三旧改造---村企合作流程图(惠州)
旧村庄改造(村企合作)基本流程简图
九
十
属地政府、村集体、市场主体签订正式改造协议，准备土 地报批材料逐级报批，办理完善开发用地手续。
上级部门批复后
十一
缴存旧村庄复建安置资金，根据市“三旧”改造工作领导 小组批准的改造方案启动改造。
七
签订合作意向书
规划方案 规划方案应达到控制性详细规划 深度： 1、明确规划研究范围中的全面改 造范围； 2、规划理念与目标； 3、功能定位与分区（包括各个分 区用地规模、界址坐标、主要用 途、安置区域、集体经济发展区 域、容积率、建筑密度、市政配 套等）； 4、明确安置房户型、装修标准 等； 5、改造主体承担的其他义务。
拆迁安置补偿方案 1、入户调查：土地面积、 对该改造范围内的无合法手 性质、手续等；房屋面积、 续用地，根据土地性质、地 结构、手续等；家庭成员基 类状况以及历史用地情况制 本信息，年收入等； 定处置方案： 2、征询村民拆迁安置补偿 1、完善用地手续方案：利用 意见； “三旧”改造等政策为改造 3、确定拆迁安置补偿原 范围内土地完善用地手续； 则； 2、转性方案：集体建设用地 4、明确拆迁安置补偿标准 转为国有建设用地申请报 。 批； 3、农用地转用征收方案; 4、留用地处置。
土地整合方案
改造实施计划
1、分期改造计划； 2、周转房建设或租用计划； 3、安置区的建设计划； 4、改造区的启动地块等。 注意事项：不拆除旧村庄、完成安置房建设 的，其它建设项目不得开工（公建配套和消防 工程除外）。
根据上述方案，计算改造成本和改造后价值，进行改造效益测算 上述方案通过反复征询意见，经村集体经济组织90%（以 户为单位）以上成员同意后，由属地镇政府初审报市“三 旧”办复核（规划方案由规划部门审核），最后呈市“三 旧”改造工作领导小组审议。
三旧改造流程图_惠州市
区“三旧办” 组织相关材料上报
市“三旧办” 1.城乡规划 2.土地利用规划 3.地块界线范围 4.规划条件
会审意见函主体：明确改造Fra bibliotek向承诺书
四、专项规划 五、改造实施方案
六、方案审查
市住房和城乡规划 建设局
市住建局
《规划设计条件告知书》
报市政府批准
制定改造实施方案
①改造范围内的基本情况； ②土地利用现状情况； ③拟建设项目的使用功能； ④改造意向规划图； ⑤拆迁协议补偿情况； ⑥投资成本及效益估算等。
惠州市“三旧”改造工作程序
一、改造意向主体 提交申请
“三旧办” 交：1.申请书
2.土地权属 3.其他资料
二、开展权属调查
“三旧办”组织国土、房 产部门、村集体、以及土 地和房屋权属单位开展权 属调查
1.宗地权属分布图 2.各宗地的权属状况列表 3.无权属证明，由村 （居）委出具证明
三、“三旧办”初 审
市“三旧”改造领 导小组会议
省政府
1.土地征收 2.转用方案
市政府
市“三旧”改造 办公室审查
市政府
七、项目认定
市“三旧办”
领导小组会议审定
市政府
认定“三旧”改造项目
“三旧”改造项目 认定批复文件
八、项目立项
发改委
（主管部门）
九、房屋征收补偿
建、构筑物
拆除拆迁
用地规划手续
十、《国有土地使 用证》
缴纳地价
签订土地出让协议
注意事项：
1.改造实施方案、方案审查与项目认定，可同步开展； 2.改造实施主体应自改造方案批准之日起1年内办理好项目有关审批文件； 3.在办好有关审批手续后，应在半年内开工建设，2年内竣工，且不得转让。 4.未能在规定时间内开工、竣工，或申请延期开工、竣工未获批准的，市政府将撤销改造项目的批准文件。
旧村庄改造村企合作基本流程简图
改造方案编制指引包括1、改造项目用地已列入“三旧”改造专项规划，同意改造规划范围；2、土地处 置整合注意事项；3、开发强度建议；4、明确改造方式；5、说明改造方案包括内容（现状核查情况，改 造规划方案、土地整合方案、拆迁安置补偿方案、改造实施计划等）
六
村集体经济组织选择确 定合作开发商
公示期满 无异议
审议通过ห้องสมุดไป่ตู้
九
十
属地政府、村集体、市场主体签订正式改造协议，准备土 地报批材料逐级报批，办理完善开发用地手续。
上级部门批复后
十一
缴存旧村庄复建安置资金，根据市“三旧”改造工作领导 小组批准的改造方案启动改造。
f
土地整合方案
改造实施计划
1、分期改造计划； 2、周转房建设或租用计划； 3、安置区的建设计划； 4、改造区的启动地块等。 注意事项：不拆除旧村庄、完成安置房建设 的，其它建设项目不得开工（公建配套和消防 工程除外）。
根据上述方案，计算改造成本和改造后价值，进行改造效益测算 上述方案通过反复征询意见，经村集体经济组织90%（以 户为单位）以上成员同意后，由属地镇政府初审报市“三 旧”办复核（规划方案由规划部门审核），最后呈市“三 旧”改造工作领导小组审议。
拆迁安置补偿方案 1、入户调查：土地面积、 对该改造范围内的无合法手 性质、手续等；房屋面积、 续用地，根据土地性质、地 结构、手续等；家庭成员基 类状况以及历史用地情况制 本信息，年收入等； 定处置方案： 2、征询村民拆迁安置补偿 1、完善用地手续方案：利用 意见； “三旧”改造等政策为改造 3、确定拆迁安置补偿原 范围内土地完善用地手续； 则； 2、转性方案：集体建设用地 4、明确拆迁安置补偿标准 转为国有建设用地申请报 。 批； 3、农用地转用征收方案; 4、留用地处置。
惠州市惠城区-仲恺高新区三旧改造专项规划
文本目录第一章总则 (2)第二章改造策略与改造目标 (2)第三章改造用地布局 (4)第四章改造用地设施配建 (8)第五章改造用地道路规划 (9)第六章改造用地设计指引 (10)第七章改造用地强度控制 (12)第八章改造时序与实施措施 (13)第九章附则 (15)附表：各改造单元设施配建要求 ............................ 错误!未定义书签。
第一章总则第一条贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城－仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。
第二条规划主要依据：1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《城市规划编制办法》3.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》4.《惠州市城市规划标准与准则》5.《惠州市城市总体规划（2008-2020）》6.《惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）》7.规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）9.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办[2009]122号）10.国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条规划年限根据“粤府办[2009]122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。
为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。
第四条规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。
第二章改造策略与改造目标第五条发展策略1.政府主导，市场运作。
为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。
三旧改造合作流程：旧村庄改造(村企合作)基本流程简图
序号
工作程序 结合二调数据，现状摸 底（村集体为主）
主要内容 1、初步确定改造范围； 2、社会现状：人口规模，村民及集体收入状况、社会保障状况等； 3、用地现状：土地权属性质：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等） 土地利用现状：居住用地，市政绿化用地等； 4、建筑物现状：总量，分类建筑面积（村民住宅，集体物业）等； 5、留用地指标落实情况。 1、分析用地现状，结合土地处置途径(“三旧”改造、土地征收、整合等），研究可供开发利用建设用地 面积； 2、根据现状摸底数据，收集多数村民改造意见，初步计算拆迁补偿安置成本（尽可能考虑各方面因素， 最大化估计改造成本，减少改造风险）； 3、参考周边市场价值，进行初步经济效益测算。 1、90%以上村民代表（以户为单位）同意，方可进行改造； 2、会上应通过改造公告，禁止交易和抢建； 3、保留当场记录（村民同意改造证明）和纪要文件（文件上需有参加会议人员签名）； 4、属地政府参与并监督，签字证明。 村集体向属地政府申请，所需资料：申请报告，初步改造方案，项目呈批表，改造范围的影像图、地形 图、二调图、2006年土地利用变更调查图、“三旧”改造专项规划图、2010-2020年土地利用总体规划图、 城乡规划图、现状照片，可行性分析报告，村民代表大会文件（90%村民同意改造当场记录以及纪要文 件）
一
调查完成
二
咨询国土、“三旧”、 规划等部门，分析改造 可行性（村集体为主）
具备改 造可行性
三
召开村民代表大会，征 询改造意愿
90%以上 村民同意
四
市“三旧” 领导小组 通过
属地政府初审并上报市 “三旧”办复核后，呈 市“三旧”改造领导小 组审议
五
村集体签收 批准书和方 案指引
2020版三旧旧村庄旧厂房旧城镇全面改造更新项目报批程序流程图
改造意愿：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，村集体经济组织成员80%以上同意，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划实施方案编制阶段数据调查核查：区政府统筹组织基础数据调查与核查，基础数据经区政府认定（公示15日）（注：基础数据调查可在申请计划前进行）方案审核及表决：区政府（更新机构）征求市直相关部门意见，根据反馈意见修改完善形成表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容）经村代表会议表决通过，并经区政府审核通过方案编制：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求区各方意见实施方案审核审定方案审查：经区政府审核同意的方案上报市城市更新局审查（材料完整性、政策适用性）实施方案批复阶段方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同实施方案批后实施启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作2020年旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施新机构指导村集体经济组织申请（更新机构）指导村集体经济组织合选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）（注：合作企业选取可在申请计划前进行）方案审定：由区政府提交市更新领导小组审议通过项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：供地前完成开展土壤环境调查评估年度计划：区政府申请纳入策划方案编制阶段策划方案审核审定方案审核：区政府征求市直相关部门意见，修改完善并审核通过策划方案审议：区政府提交市更新领导小组审议通过策划方案批复阶段控调方案审议：市更新局（策划方案公示结束后1个月内）提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议控调方案策划方案批后实施编制实施方案及报批：区政府按照市更新领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。
中共惠州市委、惠州市人民政府关于印发《惠州市村企合作共建新农村示范村实施方案》的通知
中共惠州市委、惠州市人民政府关于印发《惠州市村企合作共建新农村示范村实施方案》的通知文章属性•【制定机关】惠州市人民政府•【公布日期】2007.05.18•【字号】惠市委发[2007]21号•【施行日期】2007.05.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文中共惠州市委、惠州市人民政府关于印发《惠州市村企合作共建新农村示范村实施方案》的通知（惠市委发〔2007〕21号）各县（区）党委、人民政府，市直和驻惠各副局以上单位：现将《惠州市村企合作共建新农村示范村实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
村企合作共建新农村是我市推进社会主义新农村建设的重大决策部署；是全面落实科学发展观，统筹城乡经济社会发展，构建和谐惠州的重要举措；是加大工业反哺农业、城市支持农村力度，加快农村经济社会发展的有效途径。
在社会主义新农村建设过程中，广泛开展村企合作共建活动，有利于提高农村生产力发展水平，促进农村经济发展，改善农村生产生活条件，增加农民收入；有利于拓宽企业发展的空间和领域，增强企业活力，加快企业自身发展，实现互利互惠、共建双赢。
各级党委、政府要高度重视村企合作共建工作，切实加强领导，实行领导挂点、部门联系、干部驻村相结合，建立健全市、县、镇三级联动的领导机制和工作机制；要认真组织实施，集中力量推进100个新农村示范村建设，按照统一规划、分类指导、逐个突破、梯度推进的要求，做到建设一个、见效一个，成熟一个、推广一个，确保村企合作共建新农村示范村活动扎实推进。
各地、各单位贯彻落实情况，请及时向市委、市政府报告并向市委农办通报。
市委农办作为负责推动全市社会主义新农村建设的综合协调部门，要肩负起对村企共建工作的主管职责，认真做好村企合作共建新农村示范村的指导协调和督促检查工作。
中共惠州市委惠州市人民政府2007年5月18日惠州市村企合作共建新农村示范村实施方案为认真贯彻落实市委、市政府《关于加快社会主义新农村建设的实施意见》（市委发〔2006〕23号）和市第九次党代会提出的新农村建设任务，市委、市政府决定在全市开展村企合作共建新农村示范村活动，力争通过五年的努力，把全市100个新农村示范村建设成为“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村典范。
26【旧改】惠州三旧改造初步概述
改造类型
旧城镇 改造用地
用地性质 居住用地 商业用地 办公用地 工业用地
容积率分级 缴交比例
<=2.0
10%
2.0<FAR<=2.5 40%
2.5<FAR<=3.5 60%
3.5<FAR 小计
100%
<=2.0
10%
2.0<FAR<=2.5 40%
2.5<FAR<=3.5 60%
3.5<FAR
100%
三旧改造之村企合作操作流程
阶段
一 预留地合作开发的前期工作
二 预留地合作的谈判签约阶段工作
三 预留地合作开发确权阶段的工作
四 预留地申请挂牌、摘牌阶段工作
五 开发报建工作
村企合作开发流程
主要工作
1、村集体议讨论决定，同意对外选聘开发商进行合作开发预留地。 2、收集村集体预留的红线图。 3、分别到国土资源局、住房和城乡规划建设局查询、核实预留地的“两规”情况； 4、到征地中心、街道办了解预留地的划拨来源及征地背景； 5、现场了解预留地附着物状况及具体地理位置。 1、指派人员与村集体代表或洽谈合作意向； 2、根据双方的意向进行村企合作的利益分配，包括物业分成比例、保证金、开发周期等实质性条件进行磋商； 3、根据谈判结果，拟定村企合作开发项目意向或合同，并与村集体共同磋商具体履约条款，确定细化合作过程 中双方的权利义务； 4、确定村企合作开发意向或合同条款后，与村集体进行正式签约； 4、根据双方签订的村企合作开发意向或合同，支付村集体意向金、保证金、补偿款等。 5、村企合作开发意向或合同签约后，正文在村民集体公示，并送村委会备案一份。 6、周期：约3至6个月。 1、村集体申请土地确权 2、村委会加意见 3、所属街道办审批加意见 4、区村企合作建管办审查 5、国土部门向住建部门征询规划条件 6、报区政府上用地联审会讨论 7、区政府用地联审会通过后确权办证 8、办理周期约：12个月（根据街道、国土部门的进度） 1、村集体召开村民或户代表大会表决 2、村集体申请土地村企合作挂牌出让 3、村委会加意见 4、镇政府（街道办事处）办审批加意见 5、街道办审核通过后向国土部门申请挂牌出让 6、国土部门向住建部门征询规划条件，对拟挂牌宗地进行评估 7、相关部门审核评估报告 8、国土部门起草出让方案，报区政府上用地联审会讨论 9、区政府用地联审会讨论通过后挂牌出让 10、成立项目公司，备足资金，报名参加竞拍活动。预估摘牌出让金 11、摘牌后，签订《成交确认书》，办理不动产权证书； 12、摘牌后所涉及土地的出让金，政府收取出让金的40%，剩余60%将返还竞得人。 《广东省集体建设用地使用权流管管理办法》（粤府令100号）、《广东省关于加强征收农村集体土地留用地安 置管理工作的意见》粤府办（2016）30号。 1、根据城市规划部门的要求进行立项； 2、向发改委申请可行性研究报告； 3、通过环评审批； 4、设计图报审、申请建设工程规划许可、施工许可证。
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村企合作流程图（惠州区）
村委会土地补征用
补偿给村委会自留地
（建设用地为征收面积的10%，集体用地为12%）
村委会取得自留地产权
规划局的用地规划证，国土局的用地批文，国土证
留用地置换为经营性物业合作开发自主开发
村委会和国土局签协议
引入前期服务单位留用地选址、测绘、规划和产权手续
土地公开出让（村民会议表决同意）留用地清场、青苗补偿、土地平整、围蔽（约定竞得人移交物业）（镇三资平召招标）办理规划条件告书书、设计方案等级
协助草拟村企合作实施方案、合同
垫付前期费用
开发完成，物业移交规划部门出规划条件告知书
留用地资产评估
草拟村企合作实施方案、合同
（村民会议达到2/3，或村民代表会议达到90%）
镇政府审批
区用地办、国土局、规划局、发改委、法制局等审批
区建设用地领导小姐会议批（管土地的副区长）
招标村企合作企业开发商
（镇三资平召招标）
开发商中标村企合作，签村企业合作合同
开发商交履约保证金并签三方监管协议（加镇政府）
国土局和开发商签土地出让合同
开发商完税并办理不动产证
开发商开发建设
村委会分经营性物业村委会分得住宅
必须登记集体所有
分配给村民对外出售开发商整体回购。