不动产评估收益还原法计算题
不动产估价收益还原法答案
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
收益还原法范例
根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。二层以上租 金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43 平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万 元。
2、房地出租年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋 年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。 （1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括 房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2% —5%计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取 4%。则： 管理费＝房地年总收益×4% （2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修 缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。根 据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对 象上同类建筑物重置总价的2%计算。 根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五 层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。 根据×年度××市区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
4、房屋年纯收益
依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×××区土地级别
与基准地价更新报告》
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险
行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。
房屋年纯收益＝房屋现值×8%。详见表3-2-3
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表3-2-3
6、计算估价对象总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
不动产评估考试计算题(包含答案)
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
收益还原法案例
1.国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。
2.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
3.估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
4．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益＝租金－[（）＋管理费＋维护费]A. 保险费B. 税金C. 折旧费D. 利息5．采用收益还原法评估土地价格时，如果（），则选择如下公式：P＝a／（r－s）A. 土地纯收益按一常量逐年递增B. 土地纯收益按一常量逐年递减C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减6．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。
A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势7．根据《城镇土地估价规程》，土地还原率可根据( )确定。
A．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率B．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的比率C．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率D．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率8．采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。
A．评估对象所产生的收益B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C．评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D．评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益9．收益还原法可用于 ( )。
A．评估土地价格 B．评估房产价格 C．评估不动产价格 D．评估承租土地使用权价格（二）（课本240页）某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。
评估对象位于华南K市的S湖边，面积500平方米，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。
收益还原法练习题
（一）某家庭今后20年内的月收入为16000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大购买住房价格是多少？（二）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，如果该家庭25％的收入购买上述住宅，该家庭须月收入至少为多少元？（一）某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（二）某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（三）已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。
请计算该宗房地产30年收益权利的价格。
（四）已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/ m2。
请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8%的价格。
（五）有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/ m2；乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/ m2。
假设报酬率为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。
（六）某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/ m2。
该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
房产估价 收益还原法例题
维护费 先求房屋现值为： 先求房屋现值为： 13000×34× 1.2%×15）=362440元 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格 房屋重置价格× C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元 =13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元 C7=1000元/年
（3）计算土地纯收益 ） 先求房地共同的纯收益： 先求房地共同的纯收益： =A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7 =47216元 =47216元/年 再求房屋纯收益=房屋现值× 再求房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =362440× =362440×7% =25370.8元 =25370.8元/年 最后求土地纯收益=房地纯收益最后求土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =47216=47216-25370.8 =21845.2元 =21845.2元/年
估价过程：
采用的估价方法：该房屋有收益， 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收 益还原法估价。 益还原法估价。 计算房地总收益A （1）计算房地总收益A 该房屋为2005年出租， 2005年出租 该房屋为2005年出租，因此应该将租金修 订到2007年的水平。 2007年的水平 订到2007年的水平。 A1=4500× 1+20%）=5400元 A1=4500×（1+20%）=5400元/月 房屋的间接收入为： 房屋的间接收入为： A2=20000×5%=1000元 A2=20000×5%=1000元/年 则房地的年总收入： 则房地的年总收入： A=A1×12+A2=65800元 A=A1×12+A2=65800元/年
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法练习
第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A 、耐用年限B 、使用权年限C 、已使用年限D 、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A 、评估对象所产生的收益B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。
A 、B 、830.45C 、D 、7、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。
A 、B 、476.98C 、D 、8、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）A ． 4858B ． 5200C ． 2700D ． 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=表示（ B ）。
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收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。
一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。
该类房地产的资本化率为8%。
试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。
解：（1）计算各层可出租的面积2000×60%=1200m 2（2）计算租期内年净收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元（4）计算第一层的正常价格()()万元27.2640%8111%84.230%8111%836.2073331=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （5）计算第二层的年净收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元（6）计算第二层的正常价格()万元78.1619%8111%824.138362=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m 2。
试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。
解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V ∞为：())(78.1668%12%10%1011112000V 10万元=⨯+-⨯=∞（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V 50为()())(80.2449%8%10%10111%101112000V 705050万元=⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。
5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。
若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9% 则()万元62.284%2%97%5.2%92521=---=---=g r C g r AV6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。
则()()()()()万元72.149%151200%15111%1515111155=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=t t t r P r r a V 7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。
两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。
求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知 n 甲=50-35=15，n 乙=50，a=150，r=15%（1）()()()万元甲甲11.877%15111%1515011115=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V ()()()万元乙乙08.999%15111%1515011150=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V （2）当n=15时，()()()万元乙11.877%15111%1515011150=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 8、某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。
根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。
解：已知a 0=50，V L =260，r B =12%，r L =10%，C=300 则()万元200%12%10260500=⨯-=⋅-=B L L B r r V a V 进而可知折旧额： E t =C-V B =300-200=100（万元） 9、今有一平房，基地面积150m 2，建筑面积100m 2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。
该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。
建筑物原值500元/m 2，残值率为2%。
此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。
报酬率10%。
租金损失准备金按1个月租金收入计提。
税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。
管理费按年租金收入的5%y 计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。
试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。
解：（1）求潜在的毛收入2000×12+10000×8%=24800（元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800（元）（3）求运营费用税费：22000×17.5%=3850（元）管理费：22000×5%=1100（元）维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）（4）求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元）（5）求收益价格V()()()元90.156702%10111%101585011147=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO 月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。
（2001年）解：（1）计算公式：()()t t t r V r r a V ++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=1111或者()()t t ti t i r V r a V +++=∑=111或者()()()t t t t r V r r r a V +++-+⨯=1111（2）计算过程：()()()()33%91%61%101%9111%9300+-++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=V V 或者()()()()()()332%91%61%101%91300%91300%91300+-+++++++=V V 或者()()()()()333%91%61%101%91%91%91300+-+++-+⨯=V V （3）计算结果： V=3767.85（万元）11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m 2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m 2建筑面积归甲方，2000m 2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
（2002年）解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元）②收益年限=40-6-=34（年）③办公楼现值为：()()()万元92.1528%10111%1012.15911134=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V （2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元）②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）③乙方使用权剩余收益年限价格为：()()()万元689%10111%1008.10611111=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V （3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元） 12、某房地产占地4000m 2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。