物业公司的会计账务程序

物业公司的会计账务程序

我刚应聘上一家物业公司，请问一下一些和物业公司有关的会计分录和税务问题，

物业管理企业会计相关账务处理

一、所设相关会计科目

1、资产类科目：现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理累计折旧在建工程

2、负债类科目：应付工资应付票据应付账款短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用应交税金其他应交款

3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积

4、成本类科目：无

5、损益类科目：主营业务收入其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本主营业税金及附加其他业务支出营业费用管理费用财务费用营业外支出所得税以前年度损益调整

二、相关账务处理（仅供参考）：

1、存现

借：银行存款（明细科目为银行所在名称）

贷：现金

2、提现

借：现金

贷：银行存款

3、预交地税款

借：应交税金—营业税

—城建税

其他应交款—教育费附加

—水利基金

贷:银行存款

4、地税养老金误收退税

借：银行存款

贷：其他应交款—养老保险基金

5、代付上月员工小灵通话费

借：其他应收款—员工—电话费

贷：银行存款

6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）

借：银行存款

贷：预收账款—基站电费

7、电信公司电费计入

借：预收账款—电费

贷：管理费用—电费

8、转存单位定期存款一份

借：其他货币资金—定期存款

贷：银行存款

9、付上月份税款

借：应交税金—营业税

—城建税

其他应交款—教育费附加

—水利基金

—养老保险基金

贷：银行存款

10、付上月份电话费

借：管理费用—电话费

贷：银行存款

11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）

借：管理费用—水费（办公……）

预收账款—业主二次供水（生活用水）

贷：银行存款

12、付上月中旬及本月中旬电费

借：管理费用—电费

预收账款—业主二次供水能耗

—业主电梯能耗

贷：银行存款

13、收电信线路改造劳务费

借：现金

贷：其他业务收入—维修收入

14、付万用表检测费用及购润滑油

借：管理费用—维修费

低值易耗品—维修用具

贷：现金

15、购书刊、洗发水（发放员工）

借：其他应付款—工会经费

贷：现金

16、收商铺水电费

借：现金

贷：其他应收款—商铺—电费/水费

17、发放上月管理员工工资

借：应付工资

贷：现金

18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付）

借：其他应收款—总公司

—房开公司（代付搬运工工资）

贷：现金

19、购军靴、环卫服装

借：其他应收款—员工—服装费

贷：现金

20、支付上月垃圾装车费

借：其他业务支出—装修垃圾清运费

贷：现金/银行存款

21、付维修电机费及购买灯光等费用

借：管理费用—维修费

低值易耗品—维修用具

贷：现金

22、购置保洁、维修用配件

借：低值易耗品—保洁用具

—维修用具

贷：现金

23、收员工上月小灵通话费

借：现金

贷：其他应收款—员工—电话费24、收商铺管理押金

借：现金

贷：其他应付款—商铺押金

25、退业主装修保证金

借：其他应付款—业主—装修保证金贷：现金

26、中队活动开支

借：其他应付款—工分经费

贷：现金

27、付马匹治疗费及购马饲料款借：管理费用—治安费

贷：现金

28、付购菜款柴油大米及食油款借：应付福利费—伙食费

贷：现金

29、收物管费等

借：现金/银行存款

贷：预收账款—业主—物管费

—业主—电梯能耗费

—业主—二次供水

—业主—停车综合服务费

—业主—垃圾清运费

其他应付款—业主—装修保证金30、代房开公司代购垃圾袋

借：其他应收款—房开公司名称贷：现金

31、罚款收入

借：现金

贷：营业外收入—赔款

32、食堂购洗洁精及饭盒等

借：低值易耗品—厨房用品

贷：现金

33、食堂购液化气及煤气罐一只借：应付福利费

低值易耗品—煤气罐

贷：现金

34、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用—办公费

—差旅费

贷：现金

35、付生活垃圾费

借：管理费用—保洁费

贷：现金

36、领用低值易耗品

借：管理费用—低值易耗品摊销贷：低值易耗品—维修用具

—保洁用具

—厨房用具

37、商铺电费计入

借：其他应收款—商铺——电费贷：管理费用—电费

38、开办费用的摊销

借：管理费用—开办费摊销

贷：长期待摊费用—开办费

39、计提折旧

借：管理费用—折旧费

贷：累计折旧

40、计提本月工资

借：管理费用—工资

贷：应付工资

41、计提各项经费

借：管理费用—福利费

—工会经费

—教育经费

贷：应付福利费

其他应付款—工会

—教育部

42、空置房应收物管费

借：其他应收款—房开公司

贷：主营业务收入

43、结转本月收入

借：预收账款—业主—物管费—业主—车位物管费

—房开公司

—商铺—物管费

—商铺—租金

贷：主营业务收入

其他业务收入

44、结转开工装修垃圾费

借：预收账款—业主—垃圾清运费

贷：其他业务收入—垃圾清运费

45、计提本月税金及附加

借：主营业务税金及附加

其他业务支出

管理费用

贷：应交税金—营业税

—城建税

其他应交款—教育费附加

—水利基金

46、计提本月养老保险

借：管理费用—养老金

贷：其他应交款—养老基金

47、结转益类账户

借：主营业务收入

其他业务收入

营业外收入

贷：本年利润

48、结转损类账户

借：本年利润

贷：管理费用

其他业务支出

主营业务税金及附加

关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：支付给自来水公司或供电局时：

借：代收款项

贷：银行存款

向业主收回时

借：银行存款

贷：代收款项

物业管理公司,定期收取的物业管理费.

收到时:借:现金

贷:预收帐款

当月结转收入,

借:预收帐款

贷:主营业务收入

同时交纳营业税

借:主营业务税金及附加

贷:应交税金-营业税

-城建税

其他应交款-教育费附加

结转成本

实际发生时

借：物业管理成本-小区

贷：现金

借：主营业务成本-物业管理成本-小区

货：物业管理成本-小区

结转利润

借:本年利润

贷: 主营业务成本

主营业务税金及附加

借:主营业物收入

贷:本年利润

借:本年利润

贷:财务费(支出)

管理费

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26

其他回答共1条

2010-7-27 01:32 龙泉2007

物业公司的会计处理

第一章经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。以下内容需要回复才能看到

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

... 物业公司收取的电梯使用费、出入证工本费、垃圾清运费如何做账？

物业公司在业主交房后收取的电梯使用费、出入证工本费、垃圾清运费以后也将不退给业主，请问应如何做账？请各位高手赐教！

这里要分清垃圾清运费和垃圾处置费根据国税函〔2005〕1128号：《国家税务总局关于垃圾处置费征收营业税问题的批复》单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。物业部门收取垃圾的费用属于营业税“服务业”征税范围，应按税法规定缴纳营业税。电梯使用费和出入证收入：

借：现金

贷：营业收入

2. 垃圾清运费属于代收代缴费用：

借：现金

贷：其他应付—垃圾清运费

物业管理企业应付工资和应付福利费的核算

（一）应付工资的核算

应付工资，是物业管理企业对职工个人的一种负债，是企业使用职工的知识、技能、时间和精力等而给予职工的一种补偿（报酬）。企业应付职工的劳动报酬，在会计上设置“应付工资”科目进行核算。“应付工资”科目集中反映企业应付职工的工资总额，即构成职工工资总额的内容，都应通过“应付工资”科目核算。月末对发生的应付工资按用途进行分配时，借记“工程施工”、“管理费用”、“应付福利费”等科目，贷记“应付工资”科目；发放工资时，借记“应付工资”科目，贷记“现金”科目。

[例1]安信物业管理公司根据“工资结算汇总表”结算本月应付工资总额46.2万元，代扣职工房租4万元，企业代垫职工家属医药费0.2万元，实发工资42万元。账务处理如下：

（1）向银行提取现金

借：现金 420000

贷：银行存款 420000

（2）发放现金

借：应付工资 420000

贷：现金 420000

（3）代扣款项

借：应付工资 42000

贷：其他应收款——职工房租 40000

——代垫医药费 2000

[例2]安信物业管理公司本月应付工资总额46.2万元，工资费用分配汇总表中列示的服务人员工资为42万元，公司行政管理人员工资为4.04万元，医务人员工资为0.16万元。账务处理如下：借：营业费用 420000

管理费用 40400

应付福利费 1600

贷：应付工资 462000

（二）应付福利费的核算

应付福利费，是物业管理企业准备用于企业职工福利方面的资金。物业管理企业按规定用于职工福利

方面的资金来源，包括从费用中提取和从税后利润中提取。从费用中提取的职工福利费主要用于职工个人的福利，在会计核算时将其作为一项负债；从税后利润中提取的福利费主要用于集体福利设施，在会计核算时将其作为所有者权益。从费用中提取的职工福利费，按职工工资总额的14％提取。职工福利费主要用于职工的医药费（包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费），医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资等。

从费用中提取的职工福利基金，单独设置“应付福利费”科目进行核算。提取的福利费，按照职工所在的岗位分配：从事生产经营人员的福利费，计入成本；行政管理人员的福利费，计入管理费用等等，实际支付时，作冲减应付福利费处理。期末应付福利费的结余，在“资产负债表”的流动负债项目中单独反映。

[例3]以上例资料为例，安信物业管理公司提取应付福利费的账务处理如下（医务人员工资并入企业行政管理人员工资一并提取）：

借：营业费用 58800

管理费用 5880

贷：应付福利费 64680

物业管理企业应交税金的核算

物业管理企业在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，要按照规定向国家交纳各种税金，这些应交的税金，应按照权责发生制的原则预提计入有关科目。这些应交的税金在尚未交纳之前暂时停留在企业，形成一项负债。

（一）营业税

营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。营业税按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税采用比例税率，物业管理企业的营业税率为3％.其公式为：应纳税额=营业额×税率

这里的营业额是指物业管理企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

1.科目设置

物业管理企业按规定应交的营业税，在“应交税金”科目下设置“应交营业税”明细科目，其借方发生额，反映企业已交纳的营业税；其贷方发生额，反映应交的营业税；期末借方余额，反映多交的营业税；期末贷方余额，反映尚未交纳的营业税。

2.营业税的会计处理

物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交的营业税，通过“主营业务税金及附加”和“应交税金——应交营业税”科目核算。

纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其物资和动力价款。

[例1]2002年1月末，安信物业管理公司当期取得营业收入250万元，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率3％.账务处理如下：

应纳税额=工程结算额×3％=2500000×3％=75000（元）

（1）计算应交税金时

借：主营业务税金及附加 75000

贷：应交税金——应交营业税 75000

（2）实际缴纳时

借：应交税金——应交营业税 75000

贷：银行存款 75000

（二）增值税

增值税是就货物或应税劳务的增值部分征收的一种税。按照增值税暂行条例规定，企业购人货物或接受应税劳务支付的增值税（即进项税额），可以从销售货物或提供劳务按规定收取的增值税（即销项税额）中抵扣。按照规定，企业购入货物或接受劳务必须真备增值税专用发票、完税凭证或购进免税农产品凭证或收购废旧物资凭证或外购物资支付的运输费用的结算单据，其进项税额才能予以扣除。

1.科目设置

企业应交的增值税，在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目进行核算。其借方发生额，反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额、实际已交纳的增值税等；贷方发生额，反映销售货物或提供应税劳务应交纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税等；期末借方余额，反映企业尚未抵扣的增值税。“应交税金——应交增值税”科目分别设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”等专栏。

2.增值税的会计处理

物业管理企业经营施工生产以外的其他业务（货物或应税劳务）所取得的收入，应当交纳增值税。由于物业管理企业是以提供劳务为主，所以主营业务应缴纳营业税，只有附营业务或附属企业缴纳增值税。

值得注意的是，企业当月交纳当月的增值税，仍然通过“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目核算；当月交纳以前各期未交的增值税，通过“应交税金——未交增值税”科目，不通过“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目核算。

[例2]安信物业管理公司所属预制件厂本期购入一批原材料，增值税专用发票上注明的原材料价款600万元，增值税额为102万元。货款已经支付，材料已经到达并验收入库。该预制件厂当期销售产品收入为1000万元（不含应向购买者收取的增值税），符合收入确认条件，贷款尚未收到。根据上述经济业务，账务处理如下：

（1）所属预制件厂购入原材料时

借：原材料 6000000

应交税金——应交增值税（进项税额） 1020000

贷：银行存款 7020000

（2）所属预制件厂销售产品时

借：应收账款 11700000

贷：其他业务收入 10000000

应交税金——应交增值税（销项税额） 1700000

当期应交增值税=1700000-1020000=680000（元）

（三）房产税、土地使用税、车船使用税和印花税

房产税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人缴纳的一种税。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余额计算交纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。土地使用税是国家为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理而开征的一种税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。车船使用税由拥有并且使用车船的单位和个人交纳。车船使用税按照适用税额计算交纳。

企业按规定计算应交的房产税、土地使用税和车船使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税金——应交房产税（或土地使用税、车船使用税）”科目；上交时，借记“应交税金——应交房产税（或土地使用税、车船使用税）”科目，贷记“银行存款”科目。

[例3]2002年12月末，安信物业管理公司当期按规定税率计算，应交纳房产税2000元、土地使用税3200元、车船使用税6400元。根据有关凭证，账务处理如下：

借：管理费用 11600

贷：应交税金——应交房产税 2000

——应交土地使用税 3200

——应交车船使用税 6400

印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税款，实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的交纳方法。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。

物业管理企业交纳的印花税不需要通过“应交税金”科目核算，于购买印花税票时，直接借记“管理费用”或“待摊费用”科目，贷记“银行存款”科目。

[例4]2002年12月末，安信物业管理公司因业务需要，到当地税务局购买印花税票800元。根据有关凭证，账务处理如下：

借：管理费用 800

贷：银行存款 800

（四）城市维护建设税

为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，国家开征了城市维护建设税。在会计核算时，物业管理企业按规定计算出的城市维护建设税，借记“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”等科目，贷记“应交税金——应交城市维护建设税”科目；实际上交时，借记“应交税金——应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。

[例5]2002年12月末，安信物业管理公司当期本期实际应上交的流转税（营业税、增值税）为75700元，适用的城市维护建设税税率为7％.根据有关凭证，账务处理如下：

（1）计算应交的城市维护建设税5299（75700×7％）元

借：主营业务税金及附加 5299

贷：应交税金——应交城市维护建设税 5299

（2）用银行存款上交城市维护建设税时

借：应交税金——应交城市维护建设税 5299

贷：银行存款 5299

（五）所得税

物业管理企业的生产、经营所得和其他所得，依照有关所得税暂行条例及其细则的规定需要交纳所得税。企业应交纳的所得税，在“应交税金”科目下设置“应交所得税”明细科目核算；当期应计人损益的所得税，作为一项费用，在净收益前扣除。企业按照一定方法计算，计入损益的所得税，借记“所得税”等科目，贷记“应交税金——应交所得税”科目。

物业管理企业短期借款的核算

一、短期借款核算的内容

短期借款，是指企业为了满足正常生产经营的需要而向银行或其他金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。

短期借款利息属于筹资费用，应记入“财务费用”科目。在实际工作中，银行一般于每季度末收取短期借款利息，为此企业的短期借款利息一般采用分月预提的方式进行核算；如果企业按月支付利息或利息数额较小，也可于实际支付时直接计人财务费用。

二、短期借款的会计处理

物业管理企业从银行或其他金融机构取得借款时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目；预提利息时，借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”科目；支付利息时，根据已预提利息，借记“预提费用”科目，根据应计利息，借记“财务费用”科目，根据应付利息总额，贷记“银行存款”科目；借款到期偿还本金时，应借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。

「例8—1」安信物业管理公司于2002年1月1日向银行借入80万元，期限9个月，年利率6％，该借款到期后按期如数归还，利息分月预提，按季支付。有关账务处理如下：

（1）1月1日借入款项时

借：银行存款 800000

贷：短期借款 800000

（2）1月末预提当月利息800000×6％÷12=4000（元）时

借：财务费用 4000 贷：预提费用 4000

2月末预提当月利息的处理相同。

（3）3月末支付本季度应付利息时

借：财务费用 4000

预提费用 8000 贷：银行存款 12000

第二、三季度的账务处理同上。

（4）10月1日偿还借款本金时

借：短期借款 800000 贷：银行存款 800000

本月物业公司发生一笔劳务收入21693元.发票有地税局代开,其发生的营业税税费为:

营业税 1084.65

城市维护建设税 75.39

教育附加费 32.54

地方教育附加费 10.85

合计为:1203.97

1、收到劳务收入时

借：银行存款 21693元

贷：主营业务收入 21693元

2、计提并交纳本月税金

借：主营业务税金及附加 1203.97元

贷：应缴税费——应交营业税 1084.65元

应缴税费——应交城建税 75.93元

应缴税费——应交教育附加费 32.54

应缴税费——应交地方教育附加费 10.85元

借：应缴税费——应交营业税 1084.65元

应缴税费——应交城建税 75.93元

应缴税费——应交教育附加费 32.54

应缴税费——应交地方教育附加费 10.85元

贷：银行存款 1084.65元

物业管理企业应付工资和应付福利费的核算

（一）应付工资的核算

应付工资，是物业管理企业对职工个人的一种负债，是企业使用职工的知识、技能、时间和精力等而给予职工的一种补偿（报酬）。企业应付职工的劳动报酬，在会计上设置“应付工资”科目进行核算。“应付工资”科目集中反映企业应付职工的工资总额，即构成职工工资总额的内容，都应通过“应付工资”科目核算。月末对发生的应付工资按用途进行分配时，借记“工程施工”、“管理费用”、“应付福利费”等科目，贷记“应付工资”科目；发放工资时，借记“应付工资”科目，贷记“现金”科目。

[例1]安信物业管理公司根据“工资结算汇总表”结算本月应付工资总额46.2万元，代扣职工房租4万元，企业代垫职工家属医药费0.2万元，实发工资42万元。账务处理如下：

（1）向银行提取现金

借：现金 420000

贷：银行存款 420000

（2）发放现金

借：应付工资 420000

贷：现金 420000

（3）代扣款项

借：应付工资 42000

贷：其他应收款——职工房租 40000

——代垫医药费 2000

[例2]安信物业管理公司本月应付工资总额46.2万元，工资费用分配汇总表中列示的服务人员工资为42万元，公司行政管理人员工资为4.04万元，医务人员工资为0.16万元。账务处理如下：借：营业费用 420000

管理费用 40400

应付福利费 1600

贷：应付工资 462000

（二）应付福利费的核算

应付福利费，是物业管理企业准备用于企业职工福利方面的资金。物业管理企业按规定用于职工福利方面的资金来源，包括从费用中提取和从税后利润中提取。从费用中提取的职工福利费主要用于职工个人的福利，在会计核算时将其作为一项负债；从税后利润中提取的福利费主要用于集体福利设施，在会计核算时将其作为所有者权益。从费用中提取的职工福利费，按职工工资总额的14％提取。职工福利费主要用于职工的医药费（包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费），医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资等。

从费用中提取的职工福利基金，单独设置“应付福利费”科目进行核算。提取的福利费，按照职工所在的岗位分配：从事生产经营人员的福利费，计入成本；行政管理人员的福利费，计入管理费用等等，实际支付时，作冲减应付福利费处理。期末应付福利费的结余，在“资产负债表”的流动负债项目中单独反映。

[例3]以上例资料为例，安信物业管理公司提取应付福利费的账务处理如下（医务人员工资并入企业行政管理人员工资一并提取）：

借：营业费用 58800

管理费用 5880

贷：应付福利费 64680

物业管理企业应交税金的核算

物业管理企业在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，要按照规定向国家交纳各种税金，这些应交的税金，应按照权责发生制的原则预提计入有关科目。这些应交的税金在尚未交纳之前暂时停留在企业，形成一项负债。

（一）营业税

营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。营业税按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税采用比例税率，物业管理企业的营业税率为3％.其公式为：应纳税额=营业额×税率

这里的营业额是指物业管理企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

1.科目设置

物业管理企业按规定应交的营业税，在“应交税金”科目下设置“应交营业税”明细科目，其借方发

生额，反映企业已交纳的营业税；其贷方发生额，反映应交的营业税；期末借方余额，反映多交的营业税；期末贷方余额，反映尚未交纳的营业税。

2.营业税的会计处理

物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交的营业税，通过“主营业务税金及附加”和“应交税金——应交营业税”科目核算。

纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其物资和动力价款。

[例1]2002年1月末，安信物业管理公司当期取得营业收入250万元，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率3％.账务处理如下：

应纳税额=工程结算额×3％=2500000×3％=75000（元）

（1）计算应交税金时

借：主营业务税金及附加 75000

贷：应交税金——应交营业税 75000

（2）实际缴纳时

借：应交税金——应交营业税 75000

贷：银行存款 75000

（二）增值税

增值税是就货物或应税劳务的增值部分征收的一种税。按照增值税暂行条例规定，企业购人货物或接受应税劳务支付的增值税（即进项税额），可以从销售货物或提供劳务按规定收取的增值税（即销项税额）中抵扣。按照规定，企业购入货物或接受劳务必须真备增值税专用发票、完税凭证或购进免税农产品凭证或收购废旧物资凭证或外购物资支付的运输费用的结算单据，其进项税额才能予以扣除。

1.科目设置

企业应交的增值税，在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目进行核算。其借方发生额，反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额、实际已交纳的增值税等；贷方发生额，反映销售货物或提供应税劳务应交纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税等；期末借方余额，反映企业尚未抵扣的增值税。“应交税金——应交增值税”科目分别设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”等专栏。

2.增值税的会计处理

物业管理企业经营施工生产以外的其他业务（货物或应税劳务）所取得的收入，应当交纳增值税。由于物业管理企业是以提供劳务为主，所以主营业务应缴纳营业税，只有附营业务或附属企业缴纳增值税。

值得注意的是，企业当月交纳当月的增值税，仍然通过“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目核算；当月交纳以前各期未交的增值税，通过“应交税金——未交增值税”科目，不通过“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目核算。

[例2]安信物业管理公司所属预制件厂本期购入一批原材料，增值税专用发票上注明的原材料价款600万元，增值税额为102万元。货款已经支付，材料已经到达并验收入库。该预制件厂当期销售产品收入为1000万元（不含应向购买者收取的增值税），符合收入确认条件，贷款尚未收到。根据上述经济业务，账务处理如下：

（1）所属预制件厂购入原材料时

借：原材料 6000000

应交税金——应交增值税（进项税额） 1020000

贷：银行存款 7020000

（2）所属预制件厂销售产品时

借：应收账款 11700000

贷：其他业务收入 10000000

应交税金——应交增值税（销项税额） 1700000

当期应交增值税=1700000-1020000=680000（元）

（三）房产税、土地使用税、车船使用税和印花税

房产税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人缴纳的一种税。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余额计算交纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。土地使用税是国家为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理而开征的一种税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。车船使用税由拥有并且使用车船的单位和个人交纳。车船使用税按照适用税额计算交纳。

企业按规定计算应交的房产税、土地使用税和车船使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税金——应交房产税（或土地使用税、车船使用税）”科目；上交时，借记“应交税金——应交房产税（或土地使用税、车船使用税）”科目，贷记“银行存款”科目。

[例3]2002年12月末，安信物业管理公司当期按规定税率计算，应交纳房产税2000元、土地使用税3200元、车船使用税6400元。根据有关凭证，账务处理如下：

借：管理费用 11600

贷：应交税金——应交房产税 2000

——应交土地使用税 3200

——应交车船使用税 6400

印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税款，实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的交纳方法。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。

物业管理企业交纳的印花税不需要通过“应交税金”科目核算，于购买印花税票时，直接借记“管理费用”或“待摊费用”科目，贷记“银行存款”科目。

[例4]2002年12月末，安信物业管理公司因业务需要，到当地税务局购买印花税票800元。根据有关凭证，账务处理如下：

借：管理费用 800

贷：银行存款 800

（四）城市维护建设税

为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，国家开征了城市维护建设税。在会计核算时，物业管理企业按规定计算出的城市维护建设税，借记“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”等科目，贷记“应交税金——应交城市维护建设税”科目；实际上交时，借记“应交税金——应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。

[例5]2002年12月末，安信物业管理公司当期本期实际应上交的流转税（营业税、增值税）为75700元，适用的城市维护建设税税率为7％.根据有关凭证，账务处理如下：

（1）计算应交的城市维护建设税5299（75700×7％）元

借：主营业务税金及附加 5299

贷：应交税金——应交城市维护建设税 5299

（2）用银行存款上交城市维护建设税时

借：应交税金——应交城市维护建设税 5299

贷：银行存款 5299

（五）所得税

物业管理企业的生产、经营所得和其他所得，依照有关所得税暂行条例及其细则的规定需要交纳所得税。企业应交纳的所得税，在“应交税金”科目下设置“应交所得税”明细科目核算；当期应计人损益的

所得税，作为一项费用，在净收益前扣除。企业按照一定方法计算，计入损益的所得税，借记“所得税”等科目，贷记“应交税金——应交所得税”科目。

物业管理企业短期借款的核算

一、短期借款核算的内容

短期借款，是指企业为了满足正常生产经营的需要而向银行或其他金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。

短期借款利息属于筹资费用，应记入“财务费用”科目。在实际工作中，银行一般于每季度末收取短期借款利息，为此企业的短期借款利息一般采用分月预提的方式进行核算；如果企业按月支付利息或利息数额较小，也可于实际支付时直接计人财务费用。

二、短期借款的会计处理

物业管理企业从银行或其他金融机构取得借款时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目；预提利息时，借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”科目；支付利息时，根据已预提利息，借记“预提费用”科目，根据应计利息，借记“财务费用”科目，根据应付利息总额，贷记“银行存款”科目；借款到期偿还本金时，应借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。

「例8—1」安信物业管理公司于2002年1月1日向银行借入80万元，期限9个月，年利率6％，该借款到期后按期如数归还，利息分月预提，按季支付。有关账务处理如下：

（1）1月1日借入款项时

借：银行存款 800000

贷：短期借款 800000

（2）1月末预提当月利息800000×6％÷12=4000（元）时

借：财务费用 4000 贷：预提费用 4000

2月末预提当月利息的处理相同。

（3）3月末支付本季度应付利息时

借：财务费用 4000

预提费用 8000 贷：银行存款 12000

第二、三季度的账务处理同上。

（4）10月1日偿还借款本金时

借：短期借款 800000 贷：银行存款 800000

本月物业公司发生一笔劳务收入21693元.发票有地税局代开,其发生的营业税税费为:

营业税 1084.65

城市维护建设税 75.39

教育附加费 32.54

地方教育附加费 10.85

合计为:1203.97

1、收到劳务收入时

借：银行存款 21693元

贷：主营业务收入 21693元

2、计提并交纳本月税金

借：主营业务税金及附加 1203.97元

贷：应缴税费——应交营业税 1084.65元

应缴税费——应交城建税 75.93元

应缴税费——应交教育附加费 32.54

应缴税费——应交地方教育附加费 10.85元

借：应缴税费——应交营业税 1084.65元应缴税费——应交城建税 75.93元

应缴税费——应交教育附加费 32.54

应缴税费——应交地方教育附加费 10.85元

贷：银行存款 1084.65元