最高额抵押权变更的债权尚未确定证明
三级物业管理师试题库含参考答案
三级物业管理师试题库含参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、商誉和商号作为企业的无形资产,( )可以质押A、不知道B、不可以C、可以正确答案：C2、申请省市优,精神文明建设一项不符合扣( )分A、0.5B、0.1C、0.3D、0.4正确答案：A3、留置权人负有妥善保管留置财产的( );因保管不善致使留置财产损毁、灭失的,应当承担赔偿( )A、责任;义务B、概念;责任C、义务;责任D、权利;义务正确答案：C4、不属于物业管理服务的是( )A、物业装饰装修管理服务B、代收代交各项公用事业费用C、专项维修资金的代管服务D、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务正确答案：C5、质权人( )放弃质权A、不可以B、允许C、可以正确答案：C6、质权人放弃质权,是指质权人放弃其因享有质权而( )就质物受清偿的权利的行为A、相当于普通债权人B、优先于普通受全人C、相当于普通受权人D、优先于普通债权人正确答案：D7、对于设立动产质权合同未采用书面形式的,如果乙方已经履行主要义务,对方接受的,该合同( )A、视情况双方协商B、寻求第三方公平协商C、依然成立D、不成立正确答案：C8、( )是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
A、变更登记B、转移登记C、总登记D、初始登记正确答案：C9、物业服务企业应依照( )提供物业管理服务。
A、物业管理条例B、临时公约C、物业服务合同约定D、用户手册正确答案：C10、《条例》中,有关前期物业管理招投标的强制性规定,下面表述不正确的是( )。
A、不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业管理企业B、对于规模较小的住宅物业,建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业C、投标人少于5个的,也可以采用协议的方式选聘物业管理企业D、住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业正确答案：C11、下列关于物业服务合同的表述中,不正确的是( )A、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系B、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议C、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系正确答案：A12、征地补偿方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见( )A、对B、错C、可以参考D、不知道正确答案：D13、根据房屋的结构、装修和设备等组成部分的完损程度,房屋的完损等级可分为( )A、三类B、五类C、两类D、四类正确答案：B14、小修工程的综合平均费用为所管房屋现时总造价的()。
浮动抵押和最高额抵押的区别有哪些
浮动抵押和最高额抵押的区别有哪一、浮动抵押和最高额抵押的区别有哪些浮动抵押和最高额抵押的区别为：(一)、定义不同动产浮动抵押权是经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
最高额抵押权为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
(二)、效力范围不同动产浮动抵押效力范围仅为抵押权的对抗要件，即动产浮动抵押的抵押权生效要件为合同生效(形成合意)，若未登记，不得对抗善意第三人。
最高额抵押权效力范围为所担保的债权在抵押权设立时并没有确定具体的数额，只是确定了最高额和一定期间。
在最高额抵押权没有确定时，债权额得随时增减变动，即使债权一度为零，也不因此影响最高额抵押权的效力，其仍对之后发生的债权发生效力。
(三)、特征不同浮动抵押的基本特征：1、抵押标的物为实现抵押权时抵押人的全部生产设备、原材料、半成品、产品等动产；2、抵押标的物“不特定”。
设定浮动抵押，不必就各项抵押财产进行公示，也无须制作财产目录清单，甚至无须确定抵押财产的范围。
仅须在浮动抵押合同中明示将“现在所有的和将来所有的全部财产”设定抵押的意旨，并在企业法人登记机关进行登记即可，一直到抵押权执行之时，抵押标的物始终处于“不特定”状态；3、鉴于浮动抵押权的标的物处于“不特定”状态，浮动抵押权的实行不能采用普通抵押权的实行方法，而应由浮动抵押权人向法院提出申请，由法院发布查封抵押人总财产的公告，同时指定财产管理人负责管理抵押人总财产，并适用公司破产程序或清产还债的程序；4、鉴于浮动抵押的标的物为抵押人的全部财产，浮动抵押权的实行无论适用公司破产程序或者清产还债程序，其结果都必然导致抵押人公司法人资格的消灭。
抵押权变更登记案例
申请抵押权转移登记某公司与甲银行签订《借款合同》，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款的债权及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。
该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。
法院认为，《借款合同》是合同当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，甲履行了借款150万元的义务，被告仅归还了部分利息，已构成违约。
后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。
因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。
评析：本案中被告提出该抵押期限已过，不应对此承担担保责任。
《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
”《担保法》司法解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
”本案中，虽然抵押期限届满，但是债权并没有得到清偿且依然存在，附着于债权之上的抵押权当然也不会消失。
从抵押权转让关系分析，甲、乙银行转让抵押权符合法律规定，关键是从抵押权效力上分析，随主债权转让抵押权应当办理登记，乙银行只有在办理了抵押权转让登记后，才有权要求银行处置抵押物，实现优先受偿的权利。
本案中，法院认为该债权转让给了乙银行，乙银行就获得了优先受偿权，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”《担保法》第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《民法典担保制度司法解释》适用方法要点解读
《民法典担保制度司法解释》适用方法要点解读成阳目录担保法律制度整体框架和功能演变担保从属性的四重维度保证与债务加入的识别登记生效主义vs 登记对抗主义动产购买价款优先权让与担保的约定和清算01 担保法律制度整体框架和功能演变担保法律框架的演变《民法典》整合了原《担保法》和《物权法》的内容。
在物债二分（区分物权和债权）的大框架下，形成了这样的担保制度框架：第一，《民法典》在物权编的担保物权中延续了原《物权法》三种担保物权的权利类型结构，即“抵押-质押-留置”。
第二，在合同编通则的违约责任中规定了定金制度，同时在典型合同中规定了保证合同，保证和定金也是原《担保法》中传统的、典型的担保形式。
第三，合同编中还规定了其他三种具有担保功能的合同：买卖合同中的所有权保留买卖，融资租赁合同，有追索权的保理合同，即所谓的非典型担保。
《民法典》不仅明确了这些合同具有担保功能，而且规定了相应的公示方式及法律效力。
从形式担保到实质担保1.形式担保（法定主义），核心是在担保物权领域贯彻物权法定原则，当事人只能选择法定的担保类型。
[1]此前，对于担保法、物权法规定以外的担保类型，如以所有权和股权等权利本身设定的担保，即使交易功能全然在于担保，也被视为非典型担保或其他交易方式。
2.实质担保（意定主义），并不拘泥于担保类型与担保内容的法定主义，而是以交易的经济功能来认定担保。
无论交易名称如何或者债权人的名义权利如何，只要目的在于获得对担保物交换价值的优先受偿权，即构成担保。
《担保制度司法解释》的框架《担保制度司法解释》延续了《民法典》规定的三部分内容：保证合同、担保物权、非典型担保。
但也有与《民法典》的不同之处，与《民法典》相比，《担保制度司法解释》在结构和内容上有两处特征：1.在担保物权中将“动产和权利担保”规则加以集中规定。
在担保物权中并没有按照原《物权法》规定的“抵押-质押-留置”的三种担保物权方式展开，而是以担保物的类型展开，包括动产、不动产和权利。
房屋登记办法要件
房屋各类登记应提供的要件一、国有土地范围内房屋登记1、申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明（组织机构代码证或营业执照）原件、复印件；（三）国有土地使用证或建设用地使用权证明原件、复印件；（四）建设工程规划许可证原件、复印件；（五）建设用地规划许可证原件、复印件；（六）建筑工程施工许可证原件、复印件；（七）建筑工程竣工验收备案证明原件、复印件；（八）商品房预销售许可证原件、复印件；（九）房屋测绘报告；（十）开发企业或单位法人身份证明及授权委托书；（十一）经办人身份证原件、复印件。
二、房屋所有权转移登记1、申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明（组织机构代码证或营业执照）原件、复印件；（三）购房合同、发票原件(一手房)；（四）房屋所有权证原件、复印件；（五）转让方共有权人身份证明（结婚证或户口本）原件、复印件。
2、申请房屋所有权互换登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明原件、复印件；（三）房屋所有权证书原件、复印件；（四）互换双方共有权人身份证明（结婚证或户口本）原件、复印件。
（五）证明发生房屋互换的事实的材料（协议）原件。
3、申请房屋所有权赠与登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明原件、复印件；（三）房屋所有权证书原件、复印件；（四）赠与协议或公证书原件；（五）赠与共有权人身份证明（结婚证或户口本原件、复印件）。
4、申请房屋继承、受遗赠，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明原件、复印件；（三）被继承人死亡证明原件、复印件；（四）房屋所有权证书原件、复印件；（五）继承公证书原件。
5、申请房屋分割、合并，导致所有权发生转移的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明原件、复印件；（三）房屋所有权证书原件、复印件；（四）房屋分割、合并协议书、原件；（五）房屋测绘报告；（六）单位法人身份证明及授权委托书；（七）经办人身份证原件、复印件。
不动产登记相关法律法规及练习题,匹配答案
不动产登记业务知识和法律法规试题考核题目判断（第一印象很重要)1.不动产登记簿由所在地区档案馆永久保存。
（×)2。
《不动产登记暂行条例》施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效. （√)3。
公告所需时间不计算在登记办理期限内．（√ )4。
未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记.（√）5。
不动产登记原始资料不得带离规定的场所。
( √）６。
申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容. （√).单选（排除法选择）１。
下列关于异议登记的说法错误的是( Ｄ)。
Ａ异议登记自受理后就可记载于登记簿B异议登记不必颁发登记证明C异议登记的申请主体是登记簿所记载权利人的利害关系人D 异议登记的保全效力有永久性2。
异议登记有效期是 ( Ａ ).A．1５天Ｂ．3０天Ｃ。
两个月D。
一年3。
以土地所有权为抵押物设立的抵押,其抵押合同（ D ）。
A自合同订立时生效 B自办理抵押登记时生效C自土地管理部门批准后生效Ｄ无效4。
不动产登记公告的主要内容不包括( C ）。
A拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称B拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等C不动产登记人员的基本信息D。
提出异议的期限、方式和受理机构5。
不动产权属证书和不动产登记证明样式,有哪一级政府或部门统一规定。
( B)A 国务院Ｂ国土资源部 C 省级人民政府D市级人民政府多选(有的多选少选得分多选择扣分!）１。
不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验。
（ABC ）A不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致B有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致 C登记申请是否违反法律、行政法规规定D与他人利害关系的说明材料2.下列那些情形，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看( ABCD )A房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B在建建筑物抵押权登记Ｃ因不动产灭失导致的注销登记D不动产登记机构认为需要实地查看的3。
“最高额”保证的债权确定及相关保证范围
“最高额”保证的债权确定及相关保证范围李玮【中文关键字】债权确定日；保证范围；案例【全文】前言：最高额保证，是指保证人与债权人约定在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权提供保证。
最高额保证商业授信实务中大量使用，由于高额保证担保的债权具有不确定性，争议问题很多。
本文拟对《民法典》及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保解释》）颁布后，最高额保证的债权确定及相关保证范围规则进行梳理。
一、最高额保证的债权确定1.最高额保证的不确定性。
最高额保证担保的是未来连续发生的债权，最高额保证合同成立时，主债权尚未确定，最高额保证担保的债权具有连续性、不确定性，当债权确定时才能进一步确定担保数额。
普通保证担保的是已发生的债权，不是未来之债，对确定的债权债务提供担保。
2.债权确定日，也称决算日，即最高额保证所担保债权确定的时间。
债权确定期间届满，最高额保证所担保的债权从不特定到特定，最高额担保的范围也随之确定，此刻最高额保证转化为普通保证。
3.最高额保证债权的确定请求权基础：3.1《民法典担保解释》第三十条规定：最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等有约定的，按照其约定。
最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等没有约定或者约定不明，被担保债权的履行期限均已届满的，保证期间自债权确定之日起开始计算；被担保债权的履行期限尚未届满的，保证期间自最后到期债权的履行期限届满之日起开始计算。
前款所称债权确定之日，依照民法典第四百二十三条的规定认定。
3.2《民法典》第六百九十条第二款规定：最高额保证除适用本章规定外，参照适用本法第二编最高额抵押权的有关规定。
3.3根据《民法典》第四百二十三条：有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；（六）法律规定债权确定的其他情形。
最高额抵押合同
最高额抵押合同抵押权人：抵押人：鉴于抵押人自愿为抵押权人与（下称债务人）按本合同第一条约定签订的一系列业务合同（下称：主合同）所形成的债权提供最高额抵押担保，根据国家有关法律法规，当事人各方经协商一致，订立本合同。
第一条被担保的主债权及最高额1.抵押人自愿为抵押权人与债务人形成的下列债权提供担保，担保的最高债权额为人民币元（大写），为本合同第二条约定的抵押担保范围的全部金额。
（1）抵押权人自年月日起至年月日止，与债务人所形成的债权。
该期间为最高额担保债权的确定期间，上述业务具体包括等。
（2）抵押权人与债务人已形成的主合同项下尚未受偿的债权本金及其相应的利息、费用等，其中利息、费用等按相应的主合同约定计算至实际受偿之日止：(表中栏目不够填写而增加的附表，为本合同组成部分。
)第二条抵押担保的范围抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金，以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。
第三条抵押物1.抵押人同意以设定抵押。
上述抵押物详见抵押清单，抵押清单为本合同组成部分。
2.上述抵押物暂作价人民币元（大写：），其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。
第四条抵押人承诺1.抵押人已按有关规定和程序取得本合同担保所需要的授权。
2.抵押人对抵押物拥有充分、无争议的所有权或者处分权。
3.抵押物依法可以流通或者转让。
4.抵押物不存在被查封、扣押、监管等情况。
5.抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建设工程价款等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况。
6.抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意。
7.抵押期间，发生下列情形之一的，抵押人立即书面通知抵押权人：（1）抵押物被查封、扣押、监管或者被采取其他强制措施；（2）抵押人改变资本结构或者经营体制，包括但不限于承包、租赁、股份制改造、联营、合并、分立、合资、资产转让等；（3）抵押人被撤销、吊销营业执照、责令关闭或者出现其他解散事由；（4）抵押人申请破产、重整、和解或者被申请破产、重整。
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最高额抵押权变更时
债权尚未确定的证明书
兹有抵押权人和抵押人向房屋登记部门申请受理编号为的最高额抵押权（以下简称该最高额抵押权）变更登记，抵押权人和抵押人根据《物权法》第二百零六条和《房屋登记办法》第五十五条的规定，郑重向房屋登记机构保证如下事实，以证明该最高额抵押权担保的债权尚未确定：
1、我们已签订的最高额抵押合同约定的债权确定期间为：
从年月日（抵押登记设立日期）起至年月日，该最高额抵押权的抵押权人和抵押人一直未向贵房屋登记部门申请抵押权确定登记。
2、该最高额抵押权的所有抵押物截止到年月日，一直没有被司法机关查封、扣押。
3、该最高额抵押权的债务人和抵押人截止到年月日一直是正常经营，没有被宣告破产，也没有被撤销。
我们保证，我们向房屋登记机构陈述的上述情况的真实性，我们保证，如因我们陈述错误、虚假情况，导致房屋登记机构办理最高额抵押权变更登记失误，造成损失的，由我们共同对全部损失承担连带法律责任，与房屋登记机构无关。
抵押权人签章：抵押人签章：
法人代表签章: 法人代表签章:
债务人签章：
法人代表签章:
年月日。