绩效情况说明材料

廊坊市新源天街

菜市场

改造分析报告

2012年8月17日

1、前言

2、新源天街菜市场当前分析

3、新源天街菜市场当前管理运作分析

4、新源天街菜市场改造提升的必要性分析

5、改造项目与投入预算

6、总结

前言

农贸市场是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯等客观需求相适应的一种流通业态。特别是城市里的农贸市场，在今后相当长的时期内它仍是农产品流通的重要环节和为群众提供菜篮子"放心消费环境的主要载体。作为一个与人民群众生活息息相关的带有很强公益性的经济实体，农贸市场的社会价值取向代表了政府在老百姓心中的形象，它的建设发展应像对待建设广场和公园一样列入政府民心工程。

新源天街菜市场是由廊坊市新源天街商城管理有限公司兴建，坐落

在廊坊市建国道235号，毗邻管道局居民区和管道局医院，地理位置非常

优越，人口密度大，交通非常便利。新源天街菜市场属于我市菜篮子工程

重点项目，于2009年5月开工，2010年10月份竣工，是一处多功能封闭

式的大型室内集贸市场。该工程总投资额5070万元，占地9亩，总建筑面

积7854平米，营业面积3500余平米，拥有固定摊位105个。主要经营项目为水产品类、蔬菜、肉类、禽蛋类、豆制品类和粮油副食品类等。在投入使

用后依托商品经营多样化，管理规范化，现如今已经拥有较多的固定客户群体，对周边社区居民形成了较强的消费辐射能力。

但是随着廊坊城市规模的不断扩张，市民的生活质量的不断提高，新源天街菜市场无论是建设和管理、特别是市场的基建配套设施存在诸多需要改善、完善的方面。

新源天街菜市场现状分析

新源天街菜市场是响应政府号召，于2009年由新源天街商城管理有限公司投资建立的综合性经营大型市场。市场总面积为7854平方米，层高8.5米，建筑结构为钢结构。市场内具备水、电、消防等公共设施。

市场内设有：干果、食品、蛋类、调味剂、熟食、水果、蔬菜、肉类、粮油、水产、海产、豆制品、家禽等交易区105余个摊位，解决就业人员200余人，年利润245万元。新源天街菜市场从开业至今，一直以食品安全为中心，以搞好环境卫生、防治传染病的发生、稳定市场物价、维护经营秩序为基点。加强管理，为廊坊市广大消费者提供了一个良好、舒心、称心、放心的农产品购物场所。

新源天街菜市场位于廊坊市建国道235号，交通四通八达，区位得天独厚。

新源天街菜市场周边2公里范围内，共有20余个大型居民社区，居民住户达10万余人，户消费潜力巨大;

新源天街菜市场周边小区居民收入水平较高，消费能力较强;

新源天街菜市场周边乃至整个廊坊市区缺少一个以生鲜、副食、主食厨房为核心的便民型大型综合菜市场，对周边社区居民而言吸引力巨大！

新源天街菜市场周边客群简要性分析

新源天街菜市场周边客群简要性分析

1.从国内的一般市场规律来看，新源天街菜市场的有效辐射半径（第一商

圈）为2公里左右，次有效辐射半径（第二商圈）为4公里左右;

2. 新源天街菜市场地理位置为城市中心腹地，其辐射范围的消费群体成熟

度高、含金量高。据统计，广阳区共有12万8千余户，而新源天街菜市场得第一商圈内能辐射超过10万余户居民。

3.管道局2区（350户）管道局3区（450户）管道局4区（483户）管道

局5区（625户）管道局新6区（401户）建宏小区（775户）运通家园（1088户）王寨小区（521户）等成熟社区，以上都即将成为新源天街菜市场的主流消费群体。

对周边消费情况的调研小结

1. 新源天街菜市场存在巨大的发展空间和发展机会，项目定位完全符合周

边市场需求。

2. 新源天街菜市场所能辐射到的客群为廊坊市的黄金客群，客户基础良

好，消费能力突出。

当前菜市场管理运作介绍

新源天街菜市场采用规范化、严格的市场管理，从商品管理、市场陈列、卫生管理、经营管理、服务规范、信用规范等六个方面严格要求自己。以打造星级市场为目标，以便民、惠民、利民为根本。加强管理，为廊坊市广大消费者提供了一个良好、舒心、称心、放心的农产品购物场所。

卫生管理：

配置专职卫生保洁人员、保证场内整洁、干燥、无乱贴、乱挂、无蚊、蝇、鼠害等。废弃物全部装入垃圾袋中，并随时处理、定期清洗，确保了市场内购物环境征集有序。

商品质量管理：

场内商品进货商都有供货商索取产品的来源地证明、质量认证证书或商品检验检测合格证。设有专门检验工作人员。场内经营的商品出现有毒、有害、过期、变质等质量卫生问题时，都及时下架封存。

商品陈列管理：

各类是商品分门别类，排列整齐、整齐美观、方便销售。生运熟食品都分开放置，制作原料符合食品卫生要求。室内应配备消毒设备，专用放置或展示容器（具）、冷藏与空调等设施

简历塑料袋使用和监督制度，提倡使用无毒、可将解、厚度0.025毫米以上的环保塑料袋。实行有偿使用制度，明码标价。

物价计量管理：

规范物价，实行明码标价，一货一价;配备专兼职务价员;定期检测计量器具，保证合格率达100%;不缺斤少两。

工作人员着装统一整齐、佩戴服务胸卡‘服务文明周到;建立经理值班制度，设立意见薄、箱; 便民服务措施切实有效。

新源天街菜市场改造必要性分析

廊坊市新源天街商城（原春明市场）位于广阳区商业中心——新开路与解放道交口，项目占地4.7公顷，总建筑面积100000平米，整体分为A（超市、家电、网吧、游戏厅）、B（精品百货、休闲娱乐）、C（平价百货）、D（菜市场、海鲜、餐饮）四个区域，项目地处黄金地段三面临街；现春明菜市场、人人乐超市、华龙电器、新源天街购物广场、淘宝城大型电玩城、肯德基、永和豆浆都已投入使用。原春明市场成熟商圈积淀坚实的消费群，辐射周边十余个高档社区，数十万高端消费群体；其中菜市场占地3500多平方米，投入建设资金5070万元。提供固定摊位约105个，门市22间，日销售额达到近20余

务辖区居民近10万人。

但是随着城市建设的不断扩张和人民生活质量的提高，现菜市场的许多基础设施方面已经达不到人民生活购物的需求，这不仅仅给周边市民购物带来了不便，而其新源天街菜市场的商业利益也在一定程度上受损。因此改造新源天街菜市场不仅仅能带动周边市民的消费水平，更是新源天街商城的发展商机。新源天街菜市场改造设施问题

1、路面硬化

原材市场门前路面因市政施工有破损及塌陷的地方，影响车辆进出及路人行走。

2、内外装修

菜市场的整体形不仅代表了一公司的整体形象，更影响着市容市貌，而更重要的是为群众提供一个舒心、放心的购物环境。

3、空调改装

有部分空调安装不合理，无法达到理想的制冷制暖效果。

4、营业设施

原菜市场内海鲜柜台高低不平，且不属于防腐材料。冷藏设施简陋不符合国家标准。室外摊位零散不一。

改造项目预算

1、路面硬化：20万

2、内外装修：50万

3、空调改装：150万

项目总投资：250万元。

改造升级后收益分析

新源天街菜市场是廊坊市重要的菜篮子工程，该项目总投资5070万元，由廊坊市新源天街商城管理有限有限公司组建，注册资金1000万元。于2010年开业，现有105个摊位，25个包间，摊位出租率在98%以上。

由于新源天街菜市场项目的优越地理位置、便捷的交通和集中的居民区，具有充足客流，为稳定的营业收入提供了保证。良好的营业业绩及盈利模式，带动了周边商业价值的提升，带动了周边多家商铺的经营。为周围20多个居民区，5万余户、近10万左右的居民带来了诸多方便。

新源天街菜市场的主收入来源是商户租金及其他增值服务收入，通过此次新源天街菜市场基金设施的改造，能够最大限度改善新源天街菜市场的整体形象，带动周100 多户铺面的经济繁荣，给周边近10万左右的居民创造和谐的购物环境，同时还可以预计创造税收100万，该项目的投资能收到明显的社会经济效益。另一方面，通过这次经济效益的提高起到巨大的推动作用。预期带来的的直接收入会逐年提高并稳步在15%—25%的增幅上。

结论与建议

综合以上几方面的研究和分析，该项新源天街菜市场基建设备的改造项目投资很必要、社会效益明显、有一定的经济利益，建议各级领导能进行投资建设。