物业纠纷案例解析

地下车库进水车泡汤物业被判担责三成

暴雨来临时，物业若防、抢险不到位，导致车库被淹，业主的车受损，需担责。

近期正是暴雨多发的季节。停在地下车库的车子被淹，遭遇这样的倒霉事，业主们该找谁讨说法呢?昨日，思明区法院公布相关案例，法官也提醒物业管理公司尽到责任，否则就得按过错程度支付相应赔偿。

案情

车库已是第二次被淹，爱车维修费花了1.6万多元大半辆车泡在水中，而且已经是第二次了，许先生郁闷坏了，他认为物业准备的沙包、闸板都是摆设，根本不管用。在爱车修理恢复后，他状告物业管理公司，要求赔偿。

2013年7月19日凌晨，雨水灌入了东浦路某小区的地下车库，等隔天许先生发现时，爱车已被泡坏。他为此花了1.6万多元的维修费。

许先生说，这已经是车库第二次被淹了，物业公司作为车库的管理人，在第一次车库被淹后，没有吸取教训排查隐患，进行有效的整改。车库入口处的两块拦水铁闸板形同虚设，根本不管用，物业也未及时通知车主转移车辆，或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效措施，导致水深达90厘米，给车辆造成了很大的损坏。

物业对此表示委屈，物业说，当时连续两次台风给带来了暴雨，小区地势较低，又靠山，才会导致泥沙伴着雨水灌入车库，加上又发生在凌晨，很多业主都在熟睡中。“这是不可抗力。”物业还表示，台风来临前，他们已经分发了提醒业主的相关通知。

许先生又提出反驳，他说，监控录像显示，物业只通知了一部分车主挪车离开车库，而且事发时，水泵没有办法使用，防措施不到位。

判决：物业防、抢险不到位，承担30%赔偿责任。

思明区人民法院分析认为，小区的物业应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定，对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对台风将在短时间影响这一特殊情况，物业理应对可能发生的灾情进行一定的预判，并尽力采取相关措施，防灾情的发生，并在灾情发生后进行有效抢险。

在本案中，物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报”外，并未举证证明其事发前采取了哪些防措施，事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。因此，物业存在防、抢险不到位的过错。然而，也要考虑到强降雨引发自然灾害，属于不可抗力，即使物业事发前防到位、事发时抢险及时，也极可能无法避免地下车库被淹的后果。

最后，法院酌定物业承担30%的赔偿责任，判决物业公司支付约4900元的赔偿。

说法：物业有义务预报暴雨，事先采取措施事后补救

法官表示，物业公司从业务和法律的角度上应履行三方面的义务，即日常暴雨预报和提醒义务；对管辖围的特定对象将遭侵害有所预知，有事前通知相关业主的义务；发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水、拖车等，有事后及时补救的义务。

为避免不必要的损失，物业企业应做好早期介入、接管验收工作，以及后期日常对车库设施设备的维护保养，堵住地库进水的源头。同时，要加强对应急预案的准备与演练，做到暴雨前后有预防和应对措施，并及时与业主进行良好沟通，共同化解淹水问题，尽量将损失降到最低。

业主家进水责任归谁？

进水原因

首先需要说明的是，本文所涉及的案例——业主家进水，以致装潢设施受损，其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是：业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系，这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素

1. 业主自己当初装修不当；

2. 楼上业主装修或使用不当；

3. 物业公司服务管理不善。

狂风暴雨来临

那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

凌晨一点左右，已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒，他连忙查看房屋，发现天花板、墙面已有大量水渍，且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看，水源应该是从楼上601室流下来的。陆先生正好有楼上业主女士的手机，就立马打了过去。还好通了，但女士告诉陆先生，她不在家，她的家也不可能进水，因为她出门时都已检查过窗门房门，没有必要回家再查看房屋，随即挂断了。

此刻，才一会儿功夫，陆先生家的客厅也出现了渗水，这让他感觉事态远比想象的更为严重。见女士推脱，他连忙打给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析，渗水确是因楼上601室所致，而现在601室家中无人，物业虽有应急预案，但在相关人员还没到场并确定方案的情况下，不能贸然进入601室。物业开始给女士打，但女士还是不相信家中会漏水，要等天亮才回来。情况紧急，陆先生只能拨打110。民警赶来来了，再次打给女士，要求其立即回家。

这时，陆先生的家已经水溢四处，家里所有能用来盛水的器具都用起来了，但是，依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙，拿来器具投入人水大战。同时邻居也打给女士，述说这里的情况。女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。

几种原因分析

一场水浸房屋，把陆先生家的装修搞得面目全非，也把女士的家搞得伤痕累累。

征得女士同意后，物业把封闭的落水管打开，从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物，可以断定，这是女士当初在装修房屋时，施工队“坼烂污”留下的。

由此得出的结论是

事发当天突发特大雨水，远远超出了正常水量；

水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量，而封闭的雨水斗更造成排水困难。

地漏又被封堵，致使从水管的雨水斗处外溢的水无常排水。

各自辩解理由

责任该由谁来承担呢？

陆先生是无辜受害者，要求赔偿理所当然。

女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了，因此属于阳台性质，自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏，也是根据阳台的性质理所当然封闭的，并无不妥，且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏，自己没有过错。

要让物业公司承担责任，那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的，整个小区当初就是全部封闭的阳台，不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实；陆先生家装潢受损完全是楼上女士家漏水所致，而漏水不又是她自己装修不当所致；再说，物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工，更无法知道水管的雨水斗处会有异物，而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道，事发当天也及时赶到了现场进行了处置，事后也为陆先生额外做了清扫等工作，因此物业只要尽职就不应该承担责任。

法院起诉

些后物业协调了陆先生和女士处理后续事宜。陆先生很明确，要求物业和女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后，陆先生将女士列为第一被告，物业列为第二被告，一同告上了法庭，要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此，法院委托市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料，得出的结论为：601室阳台水管进入了垃圾杂物，影响了排水通畅，恰逢当天暴雨，以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出；且当初601室业主在装修时，将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜，以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出，水也无法尽快从地漏排出；而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

至于修复费用，经过再次鉴定结论费用为6068元。

据此法院判决结果为：601室的女士承担本次进水事件的70%责任，承担的费用为4247元；物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。

后续报道

本案到此并未了结。

601室女士在赔付了楼下501室的损失后，认为既然法院判了物业有一定的责任，那么，对自己家的损失也应负有责任。于是，一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对女士家进行了鉴定，结论为修复费用在9385元。法院按照上次的法律文书，判决物业公司对女士承担30%的责任，赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用，驳回了其他的诉讼请求。

结束语

一起进水案件，引发多起诉讼，累计耗时跨了二年，各方都已筋疲力尽；同时陆先生为此也与女士结下了怨，而女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元；作为物业公司赔付金额虽然不是很高，但也不得不为本案买了二次单。

笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司，那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责，担什么样的责？法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。

那么，作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失，注意安全防呢？本文如果算是一把钥匙，但愿能开启阅者的思索和启迪之门。

停车管理：业主汽车在小区被划，物业公司应承担保管合同违约责任吗？——省某小区业主与物业公司车辆保

管合同纠纷案

基本案情

某居住在省某小区，该小区由一家在省注册的三级资质物业公司进行管理。某将私有轿车停放在物业公司指定的停车位上，并按时交纳了停车管理费用。

2009年9月20日，某发现其轿车在物业公司停车位前保险杆到后保险的左面被严重划伤，轮胎被扎，后某向物业公司反映情况，物业公司一直没有答复某。2009年9月20日，经某申请，区公证处对其轿车损伤情况进行了公证（详见录像光盘）。某支付公证费1000元。2009年10月10日某又发现其车辆后面又被人划伤，某将此情况告知物业公司。2009年11月12日，物业公司会计给原告出具一份证明，证明主要容是：兹有某车辆免半年停车费，具体时间为2009年11月5日-2010年5月5日。

2009年12月29日，某到汽车维修站对其轿车维修进行评估。汽车维修站给某出具的结算单为6500元。后某多次找过物业公司协商赔偿未果，某将物业公司起诉至人民法院，请求判令被告赔偿原告私人轿车因两次深度划伤及轮胎损坏费共计8000元。

被告物业公司辩称：1、答辩人与被答辩人之间没有财产保管关系，被答辩人的要求于法无据。2、被答辩人的车辆，无权停放在小区。3、被答辩人的车辆系他人损坏，答辩人不应承担赔偿责任。综上，答辩人认为，被

答辩人的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。

原告某为证明其主向法庭提供以下证据：证据1、小区便民联系卡，证明本案原告是被告物业公司的管辖居民。证据2、原告交停车费收据，证明物业公司有义务对原告的汽车进行看管。证据3、物业公司免费停车证明，证明事发后，物业公司承认对此事负有责任，以免半年停车费作为补偿，而原告对此决定表示不同意。证据4、两份公证书，证明事发现场，原告汽车两次被划伤，及车胎被刀子刺破的实际情况。证据5、本案公证费发票及汽车修理结算单，证明本案公证费1000元，汽车修理费6500元，加本案诉讼费500元，共计8000元。

被告物业公司为证明其主向法庭提供以下证据：证据1、小区物业管理服务承诺一份，证明我公司对该小区实行物业服务，对公共部位实行安全保护，对小区私人物品不存在保全保护职责，同时对业主车辆停车不存在保管关系。证据2、2009年7月20日开具的收据副联一份，证明我公司与原告之间只存在车位使用关系，不存在

车辆保管关系。证据3、照片二，证明我公司的物业管理服务承诺已向小区居民公示。

法院认为：原告某向其所在居住的被告物业公司交纳车辆停车费，原、被告双方虽然没有签订书面保管合同，但原告某与被告物业公司事实形成了保管合同。由于被告物业公司未尽到保管义务，造成原告某所停放的轿车受损，被告物业公司应当承担全部责任。法院判决：一、被告物业管理赔偿原告某轿车损失费6500元。二、被告

物业公司承担原告某轿车公证费1000元。本案诉讼费500元，由被告物业公司承担。

案例评析

本案是一起物业管理区域停车管理服务纠纷，本案争议焦点是业主按约交纳停车费的情况下车辆在小区被划，物业公司承担何种责任？

对于物业公司在此类纠纷中应承担何种责任，历来争议颇多。责任类型大致包括如下几类：一是违约责任，其中又包括三种（1、物业服务合同引起的违约责任；2、停车管理合同引起的违约责任；3、保管合同引起的违约责任）；二是侵权责任，即物业公司因过失应承担的损害赔偿责任。

注意：不论是违约责任还是侵权责任，业主只能选择其一而请求，本案原告某主追究物业公司的保管合同违约责任，物业公司认为原被告之间没有财产保管关系，法院最终判决物业公司按照保管合同向业主承担违约责任。

（一）违约责任与侵权责任的区别

违约责任与侵权责任的主要区别包括如下四方面：

1、构成要件不同。《合同法》采取了无过错责任原则，违约构成并不要求违约方具有过错，只要没有免责事由，就要承担违约责任。而侵权责任，有过错责任和无过错责任两类。对于过错责任，受害人要对侵权行为人的过错进行举证，通常不适用举证责任倒置。此外，侵权行为虽然有时不需要损害这个要素，但在通常情况下，只有存在损害后果才能构成侵权行为，所引起的侵权责任也自然以损害为构成要件。但是，违约责任的成立不一定以损害为要件，只有赔偿损失才以损害为成立要件，而违约金责任、强制履行责任等均不以损害为构成要件。

2、举证责任不同。违约责任，只要债权人证明债务不履行就可以了，至于债务人是否具有免责事由，则由债务人自己举证。而侵权责任，如果是过错责任，则要求受害人举证加害人具有过错。

3、赔偿围不同。违约责任赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而侵权责任的赔偿围原则上包括直接损失和间接损失，还可以进行精神损害赔偿。

4、责任方式不同。违约责任为财产责任，包括强制履行、支付违约金、赔偿损失、价格制裁。而侵权责任既包括财产责任，如赔偿损失，也包括非财产责任，如消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。

正因为违约责任与侵权责任存在着以上诸多不同，因此受害人主何种责任，直接关系其切身利益，也关系到对方当事人的利益。当然，违约责任与侵权责任竞合时，受害人权衡利弊后可以选择主违约责任或者请求侵权责任。本案受害人（原告某）主了违约责任。

（二）物业公司应否承担保管合同的违约责任

保管合同又称寄托合同、寄存合同，是指双方当事人约定一方当事人保管另一方当事人交付的物品，并返还该物的合同（《合同法》第三百六十五条）。保管物品的一方称为保管人，或者称为受寄人，其所保管的物品称为保管物，或者称为寄托物，交付物品保管的一方称为寄存人，或者称为寄托人。

保管合同有如下两个显著特征：1、保管合同是提供劳务的合同。保管合同以物的保管为目的，保管人为寄存人提供的是保管服务。保管合同的履行，仅转移保管物的位置，而对保管物的所有权、使用权不产生影响。2、保管合同是实践合同。就保管合同而言，仅有当事人双方意思表示一致，合同还不能成立，还必须有寄存人将保管物交付给保管人的事实。

保管合同与委托合同都属于提供一定服务的合同，但二者之间有明显区别：保管合同中受托人所提供的服务仅限于保管保管物；委托合同中受托人所提供的服务则为围广泛的事务处理。

本案中，法院认为原、被告双方事实形成了保管合同。由于被告物业公司未尽到保管义务，造成原告某所停放的轿车受损，被告物业公司应当承担全部责任。

笔者认为本判决有误，本案原告业主某与被告物业公司之间并不形成轿车保管合同，因为原告某并未将轿车交付给被告，即并未实现轿车的转移占有。而转移占有的关键是，寄存人要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人。实际上，某仍然实际支配着轿车。物业公司提供的服务，仅仅是划定车位、进出小区（刷卡）、车辆引导等服务。双方之间是委托合同关系，而非保管合同关系。因此，物业公司不应当承担保管合同违约责任。

（三）从侵权责任法角度看，物业公司应否负损害赔偿责任

本案中，业主某的车辆停放在物业公司指定的停车位上，每月向物业公司按时交纳停车管理费用。某发现，后其轿车在停车位前保险杆到后保险的左面被严重划伤，有损害后果。物业公司作为服务管理单位，本身负有安全防义务，此外提供停车服务时还应当通过加强巡查、看护尽到职责，但因疏于防导致损害发生，存在一定过错。因此，从侵权责任法角度看，物业公司应当负一定的损害赔偿责任。

实务指引

在我国合同法上，物业服务合同属非典型合同（无名合同）。因此而发生纠纷就不难理解了。非典型合同的主要难题，在于当事人的意思不完备时如何适用法律。物业服务合同中就停车管理容的约定或者单独的停车管理服务协议也没有明文规定，导致人们对于此类合同的性质认识不一。《物业管理条例》中亦未作具体而明确的规定。因此，为防止出现类似本案风险的发生，建议物业公司在管理中采取以下措施：

（一）签订委托服务合同，切勿签订保管合同。如果签订保管合同，保管期间因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。本案法院正是以此原理作出判决的。而签订委托服务合同的风险相对较低，物业公司只是接受业主的委托提供服务，如合同中未约定违约责任，则至多因过错承担一定的侵权责任。

（二）以特别约定的方式排除或限制民事责任。法律并不禁止当事人就民事责任就民事责任以特别约定加以排除或限制。因此，在物业服务合同或停车服务合同中可以约定“业主车辆发生被划、被盗时，物业公司仅有义务协助业主报案、提供相关证据，在被证明损坏、盗窃车辆系物业公司或其员工所为之前，物业公司不构成违约，亦不负任何赔偿责任”。