服务的同时所付的会费以及物业管理费也是相当高昂的。
在已经确定运营公司的10 个顶级会所当中，主要是由开发商旗下的物业管理公司或是由开发商直接经营管理的，这部分占到80%，这要求开发商自身实力较为雄厚，带来的好处则是便于统一管理。
0530海上海弘基休闲广场
9
停车场出入口 停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块 的西南角，办公地块占据了整块 地块全部的商业展示面。与商业 人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形 式为开放式街区，建筑以2-3层 商业为主，商业街整体形象全部 被三幢办公塔楼遮挡，在大连路 任何角度只能看到工程办公局部 塔楼及老式公房小区。这样设置 完全终止了商业局部随机消费的 可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业 态，但其整体品质较差。
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业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依 靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现 为金逸影城
原海上展馆现为 老刘野生大鱼坊
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• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
17
建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法 形成有效人流。
18
建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用， 外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
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建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求 也较高。
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工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进 展改造，增加了地面提车位，同 时这样设置可以带活办公楼沿大 连路一侧底商，提升工程整体的 租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下 相结合，办公与商业公用，停车 位为800元/月，地面10元/小时， 商家消费者停车5元/3小时。
上海“海上海”商业公寓项目策划报告
上海“海上海”商业公寓项目策划报告一、楼盘概况“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂地块。
大连路隧道二○○三年九月通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的“北外滩”和“东外滩”；上海市区内的“大学城”规划在杨浦，并且已经启动。
二、项目规划创意定位“海上海”——创意商住区，具有鲜明的文化主题、明确的艺术审美风格、浓郁的文化艺术氛围、不断发生的故事和文化事件并不断创新等特征，引导和塑造一种新的生活方式，让城市更美丽,让生活更美好。
“海上海”项目定位为中高档社区，建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方米。
创意商业街是“海上海”灵魂的载体，它的主题定位是成为一条体现上海城市精神的魅力场，成为一个展示文化原创活力的竞技园。
以商业街为轴线，分东西两块。
紧邻大连路的地段用来作创意商居，内部房型采用独创性的变化空间，与“海上海”提倡的全新的生活方式相呼应。
整体建筑形态充满生命力的动感和张力，放眼望去，空间形态充满原创设计的无穷魅力。
商业街东侧将做成品质最好的高档居住区，全部采用精装修。
三、项目创意实录1、一个价值核心，一幅闪光的座右铭：让生活更加美好！让生命更具价值！用上实发展参与人类文化复兴的恢宏抱负和企业文化传承，打造上实发展卓越、创新、诚信、恒久的独特品牌。
2、敲响新文化地产的钟声，让“海上海”成为新文化地产的经典之作。
新文化地产所表现和演绎的是地缘或者广域的传统文化、或者当代文化的特质，并通过对新生活方式的创造来表达对海上海项目的独特理解。
3、海上海项目的灵魂是原创追求，原创是活力和永恒的唯一保证。
通过海上海文化休闲街（魔方大道）、海上海创意LOFT以及海上海创意居三项原创性作品，确立自身的价值体系，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。
4、海上海创意商业街从建筑艺术形态到街区商业定位，都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点。
易居-上海君莲项目营销策划方案
第一阶段：市场调研及分析（1-2个月）收集相关资料，了解项目基本情况对目标市场及客户群体进行调研，分析市场需求及趋势对竞争对手进行深入分析，制定差异化营销策略第二阶段：制定营销策划方案（3-4个月）根据市场分析及客户需求，制定宣传渠道及合作策略制定销售策略及流程，明确销售目标及计划制定售后服务及客户关系管理方案，完善服务体系第三阶段：实施营销策划方案（5-6个月）开展线上线下宣传活动，提高品牌知名度及市场占有率实施销售计划，完成销售目标对售后服务及客户关系管理进行持续跟踪与优化关键节点第一阶段完成市场调研及分析报告第二阶段完成营销策划方案并获得认可第三阶段完成销售目标并持续跟踪售后服务情况
地理位置优越
品牌知名度高
社区环境优美
户型设计合理
易居中国是国内知名的房地产开发商，品牌认可度高。
项目规划打造高品质的社区环境，提供优美的居住体验。
项目户型设计多样，满足不同购房者的需求。
价格相对较高
相较于周边其他楼盘，项目价格相对较高。
周边竞争激烈
项目周边有多个楼盘在售，市场竞争激烈。
距离市区较远
项目定位及目标概述
目标客户群体特征及需求分析
目标客户群体主要是上海市的中产家庭，年龄在30-50岁之间，拥有稳定的职业和收入，注重生活品质和居住环境。他们的需求主要包括高品质的住宅、便捷的生活配套设施、丰富的社区文化和活动等。
项目的核心竞争力在于其地理位置、配套设施、社区文化和品牌形象等方面。首先，项目位于上海市中心，交通便利，生活配套设施完善，能够满足消费者对于便捷生活的需求。其次，项目拥有丰富的社区文化，包括各类文化活动、体育活动和社交活动等，能够满足消费者对于丰富社区生活的需求。最后，易居作为房地产行业的知名品牌，具有较高的品牌价值和市场认可度，能够为项目带来一定的品牌效应和市场号召力。