五峰县渔洋关镇控制性详细规划说明书

五峰县渔洋关镇控制性详细规划说明

书

第一章、上位规划要求及规划背景 (2)

1.1、上位规划要求 (2)

1.2、规划背景 (2)

1.3、本次控制性详细规划规划范围 (3)

第二章、规划区概况 (3)

2.1、基本情况 (3)

2.2、现状建设用地分析 (3)

2.3、现状用地权属 (5)

2.4、现状建筑质量评价 (5)

2.5、现状人口分布 (5)

2.6、规划建设用地选择 (5)

2.7、规划区现状存在问题分析 (6)

第三章、规划依据和规划目标 (6)

3.1、规划依据 (6)

3.2、规划目标 (6)

第四章、土地利用规划 (6)

4.1、规划结构 (6)

4.2、规划区用地布局 (7)

第五章、道路系统规划 (11)

5.1、现状道路系统存在主要问题 (11)

5.2、对策与规划 (11)

5.3、道路系统规划 (11)

5.4、交通设施规划 (12)

第六章、公用设施规划 (13)

6.1、给水工程规划 (13)

6.2、排水工程规划 (14)

6.3、电力工程规划 (14)

6.4、燃气工程规划 (15)

6.5、电信工程规划 (16)

6.6、环卫设施规划 (16)

第七章、空间环境规划 (16)

7.1、总体构思 (16)

7.2、绿地系统 (17)

第八章、建设开发控制 (17)

8.1、开发强度 (17)

8.2、建筑高度控制 .................................................................................................................................................................................... 18 8.3、建筑后退 (18)

第九章、综合防灾规划 (19)

9.1、消防工程规划 (19)

9.2、防洪规划 (20)

9.3、人防规划 (20)

9.4、防震救灾规划 (20)

第十章、控制单元划分与分图则 (21)

10.1、控制单元划分 (21)

10.2、分图册的编制 (21)

第十二章、规划实施建议 (22)

新形象的集中发展区域。城南地区用地相对开阔，用地条件较好，具备规模开发

第一章、上位规划要求及规划背景

1.1、上位规划要求

五峰县渔洋关镇控制性详细规划的上位规划主要是指：《五峰渔洋关镇总体规划（2009-2020年）》。

该规划经过分析论证确定渔洋关镇城镇性质为：渔洋关镇是五峰土家族自治县重要的中心城市，是以发展绿色产业为主导的适宜休闲和居住的鄂西旅游名城。

确定城镇人口规模为：近期（2012 年）城镇人口：4 万人；远期（2020年）城镇人口：6万人。

确定城镇建设规模为：近期（2012年）：人均建设用地指标控制在102平方米左右，城市用地规模控制在4.1平方公里左右。远期（2020年）：人均建设用地指标以不超过105平方米为宜（按103.8平方米/人控制），城市用地规模控制在6.3平方公里以内。确定的城镇空间发展战略是：未来渔洋关的整体空间结构为：“一带、三区”。

渔洋河一线穿城，城市总体空间沿渔洋河两岸有机分布，形成三大主体职能空间，以中部城镇核心发展区为主体，联动东西两翼的绿色产业区及旅游休闲区，共同实现“一体两翼，协同发展”整体发展目标。因此渔洋关城镇空间发展战略为：

1、北控南拓，引导有机生长；古风岭以南至三房坪，是新五峰、新经济、建设的条件；

2、西优东调，保护生态地区；城西松林坪和杨家坪地区应积极优化以五峰新

兴特色产业--旅游服务为导向的城镇发展空间，在环境容量允许的前提下适度低强

度开发建设；城东李家坪、桥河及庹家坪地区作为五峰工业园区的重要组成部分，

重点发展绿色、新型环境友好型产业。

3、极化中心，联动两翼；以近期县域中心职能回迁为契机，城区主要沿渔洋

河向南拓展，强化行政办公、商贸文娱、文教科技等新城的核心职能，向西为旅

游空间发展带，向东为绿色产业拓展带，整体上形成一体两翼。

1.2、规划背景

为进一步落实《五峰渔洋关镇总体规划（2009-2020年）》，为切实推动五峰

县城回迁提供详实的技术支撑，同时进一步调整和强化渔洋关的城镇职能，全面提

高城镇的建设质量，力争经济、社会、环境综合效益的统一，走可持续发展的道路，受五峰新县城规划建设管理委员会委托，编制本次控制性详细规划。

本次控规以《五峰渔洋关镇总体规划（2009-2020年）》为依据，综合考虑现

状条件、自然环境、人文因素和社会经济发展需要，合理控制建设用地性质、空间环境和开发建设强度，并符合提高城镇环境、生活质量和区域景观艺术水平的总体发展要求，进一步落实总体规划所确定的城市用地功能布局及各项专业规划，对总体

规划进行深化和细化，并为修建性详细规划、建筑单体设计和规划管理提供依据，确保城市能够持续、健康、有序地发展。

1.3、本次控制性详细规划规划范围

根据五峰新县城规划建设管理委员会委托，本次控制性详细规划规划范围为

总体规划所确定的城镇核心发展区、绿色产业区和旅游休闲区三部分。城镇各组成

部分职能定位如下：

城镇核心发展区：

1、艾家坪—综合性城镇主中心

2、曹家坪、大房坪—商贸服务中心区

3、三房坪—特色茶科技园与配套生活区

4、洋虎坪—城镇地方文脉的集中展示区。

5、王家冲—区域市场与物流转运区

6、杨家冲、唐家冲—中远期发展储备区，宜居新区

7、青树屋场、青岗岭—与三房坪的采花茶科技园呼应，共同打造融制茶、

茶艺展示、体验、茶文化主题公园等于一体的特色茶文化旅游区。

绿色产业区：重点发展与五峰山区特色资源结合紧密的现代物流加工配送业，和新型环境

友好型产业如：绿色食品、森工产品、新型建材业等。旅游休闲区：是柴埠溪峡谷风景区的游客接待中心区，用地布局应体现旅游服务区的综合性，发展低密度、高品质的综合旅游度假区。

本次控制性详细规划总面积为652.35hm2。

第二章、规划区概况

2.1、基本情况

五峰土家族自治县渔洋关镇，是鄂西南山区具有八百多年历史的工商业重镇，

是第二次国内革命战争时期湘鄂西革命根据地的战略要地。

它既是全国名茶“宜红茶”的故乡和主要产地，也是历史上鄂西最大的红茶市

场和商品集散地。现已成为全省一百个重要工业小城镇之一和全县工业基地及商

业流通中心。

渔洋关镇位于东经111°08′，北纬30°07′，鸦来省级干线公路(325 省道)通

过该镇，镇域东邻宜都接长江，北通长阳接清江，南抵松滋接湖南，西通鹤峰、来凤等地，距老县城五峰镇约67 公里，距区域中心城市宜昌市约110公里，是江汉平原、三峡地区通往鄂西山区的“咽喉”之地，俗称“东大门”。

全镇人口总量为4.56 万人，国土面积356 平方公里，其中规划区现状常住

人口约2.5万人，规划区内主要河流为渔洋河，自西向东穿越镇区。

2.2、现状建设用地分析

现状已建设用地情况如下：

2.2.1、居住用地

规划区现有居住用地115.68hm2，占现状已建设用地的46.64%，以村民居住用地为主。

2.2.2、公共管理与公共服务设施用地规划区内现状各类公共管理和公共服务

用地16.21hm2，占现状已建设用地

6.54%，主要是行政办公和教育科研用地。主要集中在古风岭和大房坪。

2.2.3、商业服务业设施用地

规划区各类商业服务业设施用地13.87hm2，占现状已建设用地5.59%，主要是商业设施用地，集中分布在古风岭和大房坪。

2.2.4、工业用地

规划区内现状各类工业用地61.80hm2，占现状已建设用地24.92%。2.2.5、道路与交通设施用地

规划区内现状道路与交通设施用地 30.13hm2，占现状已建设用地12.15%，主要是城市道路用地，但城镇现有道路系统不够完善。丁字路、断头路多；道路断面不尽合理，局部道路密度不够；各组团间交通联系薄弱，不利于未来城镇交通组织。

2.2.6、公用设施用地

规划区内现状公用设施用地 10.13hm2，占现状已建设用地4.09%。

2.2.7、绿地与广场用地

规划区内绿地与广场用地0.13hm2，占现状已建设用地0.05%。W S

2.3、现状用地权属

本次规划在现状调查时对规划区内各用地地块的权属单位进行了详尽的归属划分。经统计，规划范围内内各类土地权属单位大约有50多家，以村集体土地为主，其中占地较大的几个权属单位分别为五峰职高(占地约3.2hm2)、湖北山山林业公司（占地约8hm2）、宜昌亚太化工有限公司(占地约8 hm2)等。

2.4、现状建筑质量评价

根据建筑物的质量状况，本次规划对现状建筑物进行了综合评价，将现有建筑物分为三类：

一类建筑：主要是指四层以上的建筑。一般为20 世纪90年代以后修建的、建筑质量总体较好的建筑，主要分布在南北二路沿线。

二类建筑：主要是指主体部分较好，低层，以砖混结构为主的建筑。一般为20 世纪70-80年代建造的建筑。

三类建筑：主要是指质量较差、构造简易的建筑以及缺乏配套设施的建筑，该类建筑以村民自建房为主，一般为20 世纪 70年代以前的建筑。

现状建筑统计表范围内农业人口展开了专门调查，非农人口和半年以上常住人口按居委会为单位进行统计。

规划区现状人口构成表（一）

规划区现状人口构成表（二）

2.6、规划建设用地选择

本次控制性详细规划建设用地选择将以《五峰渔洋关镇总体规划（2009-2020

年）》关于建设用地评价的结果为基础，在该规划确定的建设用地范围内，进一

步增加用地坡度分析来选择建设用地。该规划主要评价因子见下表：

城乡用地建设适宜性类别与用地评定特征表

2.5、现状人口分布

为了准确掌握规划区范围内人口现状分布状况，本次控制性详细规划对规划

本次控制性详细规划将用地坡度在0%-15%范围内用地确定为适宜建设用地，将用地坡度在15%-30%范围内用地确定为较适宜建设用地，将用地坡度在30%以上的用地确定为不适宜建设用地，综合以上分析，规划区范围内建设用地

即适宜和较适宜建设用地的总量约为613.85 hm2 ，其中现状建成区为248.01hm2；不适宜建设用地为38.5hm2。

2.7、规划区现状存在问题分析

规划区现状存在问题主要表现为：第一：简单粗放的产业结构所带来城镇用

地结构不尽合理；伴随城区基本骨架的全面拉开，沿路沿线建设的特征明显，纵

深方向土地开发利用率低，土地集约化的程度不高；其二，生产用地偏高，且城

区仍分布较多小而分散的工业用地，部分与居住用地混杂；另外，公共管理与公

共服务设施、商业服务设施、公用设施数量较少、规模普遍较小、服务水平低、辐

射能力弱。以上这些问题是现存的，是城镇发展进程新凸现出来的。因此规划应

该根据现状情况结合规划目标来理性解决这些问题，从而提高规划编制的科学性、合理性和实用性。

第三章、规划依据和规划目标

3.1、规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；

2、《城市规划编制办法》（2005年）；

3、《城市用地分类及规划建设用地标准》(GB50137—2011)；

4、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)；

5、《城市工程管线综合规划规范(GBJ50289—98)》；

6、《城市道路交通规划设计规范(GB50220—95)》；

7、《城市规划强制性内容暂行规定》(建设部)；

8、《湖北省控制性详细规划编制技术规定》；

9、《五峰县渔洋关镇总体规划》(2009－2020)。

3.2、规划目标

1、完善城市道路网系统，合理配置静态交通设施，创造便利的交通条件，

保证交通快捷、顺畅；

2、加强公用设施的规划建设，提高城镇建设水平与质量，营造宜居生活环

境；

3、强化公共管理和公共服务设施的配套完善，提高新城综合服务功能，实

现城镇的结构重组与功能再造；4、结合现状地形地貌合理安排绿地与广场，根据现状建设情况逐步改造，

营造地方特色。

第四章、土地利用规划

4.1、规划结构

本次控制性详细规划用地布局将以总体规划确定的城镇整体空间结构为基础，其规划结构为“一带、三区”即：渔洋河一线穿城，城市总体空间沿渔洋河两岸有机分布，形成三大主体职能空间，中部城镇核心发展区，东西两翼分别

为绿色产业区及旅游休闲区。

4.2、规划区用地布局

4.2.1、居住用地规划为实现城镇结构重组与功能再造的规划目标，加快新县城建

设启动的步伐，

村民的合理安置是必须首先解决的问题；同时在规划范围内城镇发展的各个方向均有村民分布，村民的生产方式在今后相当长一段时间内均以第一产业为主，其生

产资料也分布在周边区域，因此规划范围内部分村民只能采取就地分散安置的办法；部分村民采取集中安置的办法；本次规划村民居住用地建设应将新区开发与旧区

改造相结合，严格控制建房用地指标，在不影响城市景观基础上合理布局；其它居

住用地建设应突出与环境的协调、合理布局，完善相应的配套设施。

规划居住用地 207. 16hm2，占规划总建设用地37.18%。4.2.2、公共管理与公

共服务设施、商业服务设施规划

公共管理与公共服务设施、商业服务设施的建设，不仅是提高城市生活质量的

必要条件，更逐渐成为引导城市发展的重要手段之一，因此城市公共管理与公共服

务设施在城市建设中特别是新城建设中的地位日益重要。本次规划按6.5万人的

人口基数配置各种类型公共服务设施。

规划的确定的重要公共管理、公共服务设施包括教育设施、医疗卫生设施、文体设施、农贸市场等。

1、行政办公用地规划行政办公用地主要是指党政行政机关、党派和团体等

县级机构，以及非县属的行政管理机构和其他办公设施用地。根据《五峰渔洋关镇总体规划》的城区用地布局规划和现状用地特点。规划将县四大家、各局办委及部分直属机关办公用地集中布局于庙岭（艾家坪中央岗地），形成新县城的县级行政中心。保留现状的主要行政办公用地，包括渔洋关镇政府、渔洋关农业服务中心、渔洋关工商行政管理局、渔洋关地税局等行政办公设施。同时在大房坪增设部分行政办公设施用地。

2、教育科研用地规划本次规划对象包括学前教育、基础教育、中职教育、特殊

教育共4个部分。具

体为：

（1）学前教育：包括学前班、幼儿园。

（2）基础教育：包括小学、初中、高中。

（3）中职教育：即中等专业学校，主要是学历教育学校。

（4）特殊教育：包括聋、哑、盲人学校等。本规划将提出教育科研用地的总体布局，其中基础教育部分是本次规划重点。

A、学前教育

（1）建设标准：普通幼儿园一般规划为6- 9 班，每班按 30座计，用地规模

宜不小于2000 ㎡，一所幼儿园的服务人口一般为5000人左右，服务半径不宜大于300m。

（2）规划布局：规划根据所确定的建设标准和居住用地布局对渔洋关城区的幼儿园进行布

置，其规划布局如下表：

2

小学：考虑其就近入学和教学管理的要求，将按照需求进行预测。每班45人计。

中学：考虑初中归市统一管理和高中入学灵活性，将按照总体需求进行预测。每班 50座计。

（3）规划布局规划根据千人指标预测学生人数，并综合教育设施的服务范围（初中服务范

围为渔洋关镇域范围和县域的部分地区，高中服务范围则为整个县域），同时根据学校建设标准和现状教育设施分布情况布置规划区内的教育设施。其学校布置如下表：

B 、基础教育

（1）千人指标参照相关城市千人指标并结合渔洋关新县城建设的实际情况，本次规划基础

教育设施确定的千人指标如下：中小学

总比例：9.0%（90座/千人）；小学阶段：5.0%（50座/千人）；初中阶段：2.5%（25座/千人）；高中阶段：1.5%（15座/千人）；

小学和初中学龄人口入学率达100%，初中阶段教育设施的服务范围为渔洋关

镇镇域，高中阶段教育设施的服务范围为五峰县县域。

（2）学校建设标准

规划学校配置一览表

C 、中职教育

规划将现五峰二中改扩建为五峰职业教育中心，规划占地3.23hm ，大力的发

展职业技术教育。

D、特殊教育

规划结合五峰民族实验学校建设县特殊教育学校。3、医疗卫生用地规

划

(1)、千人床位数千人床位数指标是指每千人拥有的床位数，是衡量医疗水平高低

的一项重要

指标，千人床位数指标的确定是医疗卫生设施规划的核心内容，规划主要从居住区规划设计规范、相关城市与区域实际指标、病床数量预测模型及相关规划指标等方面确定规划区内的千人床位数指标。确定渔洋关城区医院的千人床位数指标为 6 床/千人，社区医院的千人床位数指标为1床/千人。(2)、医疗设施规划布局医疗卫生设施系统建设力求完善医疗服务、预防保健和卫生监督体系。建立以综合医疗中心和社区卫生服务站为主的医疗服务体系，提高社区医疗服务水平，建立级配合理的医疗卫生网络。

改扩建县人民医院和县疾病控制中心；规划于小河与渔洋河交汇处西侧建设一座综合医院，将县妇幼保健院、县中医院、渔洋关镇卫生院功能合并。根据人口分布情况1- 1. 5万人配置社区卫生服务站。

医疗卫生设施一览表

4、文化、体育设施用地规划

《五峰县渔洋关镇总体规划》将文化设施布局在庙岭五峰政务中心周边，规划

3片文化设施用地，相对集中建设县综合性文化娱乐中心区，设置文化活动中心（含影剧院）、会展中心、图书档案馆、科技博览馆等设施，为市民提供文化活动场所。改扩建镇文化站为县文化馆。

据调查，规划对庙岭行政中心的道路布局及用地性质将进行局部调整，而总规确定的三处文化设施已不具备相应的建设条件，因此本次规划将对文化设施用地布局将进行相应的调整。

1、规划布局规划结合文体设施的自身特点，充分挖掘、利用城市的自然资源和历

史文化

资源，合理布局，将县级文化、体育中心集中布局于大房坪沿渔洋河一侧，将县博物馆、展览馆布局在庙岭行政中心北侧。其中文化体育设施包括公共图书馆、青少年活动中心、县文化中心、县体育馆。

本次规划将渔洋关城区的文化体育中心布局于大房坪主要考虑以下几点：

①大房坪组团位于渔洋关城区相对中心的位置，文化体育设施的服务半径较大，方便居民享用。

②规划的文化体育设施用地现状用地条件较好，拆迁量小，有利用近期实施。

③大房坪组团及其周边集中了包括渔洋关初中、渔洋关小学、五峰职业技术学校等众多的学校，文化设施集中布置于该组团也有利用提高文化设施的利用

率。

5、商业服务业设施用地规划

①农贸市场规划区内现状有一座农贸市场，即渔洋关农贸市场，位于三房坪，占地面积 0.27hm2。

（1）、布局建设标准渔洋关地形狭长，规划以小型农贸市场为主，其服务人口为1- 1. 5万人，营

业面积1000- 2000平方米；对现状渔洋关农贸市场进行改扩建，其营业面积不应

小于5000平方米。

（2）、规划布局

农贸市场规划一览表

置。

4.2.3、工业用地规划根据渔洋关现状资源条件和工业基础，规划应突出强化城镇职能，重点发展

与五峰山区特色资源结合紧密的现代物流加工配送业和新型环境友好型产业如：绿色食品、森工产品、新型建材业等。强化环保监测力度，严禁大规模、高消耗、高污染企业在此布局。

规划工业用地布局在李家坪组团和桥河组团。4.2.4、物流仓储用地规划

物流仓储用地规模与城镇及地区经济发展水平，特别是与城镇对外交通设施有密切的关系。按交通便利，有利物资集散减少无效运输，缓解交通的原则，结合

对外交通进行布局。

规划物流仓储用地布局在王家冲和李家坪。4.2.5、规划用地汇总表

②其它商业服务业用地

逐

步改造正街、水田街及其周边街区，形成以体现民族风情为主的老城核心区商业步

行街；规划在曹家坪新建城镇商业、服务业中心，在松林坪以配套为旅游业服务的

商业、服务业设施为主；其它公用设施营业网点按公用设施服务半径合理配