物业管理服务差纠纷案
2024虹口区人民法院发物业纠纷诉源治理典型案例
典型案例案例1上海某物业管理有限公司与薛某物业服务合同纠纷案——以未实际居住为由拒缴物业费不能成立案情简介薛某系外地来沪商人，2006年购置了某小区房产，在其居住期间，即对小区的物业服务不满意，认为公共区域环境维护没有到位、常用设备没有更新、物业工作人员服务态度差，加上近几年生意亏损，其几年前已搬离上海。
同时，薛某因经济状况困难，其房产已进入司法拍卖程序。
其以未居住在房屋内为由，更认为不支付物业费具有合理理由，因此在长达十年的时间里拖欠了近三万元的物业费。
后物业公司起诉至法院，要求薛某支付物业费。
虹口区人民法院于2024年1月底在凉城新村街道社区巡回审判庭公开开庭审理了该案件，审理中，物业公司与业主充分阐述了各自事由。
庭审中，法官向被告作了释明，针对物业服务不到位需要提供确实充分的证据材料，法院无法仅依据其单方陈述进行认定，且在房屋产权人未变更之前，业主作为产权人即使不实际居住在房屋内，因物业公司已经提供了业主房屋所在小区的整洁保洁、房屋公共部位日常维养等，故业主也要履行支付物业费的义务。
另一方面，考虑到薛某实际情况，物业公司也不再主张滞纳金的诉求。
经过说法析理，薛某于庭审后当日即到物业公司支付了拖欠全部物业费，物业公司向本院申请撤诉。
当日亦有多名小区业主旁听案件审理，零距离接受普法教育。
典型意义虹口区人民法院秉承司法为民理念，进一步落实和坚持新时代“枫桥经验”相关工作，构建由“司法所+派出所+律师事务所+巡回审判庭”形成的“三所一庭”矛盾纠纷化解创新模式，选取典型案件开展巡回审判，就地化解纠纷。
本案中，通过以案说法，明确仅以未实际居住为由拒缴物业费无法得到法院支持，也让居民在沉浸式旁听案件审理的同时零距离接受普法教育，实现法律效果和社会效果统一。
案例2上海某根有限公司与陈某某等系列物业服务合同纠纷案——委派街道参与诉前矛盾化解案情简介原告上海某根有限公司系虹口区某小区物业服务企业，服务对象包括店铺和商品房，原告现针对小区内全部店铺的所有权人分别提起诉讼，要求支付欠付长达六年之久的物业费及逾期利息，涉诉店铺近二十家。
业主反诉物业服务质量违约或侵权案例分析
由于单个业主就物业公司服务质量不到位的不满以提起诉讼的方式解决成本太高，因此，关于物业公司服务质量的纠纷较经常体现于业主拒交物业费，导致物业公司起诉追缴物业费，而诉讼中业主以物业公司服务不到位或者有侵权行为为由进行抗辩或者提出反诉。
1.认为物业公司违约：【案例简介】北京T物业公司为业主B所在小区提供物业管理服务，双方于2005年底签订物业服务合同，T公司如约提供了物业服务，但自2013年开始，业主B未支付物业费，经过T公司多次催要，B均拒不支付。
因此T公司起诉到法院要求B支付相应期间的物业费。
被告B 业主辩称该期间欠缴物业费的原因在于物业公司的物业服务存在种种问题，不符合物业服务协议的约定，应当承担违约责任：单元楼门禁损坏，物业久久不修；小区监控久未安上；小区内车辆停放管理混乱。
因此要求减免部分物业费且不同意交纳滞纳金。
经法院查明，被告所述的问题均属实，原告也予以认可。
最终法院判决被告承担90%的该欠费期间物业费，并对滞纳金请求不予支持。
【裁判理由】原告于涉诉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。
另原告所反映的物业服务存在的问题，涉及清洁卫生管理、绿化日常维护管理、治安管理、车辆停放及交通秩序维护管理等，这些内容属于物业服务的职能范围，也是原告应履行的合同义务。
原告应按照物业管理协议全面适当履行合同义务，根据相关证据显示，原告提供的物业服务与现行法律法规及物业管理服务协议所确定的物业管理服务标准和质量之间存在较大差距，被告有权要求减少物业费，相应份额由法院根据查明的事实酌定。
又因被告非恶意欠费，故法院对滞纳金的主张不予支持。
【兰台法评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
业主起诉物业公司案例
业主起诉物业公司的案例原告：李先生，某小区业主被告：某物业公司一、案件背景原告李先生居住的小区由某物业公司提供物业管理服务。
然而，原告发现小区存在一系列问题，如卫生状况不佳、绿化不足、设施损坏等。
经过多次沟通，物业公司未能解决问题，因此原告决定通过法律途径维护自己的合法权益。
二、案件详情原告认为小区卫生状况不佳，物业公司未能按照约定履行清洁服务的义务，导致小区环境脏乱差。
同时，小区绿化不足，物业公司未能及时种植和养护花草树木，导致小区绿化率未达到合同约定的标准。
此外，小区设施损坏严重，物业公司未能及时维修和保养，给业主的生活带来诸多不便。
原告认为物业公司的服务不符合合同约定，给业主的生活带来了诸多不便和损失。
因此，原告向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任并赔偿损失。
三、法律分析本案涉及物业管理合同纠纷，根据《合同法》等相关法律法规，业主和物业公司之间的物业管理合同关系受法律保护。
如果物业公司未能按照合同约定履行服务义务，业主有权要求物业公司承担违约责任。
具体到本案，原告认为小区存在卫生、绿化、设施等方面的问题，而物业公司未能按照约定履行服务义务。
因此，原告有权要求物业公司承担违约责任，包括赔偿损失、支付违约金等。
四、庭审过程及结果庭审中，物业公司辩称他们已经按照合同约定提供了物业管理服务，并提供了相关证据。
但是，法院认为物业公司未能充分证明他们已经履行了合同约定的义务，因此判决物业公司败诉。
最终，法院判决物业公司赔偿原告相应的损失，并支付一定的违约金。
物业公司不服一审判决，提起上诉，但二审法院维持原判。
五、案例总结本案中，业主通过法律途径维护了自己的合法权益。
法院认定物业公司未能按照合同约定履行服务义务，因此承担了相应的违约责任。
这表明业主有权通过法律途径维护自己的合法权益，同时也提醒物业公司应当严格按照合同约定履行服务义务，以保障业主的合法权益。
通过本案的案例分析，我们可以得出以下几点启示：1. 业主有权要求物业公司履行合同约定的服务义务，如卫生、绿化、设施等方面的服务。
物管服务合同纠纷案例
物管服务合同纠纷案例一、案例背景。
咱就说有这么一个小区，叫阳光小区。
这个小区的物业管理公司呢，叫安心物业。
业主们和安心物业签了一份物管服务合同，合同里规定了好多事儿，像小区的卫生打扫啊、安保巡逻啊、公共设施维护啥的。
二、纠纷起因。
1. 卫生问题。
小区里有几栋楼的楼道总是脏兮兮的。
业主们就不乐意了，按照合同，安心物业得保证楼道干净整洁啊。
可是呢，业主们经常看到楼道里有垃圾，有时候好几天都没人打扫。
有个业主王大妈，她每天下楼接送小孙子上下学，那楼道里的垃圾味儿熏得她直皱眉头。
她就找物业理论，说：“你们这是咋回事儿啊？合同上写得明明白白的，卫生得搞好，这楼道脏成这样，我都没法儿走路了。
”物业那边呢，解释说保洁员人手不够，而且最近有几个保洁员生病请假了。
但是业主们可不管这些，他们觉得这是物业的管理问题，又不是一天两天的事儿了。
2. 安保漏洞。
这小区还发生了好几起盗窃事件。
有个业主李先生，他放在楼下自行车棚里的新自行车就被偷了。
李先生就很生气，他说：“我交了物业费，你们物业得保证我们小区的安全啊。
这自行车棚就在保安亭旁边，咋还能被偷呢？”物业查了监控，发现那天晚上保安巡逻的时候有个小疏忽，没注意到那个自行车棚的角落。
而且保安亭的保安当时在打瞌睡，没发现可疑人员。
这可让业主们炸开了锅，他们觉得物业的安保工作太不靠谱了。
三、纠纷升级。
1. 业主拒交物业费。
因为这些事儿，好多业主就开始拒交物业费了。
他们觉得，物业没有按照合同履行义务，那他们也没必要交钱。
有个业主赵先生还写了个声明，说：“安心物业，你们什么时候把卫生和安保搞好了，我什么时候再交物业费。
”这一下，安心物业可着急了，毕竟物业费是他们的主要收入来源啊。
2. 物业停止部分服务。
安心物业呢，看到业主们拒交物业费，也采取了一些不太明智的措施。
他们开始减少一些公共区域的照明，还暂停了小区花园里的花草修剪工作。
这可让业主们更生气了，觉得物业这是在故意报复。
四、解决过程。
社区物业管理纠纷案例
社区物业管理纠纷案例随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。
一、纠纷的类型1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。
业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。
在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。
如：原告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案，田某等人认为物业公司未能全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理服务费用，物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。
2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。
此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。
3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。
因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。
如原告上海轻工物业管理有限公司诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。
该物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，还有一般的商品房。
2001年1月起，被告未交纳物业管理费。
原告遂诉至法院，要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。
4、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。
因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。
物业纠纷经典案例
案例1不满物业服务拒不缴费成被告一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。
阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。
因此他一直拒绝支付物业管理费。
2008年4月，华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时，阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。
法院认为，根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的《侨建花园物业管理委托合同书》，阿泰接受华菲物业提供的服务，却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约，需支付欠缴的物业管理费用、公共维修金，且阿泰未及时缴费，必须支付滞纳金。
法官说法业主维权不能空口无凭物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。
物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。
小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。
因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。
个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。
当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。
此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。
另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。
案例2家中财物被盗保安失职担责2006年9月30日，张先生所在的洪山某小区业委会与被告文之景物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。
2008年4月11日，张先生报警称家中被盗。
“服务差”就能拒交物业费？龙岩物业纠纷典型案例分析
“服务差”就能拒交物业费？龙岩物业纠纷典型案例分析住宅小区是城市社区的“细胞”。
近年来龙岩市物业管理行业持续快速发展，促进了住宅小区管理的规范化，极大地改善了人们的居住环境，但在物业管理过程中也引发了不少问题和纠纷。
如何理顺物业管理企业和业主的关系，使“管家”更好地服务于“主人”，已成为人们关注的焦点。
物业纠纷情形多种多样，较为复杂。
近日，记者在采访新罗区法院受理物业纠纷案件情况时撷取了较为典型的案例，希望通过法理分析，对物业企业、业主能起到一定的参考、警示作用。
业主可以“服务差”为由拒交物业费吗？案例：2005年，个体户邱先生在龙岩中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城，面积940.87平方米，按每月每平方米1元的价格计算，他每月应交物业管理费940.87元。
但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的物业公司解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。
他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。
物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。
法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的内容为“房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。
”而邱先生营业场所内的消防设施并非属所有业主共用设施设备，不在物业管理范围，因此邱先生不能以此为由拒交物业费，应支付拖欠物业公司2006年7月至2007年10月的物业管理费14113.05元。
法官提醒：按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。
物业服务纠纷案例
物业服务纠纷案例物业服务管理是指由专门机构或组织提供的对小区、住宅区或商业综合体等进行管理和维护的服务。
然而，物业服务纠纷时有发生，给业主和物业管理机构带来了不必要的纷争和困扰。
下面将介绍一个物业服务纠纷案例，以探讨纠纷的原因和解决方法。
案例背景：A先生是一家居住在某小区的业主，小区由一家物业管理公司进行管理。
近期，A先生发现小区的绿化带经常有杂草丛生，垃圾没有及时清理，停车位无序被占用等问题。
他多次向物业公司提出投诉和要求改进，但问题仍未得到解决，导致A先生对物业公司产生了不满和不信任。
纠纷原因分析：1. 信息沟通不畅：A先生向物业公司提出的问题可能没有得到及时的回应和解决。
这可能是因为信息传递存在问题，或者物业公司对问题处理的态度不积极，缺乏对业主的尊重。
2. 管理和维护不到位：物业公司未能有效地管理和维护小区环境，导致问题的产生。
可能是物业公司对维修和保洁人员的监督不到位，或者资金和人力资源不足。
3. 监督机制缺失：小区内没有有效的监督机制，业主无法对物业公司的工作进行有效的监督和评估。
这可能导致物业公司对服务质量的不重视。
解决方法：1. 加强沟通和合作：物业公司应建立良好的沟通渠道，确保业主的问题能够被及时收集和解决。
同时，物业公司也应主动与业主进行合作，征求他们的建议和意见，共同改进和提升物业管理的质量。
2. 提升管理和维护水平：物业公司应加强对维修和保洁人员的培训和管理，确保他们能够按时、高效地完成工作任务。
此外，物业公司还应合理投入资金和人力资源，提升管理和维护水平，确保小区环境的整洁和安全。
3. 建立监督机制：物业公司应建立有效的监督机制，包括听证会和投诉处理机制等。
通过对物业公司的工作进行监督和评估，可以增加透明度和公正性，提升服务质量，避免纠纷的发生。
结论：物业服务纠纷对业主和物业管理机构都带来了困扰和不满。
通过加强沟通与合作，提升管理和维护水平，以及建立有效的监督机制，可以有效解决物业服务纠纷。
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物业管理服务差纠纷案
案例一：物业管理服务差纠纷案
事件背景
时间：2008年12月
地点：某小区
某小区自2005年建成并投入使用后，物业管理公司X被委托进行
物业管理服务。
然而，由于管理不善，引发了一系列的纠纷。
以下是
一起代表性的纠纷案例。
事件一：小区公共绿地的护理和维护问题
时间：2006年5月至2007年3月
公共绿地是小区居民休闲娱乐的主要场所。
然而，在这段时间内，小区物业管理公司X并未按照合同要求进行合适的护理和维护。
草坪
未及时修剪，堆放垃圾的频率增加，造成了居民对物业管理差的不满。
最终，一位居民因行走时滑倒在草坪上，导致骨折，遭受了不必要的
伤害。
事件二：停车位管理不善引发车辆被刮花的问题
时间：2007年8月至2007年12月
小区停车位有限，但物业管理公司X没有合理设定停车秩序，导
致车辆停放混乱。
车辆之间的间距太小，容易导致刮擦。
一位住户的
车辆在停放期间被邻居的车辆刮花了漆面。
该住户找到物业管理公司X，要求其进行赔偿，但公司却以“停车位问题不属于我们的责任范围”
为由拒绝赔偿。
事件三：物业管理公司X未履行维修和保养责任
时间：2008年2月至2008年11月
在小区的公共设施中，有一栋楼的电梯故障频发。
但物业管理公
司X忽视了对电梯的维修和保养，导致电梯频繁出现停运状况，给居
民带来了极大的不便。
甚至有居民因被困在电梯内，而发生了心理创伤。
居民起诉物业管理公司X
时间：2009年1月
地点：某法院
由于不满物业管理公司X的服务质量和态度，一些居民联合起诉物业管理公司，要求赔偿他们因此承受的经济损失、精神损害以及医疗费用等。
法院审理和判决
时间：2010年2月
地点：某法院
经过多个庭审，物业管理公司X被指控违反物业管理合同义务，因此被法院判决赔偿居民的经济损失、精神损害，并承担医疗费用等费用。
具体判决如下：
1.按照草坪滑倒居民的医疗费用为20,000元。
2.被刮花车辆的修理费用为5,000元。
3.电梯故障导致被困居民的精神损害抚慰金为10,000元。
4.物业管理公司X需要对整个小区的公共设施进行修缮和维护，并提高服务质量。
律师点评
物业管理服务差纠纷案中，小区居民成功通过法律手段维护了自
身的权益。
物业管理公司X在服务中未能履行其管理责任，导致居民
遭受经济和精神损失。
最终，法院依法判决物业管理公司X承担相应
责任，并要求他们立即改进服务质量。
这个案例启示了物业管理公司应当充分认识到自身职责的重要性，合理履行合同约定的义务。
同时，居民在遭受物业管理不善的损失时，应寻求法律保护，以维护自身的权益。
此案也为其他可能遇到类似问
题的小区居民提供了借鉴。