巅峰智业：创意大森林运作

创意大森林运作绿资产

作者：刘志敏文章来源：中国旅游报点击数：68 更新时间：2011年04月18日

森林旅游是一种在特定地域——森林为旅游者提供观光游览、休闲度假、狩猎探险、科普教育等产品与服务的特色旅游，是一种新兴的绿色旅游方式。我国森林旅游大多脱胎于林场系统，并由林场作为投资主体进行基本的旅游开发，主要形式是在原林场的基础上建立森林公园、风景名胜区、植物园以及在自然保护区开辟旅游小区等，其中，森林公园是主体。

国外森林旅游的发展受到普遍重视，发达的社会经济条件保证了人类“亲近森林（绿色）”的天性能够转化为现实的消费需求，形成了持续繁荣的森林旅游市场。国外森林旅游在开发模式上形成了生态观光模式、休闲度假模式、运动康体模式、游乐狂欢模式，本身并没有太多的新奇，但真正值得关注的是其扎实的操作思路：①重视规划设计；②重视自然，旨在社会公益；③良好的基础设施建设；④开展宣传教育，邀请公众参与公园策划；⑤建设非常完备的配套法律法规体系，执法严格有效。我们相信，经过科学、有序、规范、创意的开发，国外森林旅游的今天，就是中国森林旅游的明天。

一、森林旅游发展的四大困境

自1982年张家界作为我国第一个森林公园批建以来，整个中国的森林旅游呈现出两种主要发展态势，一是总体上处于粗放的观光开发状态，相对于起步阶段，批建数量猛增，但资源观赏品级下滑、观光依然主导，休闲度假开始有所渗透、投资不断增加，亟需提升策划与商业运营；二是极少数资源品级突出的森林项目（如张家界）观光客群庞大稳固，且正开始由景区向旅游区乃至目的地进行升级，初步形成了泛森林产业集聚格局。随着休闲时代的来临，这一趋势带动了整个森林旅游由观光向休闲度假系统的升级，但难度较大。

与一般旅游相比，森林旅游有其自身的特殊性，这些特殊性给森林

旅游开发带来了以下问题：1.区位条件不理想：森林通常远离城市，且多位于山区，可进入性差，抵达综合成本高；2.基础设施差，开发成本高：由于森林旅游目的地通常地处偏僻，基础设施条件差，导致项目开发成本升高；3.资源同质化普遍：尤其是相邻区域内的森林资源，动植物物种差别不大，“千林一面”，这给差异化开发带来了极大的困难；4.开发范围与强度受限：森林旅游资源一般属于保护性资源，建设用地指标不足，一定程度上影响和制约了森林项目的商业价值和资本运作空间。

二、绿维创景森林旅游规划设计技术框架体系

绿维创景建议，在森林旅游的开发中要超越《旅游规划通则》与《森林公园总体设计规范》，实现产品、产业及落地指导三大突破——产品突破：先策划后规划，用策划来解决核心吸引物的构建问题；产业突破：突破单一旅游产业，形成泛旅游产业整合；落地指导突破：为了项目成功落地，配套编制一个3-5年的运营计划。

1.总体思路：“创意大森林·运营绿资产”

创意大森林——即通过“创意经典”来形成该森林旅游项目的吸引核（包括作为吸引核的概念本身和与之相对应的具体旅游产品），从而作为启动市场、引爆人气的抓手；

运营绿资产——以旅游商业运作的思维（而不是以传统的

《GB/T18972-2003旅游资源分类、调查与评价》为标准）来重新认识和利用资源，为各项森林资源找到能够实现其商业价值最大化的游憩方式。

2.技术框架：“一招、十大模式，一核、环式开发”（1）一招、十大模式。一招，即寻找和打造“吸引核”，是“森林+X”产品发展结构中

的“X”。森林环境是背景，X为具体的吸引核心，在确定了X之后，就自然形成了相应的开发模式和收入结构。

十大模式，即观光森林模式——“森林+观光”；文化森林模式——“森林+文化”；休闲森林模式——“森林+休闲娱乐”；养生森林模式

——“森林+养生”；运动森林模式——“森林+康体运动”；会议森林模式——“森林+商务会议”；乡村森林模式——“森林旅游+新农村模式”；度假森林模式——“森林+旅游地产”；创意森林模式——“森林+创意文化产业”；泛森林模式——“森林+泛林产业”。

（2）一核、环式开发。一核，即围绕森林公园（尤其是其中的生态物种精华部分）打造“森林绿核”，原则上不做硬开发，而是通过观赏方式的创新设计来做好、做细、做精、做美观光的文章，梳理出一个经典的观光结构。

环式开发，即不闷在森林公园里，而是拉开大框架，围绕“一核”在外围根据具体的资源条件进行环状开发布局。整理和控制若干个地块单元，不仅可解决建设用地稀缺、基础设施敷设困难等问题，还可很好地整合森林公园周边的社会经济与人口资源，形成“泛森林公园”开发的大结构。

3.运作模式。根据掌控森林资源主体的不同，运作模式可分为两类。

（1）两先两后模式。对于国有森林公园，由于采伐指标锐减，森林公园（林场）本身大多财力有限，且融资困难，其运作可采用“两先两后”模式。

两先，先做总规+修规，其中，总规要揉进策划的关键内容，属

于“先策划后规划”式的总规，而修规则仅针对近期自身要投入的基础性开发，主要包括“一门（大门）一场（生态停车场）、一心（游客中心）一道（核心观光步道系统）”。

两后，后做概规+品牌，其中，概规是在总规框架下，包装出以供招商的地块单元，总平图和鸟瞰图是关键，而品牌工作则是经由全套媒体公关组合方案将项目的核心概念及其价值传播出去，展现项目投资价值，以支持概规中招商工作的推进。

（2）五级推进模式。对于民间资本控制的森林旅游项目，可考虑采用“五级推进”运作模式。

五级推进模式——一级，直接出让资源，获取资源差价；二级，进行资源包装和前期设计，再出让项目；三级，实施基础开发，进行子项目的招商引资；四级，开展一期开发，再进行招商引资；五级，组建队伍，进行独立开发。

对于中小开发商，我们建议按照前四级台阶的可能性进行操作，力求尽早实现资金回转。在操作的过程中，也可随时考虑接受大型开发商的收购（包括部分收购和全购）。