汕头市高新片区三旧改造详细规划

汕头市高新片区三旧改造详细规划一、规划背景1.“三旧”改造规划背景为切实推进广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，根据粤府〔2009〕78号、粤府办〔2009〕122号、汕府办〔2010〕12号、市政府工作会议纪要〔2010〕56号等有关文件精神，我市科学规划、统筹推进“三旧”改造工作。

为加快推进我市三旧改造，我市规划管理部门依据市“三旧”工作会议要求，结合市三旧办明确的近期“三旧”改造项目，组织开展对中心城区部分近期“三旧”项目所在地块（单元）进行控制性详细规划编制。

2.高新片区发展需求背景汕头高新技术产业开发区，于1992年4月起筹建。

1993年7月，经广东省政府批准为省级开发区，同年8月成立管理委员会并正式运作，是汕头市政府的派出机构。

1996年7月由省编委批准为副厅级建制。

1997年9月汕头市市长发布政府令（1997年第15号政府文件），赋予高新区管委会行使市一级经济行政管理权限。

2007年3月，经国家重新审核公告，片区0.85平方公里，截至2009年底，东片区总建筑面积约92万平方米。

经过十多年的发展，高新区已发展成为汕头市颇具规模的产业园区，截止2009年，高新区企业全年完成工业总产值37.8亿元，规模上企业达38家。

企业税收突破亿元大关，达到10315万元。

伴随着近年来产业技术的快速发展，当初在高新区投资建厂的部分企业已经跟不上技术发展的进步，经营不善甚至停产。

如位于高新区西侧沿华山路的进裕金属有限公司、金霖织绣有限公司和南诚房产开发有限公司投资项目未能落实、或技术设备落后，产品缺乏市场竞争力，近年来公司产品严重滞销，经营不善，现已基本停产。

而汕头城市建设这些年发展较快，随着城市中心区快速向东、向北拓展，高新区四周多数已发展成为生活功能用地，周边便利的交通和日益增长的人气为经营不善的企业发展工业生产以外的工业及配套功能（诸如办公、展览及科研），提供了可能。

二、规划范围与依据1.规划范围高新片区三旧改造单元位于汕头市中心城区高新区，是我市近期“三旧”改造项目所在区域，区内涉及近期“三旧”改造项目4个。

根据市三旧办提供的资料以及对业主单位的具体调研，三旧改造地块面积合计约12.69公顷。

由于三旧改造地块是不规则的，为了更好的与地块所在街区整合发展，规划确定编制范围如下：根据近期“三旧”改造地块位置，结合周边相邻用地的实际发展情况，以及《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》建议的整体改造单元范围，确定规划区（三旧改造单元）为：东至于高新区科技西路，西至华山北路及与东厦路交叉口西南角地块边界，北到东厦路，南到高新区科技中街，面积15.34公顷。

在规划区（三旧改造单元）界线范围内，按照控制性详细规划的规划编制要求深度进行编制。

2.规划依据《城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）、《汕头市政府工作会议纪要〔2010〕56号）》、《汕头市政府工作会议纪要〔2010〕56号）》、《汕头经济特区城市规划条例》、《汕头市城镇中小学校规划建设和保护条例》等三、现状概况1.地理和区位规划区位于汕头市中心城区北岸中部，龙湖区与金平区交界，高新区的西北角。

规划区西、北、南侧均为成熟的居住区及公建配套设施，东侧为高新区多家企业厂房。

2.土地利用和建设现状规划区从用地权属及道路分割可以分为南北两部分。

北部有两个地块，用地权属金平区广夏街道浮西经联社，现状用地除东方体育乐园为文体娱乐设施外，其余多为以小工厂、仓库及沿街商铺，现状建筑均为1-3层的简易结构厂房车间，一半以上设施和建筑处于萧条、停业状态。

南部有一个完整地块，用地权属高新区，地块内五家企业除葵源针织时装厂和环洋大厦生产经营良好外，其他三家企业用地空置或租地他用（南侧用地租给驾校作训练场）；南部用地东侧沿科技西路为多层和高层工业厂房，西侧和南侧用地建筑少，多为简易结构厂房。

3.道路交通现状规划区北临东厦路，东临科技西路，西临华山北路，南临科技中街，用地分别被两条城市次干道和两条区间路围合，中间有区间路科技北二街穿过，东厦路和华山路设有多条公交停靠站，规划区交通条件优越，设施完善。

表1：规划区现状用地平衡表四、目标定位1.规划目标规划力求通过“三旧”改造单元的整合、改造、更新，实现“拓展建设空间、完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象”的目标。

近期“三旧”改造单元的规划，将遵循“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的原则，培育和打造典型项目作为示范和标杆，通过在宜居环境、布局优化、配套设施建设等方面重点打造具有代表性和特色的“三旧”改造项目，实施以点带面，推广成功经验，确保“三旧”改造的顺利推进。

2.功能定位由于城市快速扩张，高新区区位已由城市近郊区变为城市中心区，城市功能发展和高新区自身产业发展的需求受市场调节影响，高新区周边沿城市道路的用地发展建设与高新区产业相配合的工业配套用地，譬如科研、办公、展览及商贸用地已经成为可能和必然。

规划区位于高新区西北角，西、北临城市道路，交通便捷，周边居住人口众多，近期规划区发展功能定位为：发展居住、商业、工业配套为一体的城市综合片区。

3.方案思路方案规划设计多方案比较，针对社区及周边配套情况分析，形成不同社区配套方案，并征求相关部门意见。

规划院于2010年6月9日收到规划局转来的汕金府函【2010】29号《关于汕头市高新片区三旧改造单元控制性详细规划问题的复函》，复函中金平区政府认为东厦路167-173号三旧改造地块所在的广厦片区现有居住人口众多，商业配套设施严重滞后，而地块周边约200米有桂花小学，要求“将控规中拟东厦路167-173号三旧改造地块配套的学校用地功能调整为商业综合用地，同时将该地块建筑密度提高至45%-50%”。

综合多方意见规划片区北部发展居住和商业用地，南部发展工业及配套用地（展览、科研、办公设施），兼容商业设施。

五、用地规划1.用地布局根据汕头市产业调整需要，结合区政府意见，鼓励发展现代服务业，规划区北部用地改造为商业和居住用地；规划区南部用地权属三家企业，用地空置或租地他用，规划用地区位及交通条件，改造为工业配套用地，兼容科研、办公、展览及商贸用地。

表2：规划用地平衡表依据《汕头经济特区城市规划条例》，建设开发项目容积率新区多层建筑2.道路交通规划区现状交通条件优越，设施完善，规划不做调整。

东厦路为城市次干道，控制35米；华山路为城市次干道，控制36米；科技西路及其他道路为区间路，控制24米。

3.公共设施（1）指标核定根据《汕头市城镇中小学规划建设和保护条例》、《城市居住区规划设计规范（2002版》、《汕头市中心城区停车专项规划》，每千人居住人口需产生小区级公共服务设施需求为2788平方米，考虑到各设施分开建设可能产生部分面积耗损，规划统一采用“每千人居住人口需产生小区级公共服务设施需求为2800平方米”的标准。

按照三旧改造项目居住人口测算公共服务设施的预留规模。

（2）配套原则规划公共设施配套采用“按规范要求核定面积、按实际需求规划配套、与周边地区相互补充、独立建设、服务共享”的原则。

因每个三旧改造项目面积不等，产生的公共服务配套设施需求面积也规模各有大小，无法同时承担教育设施或非营利性公共服务设施独立建设的需求（如某个三旧改造地块核定公共设施需求为0.4个中学、0.5个小学、0.7个幼儿园、0.3个市场，均无法独立建设）。

因此，规划根据不同改造地块核定的公共设施预留规模给予用地预留，再结合分析周边公共设施配套建设情况，安排完整独立服务设施，其他服务设施需求在另一个地块改造给予满足（如在某个三旧改造地块按核定面积预留后规划建设一个完整中学，同时服务周边居住区域，设施共享，本地块产生的小学、幼儿园、市场等设施需求则在相邻周边地块中给予配套解决）。

（3）规划设施本规划单元中涉及的三旧改造项目合计4处。

A为北侧东厦路167-173号三旧改造项目地块，计容商住用地6.88公顷。

配套幼儿园、停车、社区服务中心、文化活动站、卫生站及公厕等，合计1.32公顷，其中幼儿园面积0.36公顷，规模为不小于9班，建筑面积要求不得低于2520平方米；社区服务中心、文化活动站、卫生站及公厕面积0.28公顷，建筑面积要求不得低于5522平方米；停车场面积0.68公顷，采用停车楼形式建设，建筑面积要求不得低于13688平方米，需提供340个社会停车位，若改变建筑形式，需保证提供社会公共停车面积符合本规划要求的车位数，且必须与住宅小区地下停车场分开，需设置独立出入口。

对改造单元、周边地块公共商业服务设施配套的综合分析，东厦路和华山路交叉口东南侧商业兼容住宅用地规划大型商业项目为集文化、娱乐、餐饮、购物、休闲消费、旅游、商务、居住于一体的商业综合体（即shopingmall）1处，面积2.00公顷，建筑面积要求不得高于90000平方米（裙楼商业面积5万平方米，塔楼为住宅）；根据本片区居住小区配套需求在商业综合体（即shopingmall）内建肉菜市场，规模不少于2500平方米。

配套设施未达到标准按市政府出台的有关中心城区“三旧”改造补缴配套费实施细则的内容执行。

B、C、D为进裕金属有限公司、金霖织绣有限公司、南诚房产开发有限公司3个三旧改造项目地块，南侧3个三旧改造项目地块计容工业配套用地4.12公顷，不产生居住人口，配套开关站，面积0.05公顷。

（4）建设要求三旧改造项目公共配套设施要求需按规划地块执行，公共设施的具体建设位置可在该三旧改造项目的计容用地内结合修建性详细规划给予微调，但建设规模均不得低于《图则》的要求，且必须确保该设施有独立的面临城市道路或小区道路的出入口，以便服务周边区域，达到设施共享的目标。

三旧改造项目在具体实施过程中，如果因为开发强度调整、或修建性详细规划建筑户型的变化，导致居住人口与本规划预测存在较大差距的，应按照本规划说明书中“公共服务设施用地规模指标核定”部分的内容重新核定公共服务配套设施的规模，并在修建性详细规划中相应调整。

（5）变更要求改造项目在具体实施过程中，如果因为开发强度调整或修建性详细规划建筑户型的变化导致实际居住人口与本规划预测存在较大差距的，应按照本规划说明书中“公共服务设施用地规模指标核定”的内容重新核定公共服务配套设施的规模，并在修建性详细规划中相应调整。