金地自在城营销策划报告
合集下载
金地自在城 百万地铁大城房地产营销案例
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
卧室、书房等
设置飘窗， 营造一种临 窗观景与休 憩的小情调。
主客卧分开， 主宾意识强 烈，保护个 人私密生活。
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
一座百万地铁大城的筑造（二）
The building of MILLION MEGA SUBWAY CITY
沪上金地自在城现场考察交流分享
上海安瑞投资咨询有限公司·策划部 201309
经典PPT模版 欢迎下载
◆探寻发现，八大视角
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
室内装修器材与品牌
墙身
> 墙面瓷砖，饰面美观。 > 瓷砖装砌考究，饰面图纹有变化。
厨房 卫生间
地面
> 墙面大块瓷砖，防滑功能。
器材
> 地柜及吊柜 > FOTILE 煤气炉 > FOTILE抽油烟机 > 洗菜盆与水龙头 > SIEMENS 电冰箱 > ELKAY水槽(美国)
Part B
营销动线设计
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
销售中心
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉 经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
卧室、书房等
设置飘窗， 营造一种临 窗观景与休 憩的小情调。
主客卧分开， 主宾意识强 烈，保护个 人私密生活。
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
一座百万地铁大城的筑造（二）
The building of MILLION MEGA SUBWAY CITY
沪上金地自在城现场考察交流分享
上海安瑞投资咨询有限公司·策划部 201309
经典PPT模版 欢迎下载
◆探寻发现，八大视角
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
室内装修器材与品牌
墙身
> 墙面瓷砖，饰面美观。 > 瓷砖装砌考究，饰面图纹有变化。
厨房 卫生间
地面
> 墙面大块瓷砖，防滑功能。
器材
> 地柜及吊柜 > FOTILE 煤气炉 > FOTILE抽油烟机 > 洗菜盆与水龙头 > SIEMENS 电冰箱 > ELKAY水槽(美国)
Part B
营销动线设计
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
销售中心
经典PPT模版 欢迎下载
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉 经典PPT模版 欢迎下载
杭州金地·自在城营销思路122p 共123页
平方米三房和180平 尊重土地、尊
方米四房，排屋则有 重文脉、建筑
“2+2”户型和“1+3” 文化
户型
产品情况
开发商情况
将金石文化 导入项目， 打造杭州首 席百万平米 人文生态大 盘。
精神内涵 情况
解决之道探索之一
结论：
万科·魅力之城
热销主要因素
品牌落地口碑营销
欣盛·东方润园
产品特色形成自身楼盘个性
（精神内涵定位）
差异化的项目品牌定位：
城西70万M²自由栖居尊贵人文城邦
差异化策略四：开发商品牌形象 由上面项目生活属性及其提供者逻辑上，我们可有如下的推导：
项目生 活形态
自在城。倡导城西自由栖居尊贵人文生活
杭州金地的品牌价值定位：
项目开 发者
金地地产，城西自由栖居尊贵人文生活引领者
差异化策略四：开发商品牌形象
区位定位
自在人群
70万M²城西自由宜居城邦
排屋客群
客群心理定位
享受尊贵闲逸的栖居境界
排屋人群主要特征：
1. 稳定的财富收入， 拥有社会地位； 2.眼界开阔、心胸宽 容，具有悠游从容的 气度。 3.具高生活领悟力， 追求舒适、闲逸的生 活。
差异化的项目形象定位：
城西70万M²·自由栖居·尊贵人文城邦
情况 群
情况
解决之道探索之一
坤和·和家园
——携手西泠印社，打造高尚人文社区
开盘两 天认购 金额达 到4亿 元
热销 情况
教授、 律师、 IT从业 人士， 私营企 业主等 高收入 人群
客户 群
原生坡地，总百万方， 坤和集团，秉
景观电梯公寓、排屋 承“保留、传
等；
金地-杭州金地自在城项目营销策略提案报告-203PPT-汉嘉地产
数据来源：汉嘉数据库
典型楼盘借鉴
昆仑·橡树园
地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率 达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套， 销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）
25-35岁，多来自于城西、城北的新杭州人（三墩半小时工作生活圈） 在杭完成学业并就近在城西、城北产业园、IT等行业就职的白领群体 年收入6-20万，未婚或新婚的两口或小三口之家，精致的两房或单套需求 有较高的生活品位和品质追求
改善型群体
次重点市场
30-45岁，多来自城西、城北拆迁安置小区或企事业单位分配的老物业
镇
份兼顾的群体
经济型别 墅／排屋
上林湖、富春山 居、青山湖畔、
2客00群-4绝00对万数量大，3具00有-4较00强生杭价命州比力中的产 群阶 体层 注重生活品质和性
锦绣钱塘
小别墅／ 桃花源小院别墅 400创-50新0型万产品，处20在0-上28升0 轨道杭州、浙江私营企业主、高管等中
排屋
产及富有阶层 休闲度假型群体
以改善居住为目的，多有较强的地域归属感，三墩半小时工作生活圈
职业以高教员教职员工、政府公务员、企事业单位职员和公司中层管理人员为主
家庭结构以三口之家为主，主流的三房、四房需求
有一定的家庭积累，家庭收入稳定
投资群体
偶得市场
典型楼盘借鉴
凯德·视界
地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售 率达到55%（数据来源：3.17透明售房网）
典型楼盘借鉴
昆仑·橡树园
地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率 达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套， 销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）
25-35岁，多来自于城西、城北的新杭州人（三墩半小时工作生活圈） 在杭完成学业并就近在城西、城北产业园、IT等行业就职的白领群体 年收入6-20万，未婚或新婚的两口或小三口之家，精致的两房或单套需求 有较高的生活品位和品质追求
改善型群体
次重点市场
30-45岁，多来自城西、城北拆迁安置小区或企事业单位分配的老物业
镇
份兼顾的群体
经济型别 墅／排屋
上林湖、富春山 居、青山湖畔、
2客00群-4绝00对万数量大，3具00有-4较00强生杭价命州比力中的产 群阶 体层 注重生活品质和性
锦绣钱塘
小别墅／ 桃花源小院别墅 400创-50新0型万产品，处20在0-上28升0 轨道杭州、浙江私营企业主、高管等中
排屋
产及富有阶层 休闲度假型群体
以改善居住为目的，多有较强的地域归属感，三墩半小时工作生活圈
职业以高教员教职员工、政府公务员、企事业单位职员和公司中层管理人员为主
家庭结构以三口之家为主，主流的三房、四房需求
有一定的家庭积累，家庭收入稳定
投资群体
偶得市场
典型楼盘借鉴
凯德·视界
地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售 率达到55%（数据来源：3.17透明售房网）
金地南京板桥地产项目品牌推广方案
6. 比赛场地安排 淘汰赛场地、总决赛场地、参赛球员更衣室、淋浴室、 嘉宾休息室（VIP包间） 最终确定时间：2008年9月17日 责任人：网球中心—场地部负责人
7、奖项设置及奖杯证书制作 ◎ 冠、亚、季军（奖杯、证书）、单项奖5名（奖杯、证书） 最终完成时间：2008年9月17日 责任人：网球中心—拓展部负责人
活动形式： □嘉宾、记者签到； □主持人介绍到场嘉宾； □领导嘉宾致辞（省、市、区领导）； □金地董事长致辞； □“自在城”项目负责人发言； □领导嘉宾答记者问； □开启香槟，祝酒，会议结束； □记者对领导、金地集团董事长作专访。
二、活动步骤 第一项：司仪、领导致辞、答记者问 1、时间：14：00—14：30（30分钟） 播放音乐，等待相关领导、单位、人士到位。 2、时间：144：45（10分钟） 金地集团领导致辞 4、时间：14：45---15：05（30分钟） 政府相关领导讲话： 省、市政府领导 雨花区书记 雨花区区长 其他相关领导…… 记者对重要领导提出有关板块发展的相关问题，领导回答 记者对金地集团领导提出“金地自在城”的相关问题，领导回答
“金地杯”网球公开赛
一、活动概述 活动主题：“全城名流共赏网球自在之美” （备选主题：“网球的自在，生活的自 在”） 活动时间： 2008.9月23日（全天）——淘 汰赛 2008.9月24日（下午）——总决赛 2008.9月24日晚——颁奖酒会 活动地点： 奥体中心 组织者：金地公司、新景祥 参与人群： 媒体记者、相关单位副厅级领 导嘉宾，预计50人左右。
第二项：救助仪式开始 1、时间：10：00---10：15（15分钟） 教委、共青团领导给志愿者颁发“临时教师资格证书”。 2、时间：10：15---10：30（15分钟） 志愿者代表发言。 3、时间：10：30---10：45（15分钟） 组委会负责人宣布行程及课程安排。 4、时间：10：45---10：55（10分钟） 教委、共青团领导发表讲话，肯定此次活动意义，并预祝活动取得成功。
7、奖项设置及奖杯证书制作 ◎ 冠、亚、季军（奖杯、证书）、单项奖5名（奖杯、证书） 最终完成时间：2008年9月17日 责任人：网球中心—拓展部负责人
活动形式： □嘉宾、记者签到； □主持人介绍到场嘉宾； □领导嘉宾致辞（省、市、区领导）； □金地董事长致辞； □“自在城”项目负责人发言； □领导嘉宾答记者问； □开启香槟，祝酒，会议结束； □记者对领导、金地集团董事长作专访。
二、活动步骤 第一项：司仪、领导致辞、答记者问 1、时间：14：00—14：30（30分钟） 播放音乐，等待相关领导、单位、人士到位。 2、时间：144：45（10分钟） 金地集团领导致辞 4、时间：14：45---15：05（30分钟） 政府相关领导讲话： 省、市政府领导 雨花区书记 雨花区区长 其他相关领导…… 记者对重要领导提出有关板块发展的相关问题，领导回答 记者对金地集团领导提出“金地自在城”的相关问题，领导回答
“金地杯”网球公开赛
一、活动概述 活动主题：“全城名流共赏网球自在之美” （备选主题：“网球的自在，生活的自 在”） 活动时间： 2008.9月23日（全天）——淘 汰赛 2008.9月24日（下午）——总决赛 2008.9月24日晚——颁奖酒会 活动地点： 奥体中心 组织者：金地公司、新景祥 参与人群： 媒体记者、相关单位副厅级领 导嘉宾，预计50人左右。
第二项：救助仪式开始 1、时间：10：00---10：15（15分钟） 教委、共青团领导给志愿者颁发“临时教师资格证书”。 2、时间：10：15---10：30（15分钟） 志愿者代表发言。 3、时间：10：30---10：45（15分钟） 组委会负责人宣布行程及课程安排。 4、时间：10：45---10：55（10分钟） 教委、共青团领导发表讲话，肯定此次活动意义，并预祝活动取得成功。
金地自在城营销策划报告(
宁板块
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
2005年 790.44 21.04
2005 0.43 1.21 0.91 1.41 1.19 2.35 1.10 1.19
2006 1.04 0.81 0.52 0.53 1.09 0.99 0.76 0.91
2007 0.67 0.77 0.82 0.68 0.70 1.05 0.96 1.06
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追 捧抢购推动发展的。
科学筑家
金地自在城营销策划报告
目录
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章
市场研究 项目分析 目标客户分析 项目竞争态势分析 营销推广策略 项目销售策略
第一章
市场研究
1.1 房地产宏观市场分析 1.2 区域市场分析 1.3 区域典型项目分析
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
350 300 250 200 150 100
4、08年的市场转向后，江宁的项目价格还在延续07年的余 温向上发展，并上摸6000元均价。
5、08年6月起，江宁项目陆续对市场作出反应。目前项目定 价表现非常混乱，从5100元到6700元，开发商心态复杂。但 各项目7/8月的成交表现却很一致，成交量极低，个别项目 出现“负成交”。
6、江宁板块开发商统一思想、统一步调的工作将集中在9— 10月内完成。“恒大绿洲”精装房将在9月内以5700元价格 上市。随后开盘的“万科金域蓝湾”将快速反应，一轮价格 “跳水”将在板块内链式展开。
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
2005年 790.44 21.04
2005 0.43 1.21 0.91 1.41 1.19 2.35 1.10 1.19
2006 1.04 0.81 0.52 0.53 1.09 0.99 0.76 0.91
2007 0.67 0.77 0.82 0.68 0.70 1.05 0.96 1.06
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追 捧抢购推动发展的。
科学筑家
金地自在城营销策划报告
目录
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章
市场研究 项目分析 目标客户分析 项目竞争态势分析 营销推广策略 项目销售策略
第一章
市场研究
1.1 房地产宏观市场分析 1.2 区域市场分析 1.3 区域典型项目分析
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
350 300 250 200 150 100
4、08年的市场转向后，江宁的项目价格还在延续07年的余 温向上发展，并上摸6000元均价。
5、08年6月起，江宁项目陆续对市场作出反应。目前项目定 价表现非常混乱，从5100元到6700元，开发商心态复杂。但 各项目7/8月的成交表现却很一致，成交量极低，个别项目 出现“负成交”。
6、江宁板块开发商统一思想、统一步调的工作将集中在9— 10月内完成。“恒大绿洲”精装房将在9月内以5700元价格 上市。随后开盘的“万科金域蓝湾”将快速反应，一轮价格 “跳水”将在板块内链式展开。
金地营销报告(PPT46)
附录 产品基准研究
市场定位与细分市场
整盘（2100亩）市场定位：
上海西南部追求城市低密度 国际化生活的中产阶层及其预备队
安亭汽车产业市场
市区市场
补充市场：区域及产品引力带来的其他补充市场
1、本区域追求现代国际化新生活的成长市场； 2、市区与两外追求具有国际特色、位于城郊的高尚生态生活者。
市场定位与细分市场
本案研究与大盘理论
新生活方式
新南翔将面对全新的目标群，这个新阶层有自己的亚文化特征，不 是居住特点，而是一种不同的生活方式。这一新的阶层以安亭汽车 城为依托，以整个上海西南联排为机遇，将创造一种新的生活方式。
本案研究与大盘理论
新板块
新阶层 新生活方式
结论： 1）如形成了新板块、新阶层、新生活方式，必不只是生态的、 自然的、人文的联排居住区，而是有着特定阶层、多元化生 活方式的新城——新型郊区城市生活。 2）以三点为引力，加之格林春晓的特征与性价比作用，品牌 与行销推广将使我们突破现有市场。
约1000亩
规划用地范围共计 255.16公顷。住宅建 筑总量为160.78万平 方米，可居住户数为 12702户，居住人口 约为35566人，居住 用地容积率0.93，绿 化率46%。
别墅、跃层式 的低密度高档 公寓
中档普通住宅 为主。（一期 计划主要以小 高层/多为主， 加部分联排）
作为一期的溢盈别墅 （原为烂尾房）正进 行全面修整，约4.23 号左右完成，今年 5.1将参加房展。二 期争取2004年初开发
目标市场---整盘概念组合 世界风情小镇
中产阶层第一特区
新南翔
市场定位与细分市场
“格林春晓”市场定位
南翔
嘉定
普陀
中产阶层先进入者 区域客
金地地产项目策划报告
金地地产项目策划报告金地地产项目策划报告一、项目背景金地地产是中国房地产行业的领先企业之一。
自成立以来，金地地产坚持科技创新、品质优先的理念，致力于为客户打造高品质的住宅、商业和办公物业。
金地地产目前已在中国的各大城市开展了众多成功的项目，并逐渐拓展至海外市场。
本次金地地产项目策划报告将重点介绍金地地产计划在中国南方某大城市开展的一个新项目。
这个项目地理位置优越、市场前景广阔，将致力于为当地消费者提供高品质的住宅生活、商业和办公空间。
二、项目规划本项目立足于满足当地消费者对高品质住宅和商业、办公空间的需求，结合金地地产一贯的创新理念和品质标准，通过以下规划要点来实现项目目标：1. 项目规模本项目总占地面积约为100万平方米，其中住宅用地面积约为70万平方米，商业用地面积约为20万平方米，办公用地面积约为10万平方米。
住宅部分包括多种户型，满足不同消费者的需求，商业部分将引入多家知名品牌，提供丰富的购物、娱乐和休闲选择。
2. 建筑风格本项目建筑风格以现代简约为主，以“智慧、健康、绿色、宜居”为核心理念，注重人文环境的创造，打造高端的居住、商务、文化、娱乐、休闲生活空间。
建筑外立面以质感材料为主，实现耐久、环保、低碳、高效建筑。
3. 城市规划本项目地理位置占据城市中心区域，为了更好地与城市支持建立合作关系，项目规划中的公共设施和城市基础设施也将进一步完善。
此外，特别是住宅小区，在社区层面上，将为业主提供高品质的公共服务设施，满足业主日常生活的多种需求。
三、市场分析南方某大城市的房地产市场发展迅速，吸引了众多国家和地区的投资者和企业的关注。
这个城市的经济持续向好，城市化进程加快，人口规模不断增加。
同时，对于高品质生活的需求也日益增加，市场发展空间广阔。
当前，以南方某大城市为代表的二线城市房地产市场处于快速成长期，未来市场前景值得期待。
据市场调查，目前当地房地产市场多以尚未被开发的土地作为项目新开发的主要来源。
XXXX年04月绍兴金地自在城三期·公主的洋房品牌传播方案
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-69-
公主的洋房体验区——1销售中心
五大浪漫主题
浪漫视觉：销售中心摆放玫瑰花和紫罗兰，提升案场浪漫氛围 浪漫味觉：水吧台内摆放各类花茶，鸡尾酒等西式糕点，体现出浪漫格 调 浪漫触觉：凡男女双方亲临现场均可获精美礼品一份，巧克力一份或玫 瑰花一支！ 浪漫嗅觉：现场内散发着迷人的玫瑰花香，加强浪漫氛围 浪漫听觉：现场播放经典浪漫音乐，提升氛围
-2-
1 品牌推广概念
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-3-
三期洋房区位
私密 舒适 安宁 便利 温馨
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-4-
产品面： 景观：浪漫花园群 配套：无边际运动场 商业：全天候交际场 产品：大盘里的高品质小洋房 教育：常青藤教育住区 品质：多层，电梯，90㎡，可变3房，90%得房率 童话般的浪漫庭院，可爱、实惠、面面俱到的房子
-52-
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-53-
公主用品
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-54-
3 公关策略
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-55-
公关阶段概述
时间：2013.5 主要公关事件：
样板房开放暨“最美公主”公选公告 “最美公主”洋房形象代言人甄选 “送给公主的礼物”集体婚礼 “浪漫5月，公主有约”交友派对 “公主的洋房”微博转发有奖
-32-
折页1
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-33-
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-34-
折页2
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
-35-
金地自在城三期“公主的洋房”品牌方案
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
主城供应量迅速下降，价格急速拉升。 造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急 速放量。 主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力； 江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力 ； 江宁、江北与河西三分天下；
•江北板块
•南京板块分布格局
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江北板块市场走势
•江北板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、江北板块08年前七个月成交量同比降幅
超过了40%,在供应量并没有大幅萎缩的情 况下,板块市场供求矛盾进一步被拉大.
➢ 2、江北主要大盘项目的地价均在16—22万 /亩，刚性成本较低.
➢ 3、经过一轮价格搏奕，江北市场目前在 4000元均价达成阶段性平衡.
在2007年的市场热潮中，江北价格出现非理性增长。江 宁由于严格限价政策，价格涨幅相对较小。
•江北板块
•南京板块分布格局
•板桥 板块
•城北 板块
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京 市场总成交面积的69.5% 07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分 别为：14.5%、26.5%和33%。
•板桥 板块
•城北 板块
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•城东 板块
•仙林 板块
•江宁板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
66.1 34.68 162.95 230.93 870.09 38.12 36.31 61.13 170.79 60.69 34.98 215.58 252.49
2007年 860 28.14 35.1 30.38 97.98 62.13 27.49
239.66 338.24 980.70
47.2 45.6 38.5 142 83 38.6 261 325
➢ 4、未来江北区域的价格变化，江宁板块的 量价走势将是一个核心的影响因素。
➢ 5、年底业绩冲刺也是板块近期价格走势的 主要变量。
➢ 结论：江北板块与本案并不构成直接竞争 ，但自04年由陌生板块的成功入市，到今 天大盘扎堆大手笔运营，相关经验值得借 鉴.
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江宁板块市场走势
金地自在城营销策划报 告
2020年4月21日星期二
•目 录
•第一章 •市场研究 •第二章 •项目分析 •第三章 •目标客户分析 •第四章 •项目竞争态势分析 •第五章 •营销推广策略 •第六章 •项目销售策略
•第一章
•市场研究
•1.1 房地产宏观市场分析 •1.2 区域市场分析 •1.3 区域典型项目分析
2008年
江39宁6.2板9 块在南京整体市场这一轮的快速发展中,表现出了 18非.5 常稳健的发展态势，市场逐渐走向成熟，未来将会 8.4是3 本项目最主要的竞争区域。
36.83
61.63
受07年市场火爆的刺激，08年以来，各板块推案量明显 31.加06大，供大于求的市场压力在加大。由于市场发生了 7.4急7 剧的变化，未来供大于求的市场趋势将会持续。
➢ “该来的早晚要来”。 除了城墙内的主城区和河西板块 仍将保持相对的价格稳定，但继续“缩量”已不可避免。 其余所有板块内的项目价格，在08年年底均将有所反应。
➢ “明年年中市场价格将回复相对稳定”。 直接的影响还 在于：1、压缩了品牌开发商的“溢价空间”。
•2004-2008年各板块成交面积份额
江北市场的超高速发展,完全由板块内的5个大盘 项目所推动 虽然江北板块供应巨大,并且整体绝对价格市场最 低,但85%以上的成交面积集中在5个大盘项目内； 江北的大盘营销,代表南京大盘营销的最高市场水 平。
河西、江宁、江北是南京大盘营销的主战场 一般大盘，与这三个板块关联越密切，其成功的 可能越大；反之亦然； 除地缘性消费，江宁、江北较集中的是南京的经 济型刚性消费需求，河西集中的是城市一次改善型 消费。
•1.1.2市场趋势－“调控期”3大“人气板块”的表现及市场整体走 势
➢ 分析： ➢ 自08年3月，市场完全
转向观望，供销比急速 攀升。 ➢ 08年1－7月全市住宅成 交量为254万平方米， 同比降幅超过50％，市 场转入“调控期”。
➢ 结论：08全年销量可能 在500万平米左右，总 体将比07年下跌50%左 右。
2005年 790.44 21.04
46.2 48,84 179.79 59.99 28.74 195.49 210.35 685.51
49 38.33 53.87 127.47 50.46 12.23 177.96 176.19
2006年 686.76 39.59 29.55 31.77 91.19
➢ 3、08年开盘的万科“金域缇香”是目前板 块内近期价格走势的主要“不安定”因素 ；
➢ 4、08年底至09年年中，120万方的“万达 广场”和70万方的“仁恒江湾城”将陆续 开盘，尤其是位于奥体的“仁恒江湾城” ，预计精装均价将不低于万科“金域缇香 ”的价格标准，将进一步稳定该板块的整 体均价 .
➢ 08年市场成交量将跌至 04年之前水平。
➢
•1.1.2市场趋势－“调控期”中河西板块市场走势
•河西板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、河西目前无新开大盘，主要在售为前期
的尾盘或延续项目，这些项目无主动向下 “跳水”动力。
➢ 2、以“奥体”为核心的河西板块日益走向 成熟，加之与主城的距离与交通优势，市 场整体向好发展。
99.81
132.56
结论：江北、江宁、河西三大板块将是未来市场供求的
253.98
主要区域;整体市场“供大于求”的矛盾将会显现。
9.3
7.97
20.51
43.22
15.52
4.8
75.56
77.1
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追捧抢 购推动发展的。