保利地产-阶段性推货策略
合肥保利滨湖新区项目全程营销策略总纲_186p_2011年11月_政治金融中心
他们身上浓厚的文化气质，常常获得文化人、知识分子、儒商的印象和
身份，他们凭借自己的眼光和学识，用购买表达着自己的生活观。 他们渴望自己的生活版图，不是充斥着表象的奢侈符号，更希望住宅能
够从品味和智慧上为他们与社会上含糊不清的财富群体做一个了断。
我们称他们：
学院派
什么样共同的精神属性吸引他们？
儒雅、浪漫、高贵、温和、积淀、自由、追求、梦想、真诚、尊严、崇高
滨湖区
已进驻单位： 安徽省国土资源厅 安徽煤矿安全监察局 安徽省现代农业服务中心 省消防灭火救援指挥中心
已进驻大型企业： 中国五矿集团区域总部基地 中国信达集团后援基地
从区域寻找机遇：
知识文化新中心
拥有全市优质教育资源：合肥46中、一中、师范附小、寿春中学及46中和师范附小分校。 各类会展中心：滨湖会展中心、渡江战役纪念馆、安徽名人馆、美术馆、西方歌剧院。
从区域寻找机遇：
金融业携手滨湖新区共谋跨越式发展
滨湖在合肥
大合肥的政治金融中心
拆分巢湖，从区位上，成全滨湖成为未来新城市中心的可能 省政府搬迁滨湖，从政治上，赋予滨湖政治地位的上升 省直单位陆续迁移，从行政上，巩固滨湖政治中心地位
已进驻金融服务机构： 中国银行集团客服中心 中国银行安徽省分行营业办公楼 上海浦东发展银行合肥综合中心 中国农业银行合肥客户服务中心 中国邮政储蓄银行后台基地 中国建设银行合肥生产基地及安 徽省分行综合业务楼
谨呈：保利合肥房地产发展有限公司
逆市突围 出类拔萃
暨保利滨湖新区项目全程营销策略总纲
2011-11
同策咨询股份有限公司 专业至上·服务至诚
3 3
个月时间，
第一阶段：项目及客户定位报告
保利地产资金运营存在的问题及对策
保利地产资金运营存在的问题及对策
保利地产资金运营存在的问题可能包括：
1. 资金链风险：在房地产行业，开发商往往需要提前投入大量资金，完成后才能获得销售收入，因此需要有足够的现金流来支撑运营。
若开发商资金链出现问题，将会导致项目停滞，严重的甚至会导致破产。
2. 资金流动性不足：保利地产有大量的固定资产，如土地和房地产项目，这部分资产无法快速变现，容易导致公司资金流动性问题。
3. 存在资金滞留：由于项目审批、融资等原因，保利地产可能会存在部分资金无法及时回流，导致公司现金流受损。
对策可能包括：
1. 规避资金链风险：保利地产可以通过多元化资金筹集途径、项目筛选、项目资金分期等方式规避资金链风险。
2. 提高资金流动性：保利地产可以通过多元化业务、积极拓展销售渠道等方式提升资金流动性。
3. 积极管理资金流动：保利地产可以加强管理现金流、优化资产负债表等方式，积极管理资金流动，避免资金滞留。
保利地产管理制度范文
保利地产管理制度范文第一章总则第一条为规范和加强保利地产的管理，提高企业的效益和竞争力，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于保利地产的所有员工和部门。
第三条保利地产所有员工必须遵守本制度，并以之为依据，不得随意违反或篡改。
第四条保利地产管理制度遵循科学、公正、合理、公平的原则。
第二章组织架构第五条保利地产的组织架构分为总经办、行政部、市场部、技术部、财务部等。
第六条总经办是保利地产的最高决策机构，负责制定企业的发展战略和决策，协调各部门的工作。
第七条行政部负责企业的人事、行政、后勤等事务。
第八条市场部负责企业的市场开拓、销售等工作。
第九条技术部负责企业的工程技术、设计等工作。
第十条财务部负责企业的财务管理、资金运作等工作。
第三章岗位职责第十一条保利地产的各个部门和岗位都有相应的职责。
第十二条总经办负责企业战略决策和协调各部门的工作，对企业的运营状况负全面责任。
第十三条行政部负责企业的人事管理、员工培训、劳动关系等工作。
第十四条市场部负责企业的市场调研、产品推广、销售等工作。
第十五条技术部负责企业的工程设计、施工图纸审核、工程质量控制等工作。
第十六条财务部负责企业的财务管理、会计核算、资金运作等工作。
第四章员工权益第十七条保利地产承诺遵守国家有关劳动法律法规，保障员工的合法权益。
第十八条保利地产必须按时支付员工的工资和福利待遇。
第十九条保利地产为员工提供良好的工作环境和条件，并加强员工的培训和职业发展。
第二十条保利地产鼓励员工参与企业发展和决策，听取员工的意见和建议。
第五章绩效考核第二十一条保利地产对员工进行绩效考核，根据员工的工作表现和成果进行评定。
第二十二条绩效考核主要包括员工的工作态度、工作能力、工作质量和工作效率等方面。
第二十三条绩效考核结果是评定员工的岗位职级、薪酬调整和晋升的重要依据。
第六章纪律处分第二十四条保利地产对严重违反公司规定且严重损害企业利益的行为，可给予纪律处分。
第二十五条纪律处分主要包括警告、记过、记大过、降级、辞退等。
保利地产商业项目质量风险操作指引
保利地产（商业）项目质量风险操作指引一、目的1.通过定期评估，识别并降低、消除项目风险。
2.通过对质量通病和管理风险的整改措施的跟踪和落实，消除施工现场质量隐患。
二、适用范围适用于集团所有阶段且尚未完成交付的项目，包括公司代建的项目。
三、取样总则1.随机原则：施工现场所有在建项目（标段）均参评，样板房/销售中心除外。
（1）标段指定项检查区选取规则每个总包标段检查面覆盖项目全部工作面，不区分新旧工作面。
质量风险分阶段进行，每个阶段八个检查项，阶段划分为地下结构、地上结构、砌体、抹灰、屋面、外墙装饰等，具体抽取规则如下：1）地下室工程原则全数检查。
2）地上结构原则抽取2栋楼。
3）砌筑工程原则抽取2栋楼。
4）抹灰工程原则抽取2栋楼。
5）屋面工程原则抽取2栋楼顶楼进行全数检查。
6）外墙抹灰、装饰及外窗安装，抽取2栋楼。
以上所抽取楼层需覆盖项目所涉及到的所有工序，如未覆盖时则增加相应测区。
对质量风险各子分项进行量化打分，每个子项分别设置5-10个检测点。
测点按两栋楼进行平均分配。
如个别指标现场全标段内测区不足，分项子指标评分只有1/2测点或部分测点时，分项合格率按实际测区计算。
2.可追溯原则：所有涉及扣分或风险提示的部位均进行拍照留底。
3.完整原则：所有涉及指定项的分项均要进行检查评估，不能有遗漏。
4.效率原则：现场处于各阶段的指定项检查，均采取随机抽选测区的方式进行，以提高效率。
5.真实原则：所有问题以现场评估时所拍照片为唯一评判依据。
四、操作细则地下室结构1.渗漏风险1.1地下室渗漏点1.1.1检查要点：地下室底板、侧墙、顶板不应出现开裂、渗漏现象。
要求防水施工前及施工后均不得出现渗漏。
每一条裂缝或渗漏记为一处。
对于已有开裂时如项目已采取有效整改措施，不发生渗漏后可不扣分。
1.1.2子项介入检查要求：现场地下室墙柱拆模完成1层及以上时开始参评。
该项在地下结构中全过程参评不进行甩项。
地下室发生渗漏在此处评分。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利地产销售变更处理规范
第一条挞定处理
客户超过《房屋认购书》规定时间未补齐定金或如期签署《商品房买卖合同》的，在规定时间的第二个工作日发起挞定申请，由现场主管、营销部经理审批，该单位重新销售，所收定金不予退还客户。未到约定签约日期，客户申请延迟签约时间不超过七个工作日的，由现场主管、营销部经理、财务审核岗审批，批准同意可延迟签约，否则做挞定处理。客户申请延迟时间超过七个工作日，原则上不予受理;属特殊原因的，由现场主管、营销部经理、营销主管领导、财务审核岗、财务主管领导审批，批准同意可延迟签约，否则做挞定处理。
务部门办理客户退款手续。
第三条换房处理
原则上不予换房。客户签署《房屋认购书》和交齐定金，未签署《商品房买卖合同》前提出换房申请，承办部门须将换房审批单及客户申请书逐级向营销部现场主管、营销部经理、营销主管领导、财务审核岗、财务部经理、财务主管领导、公司总经理呈批，批准不同意的维持原销售状态；批准同意的，办理换房手续，客户到销售现场重新签订认购书，原认购书收回作废，现场经理在客户原收据上更改单位并签字确认，原房源重新销售。如客户已签订《商品房买卖合同》,经逐级批准通过后，委托产权办理部门到房管局办理合同注销手续后，再办理换房其他手续。
第二条退房退订处理
原则上可退房但不予退还定金。属特殊原因，客户签署《房屋认购书》和交齐定金，未签署《商品房买卖合同》前提出退房及购房定金或是部分定金申请的，承办部门须将退房审批单及客户申请书逐级向营销部现场主管、营销部经理、营销主管领导、财务审核岗、财务部经理、财务主管领导、公司总经理呈批，批准不同意的，在签约日期的第二个工作日做挞定处理，该单位重新销售；批准同意的，交由财务部办理客户退款手续，重新销售；批准退房，允许客户在不退定金的情况下保留到下期认购其他单位的，原单位重新销售，待客户认购新单位后将定金转入。如已签订《商品房买卖合同》的，经逐级批准通过后，委托产权办理部门到房管局办理合同注销手续后，交由财
保利地产设计管理细则
保利地产设计管理细则一、设计管理的基本原则1.1灵活性原则：保利地产作为房地产开发商，要保持对设计管理有灵活的控制和调整，以适应市场需求和项目特点的变化。
1.2统一性原则：保利地产的项目设计要保持一致性和统一性，体现出公司品牌形象和产品风格。
1.3持续性原则：保利地产的设计管理要具有持续性，即在项目的不同阶段和不同层次上进行管理，确保项目设计的连续性和一致性。
二、设计管理的主要内容2.1设计招标管理2.1.1制定招标计划：根据项目需求和规模，制定设计招标的时间表和计划，包括设计范围和要求。
2.1.2制定招标文件：编制设计招标文件，包括项目概况、设计要求、设计报酬、评标标准等内容。
2.1.3招标公告发布：通过适当的媒体发布设计招标公告，吸引优秀的设计机构参与投标。
2.1.4评标和选定：根据评标标准，对参与设计招标的机构进行评标，并选定最适合的设计机构。
2.2设计合同管理2.2.1签订设计合同：与选定的设计机构签订设计合同，明确设计内容、报酬、工作时间等相关事项。
2.2.2设计合同管理：严格按照设计合同执行，确保设计工作按时按量完成，保障设计质量和成果。
2.3设计控制管理2.3.2设计变更管理：对设计方案的变更进行管理，确保变更的合理性和影响的评估，避免影响项目进度和质量。
2.3.3设计汇审：对设计机构所编制的各种设计文件进行综合汇审，确保设计文件的一致性和合理性。
2.3.4设计风格控制：对项目设计的风格进行控制，确保设计风格与公司品牌形象和产品风格一致。
2.4设计过程管理2.4.1设计进度管理：对设计工作的进度进行管理和控制，确保设计任务按时完成。
2.4.2设计问题解决：对设计过程中出现的问题进行解决和协调，确保设计工作的顺利进行。
2.4.3设计质量管理：对设计工作的质量进行监督和检查，确保设计质量符合项目要求和市场需求。
三、设计管理的具体措施3.1设立专门的设计管理部门：保利地产应设立专门的设计管理部门，负责设计管理工作的协调和监督。
深度剖析保利地产STP战略分析报告解析目标市场的竞争格局
深度剖析保利地产STP战略分析报告解析目标市场的竞争格局标题：深度剖析保利地产STP战略分析报告解析目标市场的竞争格局保利地产是中国房地产开发商之一，其通过运用STP（分割、定位、和差异化）战略来分析目标市场的竞争格局。
本文将深入剖析保利地产的STP战略，并解析该战略对目标市场竞争格局的影响。
一、分割（Segmentation）分割是指将整个市场划分为不同的细分市场，以满足不同消费者的需求。
保利地产根据目标市场的特点，采用多种方法进行市场细分。
首先，他们根据地理位置、收入水平和年龄等因素划分市场。
例如，他们将大城市细分为高收入家庭和中低收入家庭两类，以便根据其不同需求推出相应的产品。
其次，他们还根据不同生活方式和文化背景等因素进一步细分市场，以满足不同消费者群体的需求。
分割使保利地产能够更好地了解目标市场的特点和需求，有针对性地开发产品和制定市场策略。
通过分析细分市场的结构和特点，保利地产能够更好地提供符合消费者需求的产品，并且高效地利用资源。
二、定位（Targeting）定位是指确定在目标市场中的位置，向消费者传递特定的产品或品牌形象。
保利地产通过分析市场细分结果，选择适合自己的目标市场，并建立相应的定位策略。
他们通过调查研究了解消费者对不同品牌的偏好和认知，进而确定自己在目标市场中的竞争优势。
保利地产在定位过程中注重传递自身的品牌形象和核心价值观，以吸引目标市场的消费者。
他们通过品牌宣传和广告活动等手段，将自己定位为高品质、可信赖和创新的房地产开发商。
定位策略的成功使他们能够在激烈的竞争中脱颖而出，吸引更多潜在消费者。
三、差异化（Differentiation）差异化是指通过提供独特的产品和服务来区分自己与竞争对手。
保利地产通过不断创新和改进产品，提升服务质量，追求与竞争对手的差异化。
他们注重产品的设计和品质，在项目建设中引入现代化的理念和技术，以满足目标市场消费者对品质和生活品味的要求。
差异化策略使保利地产能够在市场上形成与竞争对手不同的特色，提升自身的竞争力。
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收 筹 目 标 ： 5 0 0 个
第二阶段——公开发售后
销售折扣：12月15日二次开售后，不设任何销售折扣 首二批的诚意金：12月15日开卖后15天后30天内未成交诚意金全部退回
折扣优惠汇总
批下筹 并成交之客户 首批下筹但 无成交之客户 首售后二次登 记下筹之新客 首售后二次 下筹之新客 折扣类型 认购首货3 98折-5000元 98折
汇美景院示范单位 汇美景院交楼标准单位 林水湾畔示范单位 3#1-301、302 18#2－301、302、303 7#－301、302、303 2#1-102
示范园林
示范园林
二、阶段推售策略
6
整体推货步骤——两大阶段
1#、2#、3#、5#、6# 、17#、18#、19# 客户登记
7#、8#、20# 收筹 开售 客户诚意登记 收筹 开售
首批下筹但 无成交之客户
首批发售后二次 登记下筹之新客 首批发售后 二次下筹之新客 备注：1。所有优惠先折后减；
认购首货99折 转筹二货可享有98折
认购首货99折 下筹二货99折-5000元 认购首货99折 下筹二货99折
2。所有筹金于二次加推发售后15天后30天内办理退还手续。
第二阶段——收筹具体部署
收 筹 目 标 ： 5 0 0 个
第二阶段——收筹具体部署
前提：林水湾畔示范单位能够在12月1日开放。 新客折扣：
新登记的客户，每个身份证只可以下一个筹，每个筹50000元，享有99折折扣
优惠，不能选定单位。 针对新客之短信文字： 保利花园，开启中央居住时代！全新270度景观之王[林水湾畔]，即日起至12月 14日开放并接受优惠登记81235888。(58格)
报纸广告、电视标版、电台广告等重新调整
11月中旬制订二批推货之均价幅度 收筹前群发短信给诚意客户
收 筹 目 标 ： 5 0 0 个
第二阶段——二次开售
二批示范单位开放时间：12月1日（周六） 收筹时间：12月8日（周六） 二批开售时间：12月15日（周六） 二批开售范围： 7#、8#、20#（共252套） 工作目标：一个月内完成加推货量的 60%(即151套)
首售后至二售前 11月17日至12月7日
认购首货99折 下筹二货按新客 认购首货99折 下筹二货按新客 认购首货99折 转筹二货可享有98折
二批发售 12月8日
按其下筹二货 之优惠 按其下筹二货 之优惠
二售后 12月9日起
无折扣 无折扣
98折
无折扣
认购首货99折 99折-5000元 下筹二货99折-5000元 认购首货99折 下筹二货99折 99折 认购二货3
新客折扣：12月1日起接受登记，给以5000元/
个优惠，12月8日开始收取筹金，每个身份证 只可以下一个筹，每个筹50000元，享有99折 优惠，不能选定单位。
证只可以下一个筹，每个筹50000元
，享有98折优惠，不能选定单位
第一阶段 登记 10.27 周五 第一阶段 收筹 11.10 周六 第一阶段 开售 11.17 周六
4、有登记下筹之客户享有优惠：98折-5000元
5、无登记下筹之客户仅享有98折优惠 收筹目标：开售前完成1000个筹即开售（按解筹率约 40%计算）
客户登记数量：2000个 收筹目标：1000个
第一阶段——收筹具体部署
短信内容（仅供参考，详见短信计划） 针对高端客户：（短信，限一条60格） 千灯湖畔，自然人居！佛山保利花园，首期8层电梯洋房[天地美墅] ，10月27 日至11月9日优惠登记81235888。（共57格） 针对公馆业主及入场客：（短信，限一条60格） 佛山保利花园，开启中央居住时代！首期[天地美墅] 居住示范区全面开放，10 月27日至11月9日优惠登记81235888。（59格）
针对公馆业主及入场客：（短信，限一条60格）
佛山保利花园，8层电梯洋房[天地美墅] 示范区开放，保利业主10月27日至11 月9日登记可获额外优惠81235888。（59格）
首次发售后至二次发售
首批发售 11月17日 首批登记、下筹 并成交之客户 首批下筹 并成交之客户 98折-5000元 98折 首批发售后至二批发售前 11月17日至12月7日 认购首货99折 下筹二货按新客 认购首货99折 下筹二货按新客
收筹前群发短信给诚意客户
客户登记数量：2000个
收 筹 目 标 ： 1 0 0 0 个
第一阶段——首次开售
时间：2007年11月17日（周六） 阶段思路：经过前期的立体宣传轰炸，势必吸纳了一定的诚意客户，结合全新
样板房的开放及价格的出街，将开售前客户的购买激情迅速提升到最高点，紧
接此势通过摇珠抽签的开售方式，消化前期积累的诚意客户，达到热销的效果！ 推售范围：1#、2#、3#、5#、6#、17#、18#、19#（共440套）
佛山保利花园阶段推售策略
1
一、推货策略
2
推货分布 示意图
首批推货 二批推货
20#
6# 5# 3#
19#
18# 8# 17# 7#
2#
1#
货量统计
推售 时间 推货范围 天地美墅 汇美景院17# 第一批 汇美景院18# 汇美景院19# 小计 汇美景院20# 102 102 440 102 75 75 252 692 14,362.96 14,362.96 66,207.61 14,362.96 10,930.25 11,960.50 37253.71 103,461.32 推货 套数 188 48 推货建筑面积 30,940.25 6,541.44
前提：林水湾畔示范单位能够在12月1日开放。 首次认筹但未成交客户之折扣：
首次开售已下筹但未能购买首批单位的客户回流登记，办理转筹手续，取消
5000元登记优惠，仅保留98折优惠， 每个身份证只可以下一个筹，每个筹 50000元，不能选定单位。 针对首次认筹但未成交客户之短信文字（仅供参考，详见短信计划） ： 保利花园首推单位完美售磬！现加推270度景观之王[林水湾畔]，首批认筹客户 12月14日前登记特别优惠81235888。（58格）
阶段 销售率 73%
组团 销售率 80%
25% 60% 80% 26% 80%
四、销售折扣
13
整体推货步骤
示范单位能够在10月27日开放
10月27日开始接受客户登记，每个身 份证可以给以5000元之购房优惠 11月10日开始收取诚意金，每个身份
前提：按照MAX：98折-5000元 执行
旧客折扣：如有意向继续认购可享有98折优惠 不能选定单位，于12月14日前办理转筹手续
整体推货目标
推货时间
11.17首次发售 11.17-12.7 12.15二次发售 12.15-12.30 合计
推货范围 (栋号) 1,2,3,5,6, 17,18,19 7,8,20 1,2,3,5,6,7,8 17,18,19,20
推货套数 (套) 440 120 252 191 692
销售目标 (套) 320 30 151 50 551
10.27 周六
11.10 周六
11.17 周六
12.1 周六
12.8 周六
12.15 周六
首次开售
二次开售
第一阶段——登记、收筹
时间：2007年10月27日～11月16日（三个星期共21天） 阶段思路：完成开售前的所有软硬件，全面铺开立体宣传，广泛吸纳客户认筹 工程配合：看楼通道的包装完成 [天地美墅]组团示范单位及示范园林开放(10.27) [汇美景院]组团清水板房开放(11.3) 销售工作： 报纸广告、电视标版、电台广告等重新调整 销售图纸、单张、围墙等10月下旬印刷完毕交付使用； 10月中旬制订首批推货之均价幅度
无折扣
无折扣 认购1
认购首货1 下筹二货3
首批推货
二批推货
20#
6# 5# 3#
19#
第二批
林水湾畔7# 林水湾畔8# 小计 合计
18# 8# 17# 7#
2# 1#
硬件配合
首期示范居住区开放（2007年10月27日） 天地美墅示范单位2#1-102，3#1-301，302 天地美墅示范园 汇美景院清水板房睇楼通道 二期示范居住区开放（2007年12月1日）
完成目标：开售即完成首推货量的70%(即320套)，二次开售前完成80%（即350
套）
第二阶段——登记、收筹
时间：2007年12月1日～12月14日（共二个星期14天） 阶段思路：借公开发售之势，加推部分单元，承接开售攻势再次铺开宣传，吸
纳前期未能认购客户及新客户认筹
工程配合：新一期现场示范单位在12月1日开放参观 销售工作：
二次开卖后15日后30日内退回未成交之筹金。
第二阶段 登记 12.1 周六 第二阶段 收筹 12.8 周六 第二阶段 开售 12.15 周六
第一阶段——收筹具体部署
蓄客方式： 1、10月27日开始可以接受客户登记，每个身份证可以给以5000元之购房优惠 2、11月10日开始收取筹金，每个身份证只可以下一个筹，每个筹50000元，享 有98折优惠，不能选定单位 3 、如果一个客要两套或以上单位,需填写<<特殊事项申请表>>