华润翡翠城楼书电子版.ppt
华润置地翡翠城二期定价报告 PPT课件
➢ 需求导向：寻找保留价格。翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对翡
➢ （二）二期价格制定
注： “1”代表假设开发法所得结果； “2” 代表市场比较法法所得结果； “3” 代表一期二手房对比分析所得结果；
“侬家住在两河东， 十二珠帘夕照红。 今日忽从江上过，
始知家在图画中。” ——清 ·郭六芳《舟楫长沙》
一、关于定价的理论研讨
➢ （一）定价目的
什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务所收取的金 钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全部价值量。价格 是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。
✓ 1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花 园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；
✓ 2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种户型 的均价；
✓ 3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价格；
✓ 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单 位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
➢ （五）定价过程思考的几个问题
✓ 1、市场价格的高线与风险
在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已经出现过的价格 表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市场特别景气；二、 在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、在品牌和服务上 有重大突破。
华润中心中区四层平面图
华润置地昆玉九里大平层推广专项.ppt共22页文档
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生—海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
华润置地昆玉九里大平层推广专项.ppt 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
《华润中央花园》课件
水景设计
01
02
03
水景类型
根据花园的整体风格和功 能需求，设计出溪流、池 塘、喷泉等不同类型的水 景。
水景布局
合理规划水景的位置、大 小和形状，使水景与周围 环境相协调，形成优美的 水景景观。
水景水质管理
采取有效的水质管理措施 ，确保水景水质清洁，防 止水体污染和生态破坏。
04 配套设施
社区服务设施
提供各类图书、杂志和电子资源，营 造良好的阅读氛围。
游泳池、健身房
满足居民的健身和休闲需求，提供专 业的健身器材和设施。
教育医疗设施
幼儿园、小学
与知名教育机构合作，提供优质的教育资源和服务。
社区卫生服务中心
提供基本医疗服务和健康咨询，方便居民就医。
05 居住体验
居住环境
自然环境
华润中央花园紧邻公园，拥有优 美的自然景观和清新的空气。
绿色建材
为了贯彻生态环保理念，外墙、屋顶等部分采用了保温隔热、防水的绿色建材 ，既美观又实用。
03 景观设计
景观规划
1 3
景观规划原则
根据华润中央花园的地理位置、文化背景和功能需求，制定 出符合现代人生活需求的景观规划。
景观空间布局
2
合理规划空间布局，将景观元素有机地组合在一起，形成开
放务
华润中央花园提供专业的物业服务，保障住户的 生活品质。
维修服务
提供快速、高效的维修服务，解决住户日常生活 中的问题。
会所服务
社区内设有会所，提供各类休闲娱乐设施，丰富 住户的业余生活。
THANKS
配备完善的社区服务设施，如幼儿园、社区活动中心等，提供全方位的生活服务。
02 建筑设计
建筑风格
《翡翠城产品说明书(毛坯)》(东北区高层公寓竹苑4、5号楼)
翡翠城住宅产品说明书（东北区高层公寓竹苑4、5号楼）杭州翡翠城房地产开发有限公司引言衷心地感谢您选择了翡翠城。
翡翠城是杭州翡翠城房地产开发有限公司集省铁路投资集团、绿城集团多年房产开发经验，并融入其对房产品的深刻理解，精心营造的高尚住宅园区。
作为开发商，公司多年来一直努力拓展自己的文化视野，思索、把握着人性在自然和社会中的演进规律和方向；在每一个具体开发历程中，探索和实践着如何通过房产建设，实现人们居住品质的优化，生存质量的优化并推动人性中真善美品质的发展。
我们始终认为，房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌。
因此，房产品真正吸引人的是自然而然流露的文明与美好。
所以，我们在开发营造的园区里努力追求实现三个界面的和谐：人与自然的和谐，即尊重、保护我们赖以生存的土地和环境；人与人之间的和谐，即在园区里营造出温馨和亲切的人际交往氛围，有安全感和归属感，消弭现代社会带来的嘈杂、拥挤和人际冲突频繁的紧张状态；人与自我精神世界的和谐，即在优美和谐、安定美好的居住环境里，人们的心理状态平和安详，精神状态充满活力和生机。
在翡翠城的开发营造过程中，我们始终秉承上述开发理念，精心设计、精心选材、精心施工，对建筑形体、色彩、轮廓和材料运用以及每一个关系到居住者日常生活的功能细节上，都精心推敲和把握，并结合项目自身特点，努力在规模化的住宅区和风景景观园区方面有所创新，有所建树。
为进一步提升产品品质，翡翠城还前瞻性地引入国家3A级住宅性能标准和建筑节能设计规范，更注重适用性、安全性、耐久性、美观性和环保节能，大量新技术、新工艺、新材料的运用，完善的性能评定标准和严格的质量监控，使翡翠城住宅综合性能远远优于普通住宅。
目前，翡翠城项目已列入浙江省首批建筑节能示范工程。
我们希望，把翡翠城建设成一个与杭州这座美丽的历史文化名城相呼应的经典建筑精品，一个充满温馨、美好居住氛围的高尚住宅园区，她不仅诗一般地美丽而且将时时传递出现代城市居住文明的全新内涵。
华润翡翠城高层建筑施工组织设计
目录第一章编制说明及编制依据 (4)第1节编制说明 (4)第2节编制依据 (4)第二章工程概况及工程特点 (6)第1节工程施工环境 (6)第2节工程概况 (6)第三章工程管理目标 (10)第1节质量目标 (10)第2节工程进度目标 (10)第3节安全生产目标 (10)第4节文明施工目标 (10)第5节内业管理目标 (10)第6节服务目标 (10)第7节环境目标 (10)第8节科技进步目标 (10)第9节外监 (10)第四章施工组织机构 (11)第1节施工组织机构的建立 (11)第2节项目部机构设置 (11)第3节本工程项目班子及主要管理人员 (11)第4节施工组织机构的高效运作 (12)第5节施工组织机构高效运作保障措施 (13)第6节技术保证措施 (13)第7节作好施工技术档案的收集、整理 (14)第8节质量保证体系 (15)第五章施工部署 (16)第1节施工部署原则 (16)第2节组织部署 (16)第3节施工总体安排 (16)第4节施工缝的设置 (16)第六章施工协调管理 (17)第1节与业主及监理的工作协调 (17)第2节与设计院的工作协调 (17)第3节安装与建设单位的配合 (17)第4节安装单位与监理公司的配合 (18)第5节安装与土建施工的配合 (18)第6节与其他分包单位的施工配合 (19)第七章主要分部分项工程的施工方法 (20)第1节施工顺序 (20)第2节施工测量 (21)第3节主体工程施工方案 (38)第4节塔吊的安装和拆除 (51)第5节砌体工程 (53)第6节装饰工程 (57)第7节屋面防水工程 (61)第8节金属结构工程 (65)第八章安装工程 (73)第1节电气工程 (73)第2节给排水、采暖工程 (76)第九章施工用水用电量计算书 (82)第1节施工现场用水 (82)第2节施工临时用电设计 (83)第十章、冬雨季施工措施 (84)第1节冬季施工措施 (84)第2节雨季施工措施 (86)第3节炎热天气施工质量控制措施 (86)第4节防雨、防停电、防停水的控制措施 (87)第十一章、工期保证措施 (88)第1节工期目标的确定 (88)第2节工期总进度计划 (88)第3节工期进度控制的原则 (88)第4节施工进度网络计划 (88)第5节保证工期的技术组织措施 (89)第6节制定保证工期的技术措施 (90)第7节采取保证工期的管理与组织措施 (91)第8节保证工期具体措施 (91)第9节农忙、节假日保证连续施工的措施 (96)第十二章工程质量保证措施 (93)第1节质量目标及目标分解 (93)第2节公司质量保证体系 (93)第3节质量控制管理措施 (98)第4节建立质量奖惩制度 (100)第5节建立协调制度 (100)第十三章现场文明施工安全措施及环境保护 (101)第1节文明施工目标 (101)第2节文明管理制度 (101)第3节安全生产技术措施 (103)第十四章争创城都市优质（芙蓉杯）工程和文明施工工地措施方案 (115)第1节技术管理工作中的质量控制措施 (115)第2节基础工程质量控制措施 (117)第3节主体工程质量控制措施 (119)第4节安装工程质量控制措施 (131)第5节达到小业主交房技术标准 (133)第6节回访、保修 (134)第7节创文明施工工地的措施方案 (134)第8节环境保护及职业健康安全的控制措施 (135)第十五章、施工总平面图 (136)第1节施工总平面布置原则 (136)第2节施工现场总平面管理 (136)第3节施工临时给排水、消防及排污 (137)第4节施工临时用电 (137)第5节生产临时设施的布置 (137)第一章编制说明及编制依据第1节编制说明我公司在设计完成工程图纸后，召集工程技术及施工管理人员，针对本工程详细分析，结合我公司历年的施工管理经验和翡翠城一、二期工程的实际经验，具体明确了施工全过程的技术及管理要点，对施工组织设计这一指导施工全过程的纲领性文件进行精心编制。
《工程质量管理大纲》
二、工程项目质量管理内容
4、施工阶段管理。进行施工阶段的质量控制 4.1督促检查承包单位严格按照工程承包合同和工程技术标准的要求 进行施工。 4.2检查进场的材料、构件和设备的质量，验看有关质量证明和质量 保证书等文件。 4.3检查施工质量，验收分部分项工程。 4.4督促整理合同文件和技术资料档案。 4.5组织设计与承包单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告。
施工备忘录是项目部是施工中的某些问题对承包单位的提示、督 办、警告等。对于工程中的一般性问题，项目部可向承包单位发出施 工备忘录，要求施工单位按照项目部的意见进行施工。
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八、工程项目管理工作制度
11、工地现场会议制度 针对不同的施工阶段的质量重点、难点，项目质量工程师应组织
监理、总包及分包单位参加的现场会议，巡检各标段施工质量，并总 结、考评，分别对各标段施工质量情况做出励罚处理。
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七、质量控制工作内容、方法及措施
1.3方法的控制 审查施工组织设计或施工计划，以及施工质量保证措施 审查施工方案 1.4施工机械设备的控制 机械设备选型 机械设备的主要性能参数 机械设备的使用、操作要求 1.5环境因素的控制 现场自然条件方面 质量管理环境方面 施工作业环境方面
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七、质量控制工作内容、方法及措施
精选课件
八、工程项目管理工作制度
6、单位工程、单项工程中间验收制度
在单位工程、单项工程施工完成后，在进一步施工前，如在主体 结构工程完成后在进行装修工程前，项目部要组织有关单位进行中间 验收，并向工程所在地的工程质量监督检验部门提出验收申请，在质 监部门验收合格后批准承包单位继续下道施工。
精选课件
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精选课件
二、工程项目质量管理内容