星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析
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考察星河湾后的一点小感受
考察星河湾后的一点小感受————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：ﻩ考察星河湾后的一点小感受宋卫平说过这么一句话：比绿城做得好的房企最多一家半家,这一家呢就是龙湖,另外半家就是星河湾。
前两天在上海考察了几个楼盘,其中两个就是星河湾出品。
最近一年单位组织考察了各地很多楼盘，龙湖、绿城、星河湾、万科、滨江等等,说实话,这些现今阶段市场份额占有率较高的大型房产公司出品的楼盘,的确有很多地方值得我们去学习,去好好琢磨。
单纯从楼盘景观的品质角度来讲，星河湾就给我留下了很好的印象。
在上传照片之前还是要啰嗦一句，摄影实在不是我的强项,所以同行们将就看吧,抱歉！闵行星河湾（大手笔的周边环境改造：这是小区前的市政道路,景观灯柱很有特色，星河湾的标志之一。
）（80多公分的大香樟,不去讨论树的采购价，单把这玩意扛回来的勇气就值得我们借鉴。
)ﻫ(入口处的植物搭配选择了南方植物,加拿利海栆、布迪椰子、银海藻等等。
广东开发商的惯用手法。
）（上面一张取景的角度不佳,补一张浦东星河湾的入口。
多头苏铁不错,相信价格也会ﻫ不错。
）ﻫ(下沉式花园结合地下车库:又是星河湾的独有特色。
立体式园林景观，主动创造场地高差,通过多种高差变化,形成自然的起伏。
我想就单凭这点，就值得我们好好去琢磨。
)(再来一张)(浦东星河湾的游泳池。
相比星河湾的游泳池，我总感觉我们维科上院样板区里的那个少了点什么,后来才想明白,少了几个元素,第一，泳池边的雕塑没有很好的考虑；第二,泳池的马赛克品种当时没有选对;第三，泳池边的绿量不够,显得生硬了。
）ﻫ(泳池按摩椅，这玩意我们宁波碧水豪园浴场里也有.）(用钱砸出来的美人鱼，象这样的铜铸雕塑星河湾里还有很多,样式各异)ﻫ（儿童水池)(浦东星河湾的景观亭，现在很多开发商建造亭子的时候,穹顶的样式和做法都喜欢模仿绿城,千篇一律,其实星河湾的也不错。
星河湾海怡半岛总结0912311(K改)
迅速将“6小时40亿”放大到极致， 顺利升级为“星河湾品质感动中 国”，为下阶段“载誉上海、荣 归广州”作有效铺垫。
“求变、创新”的宣传推广
推广线
报纸广告：通过创新的版式设计树立项目高端形象 电视广告：生动展现项目岛居生活的与众不同 新闻炒作：补充报纸、电视没法详细解说的其他卖点
报纸广告
推广线
为使“岛居”效果更强化，大量采用“竖1/2异型”，这在广州没见过。 本着“求变创新”的思路，一切皆为“画不惊人誓不休”让路。
构建“番禺商核”
一反常规“产品卖点先行”的推广思路。纵观整个推广期，以“品牌、 地块、平台”为主线，如打造奢侈品一样塑造星河湾的软性价值，完 全没有对产品硬性卖点的详细描述。即使在大规模的“珠三角巡展”
中，连户型图等基本资料都不具备。
品牌叠加
推广线
星河湾：善于利用单个项目的标榜动态， 叠加整个品牌的“航空母舰”
成交金额达25亿元 80天签约超20亿元
蝉联广州10月、11月份签约金额冠军
这样的业绩如何创造？
2009年8月8日，浦东星河湾创造日销40亿元的世 界纪录后，我们迅速制定了我们的营销策略：
战略上：风起浦东，横扫南中国 战术上：（1）无孔不入，一网打尽
（2）连续组合拳，层出不穷
推广线：如卖奢侈品一般的宣传推广 公关线：高密度公关活动构筑高端价值平台 拓展线：横跨全国的大范围客户拓展 营销线：精准的定价与营销策略 销售线：一支创造纪录的团队 团队线：精诚团结，共创辉煌
地产专家：这个成绩不仅仅是中国纪录，也是世界纪录…… 今日地产：相当于7亿美金的业绩，即便印美钞连续开印也需8小时……
大范围——除选择如“广日、南都” 重点媒体外，还有大量杂志，范围涉及《云中 往来》、《盛世》、《领袖》、《观点中国》、《房地产导刊》、《今日地产》、《尊 品》、《胡润》、《财富生活》、《生活元素》等十数种，进行新闻策动及专访达54种， 面向全国甚至海外，各种参与炒作报类广州本地的已达9种，范围涉及广州日报、南方都 市报、羊城晚报、新快报、信息时报、21世纪、时代周报、南方日报、。
解码浦东星河湾成功之道
浦东新河湾，园林设计两大突出亮点：下沉式园林景观，全环绕水系；景观泳池，人鱼共游
小区设计有中心游泳池和儿童戏 水池，给业主创造了视觉和生活 的双重享受，尤其是在游泳池旁 边设计了一个鲤鱼池，让人能体 验和鱼儿一同戏水滋味，享受天 人合一的非凡感觉
下沉式景观园林设计，主劢创造 场地高差，且整个社区均环绕水 系，尤其是其一大特色——硬地 景观基本没有
浦东星河湾/产品/园林
浦东新河湾，六大主题园林，大量使用稀有数种和高档石材，实景展示达到震撼的效果
六大主题园区，立体平均式园林景观
露天泳池区 景区
在延续独有的堆坡立体园林、植被、水涧等造园手法之外，围绕着中 央景观纵轴和2条特色主题园林景观横轴。
水区
挑花涧
瀑布区
花区
大量使用黄蜡石
黄蜡石是中国四大名石，自然灵性， 温润如玉，一旦淋了水，就散射出 流劢的光彩，星河湾将黄蜡石广泛
装 饰
西瓦一般用于别墅建筑，古典淡雅，风韵别致 进口澳洲ASI淡水砂，贵气稳重，耐磨抗风化且零辐射 加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感 门窗系统，价格在1000元/㎡左史，远高于普通门窗的400元/㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
檐口，通过柱体、浮雕的丌同组合显现出变化丰富而又风格统一 车库，层高4.15m，不下沉式园林结合，解决采光通风 单元入口处，精雕细琢，配有花坛、壁灯、纹路装饰等，着重节点塑造 建筑装饰，在建筑外立面的细节处，做适当的装饰，贵气而丌庸俗
跟随性客户，圈层营销
浦东星河湾/客户分析
浦东星河湾，约七成客户居住在上海，其中浦东区域约占近一半；35-45岁之间的中年客户约占 五成，客群呈现年轻化分布；企业高管以上的高端客户占到七成以上
居住在上海的客户以浦东为主49.19%，黄埔5.5%， 静安4.21%；外省客户北京5.5%。江浙5.18%，广州 2.59%；境外客户（包含港澳台）合计1.94% 40-45岁客户占比最大，为27.18%，35-40岁 23.3%，45-50岁18.12%；30-35岁及50岁以上占比 基本相同，分别为10.03%、11% 公司创办人及合伙人占比48%，高管占27%，中层 仅占1%
小区设计有中心游泳池和儿童戏 水池，给业主创造了视觉和生活 的双重享受，尤其是在游泳池旁 边设计了一个鲤鱼池，让人能体 验和鱼儿一同戏水滋味，享受天 人合一的非凡感觉
下沉式景观园林设计，主劢创造 场地高差，且整个社区均环绕水 系，尤其是其一大特色——硬地 景观基本没有
浦东星河湾/产品/园林
浦东新河湾，六大主题园林，大量使用稀有数种和高档石材，实景展示达到震撼的效果
六大主题园区，立体平均式园林景观
露天泳池区 景区
在延续独有的堆坡立体园林、植被、水涧等造园手法之外，围绕着中 央景观纵轴和2条特色主题园林景观横轴。
水区
挑花涧
瀑布区
花区
大量使用黄蜡石
黄蜡石是中国四大名石，自然灵性， 温润如玉，一旦淋了水，就散射出 流劢的光彩，星河湾将黄蜡石广泛
装 饰
西瓦一般用于别墅建筑，古典淡雅，风韵别致 进口澳洲ASI淡水砂，贵气稳重，耐磨抗风化且零辐射 加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感 门窗系统，价格在1000元/㎡左史，远高于普通门窗的400元/㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
檐口，通过柱体、浮雕的丌同组合显现出变化丰富而又风格统一 车库，层高4.15m，不下沉式园林结合，解决采光通风 单元入口处，精雕细琢，配有花坛、壁灯、纹路装饰等，着重节点塑造 建筑装饰，在建筑外立面的细节处，做适当的装饰，贵气而丌庸俗
跟随性客户，圈层营销
浦东星河湾/客户分析
浦东星河湾，约七成客户居住在上海，其中浦东区域约占近一半；35-45岁之间的中年客户约占 五成，客群呈现年轻化分布；企业高管以上的高端客户占到七成以上
居住在上海的客户以浦东为主49.19%，黄埔5.5%， 静安4.21%；外省客户北京5.5%。江浙5.18%，广州 2.59%；境外客户（包含港澳台）合计1.94% 40-45岁客户占比最大，为27.18%，35-40岁 23.3%，45-50岁18.12%；30-35岁及50岁以上占比 基本相同，分别为10.03%、11% 公司创办人及合伙人占比48%，高管占27%，中层 仅占1%
上海房地产投资收益研究——上海浦东星河湾
０ｅ ｈｎ ｎ）Ｃ ｉａ财经界 １ ９ ７
经 济论坛
格 擀 … ｔ 一 。 ●
择低容积率的房子 。 一个 有着广 泛好 评的开发小区往往是高质量和高
容积率的完美结合 。 一个 良好 的居住小 区， 高层住宅 容积率 应不超过
５ ，多层 住宅应不超过 ３ ，绿化率应不低于 ３ ％。上海 浦东 星河湾的容 ０ 积率为 １５ ，绿化率为 ３ ％。由于受土地成本的限制 ，并不是所有项 ．８ ５
旧 ， 海浦东星河湾与广州 、 京星河湾相同 ， 上 北 一样 具有超越
７ 观和微观的各项优势 。 宏
偻盘 的定位
陈 星河湾位于上 海锦绣路上 ， 在房产板块里属 于国际化氛围浓 ｊ 板块 ， 是一个高端住宅。花木板块位于 陆家嘴金 融区外围 木 这
Ｉ ， 层 具体指龙阳路 、 山路 、 高路合围区域 。外籍人士 、企 罗 杨
人文环境 既与建造者有 关， 也与居住者有关。 这种氛围是一种共
同的人 文表现 ，能直接反映一个社 区的底 蕴。相对而言 ，人文环境更
群居住 以外 ， 星河湾的物业管理水平和楼盘配套水平也拥有相当高的 标 准 ，正适应了人们不断变化的住房需求 。 上海 世博 会的开 始会使周边楼 盘收益非浅 ， 将会吸 引更多境外人 员对此地投 资。精品楼盘一直深 受广大投 资者 喜爱 ，星河湾 交通 便 利 ，周边 配套齐全 ， 次高会成为此楼盘升值的保障 。此外 ，购买浦 档 东星河湾的消费者大多数都是事业有成的人 ， 不会 因为缺钱而进行甩 卖 ， 以不必担心楼价 会下跌 的问题 。上海浦东 星河 湾前景无限 ，未 所
ｔ
！
：
ｊ
经 济论 坛
上海房地产投 资收益研究
星河湾园林景观
• 园林建筑及小品增长丰富度：花坛、凉 亭、雕塑等
• 细节：精致路面铺、青色石鹅卵石每粒 清洗
3
景观/布局
星河湾景观体系
红线外景观
小区内景观
市政道路
河道
组团间道路 三大组团
组团一：六大主题景观
➢将红线外道路、水系进行改造，将小区范围向外延伸， 拓宽景观面积，同步也强化小区在区域中旳地位 ➢小区内各组团形成组团内中央景观区域
》植物
》》灌木 数十种灌木有序旳生长，大小灌木与乔木一起构成绿化层次。
26
景观/元素/植物
》植物
》》水生植物 园区景观有丰富水系，于水系中点缀多种水生植物，既能丰富水系景观又能增长植物覆盖面积。
水生植物选配上主要为荷花、睡莲、鸢尾等，配合起伏旳溪流和观景亲水平台，营造小桥流水旳园林景致。
27
景观/元素/植物
31
景观/元素/水
》水
》》清水养鱼
番禹宝墨园
星河湾旳清水养鱼技术起源于广州番禹宝墨园。 原番禺市委书记梁伟苏退休之后，潜心于宝墨园旳建设，琢磨出 一套独树一帜旳水循环系统。园内锦鲤数量惊人，而池水却清澈 见底。 在星河湾老板黄文仔旳再三恳求下，老书记才同意将这套活水循 环系统引入星河湾，形成其园林景观中一大亮点。
●有效增大绿化面积 ●使园林景观产生丰富旳层次感，便于植 被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植 物旳结合 ●增强首层住户旳私密性，使其与环境形 成有一定距离旳亲近感
12
景观/营造手法/立体园林
》立体园林
内部景观起伏变化，增长园林景致
组团间堆坡增长组团内私密性
瀑布景观与地下车库旳下沉式 园林结合
13
景观/营造手法/立体园林
北京星河湾案例：36种高差形成立体景观
• 细节：精致路面铺、青色石鹅卵石每粒 清洗
3
景观/布局
星河湾景观体系
红线外景观
小区内景观
市政道路
河道
组团间道路 三大组团
组团一：六大主题景观
➢将红线外道路、水系进行改造，将小区范围向外延伸， 拓宽景观面积，同步也强化小区在区域中旳地位 ➢小区内各组团形成组团内中央景观区域
》植物
》》灌木 数十种灌木有序旳生长，大小灌木与乔木一起构成绿化层次。
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景观/元素/植物
》植物
》》水生植物 园区景观有丰富水系，于水系中点缀多种水生植物，既能丰富水系景观又能增长植物覆盖面积。
水生植物选配上主要为荷花、睡莲、鸢尾等，配合起伏旳溪流和观景亲水平台，营造小桥流水旳园林景致。
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景观/元素/植物
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景观/元素/水
》水
》》清水养鱼
番禹宝墨园
星河湾旳清水养鱼技术起源于广州番禹宝墨园。 原番禺市委书记梁伟苏退休之后，潜心于宝墨园旳建设，琢磨出 一套独树一帜旳水循环系统。园内锦鲤数量惊人，而池水却清澈 见底。 在星河湾老板黄文仔旳再三恳求下，老书记才同意将这套活水循 环系统引入星河湾，形成其园林景观中一大亮点。
●有效增大绿化面积 ●使园林景观产生丰富旳层次感，便于植 被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植 物旳结合 ●增强首层住户旳私密性，使其与环境形 成有一定距离旳亲近感
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景观/营造手法/立体园林
》立体园林
内部景观起伏变化，增长园林景致
组团间堆坡增长组团内私密性
瀑布景观与地下车库旳下沉式 园林结合
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景观/营造手法/立体园林
北京星河湾案例：36种高差形成立体景观
上海星河湾案例研究
➢半地下车库，定制“景观房”：
➢1、在地下车库停好车后，在电梯厅 大堂前等候时，可在落地窗内观看室外 飞流直下的瀑布；
➢2、地下车库左边还有个亲水平台， 业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
可观景的半地下车库
➢“最豪华装修”：单单结构设计就历 时半年。
➢ 1、其天花吊片运用了不同的灯，其 灯槽为专门开模
堆坡
植被水涧
➢高标准全球选材：一期所用的 2400多棵大型乔木，直径均在30 厘米以上，高度高于8米。这其中 只有约50%为上海本地树种，其余 都来自世界各地，据说最远的是来 自伊拉克的银海枣
➢大量使用黄蜡石：黄蜡石是中国 四大名石，自然灵性，温润如玉， 一旦淋了水，就散射出流动的光彩， 星河湾将黄蜡石广泛地使用到了星 河湾园林之中
➢使用顶级石材：新宝金、帝王金、 凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达 几十种的采自全球的顶级石材
➢国际级设备、材料：1、德国海 福乐的精良制锁、意大利的纯铜工 艺手把、符合人体工学标准的门把 弯度……
➢ 2、采用全球著名的专业锅炉热 能设备品牌的壁挂锅炉系统，地暖 管材为原装德国进口，进行全屋整 体铺设，地暖的控制区域采用隐蔽 设计方式，让业主的视线总能舒适 到每一个地方。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
项目基本资料：在区位和无外部优势资源情况下开盘，已近五 万两倍于周边项目的均价的价格，实现40亿销售额
区位
上海浦东星河湾东至锦绣路， 南至浪水浜中心线，西至中心 河东侧，北至白莲泾南侧。距 离陆家嘴大约8公里，直接接 受2010展会辐射。
定制式用材：而泳池底
部美丽的拼花设计，即使 在寒冷的季节，也是园林 里的一道美丽风景。据悉 ，底部马赛克是星河湾地 产专门定制的水晶马赛克 材质。
【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P
上海成交均价 区域占位
闵行成交均价 板块占位
颛桥成交均价
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑 态势。 闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直 保持稳定。 颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位， 但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天 绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销 所至。
0
-20%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
上海去化
闵行去化
颛桥去化
区域占位
板块占位
08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现
20000
10%
15000 10000
5000
0% -10% -20% -30% -40%
0
-50%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
6000~7000 10000~12000
08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现
100% 80% 60% 40% 20% 0% 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
<60
60~70
70~80
80~90
90~100 100~110 110~120
全市公寓产品供求及成交均价走势
尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。 成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥
6
宏观市场解读——别墅市场 联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期
万平方米 45.00
40.00
市场营销--市场细分案例分析
天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。
在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。
一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。
1、没有界定细分市场范围。
在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。
”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。
因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。
2、仅以产品作为市场细分的基础。
以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。
举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。
事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。
通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。
3、仅以地理因素为标准。
处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。
如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。
因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。
实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。
现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。
4、仅以人口统计因素为标准。
人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。
在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。
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“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每 一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式 ，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致 细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务 于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼， 最关键的原因是，室内设计先于结构进行。 房子还没有做的时候就开始扣细节，这个 过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是 这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的 墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工 图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定 制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板 房的标准就是业主入住的交房标准。 卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保 证成品表面平整。
• 立面涂料粉刷后，经过常年累月的雨水冲刷、 日光曝晒之后，即使立面涂料褪色，也不破坏 立面的美观。
从空间到建筑，提供整体的享受空间
星河湾为业主提供的是一个整体的享受空间。 从业主生活居住空间的美观舒适性考虑，先做室内
设计、再做空间结构，最后才做外立面。
“别人卖的是平方，我们卖的是立方”
从空间到建筑，提供整体的享受空间
ห้องสมุดไป่ตู้
天幕穹顶 国内独有
施工阶段
• 餐厅，中国独有的圆弧艺术天花造型，使用水晶灯饰，高达几十万元的造价，甚至 将其作为了交房标准。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
零误差要求
极其的平整
墙边预留2公分的设计创意 = 优雅 同时，= 周界绝对的平整、零误差 = 额外的2倍施工作业量
高贵典雅的立面，进口澳洲砂岩干挂工艺，超过 60种GRC预置线条装饰，管线隐蔽工程，精确到 2mm的施工精度……成就传世艺术精品。
“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求
管道隐蔽工程
•与其他社区不同，星河湾的外立 面看不到一根管线。 •管线均暗埋阳台两边墙体内，检 修口预设在楼层。
“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求
“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求
精确到2mm的外立面精度
• 外立面线条层次感丰富，仅GRC线条就定制使用不少于60种以上。 • 对定制线条的精度要求甚至精确到2mm。
“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求
混凝土现浇筑、墙体勾缝
门框墙体采用混凝土现浇筑。有利于墙体长期承重，确保星河湾的 门的稳定性，固定门的承重力。 砖墙之间也用混凝土现浇筑，增加墙体的密实度。 砖与砖之间的勾缝：使得结构更紧密，混凝土不容易外渗。
外立面石材干挂：采用大小间隔形式
• 为丰富立面效果，外立面石材采用 大小间隔干挂，此做法材料成本高 费工时（增加干挂固定小构件）。 • 通过多年的材料使用和北京、广州 的成功经验，星河湾选用”天然澳 洲淡水砂岩“作为外立面的装饰石 材。
澳洲淡水砂岩与国产砂岩的区别： • 1、石材密度大，稳定性好。由于上 海多雨水且偏酸碱性，经过广州、 北京气候的检验，进口石材不会出 现泪痕（石材反碱）等现象。 • 2、色泽饱满，石纹细腻，国产砂岩 不堪比拟
上海浦东星河湾项目简介
2009年11月
2009年8月8日：浦东星河湾6小时劲销40亿元 创下了中国房地产市场化以来单个项目开盘销量
最高纪录！也创世界纪录!
感动上海
截止2009年11月11日，浦东星河湾基本售罄，只剩1套顶层户型。
浦东星河湾：国际级豪宅定位
※ 高端住宅社区
全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品 豪宅社区，集合广州星河湾和北京星河湾的产品精髓。
室内隐蔽工程
地暖设备隐蔽处理
除阳台外，室内全部铺设地暖，表面加 地暖保护层。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
红外线镭射精确定位
• 为了达到零误差的精准要求，呈现完美的交楼标准，施工中大量运用红外线镭射定位。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“结构阶段，做施工像做家私一般” ——工程部
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
定制角铁切面
•投入成本，定制角铁，弃用传统木方。
•利用角铁控制切面的平整度，工艺精准，确 保地面的高差要求。
•保证地暖铺设等后期装修的质量标准。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求
现浇圈梁
有外秀就有内涵 • 有外挂的地方就有内 埋圈梁 • 确保后期外立面构件 、内墙构件的附着牢 固性和稳定性的施工 工艺。
“华丽的背后”_结构阶段·施工精装修标准要求
定制外立面装饰条颜色
• 定制与外立面涂料颜色一致的黄色装饰条，确 保色泽统一。（市面上通常使用黑色，因此需 专门定制）
※ 顶级名流生活圈层
星河湾的房型为亿万身价的富豪定制，摈弃了一房、二房紧凑型产品。舒适而奢华的 设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。
※ 高端资源整合平台
以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活 与社交平台。
用做家私的态度做建筑