上海_方兴大宁金茂府产品案例分析
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大宁金茂府调盘心得
大宁·金茂府 解析
Q1.问题。大宁金茂府热销的卖点与
买点是什么？
WHAT?
卖点与买点
“ 2014年年初，方兴地产在闸北区大宁路街道325街坊地块以101亿元的价格成 交，成为了当时土地市场的一个传奇。 2015年4月18日，方兴大宁金茂府首次开盘，先前的认筹量就已超过1200组，
开盘推出284套三房、四房房源，开盘当天卖出250多套，揽金21.2亿元。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
动作二：实现资源壁垒——学区，项目抗衡象屿的胜负手
房屋的购买实际属于资源占有的一种过程，占据了产品占据了地段同样也占据了地段的周边 配套。对于商业、医疗、交通等配套都是开放配套难以显示对其资源的占有性。此刻学区的 价值则体现无疑。金茂府对口大宁国际小学这个对口资源是抗衡象屿项目的重要举措。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
动作三：用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
金茂府这次端出来的最重要的一盘菜就是科技住宅的概念，而且后期也包装了很多的概念对外呈现 。对于科技住宅的具体内容如图。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
第三步：用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
1、环保健康在过去被忽略，但是在当下已经成为刚需需求，在当下高端客群中已经成为了必备的 元素，不少客户愿意为了这个而买单—大宁·金茂府的启示
动作一：不仅做项目而且做公园，告诉别人不一样的产品气势
金茂府将公园打造前置，2015年1月17日建成落地，地王的气质气势也就出来了。 上海有不少项目贴着中央公园景观来卖项目的，从过去的世纪公园周边的项目，到早之前的顾村公 园项目，依靠着公园，意味着较好的景观较好的生态环境以及可能比较好的生活环境。金茂府于此 不同的是第一在地块内部自建市政公园，第二公园未来对外开放，第三因为联动开发，金茂府两块 地都最好程度的享受公园的全部景观。这个措施基本保证了金茂府项目的与众不同，也告诉客户未 来可能享受纽约中央公园高端商务区的生活氛围。
Q1.问题。大宁金茂府热销的卖点与
买点是什么？
WHAT?
卖点与买点
“ 2014年年初，方兴地产在闸北区大宁路街道325街坊地块以101亿元的价格成 交，成为了当时土地市场的一个传奇。 2015年4月18日，方兴大宁金茂府首次开盘，先前的认筹量就已超过1200组，
开盘推出284套三房、四房房源，开盘当天卖出250多套，揽金21.2亿元。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
动作二：实现资源壁垒——学区，项目抗衡象屿的胜负手
房屋的购买实际属于资源占有的一种过程，占据了产品占据了地段同样也占据了地段的周边 配套。对于商业、医疗、交通等配套都是开放配套难以显示对其资源的占有性。此刻学区的 价值则体现无疑。金茂府对口大宁国际小学这个对口资源是抗衡象屿项目的重要举措。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
动作三：用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
金茂府这次端出来的最重要的一盘菜就是科技住宅的概念，而且后期也包装了很多的概念对外呈现 。对于科技住宅的具体内容如图。
如何实现溢价？——大宁·金茂府的启示
第三步：用科技住宅实现占领全市格局的重要法宝
1、环保健康在过去被忽略，但是在当下已经成为刚需需求，在当下高端客群中已经成为了必备的 元素，不少客户愿意为了这个而买单—大宁·金茂府的启示
动作一：不仅做项目而且做公园，告诉别人不一样的产品气势
金茂府将公园打造前置，2015年1月17日建成落地，地王的气质气势也就出来了。 上海有不少项目贴着中央公园景观来卖项目的，从过去的世纪公园周边的项目，到早之前的顾村公 园项目，依靠着公园，意味着较好的景观较好的生态环境以及可能比较好的生活环境。金茂府于此 不同的是第一在地块内部自建市政公园，第二公园未来对外开放，第三因为联动开发，金茂府两块 地都最好程度的享受公园的全部景观。这个措施基本保证了金茂府项目的与众不同，也告诉客户未 来可能享受纽约中央公园高端商务区的生活氛围。
大宁金茂府案例研究第四区域课件
资金使用
详细列出资金使用的方向，包括基础设施建设、 土地开发、公共服务设施建设等，并评估其合理 性和有效性。
财务指标
分析财务指标，如投资回报率、内部收益率、净 现值等，以评估项目的盈利能力和投资价值。
经济效益评价
经济贡献
分析项目对当地经济的贡献，包括就业机会、产业链延伸、税收等 ，以评估项目的社会效益和经济效益。
定位目标客户
对区域内的商家进行精准的定位，根据客户需求和消费习惯，选 择合适的商家入驻。
制定招商政策
根据市场情况和区域特点，制定招商政策，包括租金优惠、扶持资 金等，以吸引更多优质商家。
建立招商渠道
通过多种渠道进行招商，如线上平台、线下活动、商家推荐等，确 保招商信息的广泛传播。
运营模式
统一运营管理
01
02
03ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
生态优先
注重保护和利用现有自然 资源，创造一个绿色生态 的生活环境。
人文关怀
传承和发扬地域文化，注 重人文关怀，创造一个宜 居的生活空间。
复合功能
规划设计多功能区域，满 足不同年龄段人群的需求 ，打造一个充满活力的社 区。
建筑设计
现代风格
运用现代建筑设计手法， 创造一个简洁、时尚的建 筑外观。
建立客户关系
通过建立会员制度、积分兑换等方式，加强与客户的联系，提高 客户满意度和忠诚度。
营销推广
通过多种方式进行营销推广，如线上广告、线下活动、促销等， 吸引更多客户到区域内消费。
05
区域经济效益分析
Chapter
财务分析
1 2 3
资金来源
分析项目资金来源，包括政府投资、企业投资、 银行贷款等，评估其稳定性和可靠性。
详细列出资金使用的方向，包括基础设施建设、 土地开发、公共服务设施建设等，并评估其合理 性和有效性。
财务指标
分析财务指标，如投资回报率、内部收益率、净 现值等，以评估项目的盈利能力和投资价值。
经济效益评价
经济贡献
分析项目对当地经济的贡献，包括就业机会、产业链延伸、税收等 ，以评估项目的社会效益和经济效益。
定位目标客户
对区域内的商家进行精准的定位，根据客户需求和消费习惯，选 择合适的商家入驻。
制定招商政策
根据市场情况和区域特点，制定招商政策，包括租金优惠、扶持资 金等，以吸引更多优质商家。
建立招商渠道
通过多种渠道进行招商，如线上平台、线下活动、商家推荐等，确 保招商信息的广泛传播。
运营模式
统一运营管理
01
02
03ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
生态优先
注重保护和利用现有自然 资源，创造一个绿色生态 的生活环境。
人文关怀
传承和发扬地域文化，注 重人文关怀，创造一个宜 居的生活空间。
复合功能
规划设计多功能区域，满 足不同年龄段人群的需求 ，打造一个充满活力的社 区。
建筑设计
现代风格
运用现代建筑设计手法， 创造一个简洁、时尚的建 筑外观。
建立客户关系
通过建立会员制度、积分兑换等方式，加强与客户的联系，提高 客户满意度和忠诚度。
营销推广
通过多种方式进行营销推广，如线上广告、线下活动、促销等， 吸引更多客户到区域内消费。
05
区域经济效益分析
Chapter
财务分析
1 2 3
资金来源
分析项目资金来源，包括政府投资、企业投资、 银行贷款等，评估其稳定性和可靠性。
6-20150500-大宁金茂府案例研究-第四区域
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
搜房专题
2014年1月28日， 楼板价
方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心
北外滩双地标
同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240 ㎡大四房。
95㎡ 158㎡ 192㎡
95㎡
3400
3200
3600
95㎡户型
紧凑型“2+1”产品
特点：
1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求 2.约8㎡，近12%的附送面积 3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间 4.十大收纳系统体系设计
恒氧
金茂府样板展示
环保科技运用
十二大科技系统——毛细管网辐射系统
无声、最安静的空调系统； 无风感，高舒适度； 没有冷凝水，不存在细菌孳生源； 节能效果显著； 占用面积小，节省建筑空间； 布置灵活、安装方便；
铺设情况 金 茂 府 样 板 展 示
恒温
安装完成几乎不用维修；
金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间 辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量
该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区； 出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性； 中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北 至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路； 地块包含诸多限制条件。
上海大宁路街道325街坊住宅地块
中环线内罕见住宅地块
大宁金茂府营销策划方案
大宁金茂府营销策划方案一、项目概况大宁金茂府是一座位于中国上海市闸北区大宁路的高端住宅小区。
该项目由中国金茂集团投资开发，是金茂集团在上海的首个高端住宅项目。
大宁金茂府地处闸北区核心地段，周边配套齐全，交通便捷，是一个独具特色的生态园林社区。
二、市场分析1. 市场需求: 上海房地产市场仍然保持着高热度，尤其是高端住宅项目。
大宁金茂府作为金茂集团首个高端住宅项目，具有很大的市场潜力。
2. 目标客群: 大宁金茂府的主要目标客群为有一定购房能力的中高收入群体，他们注重生活品质，追求舒适和便利的居住环境。
3. 竞争对手分析: 大宁金茂府周边存在一些类似的高端住宅项目，但大宁金茂府在项目规模、品质和配套设施等方面具备明显优势。
三、目标与策略1. 目标: 扩大知名度，提高项目认知度并吸引目标客群的关注，从而推动销售增长。
2. 策略：- 品牌推广: 通过各种渠道进行品牌推广，将大宁金茂府打造成上海高端住宅市场中的知名项目。
- 定位精准: 确定目标客群的特征，制定相应的销售和营销策略，以吸引目标客群的关注和购房兴趣。
- 优化用户体验: 通过提供高品质的项目设计、建筑质量和服务，满足客户的需求，提升用户体验，树立品牌形象。
- 线上线下结合: 结合线上和线下渠道，通过各种宣传和促销手段，扩大项目的影响力和知名度。
- 与中介机构合作: 与知名中介机构合作，通过他们的渠道和客户资源，增加购房者的接触和了解机会。
四、营销策略1. 品牌宣传- 建立官方网站和微信公众号，发布项目的最新信息、户型图和项目进展。
- 制作宣传视频和宣传册，突出项目的独特性和优势。
- 在知名房产媒体和平台上发布新闻稿、广告和推广内容。
2. 项目推广- 举办开放日活动，向购房者展示项目的精美样板房和配套设施。
- 在购房者关注的展会和论坛上组织演讲和展示，增加项目的曝光率。
- 提供购房咨询和一对一服务，解答购房者的疑虑并引导他们进一步了解项目。
3. 社区建设- 在项目周边建立社区服务中心，为业主提供便利的生活服务。
2018金茂府系产品研究
珠江金茂府 大宁金茂府
入一城，则造一城传奇
2011、2012年分别以45亿、54亿蝉联北京楼市销冠 截止2015年清盘，五开五罄，成为北京楼市的“ 金” 字招牌和销售神话；
广渠金茂府
2014年以4.76万/ ㎡地王楼面价取得（高于当时在售住宅价格）；
2015年首开，两小时劲销21亿；2017年在售均价超13万/ ㎡；
火爆认筹 首次认筹，日到访客户超1000组； 二次升筹，突破400组，远高于推盘量， 上演“ 一房难求” ；
以大宁金茂府为例
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
MARKETING SHARE
2015年4月18日 开盘热销21亿
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
珠江金茂府——十二大绿金科技&英国B R E E A 统
24小时热水管网配置 厨房垃圾处理系统 高效节能空调系统
高效节能外窗系统
中置百叶遮光系统
同层排水系统
智能家居系统
智能安保系统
智能社区系统
大宁金茂府
2016年7月首开，劲销10.1亿；
宁波江东金茂府 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
珠江金茂府 2016年8月首开告罄，销售额突破10亿； 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
每次热销，都是市场对产品、对营销的最好检验！
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
社区网络系统
产品特点-科技 国际绿色建筑“奥斯卡奖”BREEAM认证为豪宅加分
PRODUCTS FEATURE
Breeam，英国建筑研究院绿色建筑评估体系。 始创于1990年的Breeam认证体系是世界上第 一个也是全球最广泛采用的绿色建筑评估体系。 美国的LEED体系也是在Breeam体系基础上开 发出来的。是目前全球描述建筑环境性能最权 威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环境 舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材料 、废料处理、用地与生态环境、污染控制。 全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐 宁 街10号等一大批高端住宅项目都在 BREEAM体 系下进行了绿色建筑认证。通过 BREEAM认证 的住宅项目往往“ 非富即贵” ， 已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅 品质、性能和 价值的标签。
入一城，则造一城传奇
2011、2012年分别以45亿、54亿蝉联北京楼市销冠 截止2015年清盘，五开五罄，成为北京楼市的“ 金” 字招牌和销售神话；
广渠金茂府
2014年以4.76万/ ㎡地王楼面价取得（高于当时在售住宅价格）；
2015年首开，两小时劲销21亿；2017年在售均价超13万/ ㎡；
火爆认筹 首次认筹，日到访客户超1000组； 二次升筹，突破400组，远高于推盘量， 上演“ 一房难求” ；
以大宁金茂府为例
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
MARKETING SHARE
2015年4月18日 开盘热销21亿
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
珠江金茂府——十二大绿金科技&英国B R E E A 统
24小时热水管网配置 厨房垃圾处理系统 高效节能空调系统
高效节能外窗系统
中置百叶遮光系统
同层排水系统
智能家居系统
智能安保系统
智能社区系统
大宁金茂府
2016年7月首开，劲销10.1亿；
宁波江东金茂府 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
珠江金茂府 2016年8月首开告罄，销售额突破10亿； 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
每次热销，都是市场对产品、对营销的最好检验！
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
社区网络系统
产品特点-科技 国际绿色建筑“奥斯卡奖”BREEAM认证为豪宅加分
PRODUCTS FEATURE
Breeam，英国建筑研究院绿色建筑评估体系。 始创于1990年的Breeam认证体系是世界上第 一个也是全球最广泛采用的绿色建筑评估体系。 美国的LEED体系也是在Breeam体系基础上开 发出来的。是目前全球描述建筑环境性能最权 威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环境 舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材料 、废料处理、用地与生态环境、污染控制。 全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐 宁 街10号等一大批高端住宅项目都在 BREEAM体 系下进行了绿色建筑认证。通过 BREEAM认证 的住宅项目往往“ 非富即贵” ， 已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅 品质、性能和 价值的标签。
上海 方兴大宁金茂府产品案例分析
人民广场 8.9km
虹桥枢纽 20.8km
大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 徐家汇 15.5km
浦东机场 45km
大宁金茂府位于闸北大宁板 块，板块内有大宁灵石公园和闸 北公园两大城市绿化配套，人居 环境较好；目前随着大宁国际商 业广场的运营，板块内的商业氛 围也得到了极大提升，聚集了更 多人气。金茂府处在地铁一号线 上海马戏城站和汶水路站之间， 距离大宁国际商业广场两公里不 到，可便捷享受大宁商业配套。 不过项目周边目前配套还比较欠 缺，整体高端居住氛围较差
192㎡
（4#、9#）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
348 256 78
公租（3#）
182
占比 40% 30% 9% 21%
合计
864
100%
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
品牌/材质 嘉格纳或柏丽
弗兰卡 弗兰卡 德国博世 德国博世 高级墙砖、大理石 德国汉斯格雅 瑞士劳芬 大理石 大理石 高级墙纸 实木 实木复合地板 高级墙纸 罗格朗
大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/ ㎡，装修配置除了 表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要 的卖点或噱头：
不利因素
项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
叠墅产品专题性研究.202000730
区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
金茂府项目案例分析
地块周边仍以二手公寓小区居多，如慧芝湖花园、水木年华花园、 新梅共和城，最新交易价在3.5万～4.5万元/㎡。
地王的诞生
大宁地块出让，刷新上海宅地地王总价
乐居专题
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、 不夜城与电气与上海建工联合、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、
产品特色
雾霾环境下的豪宅变革之路—— 国内首个获得
恒基地产、新城地产、山东鲁能，世盈投资、富博置业（世茂地产、合景泰富联合体）
方兴地产101亿 2014年1月28日，
豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡ 楼板价
，溢价率111.5%引发全城瞩目。
搜房专题
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
北外滩双地标
供应
成交
成交均价
2013年全市共成交1296万方，2014年成交1005万方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出台前，成交量萎缩明显。2014年 10月起，市场需求得以释放，成交量逐步攀升。
2014年初上海房地产市场销售转入低迷
引发关注
拿地时间：2013年末处于上海楼市最火热的阶段 地块特质：2014年上海总价地王 楼板价：面粉贵于面包是不争的事实
方兴对于大宁地块的产品线的选择
中国第五座
“金茂府”
一直以来“金茂”便是上海人心中品 质、高端和地标的代名词！
方兴地产作为金茂品牌的所有者，
15年44座城市地标的开发实力也同样令 人折服，同时秉承的“绿金”理念
更让“金茂粉”的队伍不断壮大。
基本参数
地王的诞生
大宁地块出让，刷新上海宅地地王总价
乐居专题
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、 不夜城与电气与上海建工联合、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地地产、嘉华置业、
产品特色
雾霾环境下的豪宅变革之路—— 国内首个获得
恒基地产、新城地产、山东鲁能，世盈投资、富博置业（世茂地产、合景泰富联合体）
方兴地产101亿 2014年1月28日，
豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡ 楼板价
，溢价率111.5%引发全城瞩目。
搜房专题
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
北外滩双地标
供应
成交
成交均价
2013年全市共成交1296万方，2014年成交1005万方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出台前，成交量萎缩明显。2014年 10月起，市场需求得以释放，成交量逐步攀升。
2014年初上海房地产市场销售转入低迷
引发关注
拿地时间：2013年末处于上海楼市最火热的阶段 地块特质：2014年上海总价地王 楼板价：面粉贵于面包是不争的事实
方兴对于大宁地块的产品线的选择
中国第五座
“金茂府”
一直以来“金茂”便是上海人心中品 质、高端和地标的代名词！
方兴地产作为金茂品牌的所有者，
15年44座城市地标的开发实力也同样令 人折服，同时秉承的“绿金”理念
更让“金茂粉”的队伍不断壮大。
基本参数
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加油站
学校
噪音影响也非常明显。
车库出入口
人行出入口
9
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上海 ‖方兴大宁金茂府——户型简介 户型简介 项目首批推出95、156㎡三房和192㎡四房三种户型
95㎡三房两厅两卫
158㎡三房两厅两卫
192㎡四房两厅两卫
户型
三房 四房
面积
（1#、2#、8#、7#东）
套数
大宁金茂府社区平面图
项目二期规划中 项目一期在建中
1# 4# 5# 6# 9# 10#
8#
2#
学校3#ຫໍສະໝຸດ 7#项目一期 项目二期
大宁金茂府整个项目分两期开发，容积率2.20，绿化率35%，目前一期已经在建，二期尚在规划中。位于西侧地块的一期规划将引进大宁国际幼儿园 总部，而东侧的二期地块将打造大面积的公园绿化，并规划有会所配套设施。一期共由10栋15-22层的高层组团而成，2.5万方的公园配套虽然位于 二期，但对一期业主而言也可近距离享受到大面积的绿化设施；社区全地下车库设计，车位配比约1：1.2 首批推出1、4、6#楼，其中1#楼为95㎡三房；4#楼为192㎡四房，仅推出西侧一侧，6#楼为158㎡三房；另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
四方锅炉厂
（未拆迁）
出让方式 区域/板 块 用地面积 总建面积 容积率
居民区
2014年1月28日上午，方兴地产101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价111.59%，成交楼板价47609元/㎡，上海最贵纯宅地出炉； 该地块出让创造三宗“最”：1、该地块起始出让总价为47.7亿元，为近五年纯宅地之最；2、领取该地块出让申请表人数达到144家，为近几年之 最高；3、有招商万科宝矿联合体、远洋、中海、华润、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓、金地、嘉华、恒基、新城等15家最终参与竞买， 参与品牌房企最多； 该地块有六大典型出让条件：1、地块内有河南会馆大殿建筑1幢，在未获区文化局行政许可前，不得对其实施拆除迁移。在开发过程中，竞得人承 担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府；2、该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。该地块应在土地出让后，由竞得 人进行环评，在环评中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价；3、该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。东西两
1、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约使用成本 2、毛细管网辐射系统：室内常年保持20-26度最适宜的温度 3、防霾抗PM2.5除尘系统：采用欧洲最新盐溶液及经典除尘术，PM2.5终效过滤达 90%以上 4、24小时新风置换系统：全屋一天置换空气25次，免除细菌病毒干扰，湿度保持在 40-60%彻底告别黄梅天 5、全屋净水软水系统：水纯度达99.9%，远离重金属危害，预防结石、心血管等疾病 6、外墙，屋顶、地面热阻隔系统：给结构穿上保暖衣，减少能量流失，保温节能 7、高效节能外窗隔热系统：双层LOW-E中空玻璃，保温节能 8、防辐射中置百叶遮阳系统：避免太阳辐射和刺眼光照，白天黑夜只有切换 9、抗干扰隔音降噪系统：室内营造人体舒适声环境，达到瑞士一级声标准：30-45分 贝 10、同层排水系统：告别噪音，卫生清洁 11、智能家庭控制系统：回家，离家一键控制，灯光主题自由切换，电梯呼叫到层 12、24小时热水供应系统
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上海 ‖方兴大宁金茂府——土地概况 土地概况 项目土地出让时创造上海宅地单价、总价地王记录，地块限制条件较多，但在2013年底 市场火爆的情况下仍被众多知名企业追捧，最终成交溢价超过111%
地块名称 地址 2013年262号公告闸北区大宁路街道325街坊地块 东：平型关路;南：彭江路;西：共和新路;北：和源福邸、东北明 园森林都市揽翠苑、规划路 招拍挂 闸北/大宁 96429㎡ 212144㎡ 2.2 土地用途 环线位置 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅 内中环 477330万元 1010000万元 47609元/㎡
20.8km
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上海 ‖方兴大宁金茂府——交通条件 交通条件 项目交通通达性极佳，自驾和公共交通出行均非常便利 项目距离地铁站示意图
车行路线 一号线汶水路站 步行路线
节点 高架入口 高架出口 公交车站 汶水路站 上海马戏城站 共和新路彭江路站
距离 1.6km 1.8km 200m 860m 950m 100m
上海
方兴大宁金茂府
2015-03-18
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上海 ‖方兴大宁金茂府——基本概况 项目概况
基本概况
项目地址 开盘时间 项目开发商 销售代理 占地面积 总建面积 容积率 绿化率 物业形态 规划户数 车位数 物业公司 装修标准 首批交房时间 上海市闸北区彭江路333号（近平型关路口） 预计2015-04-25 方兴置业【上海】有限公司 自销、易居中国（上房销售） 96429㎡ 212144㎡ 2.2 35% 高层、小高层 1558户 1818个 金茂物业（6.0元/月·㎡） 10000元/㎡ 2016-06-30
348 256 78 182 864
占比
40% 30% 9% 21% 100%
95㎡
（5#、6#、10#、7#西）
（4#、9#）
158㎡ 192㎡
公租（3#） 合计
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
地块之间有规划广延路。两地块容积率不可统筹；4、该地块内不允许配置花园洋房等高低配产品，建筑高度以审定的方案为准；5、装配式住宅面积
应不小于住宅总建筑面积的25%，配建保障性住房建筑面积应占住宅总建筑面积的5%以上；6、内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的30%, 并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告；
绿地海珀星晖 预计均价：58000元/㎡ 产品：90㎡三房、100 ㎡三房、 136 ㎡三房、155 ㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——项目规划 项目规划 项目整体21万方，分两期开发，一、二期中间有2.5万方的配建公园，全地下车库；首批 推出1、4、6#楼，另外3#楼建好后将交回政府作为人材公寓
2013年至今大宁板块商品住宅供求量价走势
元/㎡
50000
40000
5000
0 13-1 13-3 13-5 13-7 13-9 13-11 14-1 供应面积 14-3 成交面积 14-5 14-7 14-9 14-11 15-1 成交均价
10000
0
大宁金茂府 预计均价：75000元/㎡ 产品：95㎡三房、158 ㎡三房、 192㎡四房
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上海 ‖方兴大宁金茂府——地理区位 地理区位 项目位于闸北区大宁板块，紧贴中环和南北高架，交通便利，配套齐全，但缺乏高端住宅 氛围 项目区位示意图
大宁金茂府位于闸北大宁板
块，板块内有大宁灵石公园和闸 大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 虹桥枢纽 徐家汇 15.5km 浦东机场 45km
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上海 ‖方兴大宁金茂府——不利因素 不利因素 项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
大宁金茂府一期社区平面图
内部——项目一期规划有大宁国际幼儿园总部，学校后期投入运 营后可能会带来比较大的人流，成为一个比较大的噪音污染源。 另外分析师提醒购房者注意的是车库出入口会对附近的房源带来 一定的噪音影响，低区房源可能还会受到夜晚车辆的扫光。除了 以上两个影响因素外，社区内基本无其它不利影响。 外部——金茂府项目紧贴着南北高架，南北高架的车流量非常大， 过往车辆造成的噪音影响不可避免；此外在项目的北面有一个已 投入使用的加油站，加油站一般会在夜间给油站加油，油罐车的
距离 750m 900m 1km 600m 1.7km 1.5km 1.1km 2.1km
能级 市级幼儿园 公办小学 区重点中学 民办/综合 三甲/综合 大型城市综合体 收费 免费
1
医疗 商业
1 2
1 2 1 1 2
公共 配套
教育——项目一公里范围内有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华初级中学 的一站式教育配套，平时步行即可达到，方便业主子女上下学
闸北大宁板块长期缺少，天祥华府项目在2013年10月开盘后，200 套房源在半年内就基本售罄，项目均价达到43401元/㎡，板块整体 均价从2013年的35000元/㎡暴涨至40254元/㎡，涨幅达到15%; 2015年2月，绿地海珀星晖项目取得新一批预证，户型为90㎡三房、 100 ㎡三房、136 ㎡三房、155 ㎡四房，仅有93席，报价5.8万元/， 金茂府超过7万的单价仍旧远远高于周边所有在售项目
高架出入口
一号线上海马戏城站
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公交线路大多都是跨区行车，而且全程票价基本都是两元钱，出行成本较低。
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上海 ‖方兴大宁金茂府——配套条件 配套条件 项目周边居住氛围成熟，生活配套十分便利，但商业能级有待提升
配套 属性 编 号 1 教育 2 3
3
名称 大宁国际幼儿园 大宁国际小学 风化初级中学 彭江医院 第十人民医院 大宁国际商业广场 大宁灵石公园 闸北公园
方兴地产是中国中化集团公司旗下房地产和酒店业务的旗舰企业，于2007年 在香港上市。方兴地产实施地产开发和物业持有协同发展战略，公司旗下高端产 品的“金茂”品牌为中国驰名商标 位于浦东陆家嘴的金茂大厦是方兴于上海的首个物业，至今仍是上海重要地 标之一，金茂府项目是方兴在沪开发的首个住宅项目