土地投资模式讲解
房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
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案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
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应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
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方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
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静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
土地投资模式讲解
①高压线、地下管线、地上管道②河流、渠道 ③市政道路、村道 ④插花地
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害几个方面考虑。 影响交地、施工进度的因素 道路、水、申设施、征地、拆迁 影响成本造价的因素 一． 拆迁
事．土方工程
地价款的支付需不土 地交付挂钩，争叏地 价款能分期支付（注 意未交清地价款而先 行劢工的，需不政府 谈定未办理国土证先 行报建的手续）。
1 常见买地模式—土地一级开发
一级开収流程图
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发 协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签 署土地储备合同
土储 实施 阶段 土地 出让 阶段
签约主体 土地闲置 地价款支付时间
尚未成立新的项目公 司，用股东公司参不 竞买的，先签订《成 交确讣书》徃项目公 司成立后再签署《国 有土地使用权出让合 同》 (注意：涉及签 订发更协议的，应在 报名竞买时说明清楚 ，以防涉及转让产生 税费的风险)。
在合同里需明确项目 交地时间、劢工时间、 Add Your Title 竣工时间，需特别防 范因土地闲置造成的 损失。
挃标、农转用（林转 用)报批、征收报批 出让
规划调整 (含土规、城规、林规)
征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整
重点关注：土规、林地、挃标、土地现状等
3 土地一级开发整理
土地一级开发的合法性审查
是否有足够 挃标 注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批不土地现状、 建设用地、国有用地 其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查与项评估报告 ”
浅探土地管理新模式激发农村土地流转活力
浅探土地管理新模式激发农村土地流转活力摘要：农村土地管理系统是现代化农业经济的重要组成部分，在此其中农村土地流转环节又是土地管理系统的关键环节，为了有效实现农村土地承包经营权的有效流转，我们需要进行土地管理模式的更新，以利于现代化农业建设的发展。
曾经在我国农村土地流转中发挥重要作用的家庭联产承包责任制随着时代的发展，如今已经逐渐暴露出很多弊端。
为了适应农村经济的发展，搞活农村土地流转，需要积极探索土地管理新模式。
关键词：土地管理；新模式；农村土地；流转压力；流转活力探讨；近几年城镇化速度急剧增加，国有土地已远远不能满足建设需要，尤其在很多大城市，建设用地尤为紧张。
而之前因为审批时间长、流程繁琐等原因，造成了一些城市耕地转性的困难。
也会导致很多农业现代化企业都会因不能拿到土地而错失机会良机。
也就是说，过去对建设用地实行了二十多年的国家计划管理，现在可以通过试点，从刚性审批制度改为相对柔性的指导性管理制度。
这一变化的意义在于，省一级政府在促进经济发展和调整年度用地供应计划上有了更大的自主权，为地方通过建设用地资源的再配置，激活经济发展，提供了重要的发展动力。
农用地加速审批还可以快速推动大棚经济、室内农业、立体农业、生态循环农业等新农业的发展速度，帮助农民提高就业和增收，推动乡村振兴。
1.什么是土地管理新模式1、创建理论与实际的新土地管理模式在设置相关课程时，一定要注重创新，紧密联系现代土地管理的工作实际和对人才的实际需求设置课程体系，并且坚持理论联系实际根本原则。
传统的教学模式过于强调纯理论教学，对实践和实务不够重视，这当然与从事土地管理教学的教师缺乏业务实践有关。
因此，高校应与自然资源管理部门联合在提升师资水平、增加教师社会实践的基础上，不断完善“实践基础上的理论创新，通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新以及其他各方面的创新”的教学改革原则。
不断优化核心课程，打造精品课程。
土地管理部门、自然资源资源部门与高校加强沟通交流，提升教学、科研层次，创新课程设置、课程内容，完善教材建设，着力开发出既适应土地管理教学与科研，又能够提升岗位工作能力的完整的专业课程体系和教学模式。
招商引资工作学习心得体会精选(6篇)招商引资工作学习心得体会精选(6篇)
招商引资工作学习心得体会精选(6篇)和谐社会的建立和发展是整个经济社会发展的重要内容，国家的富强昌盛，包含着和谐社会的建立和发展。
当前，我国的改革与发展处于关键时期，改革在广度上已涉及经济、政治、文化等所有领域。
面对发展的新要求，在对外开放日益深化的今天，如何抓住机遇，实现经济的快速发展，为构建和谐社会提供必要的保证，这是摆在我们政府部门面前的一个重要课题。
对于主管招商引资工作的部门，如何在招商引资工作中把加快发展步伐与构建和谐社会结合起来，建立投资和谐社会，促进经济社会的快速、健康发展，也是一个需要认真研究的课题。
一、我区利用外资的现状1988年7月我区建立第一家合资经营企业——XX绝缘材料有限公司。
经过16年的发展，截止20XX年12月31日，我区现存外商投资企业71家，有5家通过出口先进企业考核，新确认产品出口企业1家。
20XX年1—7月份全区外商投资企业总投资额5496万美元，合同外资2835.8万美元，实际外资2380.8万美元，在全市排名第二，完成年度计划的64.7，同比增555.9。
新批外资企业3家，涉及缝制设备、金属制品加工和工艺品制造等行业。
经过16年的引资历程，引进外资与我区经济发展之间的关系已越来越密切。
通过吸收国外直接投资，引进先进适用的技术、管理体制以及管理经验，利用外资有力地推动了我区相关工业的技术进步，加快了我区经济结构和产业结构的调整步伐，增强了产品的市场竞争力。
首先外资增加了税收，促进了我区经济的发展。
20XX年度销售（营业）收入84670万元，纳税总额2319万元。
二是提升了产品技术水平，如飞跃双星成衣机机械有限公司、盛大化纤有限公司。
三是扩大了我区的贸易规模，20XX年度我区外资企业自营进出口6656.6万美元，同比增50；自营出口3359.8万美元，同比增53；自营进口3296.8万美元，同比增43。
四是创造了大量就业机会，20XX年度59家合格企业的从业总人数5019人，其中外籍人员人数40人。
管理概述知识讲解
一、管理的定义(9-3)
2、多样化的管理定义(2-2) 强调决策作用—（H.A.Simon-1978 诺 贝尔经济学奖）“管理就是决策”，决 策贯穿管理全过程与所有方面。
综合性与系统论观点定义—（Harold koontz & Heinz Weihrich ）管理就是根 据一个系统所固有的客观规律，施加影 响与这个系统，从而使该系统呈现一种 新状态的过程。
管理概述
第一篇 管理概述
课
第一章 管理与管理学原理
程
第二章 管理思想与理论的
发展
体
第三章 管理原理与方法
第四章 管理模式
系
第二篇 管理职能 课
第五章 决策
程
第六章 计划
第七章 组织
体
第八章 领导
第九章 激励
系
第十章 沟通 第十一章 控制
第三篇 管理创新 课
第十二章 信息管理
程
第十三章 人员配置
• 同仁显然是同行中的先知先觉者。2002年，医院领导层在职代 会上对医院的管理做过“诊断”：行政编制过大，员工队伍超编 导致流动受限；医务人员的技术价值不能得到体现；管理人员缺 乏专业培训，管理方式、手段滞后，经营管理机构力量薄弱。同 时他们开出药方：引入MBA，对医院大手笔改造，涉及岗位评 价及岗位工资方案、医院成本核算、医院工作流程设计、经营开
5、对管理定义的解释(2-2)
➢管理的对象是包括人力资源在内的一切可调用 资源。可调用资源通常包括原材料、人员、资本 、土地、设备、顾客和信息等，其中人员是最重 要的。所以管理要以人为中心。
➢管理的职能是信息获取、决策、计划、组织、 领导、控制和创新。
➢管理的目的是为了实现既定的目标，而该目标 仅凭单个人的力量是无法实现的。
我国农村家庭联产承包责任制的改革探索
我国农村家庭联产承包责任制的改革探索朱沁瑶;黄嬿【摘要】家庭联产承包责任制为我国的农村集体经济的主要经营模式,农村生产力得到极大的解放.伴随着农业市场化的发展,家庭联产承包责任制的许多弊端日益显著,在相当程度上影响了农业现代化的建设进程,这些弊端产生的原因不在制度本身,而是家庭经营的小规模和土地细碎化问题.对此,国家应采取各种有效的措施,稳定农村土地承包关系,发展适度规模经营的家庭农场,推动农村经济的制度改革.【期刊名称】《江西广播电视大学学报》【年(卷),期】2018(020)001【总页数】5页(P37-41)【关键词】家庭联产承包责任制;适度规模经营;家庭农场制度改革【作者】朱沁瑶;黄嬿【作者单位】福建师范大学经济学院,福建福州 350108;江西广播电视大学,江西南昌 330046【正文语种】中文【中图分类】F301.1引言我国农村集体经济过去长期实行“三级所有，队为基础”的人民公社形式，农民缺乏生产经营的自主权，加上“吃大锅饭”的社会风气严重，懒汉能够获得和辛勤劳作的农民同样的回报，极大的侵害了农民的经济利益，挫伤了农民的生产积极性，农村的生产发展受到严重阻碍。
国家实行改革开放后，先是由农民自下而上推动了农村经济制度的变迁，家庭联产承包责任制被全国推广，逐渐发展成我国农村的根本制度，破解“三农问题”的核心和关键。
对农民来说，取得土地等生产要素的支配权能够从根本上改变过去平均主义的思想，家庭联产承包责任制的出现是适应农村生产力而产生和发展的制度变迁。
［1］然而，随着改革的深入和市场经济体制的建立，家庭承包制对农村生产力的促进作用逐渐减弱，其弊端和缺陷逐渐暴露出来，归根结底，这些问题的产生在于小规模生产和土地细碎化问题。
孙雁等（2010）将土地细碎化定义为：受人为或自然条件的影响以及土地利用类型的不同，某一土地利用类型呈现零散、小块、杂乱分布的状态，无法建立起统一规模化的经营模式。
根据全国第二次土地调查，我国人均耕地面积为1.52亩，明显低于世界人均耕地3.38亩的水平，且区域间很不平衡。
德国的土地整理模式
德国的土地整理模式作者：周同来源：《国土资源导刊》2013年第08期如今德国的土地整理已经转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体，实现农村区域整体可持续发展的模式。
德国位于欧洲中部，总人口7910万，是欧洲人口密度最大的国家之一。
国土面积35.7万平方公里，其中，农用地占国土面积的53.5%，森林覆盖率达到29.5%。
梅克伦堡·前波美拉尼亚州位于德国东北部。
它是由原梅克伦堡州约三分之二的区域以及普鲁士时期的波美拉尼亚州西部，还有普里格尼茨的一部分地区和北部的乌克马克组成。
二战后的德国，分裂为德意志联邦共和国（西德）和德意志民主共和国（东德）。
东德地区农业生产力低下。
大批德国居民被波兰、匈牙利等东欧国家驱逐。
新移民迁返东德后，为了维持生计，在境内开荒进行农业生产，田块在人为影响下，逐渐零乱、破碎。
为了提高粮食产量，德国政府无偿占用大片森林组织开展农业生产。
在缺少相关制度政策的约束下，大量权属纠纷频繁涌现，大批植被被破坏，水土流失现象日趋严重，自然灾害频发，生态环境受到严重威胁。
为有效缓解各类威胁与矛盾，德国政府组织开展土地整理，先后经历了三个阶段。
整理目的从最初的“提高农地生产力，确保国家粮食安全”到“确认土地权属，推进农地集约规模化经营”，再到“缩短城乡差距，推进区域化可持续发展”。
如今德国的土地整理已经从单纯的促进农业生产，保障国民粮食安全成功转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体的农村区域整体可持续发展。
德国东部地区土地整理特点完备的法律体系保障土地整理事业的深入推进。
经过六十多年的发展，在借鉴德巴伐利亚州土地整理发展历程的基础上，德国东部地区逐步形成了其自身特有的法律体系。
主要包括：欧盟农村发展指导手册（2008-2013）、德联邦宪法、德联邦土地整理法以及德国东部地区农业调整法案等。
五到十亩地该怎么做农场才能做到投资少、回收快!
五到十亩地该怎么做农场?才能做到投资少、回收快！选择到乡村创业的朋友，如果没有经验，千万不要贪大。
虽说农业已经传承了几千年，门槛比较低，可是见不到回头钱的还是大有人在。
有一些朋友，从小到大都生长在农村，对农村的环境比较熟悉，又通过各种渠道获得了一些似是而非的农业信息，可能仅仅是因为看中一块地，就想种点东西，养点东西，或者建点什么东西。
特别是一些自媒体上出于私利，胡编乱吹的东西，感觉没有什么大不了的，我也能干，想象中觉得应该能赚点钱。
至于具体要种什么，养什么，建成什么样，一概不知。
如果这样贸然进入，迟早要摔大跟头。
要做农场建议大家使用倒推法，从运营推导规划。
比如做一个5亩或10亩规模的小型农场，首先应该考虑的是定位，然后再从运营需求去设计、推导规划，而不是说咱们先建得很漂亮，然后再去找看看适合什么客户。
究竟要做成什么样的农场？这跟当地的条件、土地、自身都有很大的联系。
可能大部分人都不知道该怎样去定位自己的农场，比如做亲子农场，就要看当地的条件如何。
人群：这个地方究竟有多少人口？又有多少3-12岁的有用客群？距离：离城市10-30公里主做亲子体验、儿童教育（儿童农业研学）、手工DIY、餐饮等；30-80公里能够餐饮配套住宿；自己的预算准备投多少？又准备赚多少？有什么优势？又有哪些危险？这些都是要提早考虑的。
针对10亩以内的小型家庭农场，这里有一些建议。
别做小型农家乐：现如今，农家乐遍地开花，但总体比较低端，大多数只提供餐饮、棋牌、垂钓老三样的服务，设备简略，卫生条件较差。
在消费升级的今日，对顾客的吸引力很有限，此类农场由于特征不明显，管理粗放，菜谱陈腐，创新力差，接待条件粗陋，大多正面临晋级或市场筛选。
别做景观型农场：景观型农场对硬件条件要求较高，要有杰出的地域风景资源，占地面积大，根底设备投资大、环境绿化、各项景点、休闲设备投入多，资金闲置糟蹋大，创收途径单一，仅有餐饮及部分住宿休闲收入，受时节和市场影响，竞争力小，收益慢。
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乡镇土地利用总体规划
规划目标；乡（镇）土地利用总
体规划图；允许建设区、限制建 设区、禁止建设区的范围、确定
规划指标的分解；环境影响评价； 用地规则及每一块土地的用途； 环境影响评价；划定基本农田保
护区、土地开垦区、建设用地区 和禁止开垦区等。
区、建设用地区和禁止开垦区等
3 土地一级开发整理—合法性审查
3 土地一级开发整理—合法性审查
1、征地补偿的程序
由市县人民政府土地行政主管部门组织实施，向 农村集体集体经济组织和农民支付土地补偿费、 （5）组织实施 地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业 人口的安置途径，并款项的支付进行监督。
征 地 补 偿 制
度
（4）批准
征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地 行政主管部门将方案报市、县人民政府审批
按前三年土地年 均产值的30倍计 算（产值倍数 法），也可按片 区综合地价法计 算（各省制定省 域内各市县征地 区片综合地价， 报省级人民政府 批准后公布）
征 地 补 偿 制
度
地上附属物 及青苗补助费
征地房屋 拆迁补偿费
房屋拆 迁安置费 包括搬迁补 助费、临时 安置补助费 以及非住宅 房屋停产、 停业造成的 损失赔偿费
镇总体 规划
由县人民政府组 织编制县政府所 在镇的总体规划， 报上一级人民政 府审批。其他镇 的总体规划由镇 人民政府组织编 制，报上一级人 民政府审批 。
•内容包括城镇空间 布局和规模控制， 重大基础设施的布 局，为保护生态环 境、资源等需要严 格控制的区域，由 省、自治区政府编 制后报国务院审批。
政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成 征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土 地在一定期限内分期招拍挂出让 。
合作
企业缴纳 保证金
企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设
保证金需要银行托管。
1 常见买地模式—土地使用权转让
注意：成本、税费、审查、用地条件
1 常见买地模式—股权收购
一级开发的目的
弥补政府财政不足，加快土地整理力度
把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成 提高土地获取的把握 获取大型项目的有效方式 最好采用公开招商或招标，签约主体原则 上为市、县或土地储备机构
3 土地一级开发整理
一级开发的几大节点
指标、农转用（林转 用)报批、征收报批
出让
规划调整
征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整
林地手续问题
防护林和特种用途林
建 设 用 地 审 查 报 批 制 度
1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途林由 相应级别的人民政府批准后公布 ；
2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。 林地占用审批程序
1、用地单位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以上 林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费 ； 2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的， 用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70公顷以 上的，由国务院林业主管部门审核 ）。 3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国务 院林业主管部门申请林木采伐许可证。
重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款 支付
股权收购对价
股权转让 价款
目标公司 债务
土方等工 程费用
拆迁补偿 费用
1 常见买地模式—合作开发
1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益；
（1 2、对方以土地作价入股，我司投入后期 开发费用，按约定 比例分配收益；
3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.
市、县人民政府土地行政主管部门根据土地征用方案， （3）拟定征 会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在乡镇、村 地补偿、安置 予以公告，听取村集体经济组织及农民的意见 （有不 方案并公告 同意见的应举行听证）
（1
（2）征地补偿 被征用土地的所有权人、使用权人应在公告期限内到公 登记 告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记 （1）征地公告
1 常见买地模式—三旧改造
企业参与三旧改造的模式
。 政府统一 收储后出让 企业直接参与旧改 自行改造主体 吸收房开企业参与 收购改造
目录
• 常见的买地模式
• 勾地等意向性开发
• 土地一级开发
• 经济效益指标及成本构成
• 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
2 勾地等意向性开发
勾地协议 需确立的 实体内容
建设用地审查报批
建 设 用 地 审 查 报 批 制 度
农用地转用
土地征用
是指国家为了公共利益的需要，强制取 是指将现状的农用地按照土 得土地所有权人（或土地使用权人）的 地利用总体规划和国家规定的 审批权限转为建设用地的行为 。 土地，并依法给予补偿的行为 。
填海、围海、海域使用权证、审批流程
3 土地一级开发整理—合法性审查
《土地投资模式讲解》
黄士冯 投资拓展中心 2012年4月
目录
• 常见的买地模式
• 勾地等意向性开发
• 土地一级开发
• 经济效益指标及成本构成
• 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
1 常见买地模式
企业获取土地模式
直接招 一级开 拍挂 发
过户
股权收 意向性 三旧改 其他衍 购 拿地 造 生类型
(含土规、城规、林规)
重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
3 土地一级开发整理
土地一级开发的合法性审查
是否有足够 指标 注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批与土地现状、 建设用地、国有用地 其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查专项评估报告 ”
三． 分割地块： ①高压线、地下管线、地上管道②河流、渠道 ③市政道路、村道 ④插花地
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害几个方面考虑。 影响交地、施工进度的因素 道路、水、电设施、征地、拆迁 影响成本造价的因素 一． 拆迁 二．土方工程 三．防洪、排涝 四．基础工程：①地下水位②场地地质 五．需额外承担的设施：①道路、桥梁②防洪渠、河流③市政公园、绿地
是否符合 土规
重点关注 要素
3 土地一级开发整理—合法性审查
土 地 利 用 总 体 规 划 制 度
1、土地利用总体规划包含的内容
县级以上土地利用总体规划
上一轮规划实施的评价；土地利 用现状；土地利用远期目标和近 期目标；土地利用结构和布局； 土规实施的保障措施；土地利用 现状图和土地利用总体规划图； 划定基本农田保护区、土地开垦
预留集体经 济发展用地
在经济发达地区 或城乡结合部去， 可按规划用途预 留一定比例的国 有土地，确定给 被征地的农村集 体经济组织使用， 发展农业生产或 从事多种经营。 广东预留比例为 10-15%。
• 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
3 土地一级开发整理
• 土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、
企业参与、市场运作”的方式
注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二
级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易.
3 土地一级开发整理
城 乡 规 划 制
度
与控制性 详细规划
与修建性 详细规划
城市、县政府规划部门和镇人民政府可以组织编制重要 地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制 性详细规划。
与各级土地利 必须与土地利用总体规划相衔接，其中建设用地规模 用总体规划 不得超过土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用 地规模。
3 土地一级开发整理—合法性审查
3 土地一级开发整理—合法性审查
1、城乡规划的主要类型
城 乡 规 划 制
度
全国城镇 体系规划
•由国务院城乡规 划主管部门会同 国务院有关部门 组织编制，用于 指导省域城镇体 系规划、城市总 体规划的编制。 由国务院审批。
省域城镇 体系规划
城市总体 规划
直辖市的报国务院审 批。省自治区人民政 府所在地的城市以及 国务院确定的城市， 由省自治区人民政府 审查同意后报国务院 审批。其他城市，由 城市人民政府报省自 治区人民政府审批。
产生溢价的， 对溢价进行 分配、使用
甲方返还乙方投资款
1 常见买地模式—意向性拿地
适用范围 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证 金）。
1 常见买地模式—土地一级开发
一级开发流程图
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发 协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签 署土地储备合同 甲方办理征地农转用手续 及进行征地拆迁补偿
土储 实施 阶段 土地 出让 阶段 资金 返还 阶段
乙方投入土地 储备资金 竞买人报名竞买， 竞得后缴纳地价款
完成土地收储后 将土地公开出让
市、县人民政府应当自收到征地方案批准文件之日起10个工作日内， 在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告，公告的内容包括批准征 地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标 准、农业人员安置办法和办理征地补偿登记的期限和地点等
3 土地一级开发整理—合法性审查
2、征地补偿费用的构成
土地补偿费 和安置补助费
2、审批权限： 土地利用总体规划实行分级审批。
全国土地利用总体规划 国务院 省土地利用总体规划 省人民政府所在地的市 人口在一百万以上的城市 国务院指定的城市 其他城市土地利用总体规划 省自治区直辖市人民政府