控制性详细规划说明书-案例分解

大寨镇控制性详细规划说明书 1.概况 1.1地理位置 杨陵区位于东经108°—105°07′，北纬34°12′—34°20′之间；地处陕西省关中平原的西安—宝鸡的中间位置。杨凌东隔漆水河与武功县相望，西、北与扶风县相连，南以渭河为界与周至县相邻。 大寨镇位于杨凌区北部偏西，东与西北农林科技大学相邻，西至隋文帝杨坚陵与五泉镇接壤，北以韦河与武功镇隔河相望，南以陇海线与李台乡相邻。 1.2历史沿革 大寨镇是杨陵区下辖镇。1984年建大寨镇。辖蒋家寨、周家村、官村、陈家沟、黎张沟、杜家寨、大寨东、大寨西、西小寨、孟家寨、东卜、西卜、南卜、梁氏窑14个村委会。 大寨镇属于杨凌区，杨凌地区历史悠久，文化底蕴深厚，是我国农耕文明的发祥地。4000多年前，农业始祖“后稷”在这里“教民稼穑、树艺五谷”，开创了中华农耕文明的先河。在农业方面这里一直以来主产小麦、玉米、苹果、猕猴桃等。 1.3自然条件 （1）地质地貌 规划区地处鄂尔多斯地台南缘的渭河地堑，属渭河谷地新生代断陷地带。南侧为我国南北方地理分界秦岭山脉，北侧为横贯陕西中部的渭北黄土塬。区内属典型的河谷地貌类型。 本区域系河流冲积平原，土地比较平坦，相对高差不大，地面平均坡度1.12％。 （2）水文气候 大寨气候类型属暖温带半湿润半干旱气候区，具有春暖多风、夏热多雨、秋热凉爽而多连阴雨、冬寒干燥等明显的大陆性季风型气候特征。东风和西风为区内常年主导风向，最大风速21.7米/秒。区内灾害性天气主要有干旱、连阴雨、大风、冰雹、霜冻、干热风等，其中干旱是本区最严重的灾害性天气。 杨凌水资源比较丰富，多年平均水资源总量为28.7亿立万米。其中地表水资源28.2亿立方米，占水资源总量的98.26％；地下水资源0.34亿立方米，占我国水资源总量的1.18％；大寨镇内也有水系穿越，水资源相对也是比较丰富的。 （3）土壤植被 地面组成物质以第四纪黄土为主，其土层深厚，成土速度较快。土壤肥沃，耕性良好，灌溉方便，宜于农作物生长，属比较优质而宝贵的地资源。 大寨镇自然植被属森林草原带，自然植被几乎全部为人工植被所替代。植被类别主要是河滩堤岸防护林、农田防护林、沟坡水土保持防护林、道路村镇防护林等。

2.现状综合 2.1土地利用现状 规划地块现状大部分为农田，现状建构筑物主要为居住建筑和大棚农业。地块东北部有集中的教育用地。地块中部有水系穿过，地块南部有铁路线。地块总体开发潜力巨大。 2.2人口分布现状 全乡共有14个行政村，人口:约1.7万人，3784户；人口密度944人/km2 2.3建筑现状 大寨镇现状建筑基本为住宅和大棚农业，大部分不需要保留。 2.4公共服务设施设施现状 大寨镇现状公共服务设施仅有镇政府和几个学校及一个小的福利院，分布零散，且面积过小。总的来说，大寨镇现状公共服务设施不完善，公共服务设施的配备不能满足人们日益提高的生活水平。后期规划应增加公共服务设施，并合理分布。 2.5道路交通现状 大寨镇现状道路体系分布毫无规律，主次不明确，道路等级也没有严格要求。在后续规划中，道路系统需要调整完善，与大寨镇的功能有机结合起来。 2.6综合现状分析 （1）片区交通区位优势明显，但道路对基地整体性割裂较大； （2）片区土地利用强度过低，建筑质量过低； （3）片区基础设施无法满足需求； （4）片区公共服务设施无法满足需求； （5）片区人口密度较低，可利用地块较大。

3.规划背景与依据 3.1规划编制依据 《中华人民共和国城乡规划法》《城市规划编制办法》《城市规划编制办法实施细则》《城市建设用地分类标准》《城市规划制图标准》以及各专项规划的相关规范。 3.2上位规划及相关要求 上位规划主要依据《杨凌十二五规划》及《杨凌总体规划》 （1）杨凌区十二五规划对地块的相关要求； ①六横五纵”方格状城市道路网。 六横：杨扶路、北干渠路、西宝中线、城南路、河堤路、兴安路中段。 五纵：西环路、高研路、杨凌大道、西农路、新桥路。 大寨镇区范围北至杨扶路，南到西宝中线，东达泰陵东路，西至杨凌大道， 被几条主要的城市主干道围合。 ②“一核、四心、四区”和“两轴、两环”的空间布局。 一核：打造集科技创新、教育培训、金融服务、信息服务和商住办公等功能的城市核心区域。 四心：建设行政中心、商务中心、会展中心、商业中心等四大中心。 四区：打造涉农产业发展区、国际交流合作区、西部总部休闲区、现代农业产业示范与农耕文化旅游区等四大功能区。 两轴：打造沿渭惠路的商业发展轴和沿杨凌大道的城市发展轴。 两环：打造沿主要功能区之间区域形成现代服务业和现代农业两条交通景观环。大寨镇同时位于涉农产业发展区和现代农业产业示范与农耕文化旅游区。同时大寨镇位于杨凌大道发展轴上，其发展也与现代农业交通景观环息息相关。 ③“一城—三镇—一批新型社区”的城镇布局。 一城：即中心城区，内设杨陵、李台、杨村三个街道办事处，12个城市社区； 三镇：即五泉、揉谷、大寨三个中心镇； 一批新型社区：即川口—杨村、王上村—崔家村、崔西沟—夏家沟、官村—周李、夹道—曹家、绛中、新集—姜嫄7个新型农村社区。 大寨镇是杨凌区城镇布局中一个重要的中心镇。官村—周李新型社区也位于大寨镇。 ④现“四个全省领先”，主要经济指标增速、现代农业发展水平、城乡统筹发展水平、城乡居民收入水平全省领先；“三个大幅提升”，经济综合实力、科技创新能力、示范辐射带动能力大幅提升；“两个上台阶”，人民生活水平、生态环境建设迈上新台阶；“一个跨越”，实现经济社会跨越发展，为支撑和引领干旱半干旱地区现代农业发展的战略目标奠定坚实基础。 （2）杨凌区总体规划对地块的相关要求： ①在发展战略、城市发展布局方面指出大寨镇应该重点发展特色农业。 ②在专项工程规划方面对城市道路、管网布置给出了明确规定。 a.城市主、次干路交叉口前应设展宽段。城市干道与铁路相交应采用立交形式。城市道路下穿时，桥下净空高度一般不小于4.5～5米，采用上跨时，桥下净空一般不小于6米。 b.排水采用分流制 c.城市燃料供应管网环状和支状相结合，布置在人行道或慢车道下。 d.规划雨水管渠、污水管道、给水管道、燃气管道、电力电缆沟、电讯管块、供热管沟、路灯共八种管线。 e.消防用水管道与城市给水干管共用一套系统 ③环境保护以可持续发展为主题，加强生态环境保护与建设, 全面推动经济、社会、环境的协调发展。 ④居住区布局表 ⑤道路横断面一览表 4.规划定位与规划目标 4.1规划定位 打造一个生态环境优美且公共服务设施齐全的适宜人居的大寨镇区。 4.2指导思想 贯彻杨凌“十二五”发展战略目标，加强规划的创新意识和特色意识，协调好大寨镇区内部的发展利益与各个分区之间的关系，强化规划的可操作性，使本规划成为大寨镇开发建设管理的可靠依据。 4.3规划目标 （1）优化城市空间，提升城市形象 站前路、民强路和柳林大道是连接312国道和310省道的主要通道之一，一方面应当保证区域交通的顺畅，另一方面也应成为展现开发区形象的重要载体，在现状建设尚未成形的阶段，应借鉴国内外成功经验，从道路景观设计角度入手，提升该地区的城市形象。 （2）合理确定性质、正确引导开发 规划区内土地除部分建成或出让外，基本上处于未开发状态，考虑不同的道路功能定位对未来土地利用的影响，控制引导沿线土地的开发。规划将从道路等级与定位入手，对两侧土地的利用提出规划意见，用以引导两侧土地的开发。 （3）设计道路景观，控制调节开发时序 由于规划区的土地开发面临着投资主体、开发时序等不确定因素。规划对道路两侧建筑景观进行有效控制，将形成整体和谐的景观形象，对日后不同时序开发的土地景观进行统一控制。 4.4规划结构 规划区主要由生态、行政、教育、商业、居住五大片区组成。居住主要集中在南部，其它功能区围绕居住区合理布置。

5.土地使用规划 5.1用地布局的指导思想

居住区名称 规划居住用地面积（公顷） 规划居住人口（万人） 高干渠北片区 111 5.2 高干渠南片区 67.1 3.1 渭惠渠南东片区 58.6 2.7 渭惠渠南西片区 42.6 2.0 高速公路南东片区 114.3 5.3 高速公路南中片区 211.3 9.8 高速公路南西片区 146.7 6.9 （1）用地布局以杨凌总体规划、上位规划作为引导及主要依据，合理组织用地的功能单元，完善深化该片区的功能与布局。 （2）规划区中各类用地之间相互协调，并与规划区周边用地相互协调，疏解人口及建设矛盾，协调发展。 （3）充分考虑大寨镇开发建设时序，依据镇区现状、未来经济发展水平和城市建设水平，合理确定建设项目及规模。 （4）运用城市建设管理和城市设计手段，挖掘利用自然、人工和人文要素，塑造一个环境景观优美、功能设施齐全、具有地方特色的功能片区。 （5）坚持可持续发展思想。充分考虑试验区发展的阶段性和时序性，使试验区建设和更新改造持续、有机地进行。经济效益的就地平衡需要从经济开发区整体的角度以及整个叶集改革发展试验区的角度来平衡，更需要从长远发展的可持续性来看待。 总体来说，用地布局规划的指导思想可以概括以下几点： 加快建设工业片区；组织完善试验区各项功能；理性布置各类工业；精心塑造景观空间。 5.2规划结构 大寨镇土地利用规划图在大寨镇总体规划的基础上做了一定的调整，增加了一部分居住面积，将公共绿地均匀分布到规划区的各个区域，使各个功能区尽可能有机结合。 规划区主要由生态、行政、教育、商业、居住五大片区组成。居住主要集中在南部，其它功能区围绕居住区合理布置。 规划区内景观节点主次结合，景观轴线贯穿各个功能区，整个区域生态景观比较好。 5.3规划控制原则 （1）根据大寨镇区总体规划所确定的用地布局结构和比例，结合发展的实际情况、现实矛盾和未来需要，划分不同的功能分区，进一步细化各项用地分类，并根据建设情况、未来发展的需要和用地指标核算，适当调整部分用地性质、布局和规划控制指标。 （2）充分结合现状，按总体规划目标和布局要求，严格进行近期建设控制，并注意引导长远发展。 （3）调整各项用地比例，逐步搬迁其它用地，加强绿地、广场等城市公共空间和景观地带的建设，确定并完善相应的各类公共服务设施配建项目和规模。 （4）合理合并零散用地，鼓励综合开发、规模开发和整体开发。根据不同的用地性质、不同的开发强度分区、不同的建筑高度控制要求，以国家有关技术规范为依据，确定地块的各项开发建设控制指标。以有利开发和实施、方便管理和操作以及营造丰富的景观特色为目标，确定地块的规模，划定地块的界限。 （5）严格控制以建筑密度和间距为核心的建设标准和指标体系。 （6）以创造良好的外部公共空间和城市景观为目标，结合开发效益，控制