房地产贷款审查报告范本(DOC)
个人房产抵押贷款的审查报告

(二)申报资料及内容的完备性。
1、调查报告对借款申请人家庭基本(经营)情况、资产负债情况、人品、职业、健康等对贷款有重要影响的要素进行了比较准确、充分表述,且提供了身份证、户口簿、营业执照、个人征信查询记录等必要的证明材料;
个人房产抵押贷款的审查报告
关于xxx申请21万元个人房产抵押贷款的审查报告
一、借款申请人家庭基本情况
xxx,女,汉族,31岁,已婚,户籍地址池州市贵池区木闸乡惠民村桥河组11号,现租住在翠微苑小区。申请人现从事网吧经营行业,注册有个人独资企业,企业名称为池州市顶星网吧,持有网络文化经营许可证和公安局核发的安全审核意见书,经营场所位于池州市贵池区兴佳小区13号楼101-104号门面。申请人丈夫xxx, 34岁,为市公安局驾驶员。经社会调查和查看个人征信系统,xxx夫妇信誉状况良好,无不良嗜好。申请人家庭资产约75万元、银行负债9万元。
2、贷款程序:该笔信贷业务符合我行规定的流程和办理时限,不存在减程序或逆程序操作问题;
3、贷款对象主体资格和准入:xxx否符合法律法规和我行相关规定,具备借款主体资格;
4、贷款金额:该笔贷款金额没有超过本行风险限额和单户限额;
5、贷款授信期限:该笔贷款期限否符合本行个人房产抵押贷款的规定;
6、贷款用途:该笔贷款用途符合本行个人房产抵押贷款规定;
二、借款申请人目前授信、用信及本次申报贷款(授信)情况。
(一)借款申请人在他行授信及用信情况。xxx夫妇目前在他行无负债。
(二)借款申请人在我行授信、用信及本次申请贷款(授信)情况。xxx配偶xxx在我行木闸分理处有农户贷款9万元,未到期,信用记录良好。
房地产项目开发贷款调查报告格式(正稿)

授信调查人员声明:本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查,对调查报告所陈述事实和数据进行了核实,对调查报告的真实性负责,承担相应责任。
授信调查人员签名:时间:年月日1、实地调查及贷后检查报告一、项目法人的基本情况(一)项目法人的法律地位与组织体系1、必须阐述受信客户(以下简称客户)成立时间,工商审批单位,客户法人种类,注册资本,注册地址,法人代表。
客户的建筑资质,建筑施工技术能力;2、客户的股东构成情况,主要股东名称,股份绝对额及占比。
如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的,须对主要股东的资本构成、生产经营、资金财务等基本情况作必要说明。
3、客户的组织体系A、如为单一体制,应阐述贷款客户内部管理,项目报建、施工管理、财务筹资、技术质量、项目营销等内设机构的情况。
同时附客户机构体系图说明;如果客户为房地产项目开发而成立的项目公司,须说明客户与实际控制公司在人员任免、资金调度和计价、财务成本核算、施工设施材料使用等方面的处理规则;B、客户如为集团公司制,须说明主要参股或控股公司名称,主营业务,资金负债,经营状况等情况。
如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的,必须详细叙述;分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况;4、客户的员工情况:人数,职称,文化结构,管理和生产人数。
有无特殊人员。
5、法定代表人介绍:姓名,生辰,文化程度,政治面貌,职业履历,业绩和道德评价。
6、公司法人治理结构评价。
信贷调查人员认为其它需要说明的情况。
同时附表说明,推荐表格如下:客户主要股本结构和主要股东情况客户对外控(参)股企业主要情况(二)项目法人开发能力与经营业绩1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、项目运作等方面的情况;2、叙述客户近年度的主要经营指标,如收入、盈利情况等;客户主要经营指标统计分析表3、简述客户近三年主要房地产项目开发的情况,已开发楼盘名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、项目业主评价;对已开发完工的房地产项目的有无欠付土地款、工程款、规费等情况、有无遗留问题要重点调查与阐述;5、客户财务报表所涉及的和对我行本次授信有重要影响的在建或拟建项目,须叙述相关项目的基本情况,如土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况;上述所列的项目中,必须在调查的基础上,分别就已完工正在实现销售的项目、在建但已进入预售阶段的项目、在建并预计在授信期内进入预售阶段的项目、在建(拟建)并在我行授信期内不能进入预售阶段的项目、房地产开发商用于土地储备或在我行授信期内计划进行的土地储备与项目开发等情况进行说明(具体要求见调查报告有关事项的说明)。
房地产开发企业贷款调查报告

详细描述
建立健全企业管理制度,规范经营行为,提 高财务管理水平,确保财务报表的真实性和 准确性,增强企业的信用评级。
建立完善的风险防范机制
总结词
制定风险应对策略,降低风险损失。
详细描述
建立完善的风险评估、监测和预警机 制,及时发现和应对潜在风险,制定 风险应对预案,降低风险对企业经营 的冲击。
合理利用各种金融工具进行风险分散和转移
VS
收益
房地产开发企业贷款的收益主要来自于利 息收入。根据调查,目前房地产开发企业 贷款的收益率大约在3%-5%之间。此外 ,通过合理的贷款安排和风险管理,银行 还可以获得其他中间业务收入和优质客户 资源的收益。
04
房地产开发企业贷款风险评估
政策风险
政策风险是指由于国家政策、法规等的变化对房地产开发企业贷款造成的不确定性 影响。
业资质和经营状况的调查,可以筛选出优质的企业,为投资者提供更好
的投资环境和更高的投资回报。
02
房地产开发企业概述
房地产开发企业的定义和分类
定义
房地产开发企业是指从事房地产 开发、建设、经营等业务的企业 ,包括房地产开发商、房地产建 设商和房地产经营商等。
分类
根据业务类型和规模,房地产开 发企业可以分为大型房地产开发 企业、中型房地产开发企业和小 型房地产开发企业等。
期限
房地产开发企业的贷款期限根据项目周期和企业资金安排而定。一般来说,短期 贷款期限在1年以内,中期贷款期限在1-5年,长期贷款期限在5年以上。
房地产开发企业贷款的风险和收益分析
风险
房地产开发企业贷款面临的主要风险包 括政策风险、市场风险、信用风险等。 政策风险主要来自于国家对房地产市场 的调控政策,市场风险则与房地产市场 的波动密切相关,而信用风险主要来自 于借款人的还款能力和意愿。
按揭贷款调查暨审查报告

按揭贷款调查暨审查报告一、背景介绍按揭贷款是指以购房、购车等为目的,借款人向银行或其他金融机构贷款,并以借款购买的财产为抵押,按约定的利率与期限分期偿还的一种贷款形式。
由于按揭贷款涉及到大额资金和财产抵押,其审查与调查显得尤为重要。
本报告旨在对按揭贷款的调查及审查流程进行梳理,为相关机构提供有关信贷风险控制的参考。
二、调查目的按揭贷款的调查目的是确定借款人的还款能力、抵押财产的真实价值、贷款协议的合理性等因素,以便评估贷款风险,制定合理的贷款方案和授信额度。
三、调查内容1. 借款人信息调查调查报告应包含借款人的身份信息、个人资产状况、职业状况等内容。
调查人员可以通过实地走访、查阅公共数据库、联系相关单位等方式获取借款人信息。
2. 抵押财产评估评估抵押财产的价值是判断某笔按揭贷款可行性的重要因素。
调查人员应重点关注抵押财产的位置、建筑面积、户型、周边设施等因素,并结合市场行情与专业评估师的意见,对抵押财产进行评估。
3. 还款能力调查借款人的还款能力是判断按揭贷款可行性的关键因素之一。
调查人员需要对借款人的收入、债务情况、征信记录等进行综合评估,并计算借款人的偿还能力与债务比例。
4. 贷款协议审查贷款协议是按揭贷款的法律依据,调查人员需对协议内容进行审查,确认其合法性与合理性。
还需核实协议中的各项费用、利率等是否符合相关法规和业界标准。
5. 风险评估调查人员根据以上调查内容,综合评估贷款风险并提供风险评级。
评估结果应包含贷款可行性、授信额度、利率等建议,以帮助相关机构制定合理的贷款计划。
四、调查方法与流程调查按揭贷款一般采取实地走访、查阅公共数据库、联系相关单位等多种方式。
调查流程一般包括确定调查目标、收集借款人信息、评估抵押财产、分析还款能力、审查贷款协议和风险评估等环节。
五、调查结果与建议调查报告应结合实际情况,提供有关按揭贷款的调查结果与建议。
调查结果可以包括借款人的身份真实性、抵押财产的价值、还款能力评估、贷款协议的合理性等内容。
商业银行支行贷前调查报告(房地产开发类模板)

ⅩⅩ市商业银行支行贷前调查报告(房地产开发类模板)申请人名称:XX公司业务类别:授信方式及业务品种构成申请金额:XX万元授信期限:XX个月担保情况:XX方式担保(如抵押+保证)调查人员:XXX、XXX关于XX公司申请XX贷款/综合授信XX万元贷前调查报告第一部分申请及调查过程一、申请主要内容XX公司于XX年XX月XX日向我行申请XX贷款/综合授信XX 万元,其中:流动资金/固定资产/项目融资/银行承兑汇票敞口)XX 万元;银行承兑汇票XX万元(签发银行承兑汇票时,按照票面金额存入不低于XX%的活期/定期保证金),申请期限X年(或XX月),该笔贷款/授信资金用于XX(具体资金用途,不能以流动资金周转简单概括),该笔综合(单一)授信/贷款由XX公司提供的位于XXXX (产权证号及载明的准确地理位置、面积)的XXXXXXX提供((最高额)抵押、质押、保证)担保,另外追加公司(根据具体情况而定,选择实际控制人夫妻、子女、股东、法定代表人或者其他第三人)连带保证责任担保。
二、调查时间及相关情况调查时间:年月日至年月日调查人员:调查对象(应列明申请人核心管理层两名以上人员具体联系方式):调查地点:(如项目现场XX,抵押物现场XX):调查主要内容:合作背景(首次授信还是续授信):第二部分申请人相关情况及分析一、申请人相关情况调查分析(一)申请人基本情况申请人基本情况客户全称注册地址法定代表人实际控制人注册资本行业种类实收资本企业规模经营范围营业执照号码组织形式机构代码证号码基本户开户行贷款卡号码主要股东投资金额(万元)占比1、申请人的基本情况及历史沿革(主要介绍企业成立、发展历程,发展规划、现状,企业员工数量、构成情况,并对企业发展过程中的主要时间节点、事件进行描述)2、股东情况介绍(自然人股东主要介绍学历、从业经历、资产情况、股东背景、股东之间的关系等;法人股东参照“申请人基本情况及历史沿革”)3、主要管理人员情况(主要介绍企业法定代表人、总经理、财务经理等主要管理人员的基本情况,如:个人品德、从业经历、管理能力、受教育程度等。
某房地产开发贷款项目评估报告.doc

某房地产开发贷款项目评估报告报告摘要本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。
报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行,财务评价符合贷款要求的结论。
房地产开发贷款评估报告项目名称:“××××”项目企业名称:评估单位:二ΟΟ二年十一月二十九日目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要,经工行×××支行初审,并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定,组成评估小组,于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。
根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论,并于2002年11月29日完成评估工作。
贷款审查报告(范本)

关于神威有限责任公司申请贷款的审查报告神威有限责任公司是在我行营业部开立基本存款账户的贷款企业。
信贷管理部根据上级行有关文件精神,对客户部门提供的该企业授信材料进行了审查,结果如下:一、企业基本情况神威有限责任公司,成立于1999年7月5日,位于本市平治街14号,企业法人郝忠桥,证件号码:430102611 010021。
企业类型为有限责任公司,注册资本700万元。
资本构成情况:郝忠桥出资550万元,占注册资金的78.5 7%;张宝成出资50万元,占注册资金的7.14%;郭振山出资50万元,占注册资金的7.14%;王修权出资50万元,占注册资金的7.14%。
经营范围:建筑工程施工叁级、日用百货、日杂用品、五金工具、纺织品、烟酒糖茶、炊具、电子产品、家用电器等。
二、企业财务效益分析神威省神威有限责任公司向我行提供了2009年2月2 8日经有益会计师事务所有限责任公司审计的2008年末资产负债表、损益表。
截止2008年末该企业总资产2142万元,其中流动资产1885万元;总负债1473万元,其中流动负债1473万元;所有者权益669万元。
主营业务收入3924万元,营业利润19万元,净利润18.5万元。
经营性现金流量295万元,现金净流量10万元。
(1)、资产结构分析:流动资产率88%,说明流动资产占总资产0.88;自有资金负债率2.2,说明企业安全系数较低。
(2)长期偿债能力分析:资产负债率69%,接近我行控制的70%警戒线;产权比率2.2,财务风险较大,表明企业长期偿债能力一般。
(3)、短期偿债能力分析:该企业流动比率128%,速动比率72%,现金比率4.75%,营运资金412万元,说明企业资产的流动性较强。
利息偿还率100%,到期信用偿付率100%,净现金流量10万元,经营性现金流量295万元。
客户短期偿债能力较好。
(4)、资产营运能力分析:总资产周转率1.7,固定资产周转率24.55,流动资产周转次数1.84次,存货周转次数8.8次,应收帐款周转速度2.5次。
购房借款合同审查意见模板

【审查意见编号】:_______【审查日期】:_______【审查单位】:_______【合同编号】:_______【合同名称】:购房借款合同【借款人名称】:_______【贷款人名称】:_______【保证人名称】:_______【审查人】:_______【一、合同主体资格】1. 借款人是否具备完全民事行为能力,是否为合法的购房主体。
2. 贷款人是否具备合法的贷款资质,是否具备发放贷款的相应权限。
3. 保证人是否具备保证资格,是否愿意承担连带保证责任。
【二、合同内容】1. 借款金额、期限、利率等是否符合国家相关规定和借款人的实际情况。
2. 借款用途是否明确,是否专款专用,不得挪作他用。
3. 借款还款方式是否合理,还款期限是否明确,是否存在不合理或对借款人不利的规定。
4. 担保条款是否明确,保证范围是否合理,保证责任是否明确。
5. 合同是否违反国家法律法规,是否存在可能导致合同无效的因素。
【三、合同履行】1. 借款人是否按照合同约定按时还款,是否存在逾期还款行为。
2. 贷款人是否按照合同约定及时发放贷款,是否存在违约行为。
3. 保证人是否按照合同约定履行保证责任,是否存在违约行为。
【四、合同风险】1. 借款人是否存在逾期还款、违约还款的风险。
2. 贷款人是否存在无法按时发放贷款的风险。
3. 保证人是否存在无法履行保证责任的风险。
【五、审查结论】1. 本合同主体资格合法,合同内容符合国家相关规定,不存在违反法律法规的情形。
2. 合同履行过程中,借款人、贷款人、保证人应严格按照合同约定履行各自义务。
3. 建议借款人、贷款人、保证人加强合同履行过程中的风险防控,确保合同顺利履行。
【六、其他】1. 本审查意见仅供参考,具体法律效力以司法机关的最终判决为准。
2. 如有未尽事宜,可另行协商解决。
【审查人签字】:________________【审查单位盖章】:_______________【日期】:______________________。
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中国农业银行关于对XX公司新增授信并发放房地产开发贷款XX万元的审查报告分行贷审会/总行信用审批部:简要说明申报行和客户部门申请的信贷方案(包括业务品种、金额、用途、期限、利率和担保方案等,业务品种包括了住房开发和商用房开发,应注明以区别开),说明客户部门评估结论和意见(主要优势和风险及信贷方案、主要风险防控措施)。
同时根据年度授权书判断本笔业务的审批权限。
第一章客户准入说明客户最新的名单制分类情况并提供相应批复资料,尤其在新的房地产行业信贷政策出台后,老行业政策下的分类已经作废,需要重新准入。
第二章借款人资信情况一、借款人基本情况主要包括借款人名称、成立时间及经营期限、注册及实收资金、经营范围、房地产开发资质、农行信用评级情况。
除核实相关证件真实有效性外,还应注意2000年3月《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发资质有了明确要求,目前部分项目公司存在“小资质、大项目”现象,尤其是新设立的项目公司开发建设规模较大的项目,审查中应予以关注。
同时需关注外商投资企业注册资本是否符合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房…2006‟171号)有关要求。
二、借款人出资情况主要包括各股东出资金额和占比、出资形式,对于历史沿革久远且股权转让的,应说明历次股权转让情况,了解股权交易各方是否存在关联关系。
对实物(主要是土地或房产)出资占比较高的,要关注是否存在评估值明显偏高、虚增注册资本情况。
借款人或其控股股东为央企的,须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业(中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家)借款人或其控股股东为国有企业的,须严格按照2010年下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”审查其承贷资格的合法性。
三、组织架构及主要管理人员情况主要包括公司内部治理结构、公司章程中关于权利机构和权利行使表决的约定、法定代表人和主要管理人员(项目经理、总会计师或财务负责人)简历、信用记录,判断其行业从业经验、经营管理能力以及诚信状况。
四、借款人股东情况(一)股权结构图如股权关系较为复杂,应通过计算各层级间接控股比例,来判断借款人的实际控制归属。
(二)主要关联控制方情况(有些集团层级较为复杂,这里指的是最终实际控制方情况,如有多个可分开写;简单的股权结构也可以以股东情况代替)1、基本情况主要包括了成立时间、注册资金、历史沿革、开发资质、股权结构、上市情况、资产负债结构、整体融资情况、行业地位及排名。
2、经营情况过往的房地产开发业绩(主要开发业态、开发项目数量、累计开发面积、销售率),在所属区域或行业的地位和影响。
五、借款人经营情况主要包括过往开发经历业绩和承接本项目的情况,如在我行曾有贷款开发项目,尤其是和本项目关联较大的(比如分期开发,本项目是二期),应着重说明之前项目的建设进度、资金使用、销售情况,审查项目建设和销售是否达到预期,是否按销售进度还款,对还款进度滞后的,应从严控制新项目贷款,原则上要求新增信用前按销售进度收回存量贷款。
对申请商业用房开发贷款的客户,应特别关注是否有同类物业开发、销售或运营经验。
六、借款人财务状况(一)财务基本状况主要包括年度审计情况,是否有保留意见,并以表格形式列出财务数据并提供主要科目明细。
重点审查项目资金来源及投入情况,通过客户财务报表中“实收资本”、“其他应付款”、“长期应付款”或“应付账款”等科目分析资金来源,审核项目资本金是否符合相关规定;根据发票或支付凭证,核实项目已投入资金是否在“预付款项”、“存货”和“在建工程”等科目中反映。
对连续开发多个项目的客户,还应分析客户或所属集团整体财务状况,参考行业平均指标分析其偿债能力、盈利能力、营运能力以及现金流状况,同时,根据其在建及拟建项目规模,测算其是否具备同时开发多个项目的出资能力,防止同一资金被用作多个项目资本金。
(二)财务状况总结七、借款人信用状况借款人在各家金融机构授信及用信(按银行、品种、担保方式等口径)等情况,包括在农行开户、信用等级评定、授信及用信、资产质量、信用记录等情况;借款人对外担保情况;借款人在人行企业征信系统、银监会相关信息披露系统的不良记录情况,是否涉及诉讼及其他需要说明的重要事项。
分析农行信用时,需要着重分析农行已贷款项目销售率、贷款收回率,是否办理展期等,分析是否严格按照销售进度还款。
第三章项目基本情况一、项目建设背景及区域规划分析主要介绍项目建设背景,是否有项目转让过程等情况。
本项目所处区位介绍,包括区位总体规划、人口、总面积、GDP、城镇居民人均可支配收入情况,同时也可以介绍包括当地产业布局、综合交通规划、特色产业及文化、区域内的文教卫生配套情况。
二、项目基本情况(一)项目地理位臵说明项目地理位臵和四至,并附图(二)项目周边环境及配套设施情况1、区域交通情况项目周边的高速公路、主要干道、以及距离当地政府、机场、主要交通枢纽的距离分布。
2、配套设施情况项目所在的小区域或项目自身附带的配套情况,包括学校、医院、商圈、金融等基本配套设施。
(三)项目整体概况及项目指标情况1、项目整体情况(有些项目分期或者分地块开发,这里就需要介绍整体项目情况)包括整体的用地面积、建筑面积、容积率、项目品牌、分地块的开发业态布局、分期开发规划进度、每期项目建设指标,并附项目效果图。
2、本项目经济指标(具体到本项目上)有的项目自身还分期或标段开发,主要是为了区别建设业态的不同,可以表格形式列举出来:同时,为了整体把握本项目户型情况,还应整体介绍项目户型分布情况,审查时重点判断户型分布的合理性,尤其是结合以往项目的具体销售情况,如过往项目虽然整体销售率较高,但其中超大户型或者定价较高的户型销售情况并不良好,本项目就可以借鉴这个情况来调整贷款方案。
低层住宅户型明细(四)项目工程进度计划项目建设必备条件落实情况;项目拆迁、补偿、移民安臵等落实情况;项目计划建设进度;目前项目工程进展情况。
根据项目建设内容(高层、小高层、多层等;精装修、毛坯等),判断项目建设进度安排是否合理,预期的销售进度与建设进度是否匹配。
一般来说,高层、精装修项目会延长项目建设期限,高层住宅取得预售证时间会晚于小高层、多层住宅项目。
三、项目合法性手续分析按段落分别描述建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、环评、立项等手续的取得和批复情况。
核实项目审批、核准或备案手续是否完备,报建手续是否齐全、合法,户型占比是否符合有关规定。
需特别说明尚未取得的合法性手续有哪些、目前的办理状态及预计取得时间,已取得手续的审批部门是否为有权部门等。
对于尚未取得《建设工程规划许可证》即进行调查评估的项目,调查评估建设内容可能与证载内容差别较大,审查时应进行对比,若出入较大且对项目销售及收入造成严重影响的,建议对项目进行重新评估。
第四章项目总投估算和筹资情况一、项目总投资估算列表形式展现项目总投资构成,说明与立项出入情况和原因,分析土地成本是否与实际支出相符,建安成本是否与同类项目水平相当,项目单位投资明显高于或低于行业平均水平或同类项目时,应做出分析说明。
住宅项目建安成本因建筑高度(多层、小高层、高层)不同有所差异;商业项目则因建筑结构、品质定位、装修标准不同差异较大。
在具体作业中需进一步了解区域内同类项目或邻近区域可比项目的单位造价,判断项目总投资的合理性。
土地应按实际取得成本计入总投资,客户对已取得土地的评估增值、股东对已取得土地评估增值后注资项目公司的部分,应在总投资中予以剔除。
对于土地费用、建安费用,应根据相关合同核实金额,合理调整总投。
二、项目资金来源包括资本金金额及比例、银行借款或其他负债资金金额及比例。
分析资本金比例是否符合国家和农行现行规定,且必须覆盖土地成本;商业项目尽量提高资本金比例。
1、项目资本金。
测算是否具备理论资本金;资本金到位情况(说明到位依据);对未到位的资本金需提供到位计划,可延伸到股东分析到位的可能性。
2、银行贷款。
申请农行贷款情况;申请其他金融机构贷款种类、额度、审批进展等情况。
3、其他资金来源。
以销售转投等方式的自筹资金占比通常不超过10%,但应合理判断转投资金及时到位的可能性,能否匹配项目建设进度。
对作业时预售收入已满足销售转投需求,应适当调减贷款额度。
三、资金使用情况以台账形式提供已投入发票,说明已经投入资金、是否覆盖了资本金。
第五章市场分析一、天津市经济社会发展概况(报总行项目必要)至少包括地方生产总值、财政收入、人均可支配收入以及环比变化情况二、天津市房地产市场情况分析上年及近期房地产开发投资总额、施工面积、竣工面积、销售面积及金额、销售价格、空臵面积、空臵率等指标及增减幅度,关注同期竣工面积及销售面积对比情况、价格走势,判断其房地产场整体发展变化趋势。
分析上年及近期商品房成交情况,包括成交数量、成交面积、成交均价,尤其是本项目所在区域的成交情况。
应从网络和现场实地分别核实项目的销售均价及销售率,对已取得销许的项目,应通过国土和房管局信息网()查询核实实际销售价格和进度,判断是否符合预期。
四、SWOT分析根据区域内同类项目情况,对比分析项目所处地理位臵、交通状况、户型结构、品质(如容积率、绿地率、装修水平等)、配套设施(如超市、医院、学校等)、定价等方面的优劣势,判断项目的综合竞争力。
对商场、写字楼等大型商业设施,应关注以下方面风险和事项,一是商业及办公氛围的培育通常需要经历较长时期,周边现有成熟的同类大型项目可能对本项目租售造成较大威胁;二是高端物业通常采取只租不售方式以便于统一入驻客户品质,并委托有经验的专业团队进行前期招租和后期物业管理,分割出售很有可能导致客户层次参差不齐影响高端客户入驻,也不利于提升租售价格;三是在项目开发、贷款报批阶段,商家或租户通常尚未明确或尚未签约,因此项目能否按计划顺利租售存在较大不确定性(对主要商家或租户已签订意向合同或正式合同的,可简要介绍其情况)。
第六章项目效益测算一、财务效益预测及分析(一)收入估算及还款计划列明项目主要评估参数及基础数据,合理确定销售价格和销售率,以表格形式汇总每年的收入情况,并根据收入进度制定合理的还款计划。
(二)项目税费估算列明所需的税费支出和比率(三)财务效益测算通过项目收入和各项支出的计算,得出项目净利润和利润率情况二、现金流量分析测算项目的现金流入、现金流出、净现金流、财务净现值(NPV)、内部收益率(IRR)15.47%、项目静态投资回收期、动态投资回收期。