南京市建设项目建筑面积管理办法
建筑工程面积计算与房产测绘(南京)
屋面机房
• 国标3.0.18 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼 梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m 及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下 的，应计算1/2面积。
外墙保温
• 国标3.0.24 建筑物的外墙外保温层，应按其保温 材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积
• 省标 3.1.4 在应用图纸进行计算时，当设计无标 注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m。
内外廊、门廊、门斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移动空 间； • 4）幢共有的变（配）电室、消防控制室、大楼监控室、水泵房、 设备间、值班警卫室等； • 5) 突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房、设 备间等； • 6）幢各套与共有建筑空间之间分隔墙的墙体一半面积，以及外墙 （包括山墙）水平投影面积的一半。
• 5）原设计为整体商场，后分割成若干商铺或铺位的，本层分割后 所形成的过道面积，应由本层或相关套（室）进行分摊。
门廊、门斗、雨蓬（有柱）的分摊
• 1）为独立户（室）设置的门廊、门斗、雨蓬，计入户（室）的套 内建筑面积。
0.6米
天井和凹槽
• 除低多层住宅以外，建筑物设置水平投影面积小于50平方米的天井， 以及非直接对外开敞的建筑凹槽应并入建筑物自然层计算面积。 （详见附图）
架空层（二）
• 建筑物架空层的建筑面积应按其顶板水平投影面积计算。结构层高 在2．20m及以上的，计算全面积；结构层高在2．20m以下的，计 算1/2面积。
• 面积计算 • 南京市建筑工程建筑面积计算规则
掩埋
• 新建建筑被自然地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周 长（局部凹凸不计入，下同）三分之一时，该层建筑面积全部计入 容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二 时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑 外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。其中，住宅建 筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内的建筑部分、其它建筑顶板 标高超出室外地坪标高1.5米以内的建筑部分，视为被掩埋。建设单 位为满足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按实际建筑面积计入容 积率。
南京市人民政府关于印发南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法的通知-宁政规字〔2015〕22号
南京市人民政府关于印发南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府关于印发南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法的通知宁政规字〔2015〕22号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府2015年12月22日南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法第一条为规范我市居住区公共配套设施的建设和管理，科学合理配置和建设公共配套设施，保障居住区服务品质，根据有关法律法规规章和技术标准，制定本办法。
第二条本市玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台区内各类居住区公共配套设施的规划、建设、移交及其相关的监督管理活动，适用本办法。
第三条本办法所称的居住区公共配套设施是指根据公共利益需要，为保障城市功能和满足居民基本生活需要所建设的设施，包括下列设施：（一）公共服务设施是指教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、商业服务及社会福利保障等设施。
（二）公用基础设施是指道路、停车、公交场站等交通设施，景观绿地，垃圾收集处理、公厕等环卫设施，消防、人防、公安技防设施，以及水电气、热力供应、邮政信报（智能包裹柜）、广电、通信、照明、物业管理、雨水和污水排放、空气和噪声污染防治等设施。
本办法所称住房项目是指商品住房开发项目和保障性住房建设项目。
本办法所称用地批准文件是指土地出让合同及土地划拨决定书。
第四条市、区人民政府应当加强公共配套设施建设、移交、监督管理的领导，决策、协调公共配套设施建设及交付使用等事项，建立相应的资金投入和保障机制。
(完整版)南京市建设项目建筑面积管理办法
南京市建设项目建筑面积管理办法第一条【立法目的和依据】为了加强建设项目建筑面积管理，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规及《建筑工程建筑面积计算规范》、《房屋面积测量规范》等规范，结合南京实际，制定本办法。
第二条【适用范围】我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积超出规划许可建筑面积的管理适用本办法。
划拨类用地建设项目的建筑面积管理参照本办法执行。
第三条【统一标准】上条规定内的建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。
第四条【管理阶段】建设项目的建筑面积管理，按照以下方式确定：（一）土地出让阶段，规划行政主管部门在规划条件中明确关于建筑面积计算相关执行标准和相关责任。
（二）规划许可阶段，建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并书面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。
（三）房屋测量阶段，房产行政主管部门将房产实测成果提供给规划部门，对实测现状建筑中与核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。
（四）规划核实阶段，规划行政主管部门应核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。
第五条【误差确定】国土、规划、房产等行政主管部门应当严格建设项目的建筑面积管理，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。
分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。
南京市人民政府第296号令南京市建设工程施工现场管理办法
南京市人民政府第296号令南京市建设工程施工现场管理办法南京市人民政府第296号令《南京市建设工程施工现场管理办法》南京市人民政府第296号令《南京市建设工程施工现场管理办法》《南京市建设工程施工现场管理办法》已经20年10月15日市政府第16次常务会议审议通过，现予发布，自20年12月1日起施行。
20年10月15日南京市建设工程施工现场管理办法第一章总则第一条为了加强建设工程施工现场管理，保障施工现场安全生产和文明施工，维护城市环境卫生，根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程安全生产管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内建设工程施工现场的施工安全和文明施工活动及其监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称建设工程施工现场（以下称施工现场），是指房屋建筑、市政基础设施、城市轨道交通、建筑装饰装修等建设工程和建（构）筑物拆除所占用的施工场地。
第四条市住房和城乡建设行政主管部门（以下称市施工现场监管部门）负责本市施工现场的综合监督管理。
区（园区）施工现场监管部门按照规定的职责，负责辖区内施工现场的监督管理。
城市管理、国土资、环境保护、安全生产监督、公安、规划等行政主管部门根据各自职责，做好施工现场监督管理工作。
第五条鼓励在工程施工中采取绿色、先进的施工技术，推进施工现场的规范化、科学化管理，提高施工现场管理水平。
对在施工现场管理工作中做出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰或者奖励。
第二章一般规定第六条施工现场的范围，以经批准的建设工程用地、临时用地、临时占用道路范围为准。
建设单位或其委托的项目管理单位（以下称建设单位）应当在建设工程开工前到施工现场监管部门办理安全监督备案手续，并提供安全生产和文明施工管理资料。
第七条建设、勘察、设计、监理、施工等工程建设各方责任主体及其他有关单位应当按照法律、法规、规章的规定履行文明施工和安全生产职责，落实施工现场的各项规定，承担相应责任。
市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知
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关执 行标 准 和 相 关责 任 二 规 划 许 可 阶段 建 设 单 位 应 当 按 照 土 地 出 让 合 同 约 定 的 建 筑 面 积 或 者 容 积 率 根 据 本 办 法 规 定 的 相 关 面 积 计算 规 范 自 行 计 算 建设 项 目 建 筑 面 积 申 报规 划 许 可 并 书 面 承诺其 提 供 数据 的 真 实性 承 担 相 应 法 律 责 任 规 划 行 政 主 管部 门 不 再 计 算 和 复 核 建 筑 面 积 ／直 接 依 据建 设 单 位 申 报 的 建 筑 面 积 依 法 梭 发 建 设 工 程 规 划 许
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可证
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房 屋 测 量 阶 段 房 产 行 政 主 管 部 门 将 房 产 实 测 成 果 ＩＩ 供 给 规 划 部 门 对 实 测 现 状 建 筑 中 与 核 准 图 不 致 的 部位 在 房 产 实 测 成果 中 明 确 标 注 四 规划 核 实 阶 段 规 划 行 政 主 管部 门 应 核 对 房 产 实 测 成果 如 超 出 规 划 许 可 建 筑 面 积 规划 行 政 主 管 部 门 出 具 具 体 规 划 认 定 意 见 由 建 设 国 土 城 管 行 政 主 管
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部 门 依 照 各 自 职责进 行 确 认 和 处 理
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南京市房产面积测算规则
南京市房产面积测算规则第一章总则第一条测算依据为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，根据建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》等有关法律法规、国家标准《房产测量规范》（GB/T17986 －2000 ）及国家有关技术标准，结合我市实际，制定本规则。
第二条适用范围本规则适用于本市行政区域内房产面积测算。
第三条本规则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测算，即房屋建筑面积的测算，包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积等的测算。
第二章一般规则第四条房屋测量的基本原则房屋以幢为单位进行测量，测量点位可以是分隔墙、柱、或界钉等界址点。
第五条计算房屋面积的基本条件结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20 米以上。
第六条房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。
第七条房屋面积测算的精度要求房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》二级精度的标准执行：限差：中误差：式中：s 为房屋建筑面积，单位为平方米。
房屋边长丈量以米为单位，丈量结果取位至0.01 米。
房屋面积以平方米为单位，计算结果取位至0.01 平方米。
第八条测量工具房屋测量应使用相对误差小于1/800 的仪器和工具。
第九条房屋总层数与所在层次房屋层高全部在2.20 米以上的层面计算层数。
自然层数是指按规划核准的室内地坪±0 以上的层数，±0 以下为地下层数。
房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。
所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。
地下层次以负数表示。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。
第三章房屋建筑面积的测算第十条计算全部建筑面积的范围（一）单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
（二）房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。
南京市建设委员会关于印发《南京市建筑业企业资质管理规定实施办法》的通知
南京市建设委员会关于印发《南京市建筑业企业资质管理规定实施办法》的通知文章属性•【制定机关】南京市建设委员会•【公布日期】2008.04.24•【字号】宁建法字[2008]274号•【施行日期】2008.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文南京市建设委员会关于印发《南京市建筑业企业资质管理规定实施办法》的通知（宁建法字[2008]274号）市市政公用局、市园林局、市交通局、市水利局，各区县建工（设）局，各有关单位：根据《建筑业企业资质管理规定》（建设部令第159号）、《建筑业企业资质管理规定实施意见》（建市[2007]241号）和江苏省建筑工程管理局《江苏省建筑业企业资质管理规定实施实施办法》（苏建管企[2007]45号）等规章和文件，结合本市实际，我委制定了《南京市建筑业企业资质管理规定实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二OO八年四月二十四日南京市建筑业企业资质管理规定实施办法为规范我市建筑业企业资质管理，根据国家建设部《建筑业企业资质管理规定》（部令第159号）、《建筑业企业资质管理规定实施意见》（建市[2007]241号）和江苏省建筑工程管理局《江苏省建筑业企业资质管理规定实施实施办法》（苏建管企[2007]45号）等规章和文件，结合我市实际，制定本实施办法。
一、资质许可权限和申请（一）许可权限1、南京市建设委员会（以下简称市建委）负责本行政区域内建筑业企业除房屋建筑工程以外的施工队伍资质的监督管理。
市交通、水利、信息产业等有关部门的施工队伍资质管理工作，按《江苏省建筑业企业资质管理规定实施实施办法》执行。
2、根据国家建设部部令规定，市建委负责下列建筑业企业资质的许可：⑴施工总承包序列三级资质（不含国务院国有资产管理部门直接监管的企业及其下属一层级的企业的施工总承包三级资质以及涉及铁路、交通、水利、信息产业、民航等方面的施工总承包三级资质）；⑵专业承包序列三级资质（不含涉及铁道、交通、水利、信息产业、民航等方面的三级资质）；3、混凝土预制构件、商品混凝土、建筑物非爆破拆除、市政养护维修和凿井工程等5项专业承包二级资质由南京市建委负责审查，报省建管局公布结果，颁发资质证书。
宁建规字(2012)3号文《关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定》(完整版)(含附件)
南京市住房和城乡建设委员会件宁建规字[2012]3号关于印发《关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定》的通知各有关单位：为加强我市房屋建筑工程质量的监督管理，提高建筑结构工程施工质量，依据相关法律、法规以及强制性标准，结合本市实际，我委修定了《关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。
南京市住房和城乡建设委员会二〇一二年四月六日关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定第一条为加强我市建筑工程质量管理，提高建筑结构工程施工质量，依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规以及相关强制性标准，结合本市实际，制定本规定。
第二条本规定所称建筑结构工程是指房屋建筑工程的地基基础、主体结构、幕墙等涉及结构安全的部分。
第三条本市行政区域内新建、改建、扩建的建筑结构工程施工及质量管理除执行相关法律法规和强制性标准外，应执行本规定。
第四条建设单位应配备专业配套的项目管理班子（或委托项目管理公司），项目负责人应经法人任命，并具有中级以上技术职称，同时还需具有在本地区担任过类似工程项目负责人的经历，无此经历者在任职前需进行相关培训。
第五条施工单位的项目经理、项目部主要质量管理人员及项目监理机构的总监理工程师、专业监理工程师应是本单位职工（与本单位有合法的人事、工资关系，除退休人员外还应有社会保险关系），项目经理、总监理工程师应经法人任命。
第六条一名项目经理在同一时间段内只能承担一个项目的建筑结构工程施工。
项目经理部的管理人员应齐全配套，人员数量和资格应符合以下要求并持证上岗：1、每个工程项目应配备一名工程师及以上职称的技术负责人（项目总工程师）和至少一名专职质量检查员；2、对于30层以上（含30层）或高度超过100m或建筑面积大于50000m2的高层建筑、大型公共建筑等工程项目，技术负责人（项目总工程师）职称应为高级工程师及以上，并应配备设备安装的专职质量检查员。
第七条一名总监理工程师在同一时间段内只能承担一个项目的建筑结构工程监理工作。
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南京市建设项目建筑面积管理办法
第一条【立法目的和依据】为了加强建设项目建筑面积管理，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规及《建筑工程建筑面积计算规范》、《房屋面积测量规范》等规范，结合南京实际，制定本办法。
第二条【适用范围】我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积超出规划许可建筑面积的管理适用本办法。
划拨类用地建设项目的建筑面积管理参照本办法执行。
第三条【统一标准】上条规定内的建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。
第四条【管理阶段】建设项目的建筑面积管理，按照以下方式确定：
（一）土地出让阶段，规划行政主管部门在规划条件中明确关于建筑面积计算相关执行标准和相关责任。
（二）规划许可阶段，建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并书面承
诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。
（三）房屋测量阶段，房产行政主管部门将房产实测成果提供给规划部门，对实测现状建筑中与核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。
（四）规划核实阶段，规划行政主管部门应核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。
第五条【误差确定】国土、规划、房产等行政主管部门应当严格建设项目的建筑面积管理，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。
分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。
第六条【规划核实】房屋实测地上建筑面积超出规划批准的地上建筑面积的，应按照以下规定处理后，规划行政主管部门予以核发《规划核实合格证书》。
（一）建设项目超建面积在合理误差范围内
1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。
2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。
（二）建设项目超建面积超出合理误差范围
1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。
2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，按违法建设处理，依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积（含合理误差部分）建筑部分予以没收，并处罚款。
上述项目违法查处完毕后，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。
第七条【超建面积折算标准】建设项目未按规划核准图施工，造成超层高、超尺寸的，应按照以下标准折算超建建筑面积：
（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超
出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。
（二）在建筑主体结构范围内的围合空间，层高在2.2米以下的空间，应按照建筑主体结构围合面积的一半计算建筑面积。
（三）飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。
（四）大型商业、文化、娱乐等大空间公共建筑及工业建筑因造型和工艺设计需要，超层高超尺寸的，建筑面积应以规划行政主管部门审定的方案为准。
第八条【违法建设处理】本办法规定的建筑面积管理，不免除建设单位因违法建设依法应承担的法律责任。
建设单位在项目建设过程中，未按规划核准图施工，而造成违法建设的，应先行按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定接受相关部门查处并履行完毕后，方可进行规划核实。
第九条【实施日期】本办法自2017年7月1日起施行。
本办法施行之前已经签订正式土地出让合同的建设项目，执行原有规定。