2020年辽宁省物业服务合同
王庚、金碧物业有限公司盘锦分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
王庚、金碧物业有限公司盘锦分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省盘锦市中级人民法院【审理法院】辽宁省盘锦市中级人民法院【审结日期】2020.04.09【案件字号】(2020)辽11民终274号【审理程序】二审【审理法官】费旭李宝明温宇【审理法官】费旭李宝明温宇【文书类型】判决书【当事人】王庚;金碧物业有限公司盘锦分公司【当事人】王庚金碧物业有限公司盘锦分公司【当事人-个人】王庚【当事人-公司】金碧物业有限公司盘锦分公司【代理律师/律所】郑乔文辽宁泰来律师事务所【代理律师/律所】郑乔文辽宁泰来律师事务所【代理律师】郑乔文【代理律所】辽宁泰来律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】王庚【被告】金碧物业有限公司盘锦分公司【本院观点】上诉人提出其不应交纳物业费、电梯费的上诉请求。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定第三人证明诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，上诉人提出其不应交纳物业费、电梯费的上诉请求。
因上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当有效。
双方应按合同的约定履行相应的义务。
被上诉人已提供了物业服务，其已履行了物业管理服务的义务，上诉人应当交纳物业费、电梯费等相关费用，且上诉人也无充分证据证明其不应当交纳物业费、电梯费等相关费用。
至于上诉人提出的房屋存在质量问题，开发单位对该房屋进行维修，其并未对房屋实际占有，物业费等费用应由开发单位承担的主张。
因被上诉人在承接物业管理时，该房屋已经交付予了上诉人，上诉人已实际占有、使用了该房屋，故上诉人的上述理由并非不交纳物业费、电梯费的理由。
且该房屋的质量问题应当属于房屋开发单位所遗留的问题，并非被上诉人违反物业服务合同约定或不履行物业服务合同行为所造成。
辽宁省物业管理条例(2020年修正)-辽宁省人民代表大会常务委员会公告﹝13届﹞第62号
辽宁省物业管理条例(2020年修正)正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------辽宁省物业管理条例（2017年11月30日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过根据2020年11月24日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议《关于修改〈辽宁省城镇房地产交易管理条例〉等12件地方性法规的决定》第一次修正）目录第一章总则第二章物业管理区域的规划与建设第三章业主、业主大会及业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章物业的使用与维护第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理及其监督管理活动。
第三条物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。
第四条省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。
鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。
第五条省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
公安、民政、财政、市场监管、发展改革、自然资源、生态环境、人民防空、城市综合执法等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第六条街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；（四）协调和指导老旧住宅区物业管理工作；（五）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；（六）法律、法规规定的其他职责。
石川、沈阳玫苑物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
石川、沈阳玫苑物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2020.04.15【案件字号】(2020)辽01民终4378号【审理程序】二审【审理法官】吕丁广昱金鑫【审理法官】吕丁广昱金鑫【文书类型】判决书【当事人】石川;沈阳玫苑物业有限公司【当事人】石川沈阳玫苑物业有限公司【当事人-个人】石川【当事人-公司】沈阳玫苑物业有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】石川【被告】沈阳玫苑物业有限公司【本院观点】被上诉人与沈阳市铁西区欧尚一品小区业主委员会签订的物业服务委托合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
上诉人未能提供充分证据证明物业服务存在以上问题，即便被上诉人提供服务存在瑕疵，存在改善空间，也不宜作为拒缴物业费的理由，可通过业主委员会督促物业或行使业主权利，故对上诉人该项主张不予支持。
【权责关键词】无效撤销违约金合同约定证明诉讼请求缺席判决维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，被上诉人与沈阳市铁西区欧尚一品小区业主委员会签订的物业服务委托合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
上诉人提交的物业合同备案回执和业委会情况说明不足以证明相关合同存在无效情形，对上诉人提出案涉合同无效的主张不予支持。
被上诉人依约提供服务，上诉人未履行支付物业费的义务，构成违约。
一审对被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。
关于上诉人主张的承认物业事实服务，但服务不好，应打折，小区脏乱差，没有实现封闭管理，楼道内有废品，高压线外露，垃圾成堆，草坪无人打理，，地砖破损健身器材损坏，外墙脱落，雨天路面积水，车辆乱停乱放，水池没有水，保安睡觉，东南门无监控，多处被盗问题，本院认为，上诉人未能提供充分证据证明物业服务存在以上问题，即便被上诉人提供服务存在瑕疵，存在改善空间，也不宜作为拒缴物业费的理由，可通过业主委员会督促物业或行使业主权利，故对上诉人该项主张不予支持。
刘小娜、大连世邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
刘小娜、大连世邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2020.09.14【案件字号】(2020)辽02民终6354号【审理程序】二审【审理法官】王慧莹王歆王迪【审理法官】王慧莹王歆王迪【文书类型】判决书【当事人】刘小娜;大连世邦物业管理有限公司【当事人】刘小娜大连世邦物业管理有限公司【当事人-个人】刘小娜【当事人-公司】大连世邦物业管理有限公司【代理律师/律所】寇连震辽宁法磊律师事务所【代理律师/律所】寇连震辽宁法磊律师事务所【代理律师】寇连震【代理律所】辽宁法磊律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【字号名称】民终字【原告】刘小娜【被告】大连世邦物业管理有限公司【本院观点】物业服务质量好坏不是业主拒付物业费的合理理由，上诉人二审提交的证据不能支持其抗辩主张，本院不予采纳。
开发商与被上诉人签订的《物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，合法有效，合同内容对各方均具有约束力。
上诉人两个拒交物业费的理由都不能成立。
【权责关键词】违约金合同约定新证据质证诉讼请求缺席判决发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，开发商与被上诉人签订的《物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，合法有效，合同内容对各方均具有约束力。
被上诉人已为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人理应按约交费。
上诉人对其拥有住宅面积75.3平方米，闷顶面积44.02平方米，欠付2017年11月6日—2019年11月5日期间物业费的事实均不持异议，故被上诉人起诉要求上诉人给付欠费期间住宅和闷顶部分物业费有合同和法律依据，应予支持。
李永悦、大连奥泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
李永悦、大连奥泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2020.11.16【案件字号】(2020)辽02民终7125号【审理程序】二审【审理法官】丁大勇王迪王歆【审理法官】丁大勇王迪王歆【文书类型】判决书【当事人】李永悦;大连奥泰物业服务有限公司【当事人】李永悦大连奥泰物业服务有限公司【当事人-个人】李永悦【当事人-公司】大连奥泰物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李永悦【被告】大连奥泰物业服务有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。
【权责关键词】违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证据交换关联性质证诉讼请求反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。
就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由"的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。
具体到本案，按照案涉《“因特摩尔"项目前期物业管理服务协议》约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。
结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在服务瑕疵问题尚不足以构成上诉人拒交物业费的抗辩事由。
至于上诉人提出的“厨房透寒造成水龙头结冰"一节，因在质保期内，被上诉人已经积极配合上诉人与大连奥泰房地产开发有限公司进行沟通维修，且在质保期外，被上诉人也上门进行了检查维修，被上诉人已经基本履行了案涉《“因特摩尔"项目前期物业管理服务协议》中约定的维修义务，尽管并不一定令上诉人满意，但不至于免除物业费，而上诉人未提供被上诉人同意减免2016-2017年物业费的证据证明其所称“从2016年至2017年两年被上诉人没有向我催要物业费就是因为对我家房屋透寒的补偿"的主张，应承担举证不能的不利后果。
辽宁省物业管理条例出台前的合同4篇
辽宁省物业管理条例出台前的合同4篇篇1甲方（建设单位）：____________________乙方（物业管理企业）：____________________根据《中华人民共和国合同法》及其他有关物业管理的法律、法规和政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对________________（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，特订立本合同，共同遵守。
一、物业基本情况物业类型：____________________（住宅区、写字楼、商业物业等）；座落位置：____________________；占地面积：____________________；建筑面积：____________________。
二、物业服务内容乙方提供的前期物业管理服务内容包括但不限于以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的巡视、秩序维护；车辆停放管理；物业服务收费管理；物业档案资料的管理等。
双方约定物业服务内容应达到的质量标准按照附件二执行。
三、物业服务期限前期物业服务期限为______年，自本合同签署之日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。
前期物业服务期间，若业主委员会未成立或未选聘新的物业服务企业，乙方应继续提供物业服务。
四、物业服务费用及支付方式1. 物业服务费用按业主拥有的建筑面积计算，标准为______元/平方米·月。
业主应按年度向乙方交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的从其约定。
如业主未与物业使用人约定的，则由业主交纳。
2. 业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。
业主出租物业的，物业管理服务费由业主交纳。
业主与物业使用人对缴纳物业服务费另有约定的从其约定。
乙方垫付的费用可随时向业主和物业使用人追收。
五、甲乙双方权利义务篇2合同协议书甲方（物业管理企业名称）：____________________乙方（业主/业主委员会名称）：____________________鉴于甲乙双方同意遵循公平、公正、诚信的原则，就辽宁省物业管理事项达成如下协议，待辽宁省物业管理条例出台前，特制订本合同。
胡静、朝阳安平集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
胡静、朝阳安平集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省朝阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省朝阳市中级人民法院【审结日期】2020.05.06【案件字号】(2020)辽13民终853号【审理程序】二审【审理法官】刘玉华刘永志姜永涛【审理法官】刘玉华刘永志姜永涛【文书类型】判决书【当事人】胡静;朝阳安平集团物业管理有限公司【当事人】胡静朝阳安平集团物业管理有限公司【当事人-个人】胡静【当事人-公司】朝阳安平集团物业管理有限公司【代理律师/律所】王国文辽宁达冠律师事务所【代理律师/律所】王国文辽宁达冠律师事务所【代理律师】王国文【代理律所】辽宁达冠律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】胡静【被告】朝阳安平集团物业管理有限公司【本院观点】合法的物业合同关系受法律保护。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，合法的物业合同关系受法律保护。
本案中被上诉人与壹品城小区开发商喀左金鼎置业有限公司签订的前期物业合同和同该小区临时业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
被上诉人依据合同为该小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，接受了被上诉人为其提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。
上诉人称小区内存在个别业主改变房屋结构、侵占、损坏公共绿地等问题，因这些问题均系个别业主违反相关规定的行为，上诉人应与被上诉人共同向相关行政执法部门反映处理，不能成为上诉人拒交物业费的理由。
对于上诉人提出的消防存在隐患问题，存在开发商建设之初的遗留问题，但被上诉人已进行整改，故不能作为上诉人拒绝缴纳物业费的理由。
关于物业公司2019年6月30日宣布退出该小区又继续收费问题，虽然被上诉人宣布退出，但物业服务合同尚未到期，被上诉人按合同约定为该小区提供服务，上诉人作为该小区业主应缴纳相应的物业费。
辽宁德瑞沣置业有限公司、王洋物业服务合同纠纷二审民事判决书
辽宁德瑞沣置业有限公司、王洋物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省锦州市中级人民法院【审理法院】辽宁省锦州市中级人民法院【审结日期】2020.12.14【案件字号】(2020)辽07民终2022号【审理程序】二审【审理法官】钟鸣韩晓武安剑凌【审理法官】钟鸣韩晓武安剑凌【文书类型】判决书【当事人】辽宁德瑞沣置业有限公司;王洋【当事人】辽宁德瑞沣置业有限公司王洋【当事人-个人】王洋【当事人-公司】辽宁德瑞沣置业有限公司【代理律师/律所】张林辽宁卓政（锦州）律师事务所;赵麒越辽宁锦逸律师事务所【代理律师/律所】张林辽宁卓政（锦州）律师事务所赵麒越辽宁锦逸律师事务所【代理律师】张林赵麒越【代理律所】辽宁卓政（锦州）律师事务所辽宁锦逸律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】辽宁德瑞沣置业有限公司【被告】王洋【本院观点】《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
【权责关键词】撤销委托代理合同合同约定质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业；…第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
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辽宁省物业服务合同
为规范合同签约行为，保护消费者合法权益，维护市场交易秩序，努力营造公平、诚信、***的消费环境，省工商行政管理局决定，从xx年4月至8月，集中开展对物业服务合同“霸王条款”专项整治行动。
省工商局已下发整治方案及《公告》，要求各物业服务企业不得在格式合同（补充协议、附件）以及通知、店堂告示、宣传资料、商业广告中，含有本公告所列损害消费者合法权益的违法格式条款。
并规定，自公告发布之日起十五日内，存在“霸王条款”的经营单位必须立即改正，并将自行改正情况，向当地工商行政管理机关备案。
对逾期拒不改正，继续实施违法行为的，工商行政管理机关将依照《辽宁省合同监督条例》第四条、第十四条的规定给予1000元以上一万元以下的行政处罚，并责令停止使用相关格式条款合同文本及有关资料。
对情节严重、影响极坏的经营单位将予以曝光。
今后，各物业服务企业在签订合同时，必须使用由辽宁省工商行政管理局和有关行政主管部门制定的《辽宁省物业服务合同》等合同示范文本。
物业服务合同中不得含有下列损害消费者权益的格式条款：1、办理入住手续时，水、电、热、气等代收费用及物业费一并交齐，否则，不交钥匙，不得入住装修；2、在指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车收费。
但不作保管，车辆损毁或丢失及车内物品丢失均由车主自己承担责任；3、占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人（物业公司），出卖人（物业公司）有权出租、出售；4、未交纳停车费，业主车辆不准进出小区；5、物业服务企业有权出租本物业
管理区域内物业用房及会所；6、业主逾期不交物业费，物业公司保留停水、停电等强制措施的权利；7、第三人致业主人身伤害、财产损失责任自负，物业公司不承担任何责任；8、业主使用物业管理区域内休闲运动器械，因器械故障造成人身伤害的，责任自负；9、业主或使用人闲置的房屋被盗、损坏，物业公司不承担责任；10、未结清物业费，物业公司可以不交出物业管理资料；11、业主、租户未遵守业主公约和物业管理规章，物业公司可进行经济处罚；12、物业公司违反本合同，向业主支付万分之三违约金；业主违反本合同，向物业公司支付每日千分之三滞纳金；13、物业公司有权将专业部分委托或转包他人，物业公司不承担责任；14、本合同最终解释权归物业公司；15、其他含有损害消费者权益的格式条款。
投诉举报电话：辽宁省工商行政管理局合同监管处，（024）96315转2712、2777；各市工商行政管理局：12315。
为规范合同签约行为，保护消费者合法权益，维护市场交易秩序，努力营造公平、诚信、***的消费环境，省工商行政管理局决定，从xx年4月至8月，集中开展对物业服务合同“霸王条款”专项整治行动。
省工商局已下发整治方案及《公告》，要求各物业服务企业不得在格式合同（补充协议、附件）以及通知、店堂告示、宣传资料、商业广告中，含有本公告所列损害消费者合法权益的违法格式条款。
并规定，自公告发布之日起十五日内，存在“霸王条款”的经营单位必须立即改正，并将自行改正情况，向当地工商行政管理机关备案。
对逾期拒不改正，继续实施违法行为的，工商行政管理机关将依照《辽宁省合同监督条例》第四条、第十四条的规定
给予1000元以上一万元以下的行政处罚，并责令停止使用相关格式条款合同文本及有关资料。
对情节严重、影响极坏的经营单位将予以曝光。
今后，各物业服务企业在签订合同时，必须使用由辽宁省工商行政管理局和有关行政主管部门制定的《辽宁省物业服务合同》等合同示范文本。
物业服务合同中不得含有下列损害消费者权益的格式条款：
1、办理入住手续时，水、电、热、气等代收费用及物业费一并交齐，否则，不交钥匙，不得入住装修；
2、在指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车收费。
但不作保管，车辆损毁或丢失及车内物品丢失均由车主自己承担责任；
3、占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人（物业公司），出卖人（物业公司）有权出租、出售；
4、未交纳停车费，业主车辆不准进出小区；
5、物业服务企业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所；
6、业主逾期不交物业费，物业公司保留停水、停电等强制措施的权利；
7、第三人致业主人身伤害、财产损失责任自负，物业公司不承担任何责任；
8、业主使用物业管理区域内休闲运动器械，因器械故障造成人身伤害的，责任自负；
9、业主或使用人闲置的房屋被盗、损坏，物业公司不承担责任；
10、未结清物业费，物业公司可以不交出物业管理资料；
11、业主、租户未遵守业主公约和物业管理规章，物业公司可进行经济处罚；
12、物业公司违反本合同，向业主支付万分之三违约金；业主违反本合同，向物业公司支付每日千分之三滞纳金；
13、物业公司有权将专业部分委托或转包他人，物业公司不承担责任；
14、本合同最终解释权归物业公司；
15、其他含有损害消费者权益的格式条款。
投诉举报电话：辽宁省工商行政管理局合同监管处，（024）96315转2712、2777；各市工商行政管理局：12315。