划拨建设用地使用权制度存在的缺陷及完善构想
划拨土地集体建设用地土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨
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划拨土地\集体建设用地土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨
作者：李彦宏李曙东
来源：《经济师》2010年第01期
摘要:近年来,我国房地产市场日趋活跃,土地使用权交易的类型日益增多,特别是土地权利
受到一些特殊限制的划拔土地、集体建设用地的交易增长较快。
但由于相关法规、政策滞后以及理论界有关这类问题依旧存在争议,致使评估工作者在该类土地使用权评估实务中出现依据
混乱、操作不易等诸多困难。
基于这一原因,文章结合实际工作中积累的经验,就划拨土地、集体建设用地二方面提出一些建议,以期为破解当前土地使用权评估中存在的矛盾和问题寻找一
条新路。
浅谈城乡规划建设用地管理存在的问题与措施
浅谈城乡规划建设用地管理存在的问题与措施城乡规划建设的可持续性是未来社会可持续发展的必要条件。
可持续发展的城乡追求的不单单只是经济总量的提高，更是追求一种人与自然协调发展、社会共同进步、共同繁荣的最高境界。
其实，很多城乡实现可持续发展的成功经验表明，经济发展、社会进步和环境保护之间并不矛盾，如果规划合理，经济、环保便可兼得。
城乡发展的进程告诉我们，经济的发展不能说就是城市的发展，城市的发展还应包括人类自身的发展。
一、目前城乡建设用地规划管理存在的问题1.用地的规划管理不到位就集体建设用地使用权的流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，然而随着《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权而受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。
但是需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理仍然还不到位。
2.用地的规划管理严重滞后有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局，城乡建设用地规划管理的严重滞后影响了城乡建设的步伐。
3.城乡土地征用规划混乱，农用地、工业用地、建筑用地等分配不合理现象长期存在。
由于城市化进程不断加快，而地方政府以及相关园林、城市规划部门等协调不够，对新建住宅存在仓促上马的问题。
另外，由于部分农村宅基地分布散乱，山区或半山区单家独户现象普遍存在，而平原地区则是建筑密度过高，交通问题一直是老大难。
除此以外，城乡工业企业由于规模有限，数量有限，其规模效益以及产业集聚效果达不到，反而盲目扩建厂房，与地方政府协商占用大量土地资源，却长期不出效益，造成大量资源闲置浪费。
4.城市建设规划人性化不足。
以人为本是科学发展观、可持续发展战略的要求，是城乡规划的重要原则。
但是在实际的城乡规划中往往对于人性化的要求不够重视，不少地方将城郊农用地变相地转化为建筑用地，激化了人地矛盾。
土地征用中的缺陷分析及改进方案
土地征用中的缺陷分析及改进方案随着城市化进程的不断加速，土地征用成为一种必要的手段来支持城市建设和发展。
然而，在土地征用实践中，常常伴随着许多缺陷和问题，比如土地征用程序不严谨、政府部门权力过大、政府补偿不公等。
本文将对土地征用中的这些缺陷进行分析，并提出改进方案，以提高土地征用的公正性和透明度。
一、土地征用中缺陷分析1.程序不严谨在土地征用过程中，政府部门往往缺乏明确的程序和规定，导致土地征用的权力被滥用。
特别是在人民群众的土地权益和利益受到损害的情况下，人民群众的维权渠道并不畅通，进一步加剧了土地征用不公的问题。
2.政府权力过大在土地征用过程中，政府部门强制推动土地征用事宜，使得被征地的村庄无法拒绝土地征用的程序，使得政府的权利过大，不能充分维护人民群众的利益。
此外，导致政府过分集中控制征地的过程，民众的意见无法有效整合到政策实施中，从而人民群众的利益难以得到有效保护。
3.政府补偿不公在土地征用实践中，政府往往通过对被征地村庄的优惠政策和补偿来减轻民众由于土地征用造成的损失。
然而，在征地过程中，政府很少公平地给出补偿的原则，往往各村庄之间的补偿差异非常大。
而在土地征用中，政府使得部分地区得到夹带利益，而且会在征地后取得更大的收益。
二、改进方案1.严格规定程序为了解决土地征用过程中程序不严谨的问题，政府部门应该在土地征用的过程中更加注重规定程序，对于土地征用的标准、程序、适用条件等方面进行严格规定，确保土地征用的公正性，最终使得越来越多的被征地居民能够得到充分的权利保障和保护。
2.确保民众参与为了解决土地征用过程中政府权力过大的问题，政府应该充分考虑人民群众利益，并且加强与地方协商和沟通。
需要加强民主监制机制，提高民众对土地征用政策和兴建项目的参与度，确保土地征用政策在实施过程中能够与民众的合理意见顾虑相衔接，实现民主征用，降低征收成本。
3.建立公平的补偿机制政府在征收土地时，必须合理地给予被征地居民补偿。
划拨建设用地使用权制度存在的缺陷及完善构想
划拨建设用地使用权是我国土地使用中一项重要的制度，作为我国分配和调整国有土地使用的主要方式，在我国经济建设过程中发挥了极其重要的作用。
但是随着市场经济体制的建立与土地有偿使用的发展，土地的商品性越来越显现其重要的经济价值，人们也开始认识到，目前存在的大量划拨土地使用权给经济发展带来的严重阻碍，产生了土地资源浪费、利用效率低、隐形市场、国有土地收益大量流失等问题。
逐步缩小划拨供地范围，扩大有偿范围和市场配置土地资源，是改革发展的必然趋势。
本文就该制度存在的缺陷及其完善构想进行探讨。
首先，不少行业用地如交通、能源、水利等用地是综合性的，不宜全部以行政划拨方式供地。
也就是说，在这些产业的用地中，一般都包括办公用房用地、生活用地等，甚至还包括一些经营性用地，如高速公路的休息区、服务区用地等等。
而这些用地显然是不宜以行政划拨方式提供的。
其次，有的行业用地在实践中已是营利性用地。
目前，不少行业已经实施了市场化运作，如一些重点工程、重点项目的运作方式，也是国家在注入资本金后，成立项目公司，由项目公司负责经营和管理，因此，在本质上，这些项目公司是以营利性的方式进行经营的。
而且，随着，市场的开放，外商以ＢＯＴ形式经营管理市政基础设施、交通、水利、能源等项目，完全是以营利为目的的，因此，这些行业不应一概以行政划拨方式供地。
实践中，正是由于划拨土地供地的适用范围过宽，“公益性”和“非营利性”的定义不明确、不具体，才使得不少用地申请者很容易打着公益性用地的名义无偿取得土地。
事实上，划拨土地使用权没有使用期限限制的规定，成了划拨土地无偿性之外的又一优惠：用地者只要取得了土地使用权，愿意用多久就用多久，没有到期被无偿收回的顾虑。
现实生活中，要想收回划拨土地是一件不容易的事情，既有立法的障碍，也有具体执法的困难。
即使是那些破产、撤销、迁移的企业（根据法律规定，此种情形可无偿收回划拨土地使用权），要想收回他们以无偿划拨方式取得的土地使用权都困难重重。
铁路国有划拨土地管理存在问题及对策分析
铁路国有划拨土地管理存在问题及对策分析摘要：文章主要结合作者长期从事铁路土地管理工作实践，探讨、分析国有划拨土地管理存在的一些问题，并根据实际情况提出了相应的解决对策，以期能够为相关管理人员提供一些有价值的参考，提高国有划拨土地的管理水平。
关键词：国有划拨土地；管理；问题；对策1、分析铁路国有划拨土地管理存在的一些问题：1、1部分从业人员法律意识淡薄：铁路系统各铁路局（集团公司）、合资铁路公司、各段（站）系统内从上到下都有一套比较完整的土地管理机构，大部分人是专职的，少部分人是兼职的。
就现阶段而言，由于学历或工作经历的不同，个别人对国有划拨土地管理的认识及了解还不够充分，有人没有全面理解划拨土地利用管理的相关法律法规及政策，认为划拨土地的使用权与出让土地使用权是一样的，但实际上两种使用权方式有很大的不同。
个别单位存在重征地、轻管理的问题。
有的单位还出现没有依法批准就将划拨土地擅自转让的违规违法现象，给后续土地管理埋下隐患。
1、2系统内缺乏监管力度：对于铁路部门来说，新建铁路所需的土地都是划拨的，取得土地的代价较小，其后续监管力度还有待进一步强化。
如有的单位对租赁出去的院子（包括房子、围墙和院内土地等）没能积极落实跟踪管理，承租方或者在土地上搭建新的建筑物、或者擅自拆除既有建筑物、或者大面积开挖造成塌陷进而危及行车安全、或者违反规定转租、擅自改变土地用途，且对于违规行为没有及时给予制止，如果又遇政府拆违、或铁路部门清理沿线违建，极可能产生法律和经济纠纷。
还有些铁路沿线的林场（苗圃），一片土地往往就有几十亩，管理方因盘活闲置资产的需要，为提高自身的利益，通过各种途径将建筑物进行扩建，亦或是转租给他人修建房舍用于出售（或出租），也极有可能衍生出环保、违建或者其它法律问题。
这在一定程度上降低了国有划拨土地管理的质量[1]。
1、3铁路划拨土地管理近年来比较突出的几个方面：1、3、1建设铁路，不论是国有铁路、还是合资铁路，其特点都是点多线长、带状地界。
国有划拨土地管理存在的问题及对策
国有划拨土地管理存在的问题及对策摘要：随着我国土地管理制度的不断改革，在我国土地划拨中受到不同方面因素的影响，使得土地管理中存在这很多问题，因此，相关部门应提高对划拨土地管理的重视，结合我国经济发展的策略，采取合理的对策，从而更好的推动我国土地规划管理。
本文就国有划拨土地管理中存在的问题及对策做出相应的分析。
关键词：划拨；土地管理；问题；对策随着我国经济的快速发展，城市化建设也在不断的加深，而在城市化的建设过程中需要运用到土地，因此土地在城市的发展过程中具有重要的作用。
但是，我国土地资源毕竟是有限的，不可能无限制的进行供应，因此，就需要相关部门对土地进行合理的规划，从而确保土地资源能够得到充分的利用[1]。
但是，就目前我国土地的划分管理中仍然存在着一些问题，需要相关部门及时解决。
本文就国有划拨土地管理存在的问题及对策做出相应的分析。
1.现今我国土地划拨管理中存在的问题及影响1.1土地划拨管理中存在的问题1.1.1划拨方式过于单一在我国土地划拨管理的过程中，通常会对土地进行相应的编制，同时结合定性研究来确保土地编号的合理性。
但是，在实际的操作过程中，相应的工作人员往往会根据自身的经验进行相应的判断，往往会根据人主观上的认识，很难对客观事物进行有效的判断。
随着我国经济的快速发展，为了符合国际需求，开始向着市场经济所转变，而市场经济的出现，也使得土地问题变为经济问题。
在市场经济体制下，传统的土地划拨管理方式，会导致土地规划精度不够，从而使土地管理的作用不能得到有效的实施，同时也会影响土地划拨管理工作的有效开展。
1.1.2土地划拨的贯彻执行问题随着市场经济的不断发展，在土地规划管理中也出现了严重的经济问题，从而影响了土地规划管理的有效实施。
在土地规划的制定与执行上存在这一定的差异，从而导致了两者之间的联系性少，出现了脱节的现象。
为了解决这一问题就需要投入大量的人力、物力、财力，从而造成了不必要的经济损失。
土地规划管理存在的问题与对策
土地规划管理存在的问题与对策土地规划管理是国家和地方政府对土地资源进行合理利用和规划的重要工作。
在实际的工作中，土地规划管理存在着诸多问题，严重影响着土地资源的利用效率和城乡发展的可持续性。
有必要对土地规划管理存在的问题进行深入研究，提出相应的对策和建议。
一、存在的问题1. 土地规划管理信息不透明目前土地规划管理涉及多个部门和单位，信息不对称、不透明，导致规划决策不够科学、民主和公正，存在违规利用土地资源的行为。
这无疑加剧了城乡发展的不平衡和不协调。
2. 规划实施缺乏有效监管一些地方在土地规划实施过程中存在着监管不力、执法不严的问题。
导致部分土地利用方式偏离规划，出现违规占地、土地恶性开发等行为，严重影响土地资源的合理利用。
3. 农村土地规划不足当前我国的土地规划主要集中在城市和城镇，农村土地规划相对滞后、不完善。
农村土地资源配置不合理，农民土地流转难题突出，导致农业产业化和城乡一体化发展受阻。
4. 土地规划与产业发展不匹配土地规划与产业发展脱节是当前土地规划管理的一大困扰。
一些规划项目在实施过程中与地方实际产业发展需求不匹配，导致项目无法有效落地，浪费了大量的土地资源。
5. 土地规划管理流程复杂土地规划管理的决策程序复杂繁琐，审批程序繁重，缺乏科学性和公正性。
这导致规划决策效率低下，进而影响土地规划工作的实施。
二、对策建议1. 加强土地规划管理信息公开政府部门应该加强土地规划管理信息的公开透明，建立健全土地规划管理信息公开制度，推动全社会参与规划决策，提高规划的科学性和公正性。
2. 强化土地规划管理监管相关部门应建立健全土地规划管理监管机制，严格执法，加大对土地规划实施的监督力度，确保规划的合法性和有效性，杜绝违规占地、土地恶性开发等行为。
土地规划管理是一个复杂而又关键的工作，需要全社会的共同参与和支持。
通过加强对土地规划管理存在的问题的分析和研究，不断提出科学的对策和建议，才能推动土地规划管理工作朝着更加科学、合理、透明的方向发展，为促进城乡协调发展和推动经济社会可持续发展做出积极的贡献。
论划拨土地使用权制度的完善
业。 例如第三条“ 国家重点扶持 的能源 、 交通 、 水利等项 目用地” ，
在市场 经济条件下 ，这些产业早已成为了营利性产业 。第 二条 “ 城市基础设施用地和公益事业用 地” ，前文 已经说 明了基 础设 ２由于取得划拨土地的成本很低 ， ． 一些用地单位通过各种渠 道， 包括灰 色交易来竭力争 取划拨土地 ， 用于从事 营利性活动 。
在计划经济体制下 ， 我国所有 用地一律采用划拨土地制度 ， 特点是 “ 三无” 即无偿 、 ， 无期 限 、 无流动。从 １９ ９ ０年我 国正式确 立土地有偿使用制度 开始 ， 按照新的土地法律体 系 ， 原则上只有 具体如下 ：、 １ 国家机关用地和军事用地 ； 、 ２ 城市基础设施用地和 公 益事业用 地 ； 、 ３ 国家重点扶持的能源 、 交通 、 水利等项 目用地 ； ４ 法律 、 、 行政法规规定 的其他用地 。除此 之外 的所有用地都应 当
１ ． 发生转让、 出租或抵押 的营利性划拨土地是通过“ 补地价 ”
的方式实现有偿 使用 的 ， 根据现行法规 ， 划拨 土地必须先补交 出 让金转化为出让性质的土地后 才能流转 。但在现实 中一次性缴
纳土地出让金的难度 大 ，在许 多用地单位缺乏资金又受到经济 利益驱动 的情况下 ，纷纷进入土地 隐形 市场非法交易 ，私 自转 让、 出租或抵押 ， 即使用地单位拥 有相应 的资本 ， 也存 在投机心
土地使用权划拨是指县级以上人民政 府依 法批 准 ，在土地
使用者缴纳补偿 、 置等 费用后将该 幅土地交付其使用 ， 安 或者将
国有土地划拨制度运行中存在问题及完善
ＫＥＹＷｏＲＤＳ：ｔｈｅ ａ１１０ｃａｔｉｏｎ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ １ａｎｄ，ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ，ｐｒｏｂｌｅｍｓ，
ｐｅｒｆｅｃｔｉｏｎ
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土地是一个国家及其国民赖以生存发展的最基本保证资源，土地制度也是一个国家政 治制度的最直接反映。土地制度及与土地相关的法律、政策世界各国均不尽相同，我国国 土面积虽然居世界第三，但由于庞大的人口基数，人均耕地、草地、森林面积都远远低于 世界平均水平，因此针对这种实际情况，更需要设计合理的土地制度，最大效率的发挥土 地作用，真正实现可持续发展。
ｆ２】王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》，中国政法大学出版社，２００２年６月第一版，第７８页 【３】《中华人民共和国土地管理法一本通》，中国法制出版社，２０１１年第一版，第６页
相关的规定，《城市房地产管理法》第２３条规定“下列建设用地的土地使用权，确属必需 的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市 基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四） 法律、行政法规规定的其他用地。”【４】，《土地管理法》第５４条也有相同的表述，同样将 上地划拨使用权适用范围规定为上述的四个范围之内。
土地征用中的缺陷分析及改进方案
通过合理利用征用的土地，促进当地经济发展，增加就业机会，提 高农民收入，实现征用与经济发展的良性循环。
04
未来展望与结论
土地征用改进方案实施前景
1 2
实施方案
在明确土地征用改进方案的基础上，各级政府应 制定具体的实施计划和时间表，通过立法、行政 手段等多种方式推进改革。
资源配置
为确保改进方案的顺利实施，需要合理配置人力 、财力和物力资源，提高资源利用效率。
影响农村社会稳定：大量征地可能引发农民的不满情绪，激化社会矛盾，影响农村社会稳定 。同时，征地的过程中可能存在权钱交易等腐败行为，进一步损害政府形象和公信力。
以上分析表明，土地征用制度在法律、政府行为和社会经济影响等方面都存在缺陷，需要通 过深化改革、完善法律制度、规范政府行为等综合措施，更好地保障农民的权益，促进城乡 协调发展和社会和谐稳定。
加大执法力度
加强对违法征用行为的执法力度 ，对违法征用的责任主体进行严 厉惩处，维护土地市场的秩序和
公平。
规范政府行为
严格征用审批
建立严格的土地征用审批制度， 确保征用行为符合国家和地方的 发展规划，防止滥用征用权，减
少资源浪费。
提高透明度
加强土地征用过程中的信息公开， 让被征地农民充分了解征用目的、 范围、补偿标准等信息，增强政府 的公信力。
02
土地征用中的缺陷分析
法律法规缺陷
法律条款不明确
当前的土地征用法律在某些方面存在 模糊性，导致在实际执行过程中产生 歧义，为政府和企业留下了操作空间 ，可能损害农民权益。
征地程序规定不完善
征地的法定程序存在漏洞，如缺乏公 开透明的征地决策机制，农民往往无 法参与决策过程，导致他们的利益被 忽视。