未经业主大会授权业委会擅自签订合同是否有效？
业主起诉业委会续订物业服务合同无效胜诉案例
业主起诉业委会续订物业服务合同无效胜诉案例案例一：业主起诉业委会续订物业服务合同无效胜诉案案件简介：在小区，由物业服务公司对小区内的公共设施、绿化维护、保洁等进行管理和维护。
业主委员会代表业主与物业服务公司签订了一份为期五年的物业服务合同，并续订了该合同。
但是一些业主认为该续订行为违反了业主大会的决议，被续订合同无效，因此向法院提起起诉。
案件分析：该案件主要争议焦点在于续订物业服务合同的合法性。
一方面，续订物业服务合同是由业主委员会代表业主签署的，因此可以认为是合法的。
另一方面，一些业主认为该续订行为违反了业主大会的决议，导致合同无效。
根据案件事实，业主委员会作为业主代表委托签订了续订物业服务合同。
但是，一些业主认为业主委员会违反了业主大会的决议，未经授权擅自续订合同。
因此，续订合同的合法性存在争议。
判决结果：经过法院审理，法院查明了案件事实，认定业主委员会未经业主大会授权违法擅自续订物业服务合同。
根据相关法律法规判决，认定续订合同无效，并责令业委会重新进行合同签署程序。
案例二：业主起诉业委会续订物业服务合同无效胜诉案案件简介：在小区，业主委员会代表业主与物业公司签订了一份为期十年的物业服务合同。
合同期满后，业主委员会未经业主大会授权擅自续订了该合同，并将合同续期时间延长到二十年。
一些业主对此表示不满，并向法院提起了诉讼，要求判决续订合同无效。
案件分析：该案的争议焦点同样在于续订物业服务合同的合法性。
根据相关法律法规，续订物业服务合同需要经过业主大会授权和同意。
业主委员会未经业主大会授权擅自续订合同，并且延长了续期时间，违反了相关法律法规。
判决结果：法院查明了案件事实，并参考相关法律法规判决，认定业主委员会未经业主大会授权违法擅自续订物业服务合同，并延长了合同的续期时间。
根据法律规定，判决续订合同无效，并责令业委会重新进行合同签署程序。
临沂市物业管理条例
临沂市物业管理条例文章属性•【制定机关】临沂市人大及其常委会•【公布日期】2024.07.25•【字号】临沂市人民代表大会常务委员会公告第59号•【施行日期】2024.10.01•【效力等级】其他设区的市地方性法规•【时效性】尚未生效•【主题分类】物业管理正文临沂市人民代表大会常务委员会公告第59号《临沂市物业管理条例》已于2024年5月16日经临沂市第二十届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，并于2024年7月25日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准，现予公布，自2024年10月1日起施行。
临沂市人民代表大会常务委员会2024年7月25日临沂市物业管理条例（2024年5月16日临沂市第二十届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过2024年7月25日山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）目录第一章总则第二章业主和业主组织第三章物业服务第四章物业的使用和维护第五章监督管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人等相关主体的合法权益，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。
本条例未作规定的，适用有关法律、法规的规定。
第三条本市物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局。
第四条本市建立健全党组织领导下的物业管理党建机制，推动在业主委员会、物业服务人中设立党的基层组织，发挥党建引领作用。
业主大会、业主委员会、物业服务人等在社区（村）党组织领导下，依法依规开展物业管理活动。
第五条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动的组织领导，建立健全部门分工负责、属地协同共治的工作机制，将物业管理纳入服务业高质量发展规划，推动物业管理健康发展。
业委会可以签合同吗
业委会可以签合同吗业委会作为一个由业主组成的自治组织，在小区管理中起着非常重要的作用。
业委会的成立和运作需要遵守相关的法律法规，其中包括业委会是否有权签订合同的问题。
那么，业委会可以签合同吗？这是一个需要认真思考的问题。
首先，我们需要了解业委会的性质。
业委会是由业主自愿组成的，代表业主利益的组织。
业委会的权力来源于业主大会，依法行使业主大会赋予的权力。
根据《物业管理条例》的规定，业委会的职责包括监督物业服务、维护业主利益、协助物业管理等。
在履行这些职责的过程中，业委会可能需要与物业公司、服务提供商等进行合作，这就涉及到签订合同的问题。
其次，我们需要考察业委会的权力范围。
根据《物业管理条例》的规定，业委会有权对物业服务进行监督，可以要求物业公司提供相关资料，并对物业服务进行评估。
在这个过程中，业委会可以与物业公司签订监督协议，明确双方的权利义务，保障业主利益。
此外，业委会还可以与服务提供商签订服务合同，保障小区内的公共设施设备的正常运行和维护。
这些合同的签订都是为了更好地履行业委会的职责，维护业主的合法权益。
再次，我们需要关注业委会签订合同的程序和条件。
根据《物业管理条例》的规定，业委会在签订合同之前，应当向业主大会报告，并征求业主的意见。
在征得业主的同意之后，业委会可以代表业主与相关的单位签订合同。
此外，业委会在签订合同时，应当严格按照法律法规的要求，保障业主的利益不受损害。
同时，业委会应当对合同的履行情况进行监督，确保合同的执行符合法律法规的要求。
综上所述，业委会可以签合同。
但是在签订合同的过程中，业委会需要严格遵守相关的法律法规，保障业主的利益不受损害。
业委会应当依法行使权力，履行好监督物业服务、维护业主利益的职责，为小区的和谐稳定做出积极贡献。
同时，业主也应当关注业委会的运作情况，积极参与业主大会，共同监督业委会的工作，推动小区管理工作的健康发展。
只有业主和业委会共同努力，才能建设一个安全、舒适、和谐的居住环境。
业委会和物业合同无效
业委会和物业合同无效
合同范本专家建议：
标题，业委会和物业合同无效。
在撰写业委会和物业合同时，需要特别注意合同条款的合法性
和有效性。
业委会和物业管理公司之间的合同必须符合相关法律法规，确保双方权益得到保障。
如果合同存在任何违法或无效的条款，可能会导致合同无效，从而给双方带来法律风险和纠纷。
在起草业委会和物业合同时，需要明确双方的权利和义务，包
括物业管理范围、费用支付、服务标准、违约责任等内容。
同时，
合同中的条款必须符合相关法律规定，不能违反法律法规，否则合
同可能被视为无效。
作为合同范本专家，我建议在起草业委会和物业合同时，务必
审慎考虑每一条款的合法性和有效性，确保合同符合法律规定，避
免可能的法律风险。
如果您需要定制业委会和物业合同范本，我可
以根据您的具体需求提供高质量的定制化服务，并解答您在合同起
草过程中的疑问。
希望我的建议能为您提供帮助，确保业委会和物业合同的合法性和有效性。
业主委员会运作中的冲突现状与法律规制
业主委员会运作中的冲突现状与法律规制论文提要：业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。
成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。
我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。
本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。
一、业主委员会的存在现状(一)实际运作在我国，业主委员会是随着单位制的消解[1]和住房体制的改革而产生的。
上世纪90年代我国出台“由国家、集体和个人三方建设住宅以推进住宅商品化”的政策，统一的单位福利分配住房制度逐渐式微，住房产权日渐多元化，其中以房屋产权私有化为主。
在房屋的管理上，主体也从单位的房管机构变为专门管理社区物业的独立法人机构——物业管理企业。
成立业委会代表业主选择和监督物业管理企业，维护私人业主们的权益，实现城市社区自治也成了必然的趋势和要求。
上海市的业委会起步于90年代中期，从19 95年5月18日上海成立第一个业委会以来，至今已有业委会610 0余个，分布于各个物业小区，占全市符合成立业委会(业主大会)条件小区的82.9％，组建比例居全国之首。
物业费官司中，物业公司出示的最关键证据——合同
物业费官司中，物业公司出示的最关键证据——合同物业公司与业主之间，从法律层面讲，其本质就是一种合同关系。
物业合同在整个物业管理活动中处于核心地位，它是建立业主与物业公司之间关系，以及明确相互之间权利义务的基础性法律文件。
单纯从理论上讲，业主是物业合同的“甲方”，处于“主导”地位。
就是说，业主可以决定是聘用这家物业公司，或者是聘用那家物业公司。
你物业公司干好了可以续聘，干得不好可以随时解聘，当然业主还可以决定自治，不用物业公司，这都是由业主说了算。
但从当下的物业管理实践来看，业主一方在物业合同中的法律地位，难有“存在感”可言。
而所谓的“交易地位不对等，信息掌握不对称”，这也是造成物业纠纷矛盾频发的根源之一。
当业主认为物业的服务不能达到自身的满意度，进而拒绝支付物业费“维权”时，物业公司可以依据合同向法院提起诉讼。
而那些在物业费官司中应诉的业主，多数都不知道物业合同为“何物”，更别遑论什么做“针对性的抗辩”了。
那么物业公司在物业费官司中会出示哪些合同呢？换言之，常见的物业合同都包括哪些呢？一、《前期物业服务合同》——甲方开发商，乙方前期物业公司这份合同非常“奇葩”，因为它与原《合同法》所确立的原则存在诸多“相悖”之处，至今在法律理论界仍有较大争议。
连我们普通老百姓都知道，订个合同要“平等”、要“公平”、要“自愿”等等，合同合同，顾名思义，要“两合而同”，方成“契约”。
而《前期物业服务合同》，说穿了，它是甲方开发商和乙方前期物业，它们两方关上门先私下定好了内容，要求购房者无条件承诺接受的这么一份合同。
就是说，开发商“替”你选了个物业，虽然它们签合同时你没有参与协商，你也不是合同的“当事人”，但你要受到合同的“约束”，你要按它们的约定来交费，你不交，那就是你违约，物业就可以凭这份合同“告”你，还一告一个准儿。
此外，前期合同的期限可谓是“遥遥无期”，只要小区没有成立业主大会，选出业委会并另聘物业公司，另签合同。
北京市东城区阳光都市小区业主委员会与北京德佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书
北京市东城区阳光都市小区业主委员会与北京德佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2020.04.02【案件字号】(2020)京02民终3070号【审理程序】二审【审理法官】李明磊杜灵军王琪【审理法官】李明磊杜灵军王琪【文书类型】裁定书【当事人】北京市东城区阳光都市小区业主委员会;北京德佳物业管理有限公司【当事人】北京市东城区阳光都市小区业主委员会北京德佳物业管理有限公司【当事人-公司】北京市东城区阳光都市小区业主委员会北京德佳物业管理有限公司【代理律师/律所】母澈昌北京市众鑫律师事务所;张伟智北京市众鑫律师事务所【代理律师/律所】母澈昌北京市众鑫律师事务所张伟智北京市众鑫律师事务所【代理律师】母澈昌张伟智【代理律所】北京市众鑫律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】北京市东城区阳光都市小区业主委员会【被告】北京德佳物业管理有限公司【本院观点】根据现有查明的事实，在本案一审诉讼过程中，东直门街道办事处做出了《关于撤销<北京市东城区阳光都市小区业主大会临时会议会议决议>的决定》，撤销了阳光都市小区业主大会临时会议的会议决议。
一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。
【权责关键词】撤销合同自认合法性诉讼请求执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：根据现有查明的事实，在本案一审诉讼过程中，东直门街道办事处做出了《关于撤销的决定》，撤销了阳光都市小区业主大会临时会议的会议决议。
另，截至一审法庭辩论终结前，阳光都市业委会未就东直门街道办事处2019年11月19日作出的撤销决定提起行政诉讼，现亦无其他生效裁判文书撤销或否定上述具体行政行为。
业委会与物业所订的合同能不能向业主公开
业委会与物业所订的合同能不能向业主公开依据我国相关法律的规定，住宅⼩区的业主可以依法成⽴业主委员会的，业委会要依法保障业主的合法权益，那么业委会与物业所订的合同能不能向业主公开?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏的解答，希望以下的知识对读者有所帮助。
⼀、业委会与物业所订的合同能不能向业主公开由业委会与物业公司签订物业服务合同的，物业服务合同应该向全体业主进⾏公开，由业主进⾏监督。
《物业管理条例》第⼗五条业主委员会是业主⼤会的执⾏机构，履⾏下列职责：(⼀)召集业主⼤会会议，报告物业管理的实施情况;(⼆)代表业主与业主⼤会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使⽤⼈的意见和建议，监督和协助物业服务企业履⾏物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主⼤会赋予的其他职责。
第三⼗四条业主委员会应当与业主⼤会选聘的物业服务企业订⽴书⾯的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费⽤、双⽅的权利义务、专项维修资⾦的管理与使⽤、物业管理⽤房、合同期限、违约责任等内容进⾏约定。
第三⼗五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履⾏物业服务合同的约定，导致业主⼈⾝、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
⼆、未签物业合同可以不交物业费吗未签物业合同，业主也要交物业费根据《物业管理条例》等相关规定，在业主委员会依法成⽴后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束⼒。
所以只要业委会与物业公司签订合同的，业主就应该交物业费。
退⼀步讲，即使业主委员会未与物业公司签订书⾯的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际服务价格向物业公司交纳相应费⽤，作为对其已提供服务的补偿。
因此，未签订物业合同或物业公司已实际提供物业服务的，业主⼀般情况下也要交纳物业费。
值得注意的，如果业主⼤会授权的业委会、开发商、业主等都没和物业公司签订合同，经催告后物业公司强⾏提供物业服务的，业主可以不交物业费。
小区业主委员会章程
小区业主委员会章程第一章总则第一条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
业主委员会是业主大会的执行机构，对业主负责。
第二条业主委员会在街道、社区指导下开展履职工作，接受街道、社区以及全体业主的监督与指导。
第三条业主委员会代表全体业主的合法权益，对物业服务企业开展有效监督，保障本小区物业合理安全使用。
第二章组织架构第四条本业主委员会设委员7名，在街道进行登记备案。
其中主任1名，副主任1名，其他委员5名。
业主委员会主任、副主任由全体委员推选产生。
业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推选产生业主委员会主任或者副主任。
第五条本物业管理区域设置候补委员2名。
候补委员与正式委员一同由业主大会选举产生，并根据全体业主对业主委员会委员候选人的投票情况确定，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第六条业主委员会委员实行任期制，每届任期5年（最长不超过五年），可以连选连任。
业主委员会委员、候补委员辞职，应书面向业主委员会提交，业主委员会会议决定接受其辞职并公告全体业主，然后报告业主大会。
业主委员会委员、候补委员违反了《北京市物业管理条例》第四十五、第四十六条、第四十七条规定的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委员会未提议的，街道办事处可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格，在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
第七条业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处申请组建换届小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会换届选举后应当及时办理变更备案手续。
业主委员会任期届满之前六个月未按规定提出换届申请报告的,20%业主可以向街道办事处申请组建换届小组。
第八条业主委员会委员缺额（辞职的），由候补委员递补已辞职委员剩余任期。
一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的社区居民委员会或者街道办事处应当应急组建换届小组召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业委会可以签合同吗
业委会可以签合同吗
合同范本标题，业委会签订合同的法律规定和注意事项。
合同范本内容示例：
业委会作为业主自治组织，具有一定的法律地位和权利，可以
签订合同。
在签订合同时，业委会需要遵循相关法律规定，确保合
同的合法性和有效性。
以下是业委会签订合同的法律规定和注意事项：
1.法律依据，业委会签订合同的法律依据主要包括《物业管理
条例》、《业主大会议事规则》等相关法律法规，业委会在签订合
同时需要遵循这些法律规定。
2.合同类型，业委会可能需要签订的合同类型包括物业管理合同、服务合同、维修合同等，业委会需要根据实际需求选择合适的
合同类型。
3.合同内容，业委会在签订合同时需要明确合同的内容和条款，确保合同的清晰和完整。
合同内容应包括双方当事人的基本信息、
合同的目的和内容、权利义务、违约责任等条款。
4.合同风险，业委会在签订合同时需要注意合同中可能存在的
风险，如合同条款不清晰、权利义务不平衡等问题，业委会需要谨
慎对待并进行风险评估。
5.合同审查，业委会在签订合同前需要对合同内容进行审查，
确保合同的合法性和有效性。
如有需要，业委会可以寻求法律意见
或律师协助进行合同审查。
总之，业委会在签订合同时需要严格遵守相关法律规定，确保
合同的合法性和有效性，避免合同纠纷和法律风险。
如有任何疑问，业委会可以寻求专业人士的建议和指导。
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Talk Law Through Case|以案说法
未经业主大会授权业委会擅自签订合同
是否有效？
文|Article>程磊周滨
【案例】
2016年7月22日，杭州市林海家园第二届业主委员会（以下简称"第二届业委会"）委托招标代理人发布《林海家园选择物业管理服务单位项目招标公告>,杭州东新物业管理有限公司（以下简称"东新公司"）参加了投标并中标。
2016年8月18日，双方签订了《林海家园物业服务合同》，约定：第二届业委会选聘东新公司对林海家园提供物业服务管理事宜，合同期限从2016年12月31日至2017年12月31日止。
签订该合同时，东新公司未要求第二届业委会出示业主大会决议。
后因林海家园小区业主就业主大会决议程序和招标程序提出异议，东新公司短暂进驻林海家园小区后自行撤出。
2016年12月31日，第二届业委会与东新公司签订林海家园物业服务合同补充协议〉，约定：将物业服务合同期限增加两年，签订一年，
后自动续约二年。
第二届业委会主任为罗见权，任期
自2014年1月20日至2017年1月
20曰。
任期届满后，林海家园小区业
主改选了业委会成员，选举产生第三届
业委会，主任为刘之信，任期为2017
年6月12曰至2020年6月11曰。
2018年1月1日，第三届业委会与杭
州成信物业管理有限公司签订林海家
园物业管理服务合同，成信物业公司
进驻该小区提供物业服务至今。
东新公司认为，其与第二届业委
会签订的《林海家园物业服务合同及
补充协议合法有效，但业委会拒绝履
行，导致其巨大的经济损失。
故作为原
告向法院提起诉讼，请求判令第三届业
委会继续履行合同，立即向东新公司移
交林海家园小区竣工总平面图；单体建
筑、结构、设备竣工图，配套设施、地
下管网工程竣工图等竣工验收资料，设
施设备的安装、使用和维护保养等技术
资料，物业质量保修文件和物业使用说
明文件，物业服务管理用房；要求第三
届业委会立即赔偿东新公司经济损失
591845元。
被告第三届业委会辩称，一、原
告与第二届业委会签订的<林海家园物
业服务合同》及补充协议无效，第三届
业委会无履行该合同的义务。
第二届业
主委员会在林海家园小区未召开业主大
会，且未经林海家园专有部分占建筑物
总面积过半数的业主且占总人数过半数
的业主同意的情况下选聘物业服务企
业，违反了《物权法》第七十六条的强
制性规定，，林海家园物业服务合同》
及补充协议属于无效合同。
东新公司作
为一级资质的物业服务企业，理应知晓
AND REAL ESTATE
079
OWNER'S
FORUM
以案说法I Talk Law Through Case
业主委员会选聘物业服务企业的法定程序，在与林海家园业主委员会签订案涉《物业服务合同》前，未审查林海家园小区选聘新物业服务企业的业主大会决议等材料，其理应承担因未尽到审查义务导致签订无效合同的法律后果。
二、第三届业委会非本案适格被告。
东新公司与林海家园第二届业主委员会签订《物业服务合同》，并非与第三届业委会签订《物业服务合同》，第三届业委会无义务承担东新公司与林海家园第二届业主委员会签订《物业服务合同》的法律后果。
三、东新公司主张的损失计算依据是投标文件，但投标文件中的年盈利额仅为1079208.36元，且该盈利只是东新公司自行估算，并非实际盈利，东新公司没有证据证明其实际盈利的数额，故东新公司根据投标文件计算损失，依据不足。
【案件争议焦点】
―、原告与第二届业委会签订了《林海家园物业服务合同》及补充协议是否有效？
二、《林海家园物业服务合同》及补充协议对第三届业委会是否具有约束力少
三、原告主张的损失被告是否应予以赔偿。
【律师评析】
一、原告与第二届业委会签订了《林海家园物业服务合同》及补充协议无效。
关于业主委员会未经业主大会授权擅自签订的合同是否有效，笔者认为可以按照《合同法》关于"无权代理”的规定处理。
《合同法》第四十八条规定："行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
”《浙
江省高级人民法院民一庭关于审理物业
服务合同纠纷案件适用法律若干问题的
意见（试行）》第十二条规定：“业主
委员会虽未经业主大会授权或者同意，
擅自订立、变更或者解除物业服务合同，
但在一审法庭辩论终结前经过业主大会
追认的，该行为有效。
”
本案中，第二届业委会与东新公
司签订《林海家园物业服务合同》及补
充协议系无权代理行为，并因被代理人
拒绝追认而对被代理人即小区全体业主
不发生法律效力。
《物业管理条例》第
十五条规定业主委员会"代表业主与业
主大会选聘的物业服务企业签订物业服
务合同”，故在物业服务合同中，业主
委员会系代理人，全体业主为被代理
人。
东新公司作为具有专业资质的物业
服务企业，应当知晓业主委员会签订物
业服务合同需要业主大会决议，但其在
签订合同时并未对此进行审查。
在本案
的法庭辩论终结前，其与第二届业主委
员会签订的合同也未获得业主大会的追
认，因此，原告与第二届业主委员会签
订的物业服务合同及补充协议属于无效
合同。
二、《林海家园物业服务合同》及
补充协议对被告不具有约束力。
《林海家园物业服务合同》及补
充协议系东新公司与第二届业委会签
订，合同履行始期仍在第二届业委会任
期内。
既然东新公司基于对第二届业委
会的信赖签订合同，则应在第二届业委
会任期内要求其完成合同约定的各项义
务。
现第二届业委会任期早已届满，业
委会委员已经改选，第三届业委会根据
业主大会决议选聘其他物业服务企业，
东新公司却向第三届业委会主张履行讼
争合同，违反了"合同相对性”的规定，
因此，第三届业委会不应受《林海家园
物业服务合同》及补充协议的约束。
三、原告主张的损失不应予以赔偿。
《林海家园物业服务合同》及补充
协议无效，对被告不具有约束力，因此，
原告主张的赔偿缺乏合同依据。
且东新
公司在招标文件中统计的盈利，其前提
是东新公司实际提供物业服务，收取业
主物业服务费，并扣除成本后的剩余利
润，现东新公司既未实际提供物业服务，
也未发生成本支出，故东新公司要求赔
偿损失，缺乏事实依据。
【法院判决】
法院经审理后认为，原告提供的证
据无法确认业主大会是否有效授权第二
届业委会选聘物业公司。
原告在签订、林
海家园物业服务合同》及补充协议时，
未要求第二届业委会出示业主大会授权
其选聘物业公司的决议。
根据法律规定，
业主委员会依法仅有权代表业主与业主
大会选聘的物业服务企业签订物业服务
合同，未经业主大会授权，无权代表业
主履行物业服务合同，该合同属于无权
代理，对业主不发生法律效力。
无论当
时的业主大会是否有效授权第二届业委
会选聘物业公司，第三届业委会也非该
物业服务合同的主体，与该合同的履行
无关。
东新公司要求第三届业委会继续
履行该合同并赔偿损失，无事实和法律
依据，判决驳回原告的全部诉讼请求。
—审判决后，双方均未上诉，一审判决
发生法律效力。
■
（文中所涉当事人均系化名）
（作者系广东博厚律师事务所律
师）
080。