世联武汉佳兆业金域天下2021年营销策略总纲.ppt
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七剑——一剑指天下营销策略总纲(汇报)
部分香港/投资客；
大趋势：未来中心区写字楼推售
量增加及口岸物业的带动，将带来
增加大量的白领人群和 投资客群；
能否截流竞争项目的白领及投资客户为本项目取得 开盘大卖的关键
B1项目户型配比图
两房一厅 61-68㎡ 20% 一房两厅 48㎡ 20% 单身公寓 29-32㎡ 20% 一房一厅 39-42㎡ 40%
紧邻福田区委，与本项目约 早于项目入市 B3 全小两房 648
A8 A2
小两房（68平 米）、三房 两房（75平 米）、三房
364 250
表2：B2项目户型配比
户型 二房一厅 二房一厅 二房一厅 面积(M2) 54.5 55.21 55.88 套数(套) 216 108 108
B2
小户型
500套 以上
场、人人乐百货。 染严重 与B3相比，本项目在交通、配套、景观、实用率等方面都处于弱势 • 皇岗公园景观/高层海景 • 实用小两房，实用率高； • 3梯12户（优于本项目）
B3
2市场视角
未来白领和投资群增大，但竞 争项目客户基本趋同；
核心客户
从客户看：区域内以周边
2大重要 结论
工作缘和本地客户为主，
爱情无价！
——A diamond lasts forever.
德比尔斯钻石，1950年，美国《时 代》评选20世纪最经典广告之一。
本报告是严格保密的。
钻石营销的精髓在于，售卖的不仅是产品，而是给产品
赋予了一种精神属性！你还会那么在意它的物理属性吗？
——钻石堪称是广告界最伟大的作品，成功的 营销之路在各行业中却有类似的营销手法！
周边的投资客为主 部分港人和中心区工作的白领
客群趋同！
启示：提前截流竞争项目客户为关键！
大趋势：未来中心区写字楼推售
量增加及口岸物业的带动，将带来
增加大量的白领人群和 投资客群；
能否截流竞争项目的白领及投资客户为本项目取得 开盘大卖的关键
B1项目户型配比图
两房一厅 61-68㎡ 20% 一房两厅 48㎡ 20% 单身公寓 29-32㎡ 20% 一房一厅 39-42㎡ 40%
紧邻福田区委，与本项目约 早于项目入市 B3 全小两房 648
A8 A2
小两房（68平 米）、三房 两房（75平 米）、三房
364 250
表2：B2项目户型配比
户型 二房一厅 二房一厅 二房一厅 面积(M2) 54.5 55.21 55.88 套数(套) 216 108 108
B2
小户型
500套 以上
场、人人乐百货。 染严重 与B3相比，本项目在交通、配套、景观、实用率等方面都处于弱势 • 皇岗公园景观/高层海景 • 实用小两房，实用率高； • 3梯12户（优于本项目）
B3
2市场视角
未来白领和投资群增大，但竞 争项目客户基本趋同；
核心客户
从客户看：区域内以周边
2大重要 结论
工作缘和本地客户为主，
爱情无价！
——A diamond lasts forever.
德比尔斯钻石，1950年，美国《时 代》评选20世纪最经典广告之一。
本报告是严格保密的。
钻石营销的精髓在于，售卖的不仅是产品，而是给产品
赋予了一种精神属性！你还会那么在意它的物理属性吗？
——钻石堪称是广告界最伟大的作品，成功的 营销之路在各行业中却有类似的营销手法！
周边的投资客为主 部分港人和中心区工作的白领
客群趋同！
启示：提前截流竞争项目客户为关键！
某房地产项目营销推广策略总纲(PPT 142页)
9720
36821.3
联排别墅
150
99
40%
14850
联排别墅 叠拼别墅
100
148
40%
1F
80
33
7.3%
补充地块 2F
60
33
5.4%
3-4F 80
33
7.3%
14800 2640 1980 2640
B地块作为补充产品，补缺剩余销售额3，46预计消1化006%0%左右； 37000 721 100.00% 91933.56
叫好又叫座 …
限制条件
•区 域 认 知 ： 陌 生 区 域 ， 未 来规划利好未释放 •现 状 环 境 ： 山 海 资 源 价 值 较好，但现状环境人气不足 •品 牌 效 应 ： 香 港 上 市 公 司 ， 旅顺市场知名度较高，但开 发商在大连市场缺乏品牌价 值支撑
区域认知不足 现状环境不佳 缺乏品牌支撑
7
0.48
星海
大华御庭
联排
2007.6
119
____
30
18000
3
0
0
中海英伦观邸
联排
2009.1
82
190-310
40
21334
3
28
0.75
机场
美树日记
联排
2009.7
109
138-245
15
23000
1
46
0.92
万科溪之谷
联排
2007.4
355
220
56
17131
5
94
2.068
中体奥林匹克
项目目标
–12年年度目标：实现全 年销售额5亿元； –保证项目的安全入市启 动，并实现销售溢价能力； –2012年大盘立势；
世联地产策划推广销售策略
1.4 区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4 个中心片区，古田、常青、后湖3 个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15 万，中心片区58 万，综合组团97 万。
）确立21 世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706 路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5 年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在媒体关注度60-70% 左右较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900 左右，2000 元/ 平方米是一个“槛” 客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40 岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500 人/ 平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5 片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
房地产开发有限公司项目营销战略与策略报告(PPT 32张)
本报告是严格保密的。
效率
创新
贝沙湾 展示
贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺 术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念
贝沙湾用珍稀艺术品来诠释 豪华，通过艺术品来体现尊 贵的生活品位。
贝沙湾拥有专属品牌系列， 包括香水、香槟、浴袍、衣 架等品牌礼品。 贝沙湾尊贵而独一无二的会 所服务设施，让业主了解贝 沙湾的生活与艺术。
比例
5% 10%
9%
2% 旅游 访友 商务 会议 疗养 74%
香格里拉大酒店人住客户 购成：商务客户占30% ， 商务会议占40% ，其它为 旅游客户 。
北京 天津 河北 山西 内蒙 辽宁 吉林 黑龙江
10.43
28.97
17.86
0.77
北海2008年共接待游客695万人次，其中接待过夜游 客375万人次，一日游游客320万人次。过夜游客人人 均停留2天，人均花费771.31元。 一日游游客人均花费280.93元。湖南、广西、广东游 客成为旅游游客主体。
本报告是严格保密的。
奢侈品案例研究
使用有效的方法来宣传自己的顶级客户群，无 疑对消费者有着更强大的感召力
宣传顶级用户
名 人
LV
各界形象代言人：对于历史悠久的奢侈品品牌来说，那些社会地位尊贵、 具有时代影响力的用户，比如皇室贵族、著名政治家、文学家等当初可能 仅是对该品牌产品的喜好，却也在不经意间成就了这些品牌的附加值。如 今，他们也成了影响更多消费者的品牌形象代言人； 文化名人效应：赞助包括文化、艺术及音乐等多项文艺活动，利用文化名 人的效应扩大其产品在广大受众中的影响力； 举办慈善活动：邀请众明星参加LV香港癌症基金会慈善餐舞会等，塑造品 牌社会影响力。人们看见的不再是单薄的品牌，而是更为生动、有血有肉 的形象。
效率
创新
贝沙湾 展示
贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺 术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念
贝沙湾用珍稀艺术品来诠释 豪华，通过艺术品来体现尊 贵的生活品位。
贝沙湾拥有专属品牌系列， 包括香水、香槟、浴袍、衣 架等品牌礼品。 贝沙湾尊贵而独一无二的会 所服务设施，让业主了解贝 沙湾的生活与艺术。
比例
5% 10%
9%
2% 旅游 访友 商务 会议 疗养 74%
香格里拉大酒店人住客户 购成：商务客户占30% ， 商务会议占40% ，其它为 旅游客户 。
北京 天津 河北 山西 内蒙 辽宁 吉林 黑龙江
10.43
28.97
17.86
0.77
北海2008年共接待游客695万人次，其中接待过夜游 客375万人次，一日游游客320万人次。过夜游客人人 均停留2天，人均花费771.31元。 一日游游客人均花费280.93元。湖南、广西、广东游 客成为旅游游客主体。
本报告是严格保密的。
奢侈品案例研究
使用有效的方法来宣传自己的顶级客户群，无 疑对消费者有着更强大的感召力
宣传顶级用户
名 人
LV
各界形象代言人：对于历史悠久的奢侈品品牌来说，那些社会地位尊贵、 具有时代影响力的用户，比如皇室贵族、著名政治家、文学家等当初可能 仅是对该品牌产品的喜好，却也在不经意间成就了这些品牌的附加值。如 今，他们也成了影响更多消费者的品牌形象代言人； 文化名人效应：赞助包括文化、艺术及音乐等多项文艺活动，利用文化名 人的效应扩大其产品在广大受众中的影响力； 举办慈善活动：邀请众明星参加LV香港癌症基金会慈善餐舞会等，塑造品 牌社会影响力。人们看见的不再是单薄的品牌，而是更为生动、有血有肉 的形象。
世联武汉佳兆业金域营销策略管理总纲(PPT 34页)
展示策略
领 1、园林及示范区打造完全区隔于环境比较糟糕的外界环境，打造洋房示范区绝对的 域感，用高端客户喜爱的开阔水系及浓郁的西班牙 风情打造洋房示范区；
《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：，淘宝：
洋房备用案名
佳兆业·皇家公馆 佳兆业·高迪公馆 佳兆业·ห้องสมุดไป่ตู้汇尚品 佳兆业·帕提欧公馆
《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：，淘宝：
洋房客户研判
佳兆业品牌追随者及内部 人员 徐东片区改善性人群 南湖片区改善性人群
核心客户
武昌中心区个体、金融从 业者、事业单位及教师 公务员
白沙洲片区大市场经常人群
白沙洲区域政府部门人群
外地人
汉口及汉阳对区域 认可的人
重要客户
根据东澜岸别墅及洋房的客户 偶得客户 分析，我们研判出本项目洋房 的客户为基本集中在武昌中心 片区衍生至白沙洲大市场一带。
二零一三·营销铺排 【时间节点：2012年5-6月，2期7-9号楼蓄客开盘
期】
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
【推售产品】：2期7、8、9号楼78-108㎡新品584套，货值约3.3亿
【目标】：新上门客户每周约250组， 4月底开始封蓄客，目标400个筹，主力新
展示、服务、资源、品牌等等
【现实】万科靠品牌打出一生之城，靠精装、华师附小、内部商业打出精装7000 元/㎡高性价比；清能依托100多万方的综合体，5900元-6000元/㎡的低价优势， 我们的性价比优势在不断降低。
《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879 房地产商域网：，淘宝：清能http://fdc保利syw.tao万科
世联惠州万科金域华庭营销分享18PPT
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世联惠州万科金域华庭营销分享 18PPT
客户盘查 —— 明星与您一起猜猜猜
“明星”与您“猜猜猜”
u时间：2008年8月20日-30日 u地点：万科金域华庭营销中心内 u人物：所有的客户（优先通知A类客户、其次是B） u操作方式：万科金域华庭价格竞猜，所有的客户填写价格竞猜表，填写两个意向房号（分 第一意向和第二意向），分别填写价格 ，开盘时，只要竞猜价格和实际价格相差正负300元 内，购房即可获得额外1%的优惠，并可参与三台液晶电视的抽奖 u结果：开始实施的第一天就有80多批客户参与了活动，截至一周的时间共有458批客户参 与了此次活动；
世联惠州万科金域华庭营销分享 18PPT
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回顾—— 惠州，你好！背后之十面埋伏突击战
突破信息发布壁垒 ——人海战术、 快速累客
重拳出击
——不断提升客户心理预期
客户盘查
——明星与你猜猜猜
重奖之下必有勇夫
——深圳杀手团出击
世联惠州万科金域华庭营销分享 18PPT
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
世联_惠州_万科金域华 庭_营销分享_18PPT
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2020/11/1
世联惠州万科金域华庭营销分享 18PPT
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目录
u入市背景 —— 渠道封锁、十面埋伏
u突破信息发布壁垒 ——人海战术、 快速累客
u重拳出击 ——不断提升客户心理预期
u客户盘查 ——明星与你猜猜猜
u重奖之下必有勇夫 ——深圳杀手团出击
•人海战术——置业理想大调查
•目的——
➢完成对市场调研 ➢建立万科品牌在惠州市民的初步 认知。 ➢获取客户资料，邀请客户加入万 客会时间：7月5日—8月24日。
某房地产营销策略总纲(PDF 94页)
2012年营销策略总纲
世联怡高紫荆城项目组 2012.1.5
报告框架
项目分析
大势研判 目标分解
市场分析
客户分析 2011年营销回顾
核心问题 策略执行
大势研判
我们是在什么环境下卖房?
大势研判 2011年大势表现
国家调控及金融政策频出，持续不放松；
调控方面
1月26日，“新国八条”出台，表明政府对房地产市 场调控的决心，出发点在于促供给、抑需求，目的在 于控制非理性上涨的房价；
洋
D户型 分
55套
7045.1
房
总计
112套 15826.72
0.13 0.41
0.92
户型 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
未
面 A户型
48套
7687.44
0.42
市
B户型 120套 16855.66
0.9
部
分 C户型
48套
6703.68
0.36
总计
216套 31246.78
1.68
产品 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
购政策将于今年底到期的城市，地方政
府需在到期之后对限购政策进行延 续。统计数据显示，执行限购的46个
城市中，福州、厦门、海口、济南、青 岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、 苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁 的截止时间为2012年2月29日外，其他 截止时间都为2011年12月31日。
大势研判 2012年大势预判
开发现状：现正开发建设的一期法式洋 房、别墅规划面积10万平米，包括17栋
花园洋房、8栋别墅、1栋星级会所；
未来发展片区，60万平米的大型城市综合体！
项目分析 洋房产品分析
世联怡高紫荆城项目组 2012.1.5
报告框架
项目分析
大势研判 目标分解
市场分析
客户分析 2011年营销回顾
核心问题 策略执行
大势研判
我们是在什么环境下卖房?
大势研判 2011年大势表现
国家调控及金融政策频出，持续不放松；
调控方面
1月26日，“新国八条”出台，表明政府对房地产市 场调控的决心，出发点在于促供给、抑需求，目的在 于控制非理性上涨的房价；
洋
D户型 分
55套
7045.1
房
总计
112套 15826.72
0.13 0.41
0.92
户型 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
未
面 A户型
48套
7687.44
0.42
市
B户型 120套 16855.66
0.9
部
分 C户型
48套
6703.68
0.36
总计
216套 31246.78
1.68
产品 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
购政策将于今年底到期的城市，地方政
府需在到期之后对限购政策进行延 续。统计数据显示，执行限购的46个
城市中，福州、厦门、海口、济南、青 岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、 苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁 的截止时间为2012年2月29日外，其他 截止时间都为2011年12月31日。
大势研判 2012年大势预判
开发现状：现正开发建设的一期法式洋 房、别墅规划面积10万平米，包括17栋
花园洋房、8栋别墅、1栋星级会所；
未来发展片区，60万平米的大型城市综合体！
项目分析 洋房产品分析
营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
营销策略总纲与执 行报告(PPT 140页)
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14