项目规划设计思路

规划设计原则：

符合项目控规要求及整体定位，从地块优劣势考量，以规避转化劣势、提升资源利用及凸显产品核心价值为指导思想，以打造生态宜居社区、提高项目产品市场占有率及实现利润价值最大化为目的进行规划设计。

规划布局说明：

一、本案地块方正、归整，布局规划采用轴对称式，保证项目地块整体产品规划的均好性。

二、居住组团规划：

社区入口设置在地块东、西两侧道路（沿西侧新城大道设置主入口），主次入口相互贯通形成东西横向视觉通廊，并把项目整体分为南北2个独立式居住组团。

三、景观布局规划：

合理处理建筑物与环境场地之间的关系，主要以中心花园进行布局、点缀居住品质即：通过“社区中心广场”联动南北地块2个“景观花园休憩广场”形成南北纵向景观走廊，并与东西横向视觉通廊轴向交错。

四、建筑布局方面：

结合地势地形特点及立足控规指标限制，建筑形态以18层为主，11层（沿地块西侧）与24层（中心区块）为辅，点板结合，保证南北竖向建筑布局呈天际线的层次变化，避免过于单一；并考虑南北区块的过渡与联系，使得每栋住宅都能尽收资源观赏视野，满足居住需求，同时注重社区外围立面效果的植入与融合。

五、主题社区（主）入口：

充分考虑主入口空间的展示作用，标新立异首创入口空间，以“入口主题广场+酒店级入口大堂”相结合进行设计打造，从第一步就营造与众不同的尊贵感，同时结合（西侧）主入口配置社区会所高端形象，集中体现项目主题。

六、交通停车规划：

社区主次入口设置在地块东、西两侧规划路（沿东侧新城大道设置主入口），与外部建立合理的交通动线，同时结合社区入口及内部路网实现人车分流。

1、架空层（其休闲小品建议在小区中心景观处或公共活动空间进行补足布置）除了用

做通道及配套市政设施外，只做停车之用，即最大化挖掘、利用架空层满足停车需求，并将园林与车库结合，塑造阳光景观车库，增加项目亮点。

2、在社区规划（景观）路段进行地面停车位布置：即尽量设置与满足足够多的地面停

车要求。

3、在上述2种方案优化实施的基础之上，同时考虑土地开发利用率及建设成本要求，

建议考虑做一定量的地下停车场，满足停车要求又可实现车位销售收入。

七、商业规划布局：

1、规划思路：

1）符合项目整体规划，结合周边路网及商业资源现状，按照现代商业发展趋势和品质需求，先进的商业建筑、升级的商业业态、独特的商业街、现代的商业运营等几大线互相交融，打造一个以“沿街底商+集中超市”为商业形态载体，满足日常消费为主的社区服务型、周边辐射型商业。

2）通过业态的合理规划，导入形成一种生活购物、体验消费；规划设计的目的在于活力与醒目，营造一个容易识别的标志性建筑。

2、规划节点：

1）项目商业规划以底层商业为主。地块东侧规划路因其区位较偏且居住商业氛围弱化，规划布局1层沿街商业，项目地其他3个方向均规划为2层沿街商业；同时由于南北向街区边线较长，规划通过社区主次入口及（社区出入口或规划路交叉口处）主力店的设置，辐射拉升商铺价值，有效吸纳人气。

2）集中式超市设置于地块东北角，并通过与现期地块东侧农贸市场的有效互通，使其成为项目商业的对流节点，借助农贸市场人流，解决项目东侧规划路商业氛围不足的难题，同时进一步提升沿街店面价值。

3）商业店面的规划设计应充分利用绿化、广场等形成过渡和融合，通过增强商业人流与居住人群的“对流性”，使商业布局整体集客能力大大增强。

4）商业建筑形态，内部格局及铺面分隔，充分考虑未来消费者购物需要，及商家经营方便及使用需要。

5）设计充分考虑了主力店对整个商业街的影响力，主力店周边的路网设计要求具有较强的放射性和流动性。

八、项目开发节奏：

1、总体思路：以“短平快”开发模式为指导思想，最大化降低项目开发风险。

2、项目一期开发

1）一期开发区位：

北区住宅，首期以11层小高层投入市场，后市据销售情况及整体市场产品接受度辅以部分18层（地块北侧沿街组团）产品，增大项目市场操作空间。

2）一期开发原则：

?“抢市场、快回收”为原则，降低项目开发风险。

?开发条件相对成熟、并借势南亚国际及行政配套新开发形象，共同形成北侧地块的完整性开发

?延首期住宅建设开发，跟进主题商业内街的延续性建设，实现商住开发的相辅相成，炒热项目及区域价值

3）一期开发策略：

?一期通过有效的产品规划、局部园林、建筑及样板房等，迅速树立项目市场影响力；

并结合主题社区入口（西侧主入口）展示、会所形象（会所前期可用做项目销售接

待中心）及东西横向视觉通廊打造实景体验区，以展示项目品质

?完善社区建设，完善项目物管、文化、活动，注重建立项目形象推广篇

?以项目强大的开发背景为宣传切入点，提升项目形象档次，迅速树立开发商在当地的品牌形象，为后期项目持续开发提供有利的平台

4）一期推盘策略

?运用低开高走的定价策略，规避开发风险，快速回笼资金

?分批次、合理量控进行加推，并视首期产品销售情况及市场需求反应灵活应对

?户型产品最大限度满足市场需求，并有效控制购房总价，降低去化抗性