英国的土地产权制度
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度土地作为人类生存和发展的重要资源，其产权制度在各国都有着不同的规定和特点。
了解世界各国的土地产权制度，对于理解各国的经济、社会和政治结构具有重要意义。
在欧洲，许多国家的土地产权制度有着悠久的历史和复杂的法律体系。
以英国为例，土地产权分为自由保有地产权和租赁地产权。
自由保有地产权又可细分为绝对自由保有地产权和限定继承地产权等。
这种复杂的产权划分反映了英国历史上土地所有权的演变和社会阶层的差异。
法国的土地产权制度则强调土地的公共利益和规划。
国家对土地的使用有着严格的规划和管理，以确保土地的合理利用和城乡发展的协调。
同时，法国的土地所有权相对集中，私人拥有土地的比例相对较低。
德国的土地产权制度注重土地的稳定性和可持续性。
土地的所有权和使用权受到法律的严格保护，土地交易也需要遵循一系列的法律法规。
此外，德国在土地利用方面强调生态保护和可持续发展，对于土地的开发和建设有着严格的环境评估和审批程序。
在北美洲，美国的土地产权制度具有独特的特点。
大部分土地为私人所有，但联邦政府和州政府也拥有相当数量的土地。
私人土地所有者在符合法律法规的前提下，可以自由处置其土地，包括买卖、租赁和开发等。
然而，政府对于土地的用途和开发也有着一定的监管权力，以保障公共利益和环境保护。
加拿大的土地产权制度与美国有相似之处，但也存在一些差异。
在加拿大，土地的所有权分为皇家土地、私人土地和原住民土地。
皇家土地由政府管理和控制，用于公共服务和资源保护等目的。
私人土地所有者在一定程度上享有土地的处置权，但同样需要遵守相关法律法规。
亚洲国家的土地产权制度也各具特色。
日本的土地所有权分为国有、公共所有和私人所有三种形式。
在城市地区，土地的利用受到严格的规划和管理，以应对城市化进程中的土地需求和环境问题。
中国实行的是土地公有制，分为国家所有和集体所有两种形式。
国家对土地的用途进行严格的规划和管理，以保障粮食安全、城市发展和生态保护等公共利益。
英国土地制度
英国土地利用规划制度
❖ 1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进 一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。
❖ 英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、 郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。
❖ 在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规 划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规 划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上， 大区、郡、市的规划期分别为20年、15年和5年， 这三级规划均每5年修编一次。
2024/6/14
土地定义的重要性（1）
❖ 租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属 物都可能成为土地的组成部分，从而成为出 租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导 致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设 备都有可能成为“土地”，债权人则可以将 其出售，以所获收益实现债权。
2024/6/14
土地定义的重要性（2）
2024/6/14
其他定义
❖ 根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项， 土地是指：
❖ 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿 物……建筑物或建筑物的任何部分……以及 其它有形的可继承地产；同时也包括……地 租和其它无形的可继承地产，以及地役权， 特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
2024/6/14
土地法的法律体系
❖ 土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法 的规则包含普通法规则和衡平法规则。
❖ 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极 为严苛地执行的。
❖ 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密 大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自 大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭 已经经常推翻王座法院的判决。
2024/6/14
第14章英国的产权登记制度
3.可登记产权的分类
制作人：吴一鸣
➢绝对产权（absolute title）
➢占有产权（possessory title）
➢限制产权（qualified title）
➢合格的租赁地产权（good leasehold
title）
第14章 英国的产权登记制度
自主持有地产权 剩余期限超过21年的租赁地产权
第14章 英国的产权登记制度
第1节 可登记的地产权
2.可登记产权
制作人：吴一鸣
自主持有地产权 剩余期限超过21年的租赁地产权
可登记产权 vs.
可记载到登记簿上的土地权益
第14章 英国的产权登记制度
第1节 可登记的地产权
2.可登记产权
制作人：吴一鸣
《德国民法典》第1059条（不可 转让性；行使的托付）：“用益权 是不可转让的。可以将用益权的行 使托付给他人。”
第1节 可登记的地产权
4.产权类型的转化
制作人：吴一鸣
➢占有产权登记超过12年 ➢登记机关得到了上级产权的证明 ➢登记人员认为符合条件
第14章 英国的产权登记制度
第1节 可登记的地产权
[比较]
➢英国：
自主持有地产权 租赁地产权
产权上的负担
制作人：吴一鸣
实质审查 形式审查
第14章 英国的产权登记制度
制作人：吴一鸣
第14章 英国的产权登记制度
制作人：吴一鸣
今后，任何房屋、土地、租金或其它可继承的 财产的抵押、买卖或授予，除非根据本法进行登 记，将不得对抗任何其他人，出让人及其继承人 除外……如果受让人要求出让人就产权转让向登 记机关作一个确认，而出让人拒绝确认，治安法 官有权判其入狱并不得保释，直至其同意确认为 止。
国外土地制度
国外土地制度国外的土地制度因国家和地区的不同而有所不同。
下面将对几个国家的土地制度进行介绍。
首先是英国的土地制度。
英国的土地制度可以追溯到中世纪的封建制度。
过去，英国的土地大部分由贵族和教会拥有，称为庄园地主。
他们租借土地给佃农种植农作物。
但随着时间的推移，庄园地主逐渐流失土地，土地的拥有者变得更加多样化。
英国现在有很多的农民、私人地主和企业拥有土地。
然而，英国的土地制度依然存在着一些问题，例如土地价格的上涨使得年轻人难以购买房屋。
其次是美国的土地制度。
美国的土地制度在殖民时期开始形成，最早是以个体农场为基础。
后来，随着西部拓荒运动的兴起，政府开始通过土地分配法将大量土地拨给拓荒者。
这一政策促进了西部的快速发展和农田的开垦。
现在，美国的土地所有权多样化，有私人土地拥有者、农场主、企业等。
此外，美国的公共土地也占有一定比例，用于公园、保护区等公共用途。
再次是日本的土地制度。
日本的土地制度在历史上受到了中国的影响。
过去，日本的封建制度下，土地所有权集中在贵族和寺庙等大地主手中。
但在明治维新以后，土地改革成为日本政府的重要政策之一。
政府通过实施土地法律，将大量土地分配给农民，激发了农民的生产热情。
现在，日本的土地所有权更为多元化，除了农田和私人住宅，还有工业用地、商业用地等。
最后是中国的土地制度。
中国的土地制度经历了农村土地改革和城市土地制度改革两个重要阶段。
农村土地改革在上世纪五十年代开始实施，通过实行家庭联产承包责任制，农民获得了土地的经营权，并得到了相应的土地承包合同。
而城市土地制度改革则在上世纪九十年代开始，通过引入市场机制，使得土地可以买卖和租赁，有利于促进城市的发展。
此外，中国的土地制度还存在着一些问题，如农村集体土地的退出机制不够完善，导致农民对土地使用权的流转受到限制。
综上所述，不同国家的土地制度各有特点。
英国的土地制度以私人土地拥有为主，美国的土地制度体现了一定的公共土地和私人土地的平衡，日本的土地制度在明治维新后经历了土地改革，中国的土地制度则在家庭联产承包责任制和市场化改革的双重作用下逐步形成。
西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例
西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例一．西方发达国家法律如何划分和界定土地权属？（重点是所有权和使用权）土地公权与私权之间存在怎样的关系？（一）英国土地产权制度英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整。
绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
英国的社会政治稳定,其土地产权在长时期内没有经过大的冲击,其土地产权可追溯到1000年以前。
1925年《财产法》构成了英国现代土地法的基础。
按照财产法规定,英国的土地产权简化为两大类,即自由保有和租赁保有。
除这两类产权外,其他衍生的土地权益有地役权、用益权和抵押权等。
土地所有权名义上是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权利称为土地保有权。
因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权。
法律中，这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。
土地持有人所保有的土地权利的总和叫做地产权。
地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，又称永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。
自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。
租用保有权有125 年、40 年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。
最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
1986年颁布的《农业土地所有法案》更倾向于保护土地租用者的权益，如向自由保有权人支付较低的租金，保证土地租用者继续租用、使用土地的权利。
虽然1995年议会通过了一个法案，加大了保护自由保有权人权益的力度，但也只是纠正了一些过于保护土地租用权益的做法。
《英国土地制度》课件
永续性
国家作为土地所有者，对全国范围内的土地拥有所有权。
国家土地所有权
集体组织作为土地所有者，对集体范围内的土地拥有所有权。
集体土地所有权
个人土地所有权
个人作为土地所有者，对个人所有的土地拥有所有权。
自主经营
土地所有者自己经营和管理土地。
土地所有者将土地出租给他人经营和管理。
土地所有者委托他人经营和管理土地。
《英国土地制度》ppt课件
目录
英国土地制度的概述英国土地的所有权制度英国土地的使用和管理英国土地的经济和社会影响英国土地制度的未来发展
01
CHAPTER
英国土地制度的概述
总结词
英国土地制度是指英国土地资源的管理、分配和使用方式，具有私有化、市场化、分散化等特点。
详细描述
英国土地制度是指英国土地资源的管理、分配和使用方式，包括土地的产权、流转、使用和保护等方面的规定和制度。英国土地制度具有私有化、市场化、分散化等特点，即土地所有权归属于私人，土地市场自由化程度较高，土地所有权分散在众多所有者手中。
英国实行规划许可制度，对土地使用进行严格的规划和审批，确保土地使用符合城市规划和发展需求。
规划许可制度
根据土地的用途和特点，将土地划分为不同的规划分区，如住宅区、商业区、工业区等，以便进行分类管理和规划。
规划分区
规划申请需要经过地方政府或规划部门审批，审批过程包括申请提交、评估、听证会等环节，以确保规划的科学性和公正性。
VS
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的数量和质量直接影响人口的数量、分布和结构。随着人口的增长，土地资源的压力越来越大，需要合理规划和利用土地资源。
土地与经济发展
土地是经济发展的重要资源，土地资源的合理利用可以促进经济发展。政府可以通过土地政策、产业政策和财政政策等手段，引导土地资源的合理配置和利用，促进经济发展。
英美住房制度比较研究
英美住房制度比较研究英美的住房制度在许多方面存在显著差异。
以下是一个对比分析，包括土地所有权、房屋产权、住房政策和租金控制等方面。
英美的土地所有权有着根本性的差异。
在英国，土地所有权实际上是皇家土地，由王室所有。
房屋买卖实际上是对土地使用权的买卖。
而在美国，国土被分割为私人所有的土地，并且可以自由买卖。
这意味着，在英国购买的房屋可能仍然受到地主的限制，而在美国购买的房屋则有更大的自由度和灵活性。
房屋产权方面存在差异。
在英国，房屋产权分为两种形式：自有产权和租赁产权。
自有产权是指购买房屋并拥有永久使用权，而租赁产权则是以租赁的方式使用房屋。
英国购房的一个显著特点是土地只能租赁，而房屋可以购买。
与此不同，在美国，一般情况下房屋购买就意味着土地所有权的转移。
住房政策也存在差异。
英国实行了大规模的社会住房政策，提供廉价或保障性住房给中低收入人群。
这样的政策使很多人能够负担得起房子。
而美国没有类似的大规模社会住房项目，住房政策主要通过税收政策和贷款政策来支持。
英美的住房政策还体现在贷款利率和户型的选择等方面。
租金控制也是英美住房制度的差异之一。
在英国，租金控制较为严格，政府对私营租赁市场的租金增长进行限制。
这有助于保护租户的权益，并为他们提供可负担得起的租金。
而在美国，租金控制相对较少，市场力量更加自由，租金水平一般由市场供需关系决定。
英美的住房制度存在诸多差异。
英国的土地所有权和房屋产权形式不同于美国，英国有更为完善的社会住房政策，而美国则较少进行租金控制。
这些差异反映了不同国家对土地和房屋的不同看法，以及对住房问题的不同解决方式。
16世纪英国的土地制度
在16世纪英国的土地制度中，封建土地所有制占主要地位。
国王是最大的封建主，占据了大量的土地。
此外，教会在英国也有大量的土地。
这些封建主将土地分封给贵族、教士和骑士等，形成了一个庞大的封建主阶层。
在这个制度下，领主将土地分封给佃户，佃户需要定期向领主缴纳地租和承担各种义务。
这种封君封臣制度逐渐演化成了层次分明、交叉重叠的多个封建领地。
随着时间的推移，封建领地之间的边界也逐渐模糊，形成了庞大的土地所有权网。
此外，在16世纪英国的土地制度中，庄园法庭也开始运作。
这些法庭负责审理各种案件，维护封建秩序。
佃户之间发生纠纷时，庄园法庭是解决争议的主要机构之一。
总的来说，16世纪英国的土地制度是一种以封建土地所有制为基础，以封君封臣制度为特征的制度。
在这个制度下，土地的分配和权利的归属是通过层层分封和法律规定的契约来实现的。
然而，随着资本主义的发展和工业革命的兴起，这种土地制度逐渐被打破和取代。
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英国的土地所有制度有着悠久的历史。
自1066年以来，英国的所有土地在法律上都归英国国王或女王所有。
所有的个人、企业、各种团体机构和政府仅拥有对土地的使用权。
英国土地的使用权分为两种：能继承或终身保有的土地产权称为永久产业权，限期保有的称为租赁业权。
其中，90%左右的土地所有者对土地享有永久产业权，即意味着在不违反土地法、土地规划和不侵犯他人利益的情况下，土地永久产业权的拥有者可以随心所欲地占有、使用和处分土地，甚至对地下矿藏享有所有权。
在生活中，这些土地永久产业权的持有者常常被人称为地主。
英国也因此被认为是典型的土地私有制国家。
当然，土地所有权受到法律充分保护并可以自由交易并不意味着个人可以随意开发土地，因为英国作为一个岛国，国土面积狭小，在城市化的进程中对耕地的保护显得相当重要。
1947年的《城乡规划法》中规定，英国所有土地的发展权均归国家所有，任何人如果想开发土地，必须向国家机构提出申请开发许可。
土地的所有者或开发者有时甚至需要缴纳因允许开发而获得发展价值的税金。
自法律实施后，英国成为世界上最早通过立法限制土地开发的国家。
此后，该法律被多次修改和补充，大量的相关法规相继颁布，完整的规划立法体系也日渐形成。
除了开发土地受限制外，英国土地的永久产业权拥有者有时还需为公共利益作出牺牲。
随着城市化和工业化进程的推进，政府可以为满足公共利益而行使强制购买权来征用土地。
一旦用地功能被议会以立法形式定义为公共利益的范畴，中央政府、地方政府、高速公路局、自来水或者电力公司均有资格在受到一系列严格的监管程序后取得强制征用权。
不过，为了保护土地所有人的利益，所有被征地人都会被给予合理的补偿。
1845年《土地条款统一法》的颁布使强制购买土地的程序和补偿有了相应的依据。
之后，1965年的《强制购买法》、1981年的《土地取得法》和经过三次修改并最终成形的1991年的《土地补偿法》，都从一定的程度上完善了土地强制购买的立法工作。
相对完善的立法最大限度地保障了被征地人的合法权益，严格地限制和监管了强制购买权的使用，并有效地缓解了行使强制征地权所带来的纠纷。
当然，作为英美案例法系国家，实际操作过程中发生的案例也会给之后案件法官的判例提供了依据。
尽管禁止个人随意开发土地，还在必要时令个人利益让位于公共利益，但狭小的国土面积仍使英国不得不作出更多的努力来缓解土地资源的匮乏。
英国政府为此颁布了相应的法律规定，希望能对土地重新利用以防止资源枯竭。
国会要求各郡制订出本郡土地20年的发展计划。
《新城镇法》和《村庄土地法》等很多法律也相继通过并实施，以严格控制城市建设用地和保护耕地。
这些法律中，比较具有争议的是伦敦政府从2009年起实施的“双层墓地”政策。
该政策使伦敦市的公用墓地成为全英国唯一允许重新使用的地方。
法律规定，墓地管理者有权利把埋葬超过75年的棺材挖出来，重新掩埋到更深的地方，以便上面可以安置新的棺材。
其实，早在1975年，相关法律就赋予了墓地管理者实行“双层墓葬”的权利。
然而，这一措施只能在“土地资源极度紧缺时使用”，并且必须得到墓地购买者亲属的同意。
直到1994年，在对伦敦市民的名义调查中，大部分市民对“双层墓地”政策表示理解，伦敦政府才在2009年成功通过立法实施“双层墓地”政策。