广州星河湾地产案例分析之作
北京星河湾详细案例解读
随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步 提升自己：
第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心 竞争力。
三、精致而舍得的环境营造
●通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处 理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→围墙” 的层次变化使道路景观十分丰富) ●街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一 定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区 景观的延伸)
在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了" 市场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不 断创新"等六大标准。坚持走精细化品质地产的道路。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
五、系统而精益求精的施工管理
3、规范的工程施工管理。 星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工
序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。
工程施工细节——室内标准的室外木栏杆铜包件
工程施工细节——5000吨黄蜡石的堆砌
实用而灵活的材料采购及成本控制
两个国内代表性房地产景观解析.ppt
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④ 主动营造高差——北京星河湾
采用独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。 •有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) •使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 •增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感
红叶林区
常绿林区
桃花岛观荷区
赏花品香区
观花品果区
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⑤ 绿植与硬地并重，重木轻草——北京星河湾
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⑥ 精心设计的景观流线系统——北京星河湾 精心设计动线的方向与弯曲，巧妙设计对景，做到步移景异，把景点呈现在最佳的观赏角度
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⑤ 绿植与硬地并重，重木轻草——北京星河湾
•园林景观中软硬绿化结合(水景、植物等)，硬质绿化注重品质与工艺(广场、铺地等)，在植 物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 •在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的 维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、 减燥，亦能产生大量的氧气) •与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）
•星河湾人精益求精的态度塑造了项目优秀的品质，完美的细节、令人惊叹的园林景观、有特色 的规划设计等，非常值得业内学习。
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➢舍得、用心、创新的企业精神 1、“舍得”的气度和决心
要做中国地产的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是 “舍得”。 ●舍得时间、成本和精力去学习、研究 ●舍得为了创造出有韵律的天际线主动调整一部分建筑的层高而减少5万平方米建筑面积 ●舍得可以为质量的瑕疵敲掉几十万的观景玻璃，可以为设计的高要求重铺100多万的瓦片 ●舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ●为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一切都是兢兢业业， 认认真真，追求完美。 2、“用心”的做事方式和理想境界
『精品』专题房地产研究报告——星河湾的豪宅之路
黄文仔在星河湾地产2019年会上讲话
黄文仔在星河湾地产2019年会的讲话
2019年，星河湾集团做出一个影响深远、意义重大的战略决策——“企 业现代化工程”。
“求变”二字，将是星河湾集团０８年运营的核心。我们要锐意求变， 做品质地产的现代化企业。
提出全新的企业目标——做一个以房地产品质建设、品质经营和品质 服务为核心优势的，要深受行业尊敬、公众和政府信任、值得投资者和业 主寄予重望的现代企业。
懂得放弃，拒绝诱惑。有所为有所 不为。
舍 得——舍得的气度
不急功近利，不唯利是图，为创造最佳品质及服务，星河湾愿意付出 更多时间、精力、资金等。
不惧怕错误，不吝惜成本，为打造一流团队及卓越文化，星河湾愿意 为员工付出必要的成本。
不患得患失，不瞻前顾后，为成就中国高端地产第一品牌，星河湾人 愿意付诸更多心智。
★ 生产制造业
星河湾地产拥有全国唯一原木加 工的木业公司——广州星河湾实业有 限公司。
◆ 总投资1亿6千万人民币，占 地面积6万余平方米 ◆ 拥有全套现代化的生产设备 和雄厚的技术力量 ◆ 严格选材、设计新潮、做工 精细 ◆ 骑江木道 ◆ 室内装潢 ◆ “弹药库”
三、星河湾文化 三个核心点
五把尺子
用 心——用心的执着
用心——用心决定“舍”与“创”的 结果，决定“得”与“新”的程度， 用心立基业。
执着于社区建设的每一个环节、每一 处细节。
“心”到才能“行”到，“行”到才 能“功”成。
用心用在事前，极尽心力系统规划全 过程；用心用在事中，以超越常规的 标准完成每一件事；用心用在事后， 不断总结，不断完善，不断提升。
北京星河湾 2019
连续三年蝉联高端住宅销售额第一名
星河湾唯品质论
星河湾唯品质论：一个地产品牌的“跨界”传奇你不妨先闭目想象一下，除了完美无缺的建筑和景观之外，“星河湾”还会是什么？也许是一张城市新名片。
星河湾向世人彰显中华现代人居文明新主张，一个国家、一个城市的气质和风貌。
也许是上流阶层的符号。
犹如英国贵族肩上那颗徽章，星河湾制造的高端住宅标签是全球财富阶层身份的象征。
也许是奢侈文化的橱窗。
来自全球的精英们在星河湾觥筹交错，不同的商道、文化和思想进行激情地碰撞。
这是星河湾--一个地产品牌的“跨界”传奇。
黄文仔一直主张，“星河湾在卖文化、卖品位和卖生活方式”，而不是“卖房子”本身。
8年前，这位星河湾地产董事长犹如巨匠一般迫近房地产这片领地。
他喜欢引述毛主席的名言来指点“江山”。
当然，“江山”的重点是大谈下一个辉煌及理想：让星河湾“成为受世界尊敬的企业，成为国际化大品牌，成为所在城市的城市名片。
”星河湾注定是为中国品质地产而生。
8年来，黄文仔不求大而求强，不求多而求精，不求快而求远，不求全而求新，像打造劳斯莱斯一样打磨出南北星河湾。
眼下，受美国次贷危机和国内调控的影响，中国房地产行业正处于困难时期。
即便如此，南北星河湾也是你所知道的少有的抗跌增值的高端楼盘之一，它们的成交量依然保持着原有的惯性。
星河湾人坚信，“没有疲软的市场，只有疲软的产品与思想”。
“唯品质论”，让星河湾的影响力已跨越了房地产的界线。
但黄文仔的“野心”远不止此。
他要把星河湾打造成一个受世界尊敬的企业。
星河湾人之所以敢于展望这一宏伟蓝图，是因为它有非常切实的参考案例：星河湾自己。
将镜头回放到2001年被寄予未来广州希望的华南板块，2万亩的开发面积上盘踞着碧桂园、合生创展和雅居乐等8大地产商，大战一触即发。
当时，著名策划人王志纲大胆预言：中国大盘时代来临。
谁是启动华南板块的转世灵童？大盘时代就有了这个新命题。
他便是黄文仔，这个曾经没品牌、没经验和没班底“三无”的番禺人，用星河湾打响了华南板块第一枪。
市场营销--市场细分案例分析
天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。
在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。
一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。
1、没有界定细分市场范围。
在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。
”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。
因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。
2、仅以产品作为市场细分的基础。
以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。
举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。
事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。
通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。
3、仅以地理因素为标准。
处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。
如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。
因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。
实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。
现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。
4、仅以人口统计因素为标准。
人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。
在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。
星河湾-商业模式研究专题
星河湾制造
星河湾成绩：2009年前3季度，仅凭北京、上海、广州3个城市4个楼盘，星河湾制造完成100 亿元销售额。
——2009年8月8日，上海浦东星河湾开盘，以比周边楼盘贵近3倍的价格，创造了“6小时销售40亿元” ，制造过去300年来唯一“一天销售40亿元”的商品。将浦东的房价提升1万元。
——2005年6月，北京星河湾一期无定价开盘，当天即获一万多张认购卡，提升了朝青板块作为高档 居住区的区域价值；之后星河湾以高于周边楼盘1万元的价格，连续4年获得北京均价25000元以 上高端住宅市场销售年度冠军。
✓ 星河湾全球搜罗小到门锁、开关，大到石材、木材、电器设备等一切奢侈精品；在园林上， 珍稀树种、小桥流水、游泳池、山石景观……有人说黄文仔建的不是房子，而是艺术品。
✓ 大量运用高档进口石材，几乎每个房间都能看到石材运用的效果；地面（地面拼花的种类就 有几十种之石材加工精细、纹 路优美；硬质石材曲线形式加工；
踢角线
浴缸裙边
楼梯踏步
玄关
优质材料综合运用的效果
星河湾理念之一：舍得
舍得以室内装修的标准装修室外环境
以室内装修的标准来处理室外的环境和园林；精益求精的以室内标准处理室外的环境
星河湾的品质已经市场证明
不管是产品本身还是价格，星河湾已经成为其所进入市场的绝对标杆。
✓ 星河湾造的不是房子，是艺术品，是奢侈品，甚至收藏品； ✓ 星河湾提供的是CEO、董事长级豪宅，提供的是高层次的生活空间和社交平台； ✓ 星河湾的房子在业主收楼时不能让业务找到缺点，因为星河湾是专家，专门做产品的。如果
舍得种树和栽培园林
极端的重视小区园林及绿化建设。首先将在南方城市中才能见到的植物经过筛选、培
植，引入到北京寒冷的气候中，作为小区的园林栽培，
星河湾_广州星河湾_半岛豪宅项目推广策略完稿69PPT(精品PPT)
现在，都有了
搭台唱戏：星河湾； 借台唱戏： 270°半岛江景
豪宅有两种卖法：卖外在，或卖内在
现在，聚齐(jù qí)了
内在第一：星河湾； 外在第一：270°半岛江景
第三十页，共七十页。
国家豪宅星河湾半岛在传承(chuán chénɡ)与创新之间的辩证
“涵盖更多高端人群(rénqún)〞与“强调价值特征〞的平衡时，
对
第二十四页，共七十页。
星河湾再来一次
对
星河湾王者(wánɡ zhě)再临
对
第二十五页，共七十页。
这一次和上一次一样(yīyàng)
错！
第二十六页，共七十页。
平台性质暨产品定位的界定——为了(wèi le)品牌和销售
广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务
——品牌(pǐn pái)影响力 这次做的豪宅工程，有多像星河湾……
——品牌统治力
第十五页，共七十页。
品牌统治力的效果 生产方案常常和订单(dìnɡ dān)一起出现在经营者的
办公桌上
对手生产出物理层面更好更昂贵的竞争产品无人喝 彩
第十六页，共七十页。
再看一遍今天的星河湾
品质一流(yī liú)，世界公认 品牌知名度广、认同度高 行业内一直领先，无法被超越 在群众的心目中，星河湾品牌是高端住宅的代名词
帝之后，宜为土德，故神兽如牛，牛土畜，又黄星显曜，其符也。 于是始从土德，数用五，服尚黄，牺
牲用白。祀天之礼用周典，第以十三页夏，共七四十页。月亲祀于西郊，徽帜有加焉。
统治力的另一个(yī ɡè)直接说法——
某房地产项目营销策略
采用大理石材质进行墙面、地板和天花的铺 采用纯铜质地， 精
贴，而且根据功能分区的不同，餐厅、走道、 选了国外多款最流行，
玄关处的地面拼花都不一样。
重新融汇精致打造，让
每个把手都是国际品质
和时尚的结晶
获亚洲设计大奖的 市场价高达三万元的 TOTO计算机控制全自 动座厕，科学而人性 化的设计满足尊贵主 人的需要，特有自动 开合、自动冲 洗、自 动除臭、自动加温功 能。
营销机会突破
客户：注重产品的保值增值功能
市场：未来阶段的不可预测风险
收藏品的抗跌 与增值能力
产品：502套一线江景鼎级大宅
以收藏品为导向打造与 定义项目价值
项目营销占位：
项目形象定位
大人物·收藏品
楚天逸品 以极致产品打造 成就大平层收藏品传奇 恭迎湖湘大人物入主
项目形象示意
中欣集团地产品牌战略研究
特制1.85m×1.85m的按摩浴缸，独特的地方是它的 漩涡喷水孔。每一个喷孔将水吸入，然后再喷回。漩涡 强度从刺激表皮的轻柔按摩到大面积有力地按摩皮肤、 皮下组织和肌肉。让沐浴真正成为放松身心的享受。 卫生间的设备相当考究，采用了高级啡网石铺设，配 有淋浴室、蒸汽浴房1.85M×1.85M的水力按摩浴缸等 多种卫浴设备，还有双洗面盆和全套汉斯格雅水龙头。
案例借鉴小结：如同国际奢侈品，高价值背后必然有着强力品牌的支撑；对产 品附加值的极致研磨，使产品上升至收藏品高度；高调而神秘的操作手法，以 话题及事件营销为项目证言。
1 品牌塑造
2 产品打造
3 操作模式
> 通过强化企业品牌，以衬托出顶级豪宅的“系出名门”。 > 利用名人和专业渠道进行品牌互补，以文化和历史作为精神图腾提