顶级销售的两大成交秘诀= 人情做透 + 利益驱动
大客户销售技能学会人情练达关系决定成交
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马得其的四句至理名言
产品缺乏竞争力，就必然会遭到客户的拒绝。如何处理拒绝，就要考 验销售人员在人情练达上的功夫。《最糟糕情况下的营销》的作者马 得其在回顾他的销售生涯中，总结了四句话送给大家： “微笑打先锋，倾听第一招。赞美价连城，人品做后盾。”
有效掌握客户的心理思维规律是把握客户关系的 关键步骤
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案例3.人事变动造成的商机
案例分析： 谁是关系人物？
他们为什么不与总经理谈？ 如果副总不调离，他们有成功的希望吗？ 只与关键人物谈，不与其他几个人谈行吗？
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分析结论
客户关系在很大程度上是决定销售是否成功的关键因素。在本 案例中，客户的关系人物有四五个，但最终起到核心作用的却是新上 任的副总经理，而副总经理的威信和背景决定了在销售过程中的主导 作用，对他进行的强力公关起到直接促成销售的作用。如果没有分析 清楚客户里面关键人物的关键角色，就盲目地开展销售行为，其结果 势必犹如盲人摸象，完全背离原来的走向。案例中如果没有考虑到原 来副总经理调离的可能性，而一味地从他身上下手，可能最后的结果 是不了了之，所以把握客户中的关键人物，不墨守成规地去处理问题， 才能有效地与客户处理好彼此之间的关系，为最终的成交奠定坚实的 基础。
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➢明辨身份，找准对象
我们在拜访时必须处理好”握手”与“拥抱”的 关系；与一般人“握握手”就行了，与关键人物 紧紧“拥抱”在一起，建立亲密关系。
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➢宣传优势，诱之以利 商人重利 要明确“公益”，暗示“私利”
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➢以点带面，各个击破
客户在介绍其他产品价格、销售、促销力度等情况时，往 往闪烁其辞甚至避而不谈，以致我们根本无法调查到有关 产品的真实信息。这时，我们要想击破这一道“统一战线” 往往比较困难。所以，我们必须找到一个重点突破对象….
销售技巧：销售三部曲：做人，做事，成交！
销售技巧：销售三部曲：做人，做事，成交！“要做事先做人”，“销售你的产品，先要销售你自己”，“情商重于智商”，无数的营销大师、销售天才，都在给人灌输这些销售中的原则和哲理。
这昭示着一个浅显的问题：销售的对象是人，人是有感情的动物，如果忽略人的感情，销售几乎没有成功的可能。
如何处理与客户的关系，如何维护好与客户的关系，这是每一个成长型企业都需要面对的。
与人打交往，又是充满变数的，因为人千差万别，性格各异。
与不同的性格、性别、脾气的客户维护好关系，这是一门大学问，深不可测，关于人际关系的书也是林林总总，炙手可热。
可以说，在目前的社会，要是能融洽的处理各种关系，在一定程度上你将无往而不利，甚至呼风唤雨撒豆成兵也不是问题，这里面的学问太深，也不是掌握原理就能做到的。
一、礼多人不怪礼是礼貌，也可以是礼品，都归结为礼。
对于客户，基本的礼节和沟通是必须的，如逢年过节，打电话和发短信等给客户问候，对于生日和特殊时候，要加以慰问，这是最起码的。
一句话，这个能基本维持客情，保证你没啥过失。
礼品，也是，花钱不多，可是用心良苦，千里送鹅毛，不就是图暖个人心吗。
特别是不合作的客户，能抛开功利，持之以恒的给予问候和礼品，就更难能可贵了，客户没需求则罢，若有需求，自然第一个想到你。
良好的客情是成功的一个法宝。
公司上至老板下至员工，接人待物，充满浓厚人情味，礼尚往来，客情关系融洽，才能使老客户与公司长期合作。
二、会做人情“人敬我一尺我敬人一丈”，这是中国人普遍的人际交往原则，人情是谁都不愿意欠的，欠了人情并且一定要还。
会做人情，让客户欠你人情，回报你的方式，只有拼命给你卖货回款了。
有很多的小品牌，名气不大，品质也不见的出众，但却有些经销商却一直不放弃，就是品牌商会做人情，让经销商不好意思放弃。
有很多的职业经理人创业，一穷二白的，但却有不少忠实的老客户，买他的帐，出钱出力，帮助他把生意做起来，这也是人情的功劳。
让客户总感觉欠你的，处处考虑如何回报你，何愁你的品牌不受重视而销售不好呢?会做人情，这里面有很大的技巧。
顶级销售的两大成交秘诀= 人情做透 + 利益驱动
销售两大成交秘诀= 人情做透+ 利益驱动销售两大销售思路：思路一：人情做透+ 利益驱动= 夺单思路二：常规思路做透+ 非常规思路= 项目操盘成功所谓的人情做透，有位销售高手说得好：“经常去拜会客户，关怀客户。
维护老客户的成本绝对比新开发客户的成本低。
收集信息越细越好，比如客户身份证号，生日前发送祝福；每周介绍好吃的好玩的，做生活好帮手；而更高层次则是，哪天客户打电话让你帮忙接一下小孩，你，成功了！”一句话，客户= 我的朋友+ 师兄弟+ 哥们+ 铁子….. 取得客户信任是无价之宝，因为一切销售都建立在信任基础上！呵呵，人都搞定了，事情还不能搞定？所谓的利益驱动，则指在利益交换基础上，挖掘或创造客户需求，乙方提出完美解决方案，充分满足客户需求。
实现利益驱动，需要一些策划本事和深度挖掘产品卖点，找到与客户的共鸣点。
保证做好人情做透和利益驱动两大方面，即使在残酷商战环境中，即使面对如狼似虎竞争对手，咱们的销售都将无往不利，所向披靡！做销售开单= 人情做透+ 利益驱动（满足客户需求）等人情做透，大家成为朋友之后，再用利益驱动来说服客户，也就是提供的产品、价格、服务满足客户的需求。
其中，人情做透决定你是否能开单，利益驱动决定你开单大小。
利益驱动= 品牌+ 质量+ 未来预期（客户利益）+ 价格+ 付款方式+ 售后服务（含增值服务）+ 供货周期+ 货源稳定+ 其他因素。
你看这个利益驱动的公式啊，除了价格，还有质量、付款方式、售后服务、供货周期等等单项啊，这里面肯定就有你们的优势了，激发自身优势，打击对手痛点，咱们机会肯定是有，你加盟公司之前，产品一直在出货吧，那么那些客户不嫌弃咱们价格没有优势吗？销售说来说去，万变不离其宗。
书店里无数介绍销售技巧的书籍，在我看来大都把销售神秘化了，一些所谓的专家把销售搞得神乎其神，变化莫测，甚至总结几百条原则，其实都是给销售盖上一层神秘面纱而已。
有那么高深莫测吗？想当年李嘉诚卖塑料花时，读过什么销售书？王永庆办台塑厂时，上过MBA吗？你只要领悟好两条思路，时时对照着实践，将来也会成为销售高手和创业能手。
销冠都在用的四大人性成交法，学会了让你业绩至少翻倍
销冠都在用的四大人性成交法，学会了让你业绩至少翻倍在销售中，为什么有的人几句话就能搞定客户签到，而有的销售说了半天甚至拜访多次，客户还是说，我在考虑一下，为什么卖着同样的产品，差距咋就这么大呢？如果你也想大幅度提升自己的业绩，那今天我告诉你的这四个人性成交技巧你可以一定要好好看看，即使只学会了一招，你都能业绩翻倍，如果全都学会了，你就是下一个销冠。
第一招:价值不到，关系不到价格绝对不能报，做销售最大的忌讳就是直接报价，保准报一个废一个，成交的几率基本不大，导致这个原因的根本问题就是客户，对你的产品还不够了解，所以不管你怎么报价，他都会觉得高，因为他不了解产品，他怎么能知道你产品的价值，他只能根据别人家产品的质量来衡量你产品的价格，这个市场最不缺的就是质量差，价格低的产品，如果他不了解产品，他只能拿你的产品价格和质量差的去比较，所以价值不到，价格不报。
第二招:让步有条件客户基本没有不讲价的，俗话说买的没有卖的精，所以基本所有的产品都会留有下降的空间，但记住这个空间千万不要轻易告诉客户，因为别人让你便宜就便宜，让你优惠你就优惠，会显得你的让步很不值钱，也会让客户觉得你赚了很多，同时也会导致客户每次来你这买东西，他都会和让你便宜点。
因为人性如此，人都喜欢追求稀缺性，越是容易得到的，就越不被珍惜，越是有条件讲要求，让人难以得到的，反而会倍加珍惜，所以当客户让你便宜点的时候，你一定要有要求，就比如你可以让客户帮你做个宣传，发一发朋友圈，这些都是可以的。
第三招:产品不要说得太完美人都有一个心里毛病，就是对越完美的东西，他越想挑出点毛病来，而且越完美的东西，他会越觉得有猫腻，所以塑造产品价值的时候，一定要适当的暴露一些无关紧要的小毛病，这样他反而会沉下心来关注你产品的卖点。
第四招:附加产品推荐这里我们可以学习肯德基的销售话术，肯德基用了这一招每年多赚了几个亿。
例如你去肯德基的时候，原本你只是想买一个汉堡，但是这时候收款员和你说，您是否再来一包薯条，这样就可以凑成一个套餐，为您节省2元(现实上多花5元）您需不需要加3元把可乐换成大杯，可以多一半哦？（现实上3元可以买到600毫升）这就是肯德基的销售话术，多说一句话，让你从几元元消耗到几十元。
老业务员的经验之谈,如何让销售业绩翻倍,五大招数摸透客户心理
老业务员的经验之谈，如何让销售业绩翻倍，五大招数摸透客户心理有人说，做销售就等于卖东西，的确是卖东西。
但是卖的好与差，必须要懂得一些销售心理学技巧。
接下来分享销售心理技巧：1、相信公司,相信产品,相信自己,否则销售不会成功销售业务员如果连自己的公司和产品都不相信，是不可能有好的业绩的。
所以，销售最重要的是自己的心理暗示，我的产品是最好的，我的公司是最棒的，我一定能有个好业绩。
这份自信，销售绝不会太差。
2、如果客户是朋友,最强对手也无法抢走销售第二心理学技巧教你，成交一定是人情做透+利益驱动。
如果关系不到位，客户都不会给你机会介绍产品。
而一定和客户像哥们一样，最强的对手也无法抢走客户，因为客户相信信任我们。
蓝小雨写的《我把一切告诉你》说的非常好，一切成交都是因为爱，咱们只有关心客户，把客户当做朋友，客户一定会被我们的真情打动。
3、人们基于自己而非你的理由购买,弄清购买动机远比技巧重要这是很多业务员都会犯的错误，那就是不是我们的产品好客户会买，而是在这么多优点中，有一点符合客户的需求，才容易成交。
所以一定不能盲目的介绍产品，而是先挖掘客户的需求。
根据客户的需求，我们再说我们的产品符合客户的需求，从而成交。
4、如果能让客户笑,你就能让他买销售员成交靠的是什么，靠的是嘴，用嘴说，打动客户，才能成交。
而能言善辩是必不可少的，如果你能说的客户开心，能和客户聊的来，你就能带动客户从而成交。
这是每个业务员必备的，这也是说话的技巧。
当然光靠嘴说也不是万能的，还需要行动，但是咱们说产品，谈单用的不都是嘴吗？5、最有效销售技巧:25%谈话,75%倾听很多人看到说只要会说就能成交？也不是，说只是为了打动客户，但是最有效的销售技巧一定是谈话占比25%，其他时间是用来听客户说。
而且在听客户说话的时候要学会听话，找出客户的需求。
当挖掘出客户的需求，成交就容易多了。
职场销售技巧，今天就和朋友分享到这里，希望对朋友们有一些启发。
房地产行业销售案例
房地产行业目录问题一：房地产如何找客户 (2)问题二：三天如何拿下千万大单 (2)问题三：如何选对地产销售区域和公司？ (3)问题四：是否需要换行业 (4)问题五：房地产中介销售如何开发客户（一） (4)问题六：在北京做地产的发展前景及发展方向？ (6)问题七：如何做好团队建设？ (6)问题八：新手入行如何学习提升？ (7)问题九：别墅花园销售业务如何开拓并跟进？ (8)问题十：地产电话销售，如何进一步跟踪客户？ (9)问题十一：如何寻找客户群？ (9)问题十二：如何寻找客户群？（一） (10)问题十三：如何寻找客户群？（二） (11)问题十四：项目不好该何去何从？ (11)问题十五：如何把房产中介业务员做好？ (12)问题十六：小白的房产之路？（一） (14)问题十七：小白的房产之路？（二） (15)问题十八：新人如何寻找客户资源？ (16)问题十九：如何购买到心仪的房子？ (18)问题二十：如何15天速成房地产销售高手？ (21)问题二十一：如何成为房地产销售高手？ (26)问题二十二：如何突破当前困境？ (27)问题二十三：如何组织并做好一个新楼盘的团购？ (28)问题一：房地产如何找客户【背景】：1、在上海销售中高档写字楼；2、已经在公司上班一个月了，还有一个月的时间开不了单就要打包走人！【问题】：1、怎么样去寻找客户资源？2、怎么样与客户沟通，增加信任度？3、网络发布信息，没有客户咨询？【回复】：1、地产销售两级分化严重，竞争非常激烈，要先成为高手；2、随时向同行高手学习；3、搞定客情关系=人情做透=一切成交都是因为爱=成交+转介绍。
问题二：三天如何拿下千万大单【背景】：1、北京的商务大厦，在西二三环之间的白石桥南，楼下是双地铁交汇，周边是发改委、财政部，写字楼整层出售，报价6000万净得；2、买房客户是民企，注册5000万，做国内国际物流和工程服务招标；3、售卖信息刚放出来，只有两人知道，情况紧急；4、买房客户是民企，注册5000万，做国内国际物流和工程服务招标。
销售高手的七大人性成交技巧，搞懂业绩至少提升80%
销售高手的七大人性成交技巧，搞懂业绩至少提升80%销售是有方法的，签单是有技巧的，只要你了解人性，就不怕客户不在你这签单，今天我就告诉你七个人性签单技巧，搞懂这些，让你业绩至少提升80%。
技巧一：稀缺法这个世界上有一个非常有意思的定律，就是越少的东西越贵，价值越高，不知道你们有没有听说过一个故事，一位画家，生前的作品无人问津，甚至非常便宜都没人购买，但他死了之后，没想到作品价格飙升。
其实这个故事就是在告诉我们，越是稀少的东西，越珍贵。
技巧二：涨价法人人都有一个心理，就是买涨不买跌，涨的越厉害的东西，跟风购买的人就会越多，而跌的越厉害的东西，即使想买也会观望一阵，因为他也怕买贵了，所以在必要的时候一定要告诉客户，我们的产品因为原材料上涨的原因，价格要上调了。
如果她真心想买，就会让你等等或直接签单，如果不是真心的，他就不会很在意。
技巧三：制造羊群效应人其实都有一个特点，就是特别喜欢跟风，只要这款产品购买的多，那么他就会认为这款产品好，所以很多商家都利用这点来制造很火爆的样子，以此来吸引更多的真实客户购买。
技巧四：连锁反应万事都有连锁反应，就比如某人做了某件事，导致了某件事的发生，然后这件事又导致了别的事发生，这就是连锁反应。
所以我们在做销售的时候，也可以利用这点，就比如给客户介绍产品，你可以先从介绍产品的原材料开始，然后引出你产品的某项功能，最后引出你的产品，这也是连锁反应。
技巧五：让客户转介绍美国销售之神“乔吉拉德”说过一句话：每个人的背后都跟着250名亲朋好友，而这些人都有可能成为你的客户，所以不要得罪每一个人，同时也要签一单交一个朋友，这样你的客户就会越来越多。
技巧六：专业的形象你的形象价值百万，因为当客户看到你的第一眼就已经在观察你了，而你的形象也代表着你的产品，所以形象真的很重要。
技巧七：根据不同人说不同话不同的客户利用不同的话术，不同的技巧，就能更容易签单，所以那些见人说人话，见鬼说鬼话的人，更容易得到客户的信服。
成交技巧的六种方法
一.成交技巧的六种方法是什么？
答：成交的六种方法为：推定承诺法（默认法）、二择一法、激将法、提高危机意识法、利益驱动法、立刻行动法。
1.推定承诺法（默认法）：
在营销活动中，用语言框限对方的思路和选择的范围，是对方的应答符合设定的程序，从而达到促销目的的促销方法。
2.二择一法：
让准主顾在“要么这样，要么那样”这两个正面的回答中选择，而不是给你出否定的答案，这是非常有效的。
3.激将法：
利用别人的自尊心和逆反心理积极的一面，以“刺激”的方式，激起不服输情绪，将其潜能发挥出来，从而得到不同寻常的说服效果。
4.提高危机意识法：
利用一些感人故事，真实数据，强化人们的风险意识，建立他们的危机感。
5.利益驱动法：
为追求物质利益而产生的行动力。
6.立刻行动法：
通过采取具体推动准主顾购买的行为，引导准主顾购买的过程。
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销售两大成交秘诀= 人情做透+ 利益驱动
销售两大销售思路：
思路一：人情做透+ 利益驱动= 夺单
思路二：常规思路做透+ 非常规思路= 项目操盘成功
所谓的人情做透，有位销售高手说得好：“经常去拜会客户，关怀客户。
维护老客户的成本绝对比新开发客户的成本低。
收集信息越细越好，比如客户身份证号，生日前发送祝福；每周介绍好吃的好玩的，做生活好帮手；而更高层次则是，哪天客户打电话让你帮忙接一下小孩，你，成功了！”一句话，客户= 我的朋友+ 师兄弟+ 哥们+ 铁子….. 取得客户信任是无价之宝，因为一切销售都建立在信任基础上！呵呵，人都搞定了，事情还不能搞定？
所谓的利益驱动，则指在利益交换基础上，挖掘或创造客户需求，乙方提出完美解决方案，充分满足客户需求。
实现利益驱动，需要一些策划本事和深度挖掘产品卖点，找到与客户的共鸣点。
保证做好人情做透和利益驱动两大方面，即使在残酷商战环境中，即使面对如狼似虎竞争对手，咱们的销售都将无往不利，所向披靡！
做销售开单= 人情做透+ 利益驱动（满足客户需求）
等人情做透，大家成为朋友之后，再用利益驱动来说服客户，也就是提供的产品、价格、服务满足客户的需求。
其中，人情做透决定你是否能开单，利益驱动决定你开单大小。
利益驱动= 品牌+ 质量+ 未来预期（客户利益）+ 价格+ 付款方式+ 售后服务（含增值服务）+ 供货周期+ 货源稳定+ 其他因素。
你看这个利益驱动的公式啊，除了价格，还有质量、付款方式、售后服务、供货周期等等单项啊，这里面肯定就有你们的优势了，激发自身优势，打击对手痛点，咱们机会肯定是有，你加盟公司之前，产品一直在出货吧，那么那些客户不嫌弃咱们价格没有优势吗？
销售说来说去，万变不离其宗。
书店里无数介绍销售技巧的书籍，在我看来大都把销售神秘化了，一些所谓的专家把销售搞得神乎其神，变化莫测，甚至总结几百条原则，其实都是给销售盖上一层神秘面纱而已。
有那么高深莫测吗？想当年李嘉诚卖塑料花时，读过什么销售书？王永庆办台塑厂时，上过MBA吗？你只要领悟好两条思路，时时对照着实践，将来也会成为销售高手和创业能手。
很多人告诉我，他们正在学习实践，而且都取得了各自的成功。
做事方法好比是钓鱼技术+ 鱼饵制作。
我们认为两大成交秘诀是人情做透+ 利益驱动，所有的做事方法都是围绕人情做透和利益驱动来行事。
我们分两点来做解释。
第一，人情做透= 钓鱼技术！钓鱼高手知道在鱼塘什么位置下杆最合适，知道什么时间段垂钓收获最大，知道浮漂怎么动就有鱼儿在吃钩子，高手们一出手就有收获啊。
钓鱼技术越高，说明咱们人情做透的方法越好，往往能四两拨千斤，一出手就是绝活。
第二，利益驱动= 鱼饵制作。
为了吸引更多鱼儿来吃食，需要制作味道上乘的鱼饵，正所谓一方鱼吃一方饵，一方饵钓一方鱼，制作素食鱼饵与蚯蚓鱼饵，钓上来的鱼不尽相同。
这就好比咱们需要找寻各种利益来满足客户需求，达到驱动双方合作的目的。
【实战应用】
前些天，在群里对两大成交秘诀的人情做透+利益驱动进行了理论分析，今天举一个我们在工作中实际运用该理论的成功案例。
1，A地产是浙江房地产企业，13年底开始进入山东市场拿地建房，从该客户拿地开始我就进行跟踪维护，因为经常过去拜访，该客户内部员工我基本都很熟络，时常约出来喝酒，唯独该客户的营销总监一直对我不冷不热，送礼物也不收。
这让我郁闷了许久。
在房地产企业中，营销总监在广告投放中起关键性作用，但我迟迟没有攻下这个人，有点
泄气，当时心想该客户动工还早，就搁置了。
今年四月份我在客户公司的一个朋友告诉我，他们马上要制定宣传计划了，让我赶紧去找。
十万火急，不能眼看着自己的单子飞了啊！我硬着头皮又去找该营销总监。
这人还跟以前一样对人不冷不热，始终就是一句话:谁家的性价比高做谁家的。
你说什么点位优质，公司实力强大都是白扯，人家根本就不搭理你。
碰一鼻子灰的我回到公司抓耳挠腮，自己的那股拗劲又上来了，我不信就拿不下你。
拿起电话打到客户公司跟我比较熟悉的策划朋友那里，约晚上吃饭。
该哥们比较爽快，欣然赴约。
酒过中旬，我就开始向他倒苦水。
这哥们貌似也经常在他们营销总监那里吃瘪，我俩就开始相互诉苦。
我问朋友:这女的有啥背景，为啥那么拽。
听到这话我哥们开始讲述她顶头上司的过往经历。
在他的诉说中，我终于看到了希望。
原来该营销总监是湖北人，在浙江很受老板器重，操盘了很多大项目。
因为找了个山东的老公，离家较远，家里比较反对，一气之下两人来到山东，碰巧他们企业要在山东做项目，就派她做山东分公司的掌舵人。
这女的有两个孩子，一个孩子年前得了手足口病，一直没有治好，所以工作压力加上生活、亲情压力导致她为人非常冷淡，这完全可以理解，人毕竟是肉体凡胎，很难在面对这些压力时没有情绪波动。
（提炼关键词:远嫁他乡，与家人闹掰—内心孤独，孩子生病—着急闹心，公司掌舵人（掌握百万广告费）—具有大局意识，做事谨慎。
）
总之，亲人的不理解和孩子生病是其两大痛点。
应对方案:
该女人40出头，工作生活压力大，没时间保养，赠送化妆品、美容卡。
针对其孩子病情久治不愈，依靠我的人脉资源找医生为其治疗。
）思路有了，开干。
一天我来到他的办公室，不聊工作，只是闲聊，见他工作较忙，渐渐没有耐心，碰巧这时候她手机响了，她出去接电话，我顺手把早已准备好的美容卡放在其桌子上，出门跟其打了个招呼说有事先走了。
在回公司的路上给其发了一条短信，内容是:工作繁忙，适时给心情放个假，劳逸结合，您依然貌美如花。
这人也很聪明，知道那个美容卡是我送给她的，开始的时候像以往一样推迟迟，后来在我根据其痛点总结的经验开始不断说服时，她最终还是接受了。
有了这次成功的经验，我又做了:为了送礼冒雨在他家小区楼下等了三个小时；为其引荐了济南比较知名的儿科大夫；时常带点小玩具去她家拜访，和她两个孩子打成一片。
渐渐该客户不再疏远我，有了共同的语言，一些营销方面的事情也经常打电话交流。
人情做到这个地步，什么价格类似的东西都不再是问题。
所以在我回老家照顾生病的老人时，该客户打来电话问我最近怎么没有过去玩，并且给我贡献了一笔大单。
通过这件事我明白了也许有时付出并不一定立即得到回报，但是天道酬勤，什么事情都经不起数量级的积累，方向对头，坚持不懈，成功是早晚的事情。