顶级豪宅案例(最新)
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北京市顶级豪宅贡院六号项目案例解构
ຫໍສະໝຸດ 哲学思辨豪宅哲学解读:
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
北京高端豪宅西山壹号院项目案例分析
成交均价( 元/M²) 44,287 16,267
40,607
成交金额( 亿元) 46.5 32.6
30.6
38,622 20,253
30.1 29.8
推广情况
近期推广渠道主要为短信、网络及户外，推广主题方 面延续年前热销点之外增加了西山大院、世代家族的 点，更加体现豪宅的高端调性及区域属性！
推广渠道：近期推广渠道以短信、网络和户外 推广主题：热销豪宅、西山大院、世代家族
置稀缺；
➢北京重点打造高科技产业，2010年推进海淀区与昌平南合并，海
淀区政府将搬至北清路，西山壹号院成为海淀科技园核心区域；
➢交通：京包快速路2010年通车，地铁9号线设西北旺站；
➢ 公园环绕：百旺山、药用植物园、东北旺苗圃，同时有10万平米
代征公园。
建筑
赖特建筑风格，西部大院，“将军楼”
建筑
热销分析
首先项目所在区域地段本身具有稀缺的属性，丰富的区域环境资源+大 院文化+稀缺地段打造的高端属性满足了西部高端客群的需求;
开盘期区域内无竞品，项目自开盘即受到市场追捧，项目采取高报价， 深折扣策略（约17个点），引爆市场，有效吸引市场关注，为后期热销 奠定市场基础；
营销费用占总营业额2%，高额营销费用支持下，推广全面铺开，有效 建立豪宅形象，市场知名度高；
推广情况
高频次暖场活动保证现场人气！
活动：本月共举办四次活动，3月10日主题为“西山如画、大院书香”日本美 食文化之旅活动、3月17日主题为“走进音乐的世界”音乐世界沙龙派对，3 月18日主题为“温情度周末，理想里DIY巧克力”活动、3月24日主题为“决 策龙年， 执掌西山”携手新浪乐居及西部证券共同举办投资分析财经悦评会
豪宅经典案例--汤臣一品-2022年学习资料
原-汤臣一品一住宅部分建材装修-墙地面采用进口大理石，-厨房-德国博得宝Poggenpohl厨具，-德国G ggenau电器设备。-卧室卫生间采用地坪加热系统，墙地面水泥砂浆找-平。-厨房墙面地面采用大理石-主卧室 生间洁具提供德国Villeroy&Boch洁具，意-以及德国进口厨具-浴室-大利TEUCO超音波按摩浴缸、 国汉斯格雅-Hansgrohe淋浴房、Dornbracht?龙头。-其他卧室卫生间洁具提供德国Viller y&Boch洁具、-西班牙Bellavista洁具、西班牙Roca品牌浴缸及德国-Dornbracht龙头 -前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱-阳台-Mitsubishi铝复合板，-地面采用进口花岗岩，玻 金属栏杆。-浴室采用地坪加热系统-减压阀组-日本Yoshitake减压阀。-以及高档进口卫浴品牌-给水泵本EBARA给水泵。-净水器-开能Canature净水器。-供水-冷水管采用日本积水Sekisui钢塑复合 ，热水管采-用304不锈钢管。-排水-日本积水SekisuiDVLP钢塑复合排水管。-独立侧排水系统，维护 缮互不干扰。-阳台为花岗岩地面-热水供应-德国威能Vaillant燃气壁挂式热水炉。-7-以及玻璃金属杆
中原-汤臣一品一A栋户型图-。金茂大夏环球金融中心景观-A栋369度阔景户型-4室3厅5卫1厨-●一层户5 5m2~597m2大户型-设计-●11米面宽、120m2宽敞客厅及餐-厅空间-私家-●约40m2大致度观景 台-陆家嘴景观-黄浦江景观-●A栋销售类型为出售-0外滩景观-图圆-⊙黄浦江景观-@黄浦江，外滩.豫园景观 P
原-汤臣一品一公共部分建材装修-一至三层采用进口石灰岩石。-大厦外墙-三层以上采用汤臣一品米金-色、日本三 Mitsubishi-铝复合板。-迎宾大堂-外墙采用进口石灰岩幕墙，-室内墙地面采用进口大理石。-大堂电梯 -墙地面采用进口大理石及部-分木饰面。-住宅各层电梯厅-永大日立高速电梯。-彩色电视监控系统-德国速宾SU IN停车场管-理系统，-安保及管理-美国霍尼韦尔Honeywell-楼宇自控系统及防盗报警系-新加坡ASI 门禁读卡系统，-美国VIDEX电子巡更系统。-设置暗藏式喷淋头及自救式-消防-不锈钢消防箱，德国西门子-S EMENS消防报警系统。-5
案例研究-住宅豪宅-江景豪宅个案
根据各户型的特U板房位于六号楼29层01单元风格超现代时尚简约，突
显材质优雅的纹理和天然色调。
EBH板房位于五号楼16层02单元风格现代典雅融入美式，突 显材质的华丽的色调与纹理。
设备档次：国际奢侈品牌，如Gaggenau等 技术设备：新风设备、卫生间地暖、卫星电视
西塔 海心沙 广州塔
珠江新城 珠江公园
汇悦台
区位：新中轴与珠江新城交界核心地段
新中轴旁、珠江新城核心
景观：南望一线城市复合江景资源
广州新中轴线
南望一线江景 新中轴城市景观
配套：城市级文化商业配套
新中轴线上城市级地标型文化商业配套
交通：项目所在位置核心，交通十分成熟
HOPEFLUENT
成交套数 6 23 25 14 当前均价 成交套数占比 （元/㎡） 53193 62057 51370 47906 8% 主力总价段 2000-2200万
楼栋
户型
单元 01 02 01 02
观景效果 望江面较窄，以园景为主 超120°无遮挡一线望江， 侧望三江交界 超120°无遮挡望江， 侧望三江交界 90°无遮挡望江， 侧望三江交界 超120°无遮挡一线望江， 正望三江交界 超180°无遮挡一线望江， 正望三江交界
市场豪宅个案
珠光.御景壹号
侨鑫.汇悦台
HOPEFLUENT
白鹅潭珠光御景壹号，价值属性Ⅰ级豪宅
项目简介和指标
项目位置 规划总占地
广州市荔湾区黄沙大道（原广铁南站） 约26.15万㎡ 项目共规划有21栋16-36层高层洋房，配套有
项目规划
壹号会馆、六星级酒店、小学、幼儿园、詹
天佑纪念馆、铁路博物馆等
国内外优秀别墅案例分析
国内外优秀别墅案例分析别墅是一种高雅、舒适的住宅形式，在现代生活中已成为人们追逐的梦想之一。
不同的国家和地区因为其特有的文化和自然景观，呈现出各具风格的别墅建筑。
本文将结合国内外优秀别墅设计案例，分析其建筑风格、设计特点和应用场景。
一、国内优秀别墅案例1. 马蜂窝花园别墅马蜂窝花园别墅位于江苏省扬州市，建筑面积约为500平米，别墅依山而建，满足了东方人追求“居高望远”的审美需求。
设计师将旧木材和石材巧妙地应用在建筑中，使别墅更具浪漫和自然的气息。
同时，近自然的设计珍藏了身心愉悦的机会，可在热带雨林中放松身心，让人感受到大自然的美妙。
2. 招商银行花园别墅招商银行花园别墅位于深圳市宝安区，由深圳设计院、小野建筑设计联合设计。
该别墅采用初长成竹，与建筑材料相得益彰，独特的设计使得别墅地处污染的城市中却有自然美。
别墅采用欧式风格，配色和谐，造型巧妙，装饰豪华而不失典雅，具有融合中国和欧美艺术风格的特色。
3. 远大山水郡别墅远大山水郡位于北京市房山区厂洼镇，面积约为700平方米。
与传统的豪华别墅不同，远大山水郡采用的是现代、简约的设计风格，让人感受到一种新的生活方式。
同时，别墅内装修华丽，质感出色，让人在其中得到了极大的享受和满足。
二、国外优秀别墅案例1. 德国立方别墅德国立方别墅位于德国南部，在林间空地上矗立着，整个别墅是一个底部平面有6根柱子支撑，上部四面墙壁分别为玻璃和混凝土材料，构成别墅的主体结构。
别墅整体简约、几何美感突出，设计精良，建筑物生动而富有现代感，符合现代人对生活品质的追求。
2. 加拿大飞行别墅加拿大飞行别墅位于加拿大哥伦比亚省的落基山脉中，该别墅是一栋悬挂在山林中的别墅，顶部和周围的墙壁由玻璃构成，使得人们可以更加直观地了解大自然的美妙。
别墅内装修豪华，现代而典雅，让人在其中感受到宾至如归的自在。
3. 瑞士螺旋别墅瑞士螺旋别墅位于瑞士因特拉根，设计灵感来自于蜗牛壳和斯皮罗之家的设计思路，选用现代材料，通过螺旋形状的建筑设计，既减小了对环境的影响，又减少了能源消耗。
德商锦江天玺案例分析
sky villa
中国新派豪宅大师 全球第三座天玺
德商置业
DESUNREAL ESTATE
产业发展 国际文旅 城市置业
德商福生活
DESUNFLOW LIFE
德商物业 蜜柚 UBER SPACE 德恩堂 天玺阁 御璟阁
德商资本
DESUNASSET
VC投资 产融投资
意境图
太古里
IFS
468
锦江外国语小学
住宅室内设空气质量检测系统 ⻋库设空气质量检测系统并与⻛机联网 健康信息服务平台 社区生活服务APP 社区有声引导地图
HEALING HOUSE·环保
噪音隔绝系统，昼间≤40 dB，夜间≤30 dB 定期水质检测 住宅中央吸尘系统 空气净化系统，过滤效率95%以上 100%⻋位充电桩配置 全封闭垃圾收集系统
sky villa
天玺九礼 百亿身家圈层礼遇
Hale Waihona Puke 62 绝版 主城中式国sky villa
年均 岁 苏杭造园师傅
sky villa
黑松：泰山天烛峰原冠移植
和瓦：京都御所专用
三季枫：日本深山的四季常红枫树
太湖石&黑松石：洞庭湖顶级石材
sky villa
sky villa
sky villa 一线新豪宅 西南新封面
HEALING HOUSE·健康
生活饮用水中央软水处理设备 直饮水三级净化设备，水质高于《饮用净水水质标准》 热水循环系统，供水温度不低于55℃， 末端出水温度不低于50℃，末端出水时间小于10s 消毒灭菌装置 社区有机蔬菜超市 高达35%的绿化率 健康植物群
HEALING HOUSE·安全
HEALING HOUSE·娱乐
成都最高级⻛雨连廊社区
中国新派豪宅大师 全球第三座天玺
德商置业
DESUNREAL ESTATE
产业发展 国际文旅 城市置业
德商福生活
DESUNFLOW LIFE
德商物业 蜜柚 UBER SPACE 德恩堂 天玺阁 御璟阁
德商资本
DESUNASSET
VC投资 产融投资
意境图
太古里
IFS
468
锦江外国语小学
住宅室内设空气质量检测系统 ⻋库设空气质量检测系统并与⻛机联网 健康信息服务平台 社区生活服务APP 社区有声引导地图
HEALING HOUSE·环保
噪音隔绝系统，昼间≤40 dB，夜间≤30 dB 定期水质检测 住宅中央吸尘系统 空气净化系统，过滤效率95%以上 100%⻋位充电桩配置 全封闭垃圾收集系统
sky villa
天玺九礼 百亿身家圈层礼遇
Hale Waihona Puke 62 绝版 主城中式国sky villa
年均 岁 苏杭造园师傅
sky villa
黑松：泰山天烛峰原冠移植
和瓦：京都御所专用
三季枫：日本深山的四季常红枫树
太湖石&黑松石：洞庭湖顶级石材
sky villa
sky villa
sky villa 一线新豪宅 西南新封面
HEALING HOUSE·健康
生活饮用水中央软水处理设备 直饮水三级净化设备，水质高于《饮用净水水质标准》 热水循环系统，供水温度不低于55℃， 末端出水温度不低于50℃，末端出水时间小于10s 消毒灭菌装置 社区有机蔬菜超市 高达35%的绿化率 健康植物群
HEALING HOUSE·安全
HEALING HOUSE·娱乐
成都最高级⻛雨连廊社区
2021深圳豪宅万科臻湾汇案例分析
营销动作
时间轴
营销节 点 营销 动作
2016.5月
5月25日万科 高端产品系“ 瑧”新品发布
2016.6月
6月份启动 50万诚意金 冻结
2016.9月
9月份诚意 金解冻
2016.11月
11月份营销中 心开放
2017.1月
1月26日拿预售 许可证
2017.2月
2月13-14日 启动小户型产 品认筹，认筹
基础资料
万科瑧湾汇——多元化高端奢侈湾居
项目分东、西区，总货量1390套（LOFT1048套，大平层342套）。西区景观质素较高，主力户型为260/310 ㎡大平层单位；东区为写字楼指标改公寓，素质较弱，设置小面积平LOFT单位；西区F座已于2017年2月入市。 户型配比：76㎡LOFT（55%），85㎡LOFT（20%），260㎡（19%），310㎡（约5%） 。
5.4万㎡
8.36 58万㎡
楼号 A B C
D E F
合计
户型面积 260 260 260 310 260 310 260 76 85
户数 58 58 38 38 38 38 74 144 72 558
总户数占比 10.39% 10.39% 6.81% 6.81% 6.81% 6.81% 13.26% 25.81% 12.90% 100%
112950.08
76.19 54.27 112675.71 76.19 54.27 112401.35 76.19 54.27 112126.98 76.19 54.27 111852.61 76.19 54.27 111578.25 76.19 54.27 111303.88 76.19 54.27 111029.51 76.19 54.27 110755.15 76.19 54.27 110480.78 76.19 54.27 110206.41 76.19 54.27 109932.05 76.19 54.27 109657.68 76.19 54.27 109383.31 76.19 54.27 108697.4 111418.20 213-83269
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
三湘海尚等楼盘已采用12 ）
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
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18.64m
地上一层 18.4m
地上二层 18.4m
21.5m
21.64m
21.5m
21.5m
地下二层
地下一层
地上一层
地上8二层
典型户型
28.96m
B-a
28.96m
2258.96 ㎡户型
29.12m
28.96m
26.86m
26.86m
27.02m
27.02m
地下二层
31.12m 34.88m
34.88m
世联对北京、上海的30个别墅楼盘进行了实地调研，并筛选出 产品品质较高的项目
北京别墅
–颐和原著 –紫玉山庄 –泰和红御&运河岸上的院子 –龙湖香醍溪岸 –御香山 –燕西台 –潮白河孔雀城 –纳帕尔湾 –润泽庄园 –湾流汇 –金科帕提欧 –保利垄上 –珠江紫宸山 –moma万万树 –御园 –财富公馆
上海别墅
–涵壁湾 –世茂佘山庄园 –佘山银湖别墅 –复地北桥城 –龙湖蓝湖郡 –龙湖滟澜山 –紫都晶园 –圣塔路斯 –合生国际花园 –万科第五园 –欧泊圣堡苑 –绿城玫瑰园 –佘山3号 –澳澜园
1
典型项目分析
北京典型项目分析
上海典型项目分析
大独栋 小独栋 类独栋 大独栋 小独栋 类独栋
颐和园著，容积率0.54
1521-2000㎡ 936-1000㎡ 25.8-29.12m
27m
2300㎡
1200㎡左右
37.15m
34.96m
7
典型户型
12.96m
21.76m
E1-A
12.96m
851 ㎡户型
13.12m
21.76m
21.76m
13.12m 21.92m
地下二层 18.4m
地下一层
E2 1045.44 ㎡户型
北京本地客户为主（主要是持北京户口的外地人口）
自住客户为主 看重景观资源、历史文脉资源
圈层关系维护 彰显身份、地位
投资 客户层次
纯资产投资客户所占比重较小 上市公司老总、私企业主：多从事建筑建材、国际贸易、金融等行业
资产过亿人群
10
颐和原著－户型定位及销售情况原因分析
户型定位原因分析
➢颐和原著主力户型地上建筑面积区间集中在413-660㎡之间，占总套数的92%，主要因为此面积区间是北京市场高档别 墅的主流面积，客户群基数最大
产品 栋间距
左右 前后
小户型
大户型
楼王
商业设施
小户型
大户型
楼王
（851-1045㎡，地上2和地下2） （1217-2258㎡，地上2和地下2） （2783-3152㎡，地上2和地下2）
3.6-5.4m 12-16m
6-14m 12-19m
楼王与其他产品间距：16m 两楼王间距：42m（中间有景观带）
车位
主干路宽度
产品 形式 数量 单个车位尺寸
4m（单行路）
组团路宽度
小户型（851-1045㎡）
地上车位
地下车库
2
4-5
3*6
6.9*2.7-6.9*4.2
大户型（1217-2258㎡）
地上车位
地下车库
2
5-6
3*6
6.2*3-6.2*4.4
4m（单行路）
楼王（2783-3152㎡）
地上车位
地下车库
泰禾红御&运河岸上的院子， 容积率0.23 紫玉山庄，容积率0.31 龙湖香醍溪岸，容积率0.44
世茂佘山庄园，容积率0.1 涵璧湾，容积率0.15 银湖别墅，容积率0.3 复地北桥城，容积率0.44 龙湖蓝湖郡，容积率0.7
2
颐和原著－基本情况
位置 开发商 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 产品类型 建筑形式 总户数 面积区间 精装/毛坯 物业费
570-660㎡
847-1106㎡
1402-1448㎡
302-374㎡
432-586㎡
805-873㎡
324-336㎡ 626-710㎡
565㎡ 997-1151㎡
585-876㎡ 1390-1749㎡
0-16㎡
8-24㎡
64-75㎡
920-1457㎡ 635-860㎡ 19.12-23.83m 18.12-27.46m
楼王产品 2783-3152㎡ 1402-1448㎡
2套 0套 2-3亿/套
6
颐和原著－户型具体情况介绍
➢地下两层设计，地上面积约等于地下面积 ➢三个面积区间段，前后栋间距变化不大均在12-19m之间
产品类型
小户型
总建筑面积 （地上2层、地下2层）
851-1045㎡（51套）
地上建筑面积
413-485㎡
12-19m
4
颐和原著－整体规划分析
➢交通系统采用局部人车分流；小区中心设置独立人行出入口，并沿人行路布置景观中轴；地 上交通为单行路，沿顺时针方向行驶；地下设置地下车行道路，保证业主私密性 ➢地上地下均设置停车位；每户立体化交通发达
地下车行 道入口
地下车行 道出口
车行入口
人行出入口
车行出口
道路 交通
2Leabharlann 93*66*3.2-6*3.8
5
颐和原著－产品类型、户型配比、销售情况
产品类型
总建筑面积区间 （地上2层，地下2层）
地上建筑面积区间
小户型产品 851-1045㎡ 413-485㎡
数量
51套
已销售量
32套
总价区间
3390-7000万/套
消化量
大户型产品 1217-2258㎡ 570-1106㎡
38套 23套 8000-9000万/套 55套（2008.1-2010.6）
颐和园西路二龙闸路 北京龙湖置业有限公司
97990㎡ 94686㎡（地上2层、地下2层）
0.97（地上容积率0.54） 22.78% 独栋
中西合璧(中式的符号和风格，西式的材料) 91套
851-3152㎡（地上2层、地下2层） 毛坯
5.1元/平方米·月
3
颐和原著－整体规划分析
➢项目容积率较高，采用行列式布局；在园林景观营造上采用龙湖惯用的高密植被进行视线管理，弱化高容 积率感受 ➢临近主干路规划小户型产品和商业设施进行隔断，保证大户型不受干扰；楼王产品设置在中心景观带两侧， 资源占有率最高
地下一层
地上一层
A-b 3152.14 ㎡户型
36.96m
37.12m
地上二层 37.12m
34.96m
32.78m
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
9
颐和原著－成交客户分析：资产过亿、从事房产相关、国 贸、金融行业、持北京户口的外地人群
客户年龄 客户来源
成交客 户分析
置业目的
自住
35-55岁，其中46-50岁年龄段的客户居多
面 积 地下建 区 筑面积
间
地下一层（计 入销售面积） 地下二层赠送
总计
225-273㎡ 212-288㎡ 437-561㎡
赠送面积 地上露台
2-9㎡
单栋占地面积
563-698㎡
单栋庭院面积
356-456㎡
尺
开间
度
进深
13.12-18.4m 21.5-21.92m
大户型
楼王
1210-1370㎡（33套） 1846-2258㎡（5套） 2783-3152㎡（2套）
地上一层 18.4m
地上二层 18.4m
21.5m
21.64m
21.5m
21.5m
地下二层
地下一层
地上一层
地上8二层
典型户型
28.96m
B-a
28.96m
2258.96 ㎡户型
29.12m
28.96m
26.86m
26.86m
27.02m
27.02m
地下二层
31.12m 34.88m
34.88m
世联对北京、上海的30个别墅楼盘进行了实地调研，并筛选出 产品品质较高的项目
北京别墅
–颐和原著 –紫玉山庄 –泰和红御&运河岸上的院子 –龙湖香醍溪岸 –御香山 –燕西台 –潮白河孔雀城 –纳帕尔湾 –润泽庄园 –湾流汇 –金科帕提欧 –保利垄上 –珠江紫宸山 –moma万万树 –御园 –财富公馆
上海别墅
–涵壁湾 –世茂佘山庄园 –佘山银湖别墅 –复地北桥城 –龙湖蓝湖郡 –龙湖滟澜山 –紫都晶园 –圣塔路斯 –合生国际花园 –万科第五园 –欧泊圣堡苑 –绿城玫瑰园 –佘山3号 –澳澜园
1
典型项目分析
北京典型项目分析
上海典型项目分析
大独栋 小独栋 类独栋 大独栋 小独栋 类独栋
颐和园著，容积率0.54
1521-2000㎡ 936-1000㎡ 25.8-29.12m
27m
2300㎡
1200㎡左右
37.15m
34.96m
7
典型户型
12.96m
21.76m
E1-A
12.96m
851 ㎡户型
13.12m
21.76m
21.76m
13.12m 21.92m
地下二层 18.4m
地下一层
E2 1045.44 ㎡户型
北京本地客户为主（主要是持北京户口的外地人口）
自住客户为主 看重景观资源、历史文脉资源
圈层关系维护 彰显身份、地位
投资 客户层次
纯资产投资客户所占比重较小 上市公司老总、私企业主：多从事建筑建材、国际贸易、金融等行业
资产过亿人群
10
颐和原著－户型定位及销售情况原因分析
户型定位原因分析
➢颐和原著主力户型地上建筑面积区间集中在413-660㎡之间，占总套数的92%，主要因为此面积区间是北京市场高档别 墅的主流面积，客户群基数最大
产品 栋间距
左右 前后
小户型
大户型
楼王
商业设施
小户型
大户型
楼王
（851-1045㎡，地上2和地下2） （1217-2258㎡，地上2和地下2） （2783-3152㎡，地上2和地下2）
3.6-5.4m 12-16m
6-14m 12-19m
楼王与其他产品间距：16m 两楼王间距：42m（中间有景观带）
车位
主干路宽度
产品 形式 数量 单个车位尺寸
4m（单行路）
组团路宽度
小户型（851-1045㎡）
地上车位
地下车库
2
4-5
3*6
6.9*2.7-6.9*4.2
大户型（1217-2258㎡）
地上车位
地下车库
2
5-6
3*6
6.2*3-6.2*4.4
4m（单行路）
楼王（2783-3152㎡）
地上车位
地下车库
泰禾红御&运河岸上的院子， 容积率0.23 紫玉山庄，容积率0.31 龙湖香醍溪岸，容积率0.44
世茂佘山庄园，容积率0.1 涵璧湾，容积率0.15 银湖别墅，容积率0.3 复地北桥城，容积率0.44 龙湖蓝湖郡，容积率0.7
2
颐和原著－基本情况
位置 开发商 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 产品类型 建筑形式 总户数 面积区间 精装/毛坯 物业费
570-660㎡
847-1106㎡
1402-1448㎡
302-374㎡
432-586㎡
805-873㎡
324-336㎡ 626-710㎡
565㎡ 997-1151㎡
585-876㎡ 1390-1749㎡
0-16㎡
8-24㎡
64-75㎡
920-1457㎡ 635-860㎡ 19.12-23.83m 18.12-27.46m
楼王产品 2783-3152㎡ 1402-1448㎡
2套 0套 2-3亿/套
6
颐和原著－户型具体情况介绍
➢地下两层设计，地上面积约等于地下面积 ➢三个面积区间段，前后栋间距变化不大均在12-19m之间
产品类型
小户型
总建筑面积 （地上2层、地下2层）
851-1045㎡（51套）
地上建筑面积
413-485㎡
12-19m
4
颐和原著－整体规划分析
➢交通系统采用局部人车分流；小区中心设置独立人行出入口，并沿人行路布置景观中轴；地 上交通为单行路，沿顺时针方向行驶；地下设置地下车行道路，保证业主私密性 ➢地上地下均设置停车位；每户立体化交通发达
地下车行 道入口
地下车行 道出口
车行入口
人行出入口
车行出口
道路 交通
2Leabharlann 93*66*3.2-6*3.8
5
颐和原著－产品类型、户型配比、销售情况
产品类型
总建筑面积区间 （地上2层，地下2层）
地上建筑面积区间
小户型产品 851-1045㎡ 413-485㎡
数量
51套
已销售量
32套
总价区间
3390-7000万/套
消化量
大户型产品 1217-2258㎡ 570-1106㎡
38套 23套 8000-9000万/套 55套（2008.1-2010.6）
颐和园西路二龙闸路 北京龙湖置业有限公司
97990㎡ 94686㎡（地上2层、地下2层）
0.97（地上容积率0.54） 22.78% 独栋
中西合璧(中式的符号和风格，西式的材料) 91套
851-3152㎡（地上2层、地下2层） 毛坯
5.1元/平方米·月
3
颐和原著－整体规划分析
➢项目容积率较高，采用行列式布局；在园林景观营造上采用龙湖惯用的高密植被进行视线管理，弱化高容 积率感受 ➢临近主干路规划小户型产品和商业设施进行隔断，保证大户型不受干扰；楼王产品设置在中心景观带两侧， 资源占有率最高
地下一层
地上一层
A-b 3152.14 ㎡户型
36.96m
37.12m
地上二层 37.12m
34.96m
32.78m
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
9
颐和原著－成交客户分析：资产过亿、从事房产相关、国 贸、金融行业、持北京户口的外地人群
客户年龄 客户来源
成交客 户分析
置业目的
自住
35-55岁，其中46-50岁年龄段的客户居多
面 积 地下建 区 筑面积
间
地下一层（计 入销售面积） 地下二层赠送
总计
225-273㎡ 212-288㎡ 437-561㎡
赠送面积 地上露台
2-9㎡
单栋占地面积
563-698㎡
单栋庭院面积
356-456㎡
尺
开间
度
进深
13.12-18.4m 21.5-21.92m
大户型
楼王
1210-1370㎡（33套） 1846-2258㎡（5套） 2783-3152㎡（2套）