路线价法-精选
两面临街的土地价格评估--路线价法
两面临街的土地价格评估--路线价法前后临街地地价的计算题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。
高价街路线价=15000元低价街路线价=5000元标准深度=20米土地长度（深度）=40米，宽=50米方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。
方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。
从高价街一段应用“四三二一”法则：高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130%从低价街一段应用“四三二一”法则同理，低价街影响深度的百分率也是130%则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元单价=650,000/2000= 325 元/平米方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。
方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。
然后再计算。
如下图所示：即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度5米1050 7% 30% 10米15米20米25米30米35米40米由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。
设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。
于是有以下方程：1200-x*150=1000+500*x解方程，得X=30.77%所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米距离高价街深度为40-13.5=26.5 米然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。
具体过程如下：高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46%低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85%总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。
路线价法
二、计算公式
宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ×其他条件修正率 或： 宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ±其他条件修正额
三、操作程序
1.路线价区段划分： 路线价区段：路线价相等、地段相连、沿街道的带状地段 一般根据繁华程度划分。 2.路线价的评估： （1）市场法 （2）收益法
3.深度百分率表的制作： 深度百分率：地价随临街深度长短变化的比率。
第八节 路线价法
一、主要概念
路线价法：已知路线价（标准宗地的单位价格）的条件下算临接同 一街道的具有 非标准形状的宗地的地价。
1.标准宗地：沿街道具有标准形状（标准深度和宽度）的土地 （通常为矩形）。
2.标准深度：标准宗地的临街深度（宗地离开街道的垂直距 离）。如取为100米或100英尺。在实际工作中也可取为路线 价区段内临街个宗地土地深度的众数。 3.标准宽度：如1米宽，1英尺等。
（二）苏慕斯法则（美）（Somers Rule）：
100英尺的土地价值中，临街前半部分占72.5%，后半占 27.5%。若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%.
（三）霍夫曼法则（美）（Hoffman Rule):
100英尺的土地价值中，临街前25英尺占37.5%，前50英尺占 67%，前75英尺占87.7%。
4.土地总价值估算
土地总价值
S ma1 ma2 maN
土地总价值=宽度×累计深度百分率×路线价
a1 a2 aN S m A A
四、路线价法则
（一）4-3-2-1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ则（美）：
将标准深度100英尺(30.48m)四等分，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。超过100英尺，则需9-8-7-6法则来补充。即超过100 英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%， 第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。
路线价法-精选
（三）制作方法
1、四三二一法则
2020/2/18
街道
40% 30% 20% 10%
9% 8%
7% 6%
第九章 路线价法
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
街道 a1 a2 a3
……
3、平均深度百分率
a 1 a 1 2 a 2 a 1 a 3 2 a 3 . .a .1 a 2 n . .a .n
an-1 an
2020/2/18
第九章
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an 路线价法
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（二）运用举例
1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）
20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
2020/2/18
第九章 路线价法
（二）运用举例
2、前后两面临街矩形地 P184例9－2
2020/2/18
第九章 路线价法
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t
t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
2020/2/18
第九章 路线价法
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
路线价法资料
度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准， 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的 标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m， 则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象， 或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
48第十一章第二节路线价法(一)(2012版)
第二节路线价法一、路线价法概述（一）路线价法的含义城镇街道两侧的商业用地，如图11－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及土地是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地，价值会有所不同，而且差异可能很大。
对于图11－4中的土地，人们一般凭常识就可作出以下判断：土地A的价值大于土地B的价值，土地C的价值大于土地D的价值，土地E的价值大于土地F的价值，土地G的价值大于土地H的价值。
如果要快速并相对科学准确、公平合理地评估出街道两侧所有土地的价值，就需要采用路线价法。
路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。
（二）路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同。
是房地产价格形成的替代原理。
在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
（史记：可视为市场法中的标准房地产）若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。
街道两侧的土地价值，是根据这些土地的临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。
这些调整，可视为市场法中的“房地产状况调整”。
路线价法与一般的市场法主要有3点不同：①利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。
②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合。
路线价法
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
第八章 路线价法
• 根据上述理论依据，我们可以明确，路线 价法的关键是标准宗地的确定、路线价的 附设和深度修正率的确定。路线价估价结 果的可信度，取决于路线价深度百分率及 各种修正率的准确性。
路线价法的适用范围与条件
• 路线价法只适用于对城市土地的估价，由 于这种方法具有省时省力、公平合理的优 点，因此它特别适用于土地课税、土地重 新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批 量土地进行估价的场合。
替代原理
• 邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可 划分为不同的地价区段，以不同的路线价 区段来表示宗地的不同可及性。在同一路 线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等， 但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、 位置等仍存在差异，可用性相差很大，所 以需制定各种修正率，对路线价进行调整。 由此我们可以看出，路线价法实质上也是 市场法的一种，路线价是标准宗地的单位 地价，可看作可比实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法 的理论基础也是替代原理。
• 如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、 三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时， 需按下列公式计算：待估宗地价格＝路线 价×深度百分率×临街宽度×其他条件修 正率 或 待估宗地价格＝路线价×深 度百分率×临街宽度±其他条件修正额
深度百分率表的制作
• 深度价格的递减比率：在同一路线价区段 内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体 价格也有区别，因为影响土地价格的地形 地质、形状面积不可能完全相同。另外， 对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个 主要因素。一般情况下，距离街道越远， 土地价格越低。这种现象就被称为深度价 格递减现象。
路线价法
• 路线价法的基本原理 • 深度百分率表的制作
路线价法的基本原理
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2020/4/14
第九章 路线价法
重叠价值估价法
d0
u0 u0 u1
d
d1
u1 u0 u1
d
d0 d1
u0 （高价街）
d
u1 （低价街）
d d0 d1
2020/4/14
第九章 路线价法
P184例9－2
d0
u0 u0 u1
d
20000元/英尺
20000 150 100 英尺 20000 10000
d0
150英尺
d1 d d 0 150 100 50 英尺
dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70%
d1 100英尺
10000元/英尺
V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元
2020/4/14
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度 累 指计 数深度 标 指准 数深度 所给深度
2020/4/14
第九章 路线价法
（三）制作方法
2、哈柏法则
深度指 数 所给深 1度 0% 0 标准深度
第九章 路线价法
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t
t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
2020/4/14
第九章 路线价法
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
f
Bu
C
三A 角 土 B形 C 地 u d 价 v h 1 格 f d 2
2020/4/14
第九章 路线价法
4、特殊形状土地
2020/4/14
第九章 路线价法
§9-2 路线价法的操作过程
一、划分路线价区段 同一路线价的地段 二、设定标准深度 各宗土地的深度的众数 三、选取标准宗地 具有代表性的土地 四、确定路线价 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格
2020/4/14
第九章 路线价法
制作思路属于累计深度指数
2020/4/14
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d )
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
dv－平均深度指数
当u为以一定单元宽，
d
标准深度的长条时：
V = u × dv × f
dv－累计深度指数
f
2020/4/14
1、四三二一法则
2020/4/14
街道
40% 30% 20% 10%
9% 8%
7% 6%
第九章 路线价法
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
第九章
路线价法
2020/4/14
第九章 路线价法
§9-1 路线价法的基本原理
一、路线价法的需要
城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价
街
道
2020/4/14
第九章 路线价法
二、路线价法的概念
对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准 深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定 街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度 指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一 种估价方法。
五、制作深度指标表
（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
2020/4/14
第九章 路线价法
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
路线价2000元/m2
标准深度20m
15m
30m 15m
路线价3000元/m2
1米 5 处的平均 累 深计 度深 指 度 数 所 标指 给 准数 深 深 4度 度 % 03% 02% 01 25 0 12 % 0
宗地 3 0 1 单 % 0 2 2 0 0 价 0 1% 0 2 3 0 0元 0 /m 0 2 0 2
标
街
准
深
度
街
道
道
2020/4/14
第九章 路线价法
三、路线价法的理论依据
实质上是一种市场比较法
路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否
四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要 有完善合理的深度指数表和其他修正率表。
A
B
CD
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
2020/4/14
第九章 路线价法
4、特殊形状土地
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
2020/4/14
第九章 路线价法
街道 a1 a2 a3
……
3、平均深度百分率
a 1 a 1 2 a 2 a 1 a 3 2 a 3 . .a .1 a 2 n . .a .n
an-1 an
2020/4/14
第九章
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an 路线价法
（三）制作方法
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（二）运用举例
1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）
20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
2020/4/14
第九章 路线价法
（二）运用举例
2、前后两面临街矩形地 P184例9－2